Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в постоянном судебном
присутствии в селе <адрес>
гражданское дело по иску Боруленковой К. В. к Исаеву Ю. В., Черных А. А., ООО «Триглав» о
признании недействительными результатов торгов и договора купли-продажи
недвижимости, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГБоруленкова К.В. обратилась в Козельский
районный суд Калужской области с иском, в котором, с учетом уточнения
исковых требований, просит:

признать результаты торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества:
земельного участка общей площадью 1400 кв.м с кадастровым номером
<данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное
использование: для ведения личного подсобного хозяйства, адрес объекта:
<адрес>, и
расположенных на указанном земельном участке жилого дома, общей
площадью 72,0 кв.м и незавершенного строительством жилого дома,
застроенной/проектной площадью 263,2 кв.м, а также земельного участка с
кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1197 кв.м, категория земель:
земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного
подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира,
расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, недействительными в связи с
нарушением требований к процедуре торгов, а действия организатора торгов
ООО «Триглав» неправомерными;

признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 28
мая 2018 года, заключенный между Исаевым Ю.В. и Черных А.А., в отношении
вышеуказанного недвижимого имущества, также земельного участка общей
площадью 494 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория
земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения
личного подсобного хозяйства, адрес объекта: <адрес>

истребовать вышеуказанное имущество у Черных А.А. в собственность
истицы.

В обоснование своих требований истицей указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ
года между Исаевым Ю.В. и Черных А.А. был заключен договор купли-
продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Данный договор был
заключен ответчиками по итогам торгов, которые истица считает незаконными,
поскольку были нарушены требования к процедуре их проведения, а именно
уведомление о торгах в адрес С.Н.Е не было направлено. Истица
полагает, что договор купли-продажи, заключенный по итогам незаконных
торгов, является недействительной (ничтожной) сделкой.

В судебное заседание истица Боруленкова К.В. не явилась, о месте и
времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель истицы Столярин С.В. в судебном заседании исковые
требования поддержал, по основаниям указанным в иске.

Ответчик Черных А.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени
судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Ответчик Исаев Ю.В. и представитель ответчика Черных А.А.Корсаков А.В. в судебном заседании в удовлетворении иска просили отказать,
сославшись на то, что все условия реализации предмета залога по договору
залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ посредством продажи с
торгов соблюдены.

Представитель ответчика ООО «Триглав» Яшкин Г.Н. в судебное заседание
не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим
образом, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска
просил отказать, сославшись на то, что процедура проведения торгов была
соблюдена.

Третье лицо Ц.И.О. в судебном заседании не возражал против
удовлетворения иска.

Третье лицо Управление Росреестра по Калужской области в судебное
заседание не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено
надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по
делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской
Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из
договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и
иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу
залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель)
имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником
этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного
имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами
лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование
залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога
залогодержателю (оставление у залогодержателя).

В силу статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог
между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В
случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в
законе обстоятельств (залог на основании закона).

Положениями статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации
предусмотрено, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога,
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными,
если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или
возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке
реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по
решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на
заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации
залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой
регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие
принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной
регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской
Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения
требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской
Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по
решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не
предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное
имущество.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного
имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на
основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не
предусмотрено законом.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению
суда в случаях, если:
предметом залога является единственное жилое помещение,

принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев
заключения после возникновения оснований для обращения взыскания
соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную
историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель -физическое лицо в установленном порядке признано
безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и
последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения
взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного
имущества, если соглашением между предшествующим и последующим
залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств
нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением
всех ^залогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок
обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение
взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта,
ничтожны.

Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения
взыскания в договор залога.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или
несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных
настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену)
заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное
имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного
имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю
при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения
основного обязательства, а содержанием права залога является возможность
залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на
заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства
должником.

В силу пункта 1 части 166 Гражданского кодекса Российской Федерации
сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу
признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого
признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской
Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской
Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей
статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного
правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны
применяться другие последствия нарушения, не связанные с
недействительностью сделки.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Исаевым Ю. В. (Кредитор) и Ц.И.О. (Заемщик)
заключен договор беспроцентного займа на сумму 5000000 рублей.

Срок предоставления займа Заемщику составляет 5 лет с момента
подписания Договора (п.4.1).

Договор займа вступает в силу с момента его подписания сторонами и
действует до момента его окончательного исполнения (п.6).

ДД.ММ.ГГГГ между Исаевым Ю.В. и Ц.И.О. заключено
дополнительное соглашение к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ
года, в соответствии с которым пункт 4.1 Договора изложен в следующей
редакции: «Срок предоставления займа Заемщику составляет 6 (шесть) лет с
момента подписания. Срок действия договора может быть продлен по
соглашению сторон».

ДД.ММ.ГГГГ между Исаевым Ю.В. (Залогодержатель) и
С.Н.Е (Залогодатель) в лице Ц.И.О. заключен договор
залога недвижимого имущества, которым обеспечивается обязательство по
своевременному возврату суммы займа по договору займа, заключенному ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между Исаевым Ю.В.(Займодавец) и Ц.И.О. (Заемщик). Сумма обязательства по договору займа составляет 5000000
рублей. Срок исполнения обязательства о возврате займа установлен 6 лет, до
ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1).

Пунктом 1.5 Договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента
его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий
договора.

Предметом залога является следующее имущество:

жилой дом общей площадью 72,0 кв.м;

земельный участок общей площадью 1400 кв.м с кадастровым номером
<данные изъяты>;

земельный участок площадью 1197 кв.м с кадастровым номером
<данные изъяты>;

земельный участок общей площадью 494 кв.м с кадастровым номером
<данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>

Оценочная стоимость имущества определена сторонами в размере 5000000
рублей.

Таким образом, заемщик Ц.И.О. обеспечил свой долг перед
Исаевым Ю.В. залогом имущества, принадлежащего С.Н.Е

Из содержания пункта 4.5 Договора следует, что Залогодержатель без
дополнительного согласования приобретает право обратить взыскание на
заложенное имущество, если в момент наступления срока исполнения
обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в
силу закона Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

Пунктом 5 Договора определен порядок обращения взыскания на
имущество.

Так пунктами 5.1 и 5.2 предусмотрено, что основанием обращения
взыскания на предмет залога признается неисполнение или ненадлежащее
исполнение Залогодателем обязательств по договору займа. Стороны пришли к
соглашению о том, что Залогодатель дает согласие на удовлетворение
требований Залогодержателя за счет имущества без обращения в суд (во
внесудебном порядке), одним из указанных способов по выбору
залогодержателя.

Из материалов дела правоустанавливающих документов

№ видно, что Исаев Ю.В. и Ц.И.О., действующая от
имени С.Н.Е, ДД.ММ.ГГГГ обратились в ГБУ КО «МФЦ
Калужской области» с заявлениями о государственной регистрации договора
залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, представив инспектору
операционисту следующие документы: договор залога недвижимого имущества
от ДД.ММ.ГГГГ, договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ
сроком на 5 лет и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которым
продлен срок предоставления займа до 6 лет. Договор займа и дополнительное
соглашение к договору займа подписаны Ц.И.О., что не
оспаривалось им в судебном заседании. На данных документах имеется штамп
ГБУ КО «МФЦ Калужской области» и подпись операциониста. ДД.ММ.ГГГГ
года произведена государственная регистрация договора залога недвижимого
имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.230-241).

Таким образом, в судебном заседании не нашли своего подтверждения
доводы представителя истца о том, что договор займа Ц.И.О.
подписывал сроком действия 12 месяцев и договор залога обеспечивал
обязательство по своевременному возврату суммы займа по договору займа,
заключенному ДД.ММ.ГГГГ сроком действия 12 месяцев. В связи с чем
утверждения представителя истца Столярина С.В., что у ответчиков на момент
обращения взыскания истек срок на взыскание, а следовательно, и срок
требований по данному договору займа являются несостоятельными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской
Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении
торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до
их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о
времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе
об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а
также сведения о начальной цене.

Пунктом 5.2.1 Договора залога предусмотрено, что реализация предмета
залога осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором
торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и
выступает от его имени.
До проведения аукциона залогодержатель направляет залогодателю
уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного
ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по
адресу, указанному в договоре об ипотеке.

При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о
проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления
залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления
залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю
организатор торгов направляет залогодателю уведомление о торгах и
опубликовывает извещение о торгах.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в
периодическом издании, являющемся официальным информационным органом
органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту
нахождения недвижимого имущества.

Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не
позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан
передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и
передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

Судом установлено, что Исаев Ю.В. направил заказным письмом
уведомление С.Н.Н. и Ц.И.О. в котором указал о
наступлении срока исполнения обязательства по договору займа от 03 июня
2016 года, заключенному на 6 лет, уведомив при этом, что если в срок до 10
ноября 2016 года сумма займа 5000000 рублей не будет возвращена, он в
соответствии с п.5.2.2 договора залога оставляет предмет залога за собой ( т.2
л.д.52-54).

Указанное уведомление ДД.ММ.ГГГГ было получено Ц.И.О.. и ДД.ММ.ГГГГ прибыло в почтовое отделение по месту жительства
С.Н.Е по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГИсаев Ю.В. направил С.Н.Е требование
о передаче ему по акту приема передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ предмета
залога. Указанное требование ДД.ММ.ГГГГ прибыло в место вручения по
адресу: <адрес>

<адрес> (т.2 л.д.55-57).

ДД.ММ.ГГГГС.Н.Е умерла.

Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации
обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может
быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным
образом неразрывно связано с личностью должника.

Основания прекращения залога предусмотрены пунктом 1 статьи 352
гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому смерть
залогодателя не является основанием для прекращения залога.

ДД.ММ.ГГГГИсаев Ю.В. направил Ц.И.О., как
единственному ему известному наследнику первой очереди С.Н.Е., приглашение о принятии участия в проведении независимой оценки
стоимости имущества, находящегося в залоге, указав, что независимая оценка
проводится для подготовки и проведения аукционных торгов по продаже
указанного имущества.

Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором
<данные изъяты> видно, что 07 марта приглашение прибыло в место вручения
по адресу: 248000, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ в отчете
имеется запись о неудачной попытке вручения (т.2 л.д.58-59). Однако
Ц.И.О. указанное приглашение не получила и Исаеву Ю.В. о наличии
другого наследника первой очереди после смерти С.Н.Е не
сообщила.

В судебном заседании ответчик Исаев Ю.В., представитель ответчика ООО
«Триглав» Яшкин Г.Н. пояснили, что уведомление о проведении торгов
залогодателю ими не было направлено, поскольку им было известно о смерти
С.Н.Е, наступившей ДД.ММ.ГГГГ, Ц.И.О. об
отказе от наследства и наличии другого наследника им не сообщила.

В соответствии с пунктом 5.2.1 Договора залога генеральный директор
ООО «Триглав» Яшкин Г.Н. опубликовал извещение о проведении торгов в
периодическом издании газете «Весть», являющемся официальным
информационным органом органа исполнительной власти Калужской области.

Публикация о торгах произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Торги назначены не ранее, чем через месяц, то есть ДД.ММ.ГГГГ с
указанием адреса, места, времени проведения торгов, размера задатка, формы
проведения торгов в форме аукциона, указано, что реализовывается заложенное
имущество по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, правила проведения торгов не нарушены, информация о
проведении торгов опубликована в периодическом издании доступном для
ознакомления всем заинтересованным лицам.

На основании итогового протокола № заседания комиссии по
проведению публичных торгов от ДД.ММ.ГГГГ между Исаевым Ю.В. и
ООО «Триглав» в лице генерального директора Яшкина Г.Н. (Продавец) и
Черных А.А. (Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи
спорного имущества. Переход права собственности от Продавца к Покупателю
на указанное в договоре купли-продажи имущество зарегистрировано 14 июня
2018 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации
кадастра и картографии по Калужской области.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что реализация
заложенного недвижимого имущества путем проведения торгов осуществлена в
соответствии с действующим законодательством, в связи с чем исковые
требования Боруленковой К.В. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Иск Боруленковой К. В. к Исаеву Ю. В.,
Черных А. А. о признании недействительными результатов
торгов и договора купли-продажи недвижимости, истребовании имущества из
чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную
коллегию по гражданским делам Калужского областного суда, в течение месяца
со дня принятия решения суда в окончательной форме через Козельский
районный суд Калужской области постоянное судебное присутствие в селе
Перемышль Перемышльского района Калужской области.

Председательствующий О.В. Алексеева