Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика ООО «ЖК Солнечный остров» по доверенности ФИО2, представителя ответчика ООО «Акварель» по доверенности ФИО3, представителя ответчика ООО УК «Комфортная среда» по доверенности ФИО4, представителя ответчика Брянской городской администрации по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищный комплекс Солнечный остров», Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортная среда», Брянской городской администрации, Обществу с ограниченной ответственностью «Акварель» о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены по договору о долевом участии в строительстве, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, о понуждении к совершению действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 07.11.2013 года между ООО «ЖК Солнечный остров» (застройщик) и ФИО6 (дольщик) заключен договор №126-I, по которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия объекта долевого строительства в виде 2-комнатной квартиры <адрес>

Согласно п. 2.2, 2.3 договора, дольщик уплатил денежные средства в размере 2 491 590 рублей, в установленные по договору сроки.

Согласно п.1.4 договора срок передачи квартиры застройщиком дольщику – II квартал 2015 года, т.е. до 30 июня 2015 года (включительно), который нарушил застройщик.

Пунктом 1.3 договора, предусмотрены требования к качеству завершенного строительством многоквартирного дома. Внутренняя отделка мест общего пользования и разводка коммуникаций дома осуществляется согласно проектной документации, исходя из ГОСТов и СНиПов.

13.02.2018 года в ходе плановой проверки Государственной жилищной инспекцией было установлено, что в многоквартирном доме <адрес> температура воздуха в подъездах около лифтов и квартир составила от +5 до +13 градусов, что не соответствует нормальным требованиям, установленным «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354, ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», СанПин 2.1.2645-10 Требования к условиям проживания в жилых зданиях помещениях в вестибюлях и на лестничных клетках допустимая температура воздуха +14 градусов».

В обращении директора ООО УК «Мегаполис плюс» №80 от 12.03.2018г. к начальнику Государственной жилищной инспекции обозначена просьба о продлении срока исполнения предписания в части п. 3 до 01.11.2018 г. по причине реконструкции системы отопления и вложения значительных дополнительных денежных средств, поскольку по проекту места общего пользования не отапливаются.

14.06.2018 года истцом ООО «Жилищный комплекс Солнечный остров» была направлена претензия по указанным фактам. Однако, обращения истца положительного результат не дали.

Первоначально истец просил взыскать с ООО «ЖК Солнечный остров» в ее пользу в качестве соразмерного уменьшения покупной цены 1 206 297 руб., затраты на кредит в сумме 185 581 руб., компенсацию морального вреда и штраф.

В последствие, ссылаясь на требования Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец уточнила требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд:

1. Взыскать с ответчиков ООО «ЖК Солнечный остров», Брянской городской администрации, ООО «Акварель» в свою пользу соразмерное уменьшение застройщиком цены договора участия в долевом строительстве в размере 400 000 рублей.

2. Обязать ООО «ЖК Солнечный остров», ООО УК «Комфортная среда», Брянскую городскую администрацию, ООО «Акварель» произвести установку дверных блоков на переходах (лоджиях) на лестничные пролеты в соответствии с нормативами (ГОСТы и СниПы РФ), т.к. там установлены межкомнатные двери, предназначенные для установки внутри помещений.

3. Обязать ООО «ЖК Солнечный остров», ООО УК «Комфортная среда», Брянскую городскую администрацию, ООО «Акварель» произвести установку отопительных приборов в местах общего пользования (лестничных клетках, пролетах и т.п.) в соответствии с нормативами (ГОСТы и СниПы РФ).

4. Взыскать с ответчиков ООО «ЖК Солнечный остров», ООО УК «Комфортная среда», Брянской городской администрации, ООО «Акварель»:

компенсацию морального вреда в размер 100 000 рублей;

расходы по оплате юридических услуг в размере 25 000 рублей;

штраф в размере 50 % от присужденной суммы.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ООО УК «Мегаполис плюс», ООО «Акварель», Брянская городская администрация, ООО УК «Комфортная среда», в качестве третьего лица - управляющая компания ООО ОЦ «Брянскжилкомсервис», к которой в ходе рассмотрения дела перешел в управлении дом <адрес>.

Первоначально определением суда от 05.03.2019 года по делу была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Центр независимой экспертизы». Производство по делу было приостановлено. Поскольку экспертиза не была проведена, определением суда от 06.05.2020г. производство по делу возобновлено, в связи с возвращением дела из экспертного учреждения без исполнения.

Определением суда от 19.05.2020 г. по делу назначена комплексная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Эксперт П.В.П.». Производство по делу приостановлено.

Определением суда от 04.02.2021г. производство по делу возобновлено в связи с поступление экспертного заключения в суд.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась. Уведомлена надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить. Суду пояснил, что при заключении договора о долевом участии в строительстве они рассчитывали на то, что приобретают квартиру с благоустройством в виде автоматической парковки на расстоянии 30 метрах от дома. Вопреки доводам застройщика, возведение многоуровневой автоматической стоянки машин не требовало дополнительных расходов, так как находилась бы на территории многоквартирного дома. На парковку на новом месте, взамен автоматической, никто из жильцов дома автомобили не ставит. Сумма уменьшения покупной цены рассчитана истцом методом сравнительного подхода стоимости машино-места в городе Брянске, с учетом дополнительных затрат, что по его мнению, составляет 400 000 руб.

Представитель ответчика ООО «ЖК Солнечный остров» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать. В обосновании своей позиции указал, что все недостатки заявленные истцом являются не следствием нарушений со стороны застройщика в ходе строительства, а результатом нарушений допущенных в ходе управления и эксплуатации многоквартирного дома. Согласно проектной документации было предусмотрено отопление мест общего пользования, оно в ходе строительства было реализовано в соответствии с проектной документацией. При вводе в эксплуатацию жилого дома уполномоченные органы проверяли соответствие построенного многоквартирного дома проектной документации, отступления от проекта выявлено не было. Застройщик не оспаривает, что предусмотренная изначально многоуровневая парковка была заменена, в результат внесения извинений в разрешение на строительство и проектную документацию, на надземную парковку. Все изменения осуществлялись в соответствии с действующим законодательством. Вопреки мнению стороны истца, многоуровневая парковка, это механическое сооружение, которое должно кем-то обслуживаться, ремонтироваться, что легло бы на собственников. Представитель полагает, что наземная парковка, наиболее доступный и реальный вариант. Вместе с тем, требуя соразмерного уменьшения покупной цены договора долевого участия в строительстве, истец не указывает, в чем конкретно выразились недостатки объекта. Кроме того, представитель ответчика полагает, что оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется. Заявленные требования о возмещении расходов на представителя завышены и не подлежат удовлетворению, поскольку представитель является супругом истца, в связи с чем заявленные расходы денежных средств являются общим имуществом супругов.

Представитель ответчика ООО «Акварель» по доверенности ФИО3, в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать. Суду пояснил, что изначально было принято решение создать многоуровневую парковку на 150 машино-место, она должна была располагаться на въезде к дому, справа. Это по виду сооружения автоматическая карусель, машина заезжает, нажимается кнопка и машина перемещается на свободное место. Однако разрешение на это не получено, к тому же это стало экономически нецелесообразно. Было принято решение выкупить рядом стоящий земельный участок на расстоянии 500 м. от дома, который в настоящее время принадлежит собственникам жилого дома. Касаемо недостатков температурного режима на лестничных клетках, пролетах, проектная организация при наличии обращения застройщика по указанному факту может разработать проект, который застройщик будет реализовывать.

Представитель ответчика ООО УК «Комфортная среда» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать. Суду пояснила, что исковые требования к управляющей компании являются необоснованными, поскольку вина компании не доказана, в связи с чем полагает, что ООО УК «Комфортная среда» (ранее ООО УК «Мегаполис Плюс») является ненадлежащим ответчиком.

Представитель ответчика Брянской городской администрации по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать. Суду пояснил, что является ненадлежащим ответчиков по делу, поскольку в договорных отношениях с истцом не состоит.

Представитель третьего лица ООО ОЦ «Брянскжилкомсервис» в судебное заседание не явился, будучи уведомленным надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав, материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу положений п.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно п.п.3, 4 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Судом установлено, что 07.11.2013 года между ООО «ЖК «Солнечный остров» и ФИО6 (участник долевого строительства) заключен договор №126-I участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома <адрес>

Согласно п. 1.1 договора, стороны договорились о строительстве 2-комнатной квартиры <адрес>

Общая площадь указанной квартиры с учетом 50 % от площади лоджии составляет 72, 22 кв.м., жилая площадь 36, 74 кв.м. Площадь земельного участка 4 157 кв.м., кадастровый №... (п. 1.2 договора).

Основанием для заключения настоящего договора являются: разрешение на строительство многоэтажного жилого дома №... от <дата>; проектная декларация, опубликованная (размещенная) застройщиком <дата>; свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, серии №..., выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области от <дата>

Согласно п. 1.3 договора, застройщик передает вышеуказанную квартиру дольщику без внутренней отделки (шпаклевки, устройства чистых полов, оклейки стен обоями, облицовки плиткой, окраски), без установки межкомнатных дверей; без установки газовой плиты; без установки сантехнического (унитаза, мойки, умывальника, ванны) и электрооборудования (светильников).

Внутренняя отделка мест общественного пользования и разводка коммуникаций домов осуществляется согласно проектной документации, исходя из ГОСТов и СНиПов.

Согласно п. 1.4 договора, планируемый (предварительный) срок ввода жилого дома – 2 квартал 2015 года. Планируемый (предварительный) срок передачи долевого строительства квартиры дольщику 2 квартал 2015 г., с возможной досрочной передачи объектов долевого строительства квартиры.

Согласно п. 1.6 договора, гарантийный срок на объект долевого строительства (квартиру) за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства – 5 лет со дня передачи квартиры дольщику по акту приемки – передачи.

Гарантированный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Общая стоимость квартиры на момент подписания сторонами договора составила 2 491 590 рублей.

Согласно п. 2.4 договора, площади указанные в п.1.1 настоящего договора, подлежат уточнению по данным предприятия технической инвентаризации.

Если общая площадь квартиры (включая 50 % площади лоджии) по данным предприятия, осуществляющего техническую инвентаризацию, окажется больше или меньше площади, указанной в п. 1.1 договора, стороны обязуются произвести перерасчет денежных средств из расчета стоимости 1,0 кв.м., на момент заключения договора.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области №...

Для покупки указанной квартиры истцом ФИО6 вместе с созаемщиком ФИО1 (представителем истца) были взяты кредитные средства по договору с ОАО «Сбербанк России» в сумме 1 490 000 руб. «Приобретение строящегося жилья».

<дата> ООО «ЖК Солнечный остров» получено разрешение на строительство №... многоэтажного жилого дома, расположенного <адрес> (кадастровый номер земельного участка №..., площадь земельного участка – 4157 м2, количество этажей- 17 +подвал+технический этаж+крышная котельная, количество квартир -204, строительный объем – 60570 м3, в том числе подземной части – 2085 м3, площадь жилого здания- 16723 м2, общая площадь квартир – 11865,83м2, жилая площадь- 5615,44 м2.), крышной котельной (строительный объем – 386м3, общая площадь- 83,8м2), а также автоматической парковки (строительный объем-1485м3, общая площадь- 124 м2), и трансформаторной подстанции (строительный объем – 37,м3, общая площадь- 18,4 м2).

На основании указанного разрешения Общество произвело строительство многоэтажного жилого дома (17 этажей+подвал+технический этаж+крышной котельной, строительный объем 60570 м3).

19.03.2015г. исх. №28/1568 Управлением по строительству и развитию территории города Брянска заявителю отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного многоэтажного жилого дома, в связи с отсутствием заключения Государственной строительной инспекции Брянской области о соответствии поостренного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, а также несоответствием построенного объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство (не возведена автоматическая парковка).

22.06.2015 года ООО «ЖК Солнечный остров» получено разрешение Брянской городской администрацией на строительство в дополнение к ранее выданным разрешениям на строительство №... от <дата>, №... от <дата>) №... многоэтажного жилого дома, расположенного <адрес> и трансформаторной подстанции.

<дата> между ООО «Тандем» и ООО ЖК «Солнечный остров» заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым №..., площадью 817 кв.м. <адрес>.

<дата> между ООО «ЖК Солнечный остров» и ООО «Тандем» заключен договор подряда, по которому подрядчик берет на себя по заданию заказчика обязанности выполнить работы на объекте: гостевая парковка по <адрес>, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять их и оплатить в размере 451 371 рубль.

<дата> ООО «ЖК Солнечный остров» получено разрешение Брянской городской администрацией на ввод объекта в эксплуатацию №... многоэтажного жилого дома, расположенного <адрес> и дополнительные участки для размещения временной парковки легковых автомобилей кадастровые №..., №...).

<дата> ООО ЖК «Солнечный остров» составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (составлен в соответствии с п. 1.4 договора от <дата>) по которому, общая площадь квартиры <адрес> составляет 72, 50 кв.м., жилая 67 кв.м., с учетом 50 % от площади лоджии.

Уведомление о принятии объекта получено дольщиком 17.08.2015 г., однако дольщик уклонился от принятия объекта по акту приема – передачи, в связи с чем был составлен односторонний акт от 23.11.2015г.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.09.2015 г. заявление ООО "Жилищный комплекс Солнечный остров" к Управлению по строительству и развитию территории города Брянска и Государственной строительной инспекции Брянской области о признании незаконными бездействий выразившихся в невыдаче заключения о соответствии построенного объекта- многоквартирного жилого дома <адрес> требованиям ТР, иным нормативным актам и проектной документации, и незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта от 19.03.2015г. удовлетворено.

Постановлением двадцатого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Брянской области от 04.02.2016 г. отменено. В удовлетворении требований ООО «Жилищный комплекс Солнечный остров» отказано.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений от 14.09.2015 г. между ООО УК «Мегаполис плюс» и собственниками помещений (жилых, нежилых) расположенных в многоквартирном доме <адрес> был заключен договор управления многоквартирным домом.

Из письма Государственной жилищной инспекции от 13.02.2018 г. следует, что инспекцией проведена проверка по вопросу нарушения жилищного законодательства многоквартирного дома <адрес>. На первых этажах двух подъездов перед лифтами имеются радиаторы отопления, которые прогреваются полностью. Произведены инструментальные замеры температуры воздуха в лестничных клетках, на площадках около лифтов и квартир. Температура воздуха в подъездах около лифтов и квартир с 1 по 17 этаж составила от +13°С, +11°С, +7°С, +5°С. На лестничных клетках от +13°С, +11°С, +7°С, +5°С, что не соответствует нормативным требованиям, установленным «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354, ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», СанПин 2.1.2645-10 Требования к условиям проживания в жилых зданиях помещениях в вестибюлях и на лестничных клетках допустимая температура воздуха +14 градусов».

Двери, расположенные на лестничных клетках 1 подъезда 17, 16, 12 этажа, не имеют стекла, вместо стекла установлен сотовый поликорбонат, на 16, 14 этажах дверное полотно частично поломано, а именно имеет сквозные отверстия, во втором подъезде на 4 этаже 1 стекло в трещинах.

Двери на лестничных площадках около лифтов 1 и 2 подъезда не имеет плотного притвора, отсутствуют уплотняющие прокладки, а также на двери установлены пружины, которые местами отсутствуют. На металлических дверях 1 и 2 подъезда местами поломаны или отсутствуют доводчики.

На пластиковых окнах лестничных клеток 1 и 2 подъездов почти везде отсутствует фурнитура (ручки).

На входных дверях лестничных клеток 1 и 2 подъезда частично отсутствует фурнитура (ручки).

По результатам проверки ООО УК «Мегаполис плюс» выдано предписание, что также подтверждается актом проверки от 13.02.2018 г. №36, актом осмотра от 07.02.2018 г. Срок выполнения указанных мероприятий был установлен до 13.03.2018 г.

На основании ходатайства управляющей организации ООО УК «Мегаполис плюс» решением начальника инспекции от 16.03.2018 г. срок исполнения п. 3 и п. 4 был продлен до 01.11.2018 г. (обеспечить нормативную температуру воздуха на лестничных клетках, на площадках около лифтов и квартир 1 и 2 подъездов; выполнить инструментальные температуры воздуха на лестничных клетках, на площадках около лифтов и квартир 1 и 2 подъездов).

В связи с тем, что информация об исполнении п.3 и п.4 предписания в жилищную инспекцию до 01.11.2018 не представлена, на основании распоряжения инспекции от 17.12.2018 № 681 должностным лицом инспекции была проведена выездная проверка исполнения п.3 и п.4 предписания.

Проверкой было установлено следующее: при температуре наружного воздуха -7°С температура воздуха в местах общего пользования в подъездах № 1 и № 2 составила от +6°С до +19°С, что не соответствует нормативным требованиям, установленным «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354, ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (в вестибюлях и на лестничных клетках допустимая температура воздуха от +14°С до +20°С). По итогам проверки составлен акт от 18.12.2018 №681.

Письмом от 31.10.2018 г. ООО УК «Мегаполис плюс» сообщено, что в целях повышения температуры воздуха в подъездах выполнены ремонтные работы дверей, ведущих на лестничные клетки, установлены доводчики и пружины. Температура воздуха соответствует нормативным требованиям. Работы по установки дополнительных отопительных приборов начнутся в ближайшее время.

Мировым судом Советского судебного района г.Брянска вынесено постановление от 22.01.2019 № 5-74/2019 о признании ООО УК «Мегаполис плюс» виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.24 ст. 19.5. КоАП РФ. Обществу назначено административное наказание в виде административного штрафа. Постановление вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28.11.2019 г., вступившим в законную силу после апелляционного обжалования, заявление ООО УК «Мегаполис плюс» к Государственной жилищной инспекции Брянской области о признании незаконным предписания №84 от 28.02.2019 г. оставлено без удовлетворения.

Как установлено решением Арбитражного суда Брянской области от 28.11.2019 г. на основании акта проверки, должностным лицом инспекции выдано повторное предписание № 84 от 28.02.2019г. управляющей организации ООО УК «Мегаполис плюс» выполнить следующие работы в многоквартирном доме <адрес>: обеспечить нормативную температуру воздуха на лестничных клетках, на площадках около лифтов и квартир 1 и 2 подъездах согласно требованиям постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», ГОСТ 304494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», Сан ПиН 2.1.2.2645-10; выполнить инструментальные замера воздуха на лестничных клетках, на площадках около лифтов и квартир, копию акта предоставит в ГЖИ Брянской области.

14.10.2020 г. предписание Государственной жилищной инспекции от 26.03.2020 г. №71/03 об обеспечении нормируемой температуры воздуха в местах общего пользования Государственной жилищной инспекции Брянской области было отозвано.

30.07.2021 г. на основании решения единственного участника ООО УК «Мегаполис плюс» переименовано в ООО УК Комфортная среда».

Вместе с тем, с 01.10.2020 г. собственниками многоквартирного дома <адрес> заключен договор управления с новой управляющей компанией ООО ОЦ «Брянскжилкомсервис».

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

В силу пункта 31 названных Правил при управлении многоквартирным домом управляющая компания обязана предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, лестничные площадки, расположенные там двери входят в состав общего имущества многоквартирного дома

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по вопросу о недостатках температурного режима на лестничных клетках первого подъезда дома по вышеуказанному адресу, является установление причинно-следственной связи между виновными действиями ответчиков, и наступившими вследствие этого неблагоприятными последствиями для истца.

В ходе рассмотрения дела, для разрешения указанного вопроса определением суда от 19.05.2020 г. по делу назначена комплексная строительно – техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов ООО «Эксперт П.В.П.» от 02.02.2021г. №Э/03-02-21 температурный режим на лестничных клетках в первом подъезде многоквартирного дома <адрес>, не соответствует требованиям 1 ГОСТ 30494-2011 и Приложения 2 СанПиН 2.1.2.2645-10.

Двери, установленные на путях эвакуации первого подъезда со второго по семнадцатый этаж от лифтового холла через воздушную зону в лестничную клетку жилого дома <адрес> соответствуют проектно- сметной документации в ее представленном объеме.

Двери, установленные на путях эвакуации первого подъезда: - 16 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 15 этаж в осях <...>, тамбур лестничной клетки, - 14 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 13 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 12 этаж в осях <...>, тамбур лестничной клетки, - 12 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 10 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 8 этаж в осях <...>, тамбур лестничной клетки, - 8 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 7 этаж в осях <...>, тамбур лестничной клетки, - 5 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 4 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла, - 2 этаж в осях <...>, тамбур лестничной клетки, - 2 этаж в осях <...>, тамбур лифтового холла жилого дома <адрес> не соответствуют п.2.3 ГОСТ 475-78 в части отклонения дверных полотен от плоскости по вертикали.

В нормативно-технической документации требования по предельным размерами зазоров между дверными полотнами в местах устройства притворных планок отсутствуют. Однако, имеющиеся зазоры между дверными полотнами в местах устройства притворных планок на отдельных этажах (16 этаж, в осях <...>, тамбур лифтового холла, 9 этаж, в осях <...>, тамбур лифтового холла, 6 этаж, в осях <...>, тамбур лифтового холла) влияют на теплозащитные, звукоизоляционные и воздухопроницаемые свойства дверей.

Отдельные параметры имеющихся дверей и качество их установки, а также отсутствие радиаторов отопления на лестничных клетках в первом подъезде по <адрес>, начиная с 6-го этажа по 17-ый этаж, оказывают влияние на величину температуры воздуха на них. Обнаруженные недостатки приводят к снижению температуры внутреннего воздуха на лестничных клетках и лифтовых холлах.

В результате исследования установлено: двери, установленные на путях эвакуации первого подъезда со второго по семнадцатый этаж от лифтового холла через воздушную зону в лестничную клетку жилого дома <адрес> соответствуют проектно-сметной документации в её предоставленном объеме. При проектировании было использовано типовое конструктивное решение, которое оказалось недостаточным для обеспечения требуемых параметров микроклимата (температуры воздуха) на лестничных клетках:

часть дверей, установленных на путях эвакуации первого подъезда жилого дома <адрес> не соответствуют п.2.3 ГОСТ 475-78 в части отклонения дверных полотен от плоскости по вертикали (Таблица №2 данного заключения). Указанный недостаток появился из-за некачественно выполненных работ по установке дверей и относится к строительным недостаткам;

температурный режим на лестничных клетках в первом подъезде многоквартирного дома <адрес>, не соответствует требованиям таблицы 1 ГОСТ 30494-2011 и Приложения 2 СанПиН 2.1.2.2645-10;

отдельные параметры имеющихся дверей и качество их установки, а также отсутствие; радиаторов отопления на лестничных клетках в первом подъезде по <адрес>, начиная с 6-го этажа по 17-ый этаж, существенно влияют на температуру воздуха на них.

Несоответствие температурного режима на лестничных клетках является следствием недостаточной проработки проекта, некачественно выполненных строительно-монтажных работ и частично некачественной эксплуатацией объекта.

Определить конкретную степень влияния данных факторов на появление недостатков по мнению эксперта не представляется возможным.

Допрошенные в судебном заседании эксперты Б.О. и Б.М. поддержали выводы изложенные в заключении ООО «Эксперт П.В.П.» от 02.02.2021 г. №Э/03-02-21.

В соответствии со ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд принимает в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы № Э/03-02-21, выполненного ООО «Эксперт П.В.П». Эксперт Б.О., член Ассоциации судебных экспертов «Национальная палата судебной экспертизы» №504; член Союза Финансово-экономических; судебных экспертов, аттестованный судебный эксперт по специальности «Строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», имеет диплом о профессиональной переподготовке «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», удостоверение о повышении квалификации по программе «Управление финансами в организациях строительного комплекса. Ценообразование и сметное дело», сертификат соответствия судебного эксперта №... по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», диплом о профессиональной подготовке по программе «Оценка бизнеса (предприятия)». Стаж работы в экспертной деятельности 9 лет. Экспертное исследование проведено в соответствии с нормативными правовыми актами, справочными материалами. Эксперт Б.М. имеет высшее образование по специальности «Городское строительство и хозяйство» Аттестован СРО НП «Брянское региональное отделение Проектировщиков», которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, аттестат №... от <дата>, стаж по экспертной деятельности 8 лет. В связи с чем, у суда отсутствуют основания подвергать сомнению выводы экспертов, изложенные в заключении.

Из изложенного следует, что перечисленные недостатки мест общего пользования и общедомового имущества обнаружены в течение пятилетнего гарантийного срока на объект долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве от 07.11.2013 г. по требованию истца, с учетом составления одностороннего акта от 23.11.2015 г. и обращением истца с претензией 14.06.2018 г. застройщиком не устранены.

С учетом требований закона, руководствуясь результатами судебной строительно-технической экспертизы, пояснениями экспертов, данными в судебном заседании, исходя из того, что объект строительства передан истцу застройщиком с недостатками, которые не устранены, суд приходит к выводу о правомерности предъявления истцом требований в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства и об обязании застройщика ООО «Жилищный комплекс Солнечный остров» провести работы по обеспечению необходимого температурного режима на лестничных клетках типа Н-1 в первом подъезде в жилом доме <адрес>, в соответствии с таблицей №1 ГОСТ 30494-2011 и Приложения №2 Сан ПиН 2.1.2.2645-10.

Исковые требования о понуждение ООО ЖК «Солнечный остров» ООО УК «Комфортная среда», Брянской городской администрации, ООО «Акварель» произвести установку дверных блоков на переходах (лоджиях) на лестничные пролеты в соответствии с нормативами (ГОСТы и СниПы РФ) и установку отопительных приборов в местах общего пользования (лестничных клетках, пролетах и т.п.) в соответствии с нормативами (ГОСТы и СниПы РФ) не подлежат удовлетворению, поскольку заключение эксперта не содержит безусловного исполнения таких мероприятий.

Выявленные несоответствия на лестничных клетках типа Н-1 в первом подъезде в жилом доме <адрес> подлежат устранению не в результате конкретных действий заявленных истцом по установке дверных блоков и установки отопительных приборов, а являются комплексным мероприятием, с разработкой проектных решений.

Вместе с тем, поскольку безусловных доказательств виновности управляющей компании ООО УК «Комфортная среда» заключение эксперта не содержит, иных доказательств в части вины проектной организации ООО «Акварель» и Брянской городской администрации стороной истца не представлено, суд приходит к выводу о том, что исковые требования в указанной части о понуждении к совершению действий не подлежат удовлетворению.

Разрешая исковые требования об уменьшении покупной цены квартиры, суд приходит к следующему.

Как сказано выше, в силу ст. 7 ФЗ Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 ч. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Согласно ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичная норма содержаться в ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", в соответствии с которой потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Частью 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. (ч.2)

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судом, ООО «ЖК Солнечный остров» получило разрешение на строительство в дополнение к ранее выданным разрешениям на строительство 22.06.2015г. №..., в котором указано, что в проектную документацию внесены изменения в виде исключения размещения здания автоматической парковки легковых автомобилей на участке строительства жилого дома и устройством открытых стоянок для временной парковки на площади автоматической парковки и на дополнительных участках, включен дополнительный участок для размещения парковки легковых автомобилей.

Как следует из материалов дела, ответчику ООО «ЖК Солнечный остров» от ООО «СИТИпаркинг» поступило коммерческое предложение на поставку автопарковочного оборудования от 25.11.2013г. стоимостью 450 000 руб.

Вместе с тем, договор от <дата> между ООО «ЖК Солнечный остров» и ООО «СИТИпаркинг», на выполнение задания на проектирование строительной части под установку наземной многоуровневой механизированной парковочной системы для объекта <адрес> заключен не был.

Согласно смете к договору от <дата> между ООО «ЖК Солнечный остров» и ООО «Тандем» на выполнение работ по строительству гостевой парковка по <адрес>, стоимость составляет 451 371 рубль.

Истец полагает, что сумма уменьшения покупной цены квартиры должна быть снижена на 400 000 руб., рассчитано истцом методом сравнительного подхода стоимости машино-места в городе Брянске, с учетом дополнительных затрат.

Однако, безусловных доказательств того, что замена одного вида парковки автомобилей на другой вид парковки снижает цену объекта долевого участия в строительстве на указанную сумму, материалы дела не содержат.

Исходя из того, что парковка построена в соответствии с техническими характеристиками и планом объекта, отступлений от проекта застройщиком не допущено, что явилось следствием ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию с выдачей соответствующего разрешения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной цены договора долевого участия в строительстве.

Кроме того, суд соглашается с позицией представителя Брянской городской администрацией в том, что, не являясь участником договора долевого участия в строительстве, администрация является ненадлежащим ответчиком по заявленным истцом исковым требованиям.

Разрешая исковые требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание, что судом был установлен факт ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в части температурного режима на лестничных клетках типа Н-1 в первом подъезде в жилом доме <адрес>, где проживает истец, с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, суд считает возможным взыскать с ответчика ООО «ЖК Солнечный остров» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

ФИО6 в адрес ООО «ЖК Солнечный остров»14.06.2018 года была направлена претензия о выплате возмещении ущерба.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца судом подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы компенсации морального вреда ( 5 000 руб.), что составляет 2 500 рублей.

Поскольку истец от первоначальных исковых требований в части взыскания с ООО «ЖК Солнечный остров» в ее пользу в качестве соразмерного уменьшения покупной цены 1 206 297 руб., затраты на кредит в сумме 185 581 руб. не отказывался, доказательств их обоснованности не представил, суд полагает, что данные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимые расходы.

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Как усматривается из материалов дела, 18.09.2019 года между ФИО6 и ФИО1 был заключен договор на оказание юридических услуг, в соответствии с п.1 которого, исполнитель принимает на себя обязательства оказать заказчику услуги юридического характера, связанные с разбирательством по соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве и компенсации морального вреда по закону о защите прав потребителей (гражданское дело №2-5312/2018).

За оказание услуг по договору истцом переданы денежные средства в размере 25 000 рублей, что подтверждается отметкой в получении указанной суммы в договоре от 18.09.2019 г.

В силу п. 1 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Истец ФИО6 и ее представитель, действующий по доверенности ФИО1, являются супругами.

В силу установленного Семейным кодексом РФ законного режима имущества супругов при передаче денежных средств от одного супруга к другому эти денежные средства не выбывают из общей совместной собственности супругов, то есть не выбывают и из собственности супруга, передающего денежные средства.

Доказательства иного режима денежных средств между супругами (брачного договора), а не режима совместной собственности, заявителем не представлены.

Между тем, как следует из кредитного договора от <дата> «Приобретение строящегося жилья» между ОАО «Сбербанк России» с одной стороны и ФИО6 (истец), ФИО1 (представитель истца) с другой стороны, супруги являются созаёмщиками денежных средств вошедших в покупку спорного объекта долевого участия в строительстве.

Таким образом, оплата услуг одним супругом другому денежных средств является несением расходов, по делу, связанному с защитой общего имущества супругов, а не личного имущества супруги ФИО6

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ФИО6 не понесла расходы в сумме 25 000 руб. на оплату услуг представителя - супруга ФИО1, так как из собственности заявителя эта сумма не выбыла, а потому оснований для возложения на ответчика ООО «ЖК Солнечный остров» обязанности по возмещению расходов по оплате услуг представителя, являющегося супругом выигравшей стороны по делу, у суда не имеется.

В силу ст. 94 ГПК РФ, с ответчика ООО «ЖК Солнечный остров» в пользу экспертного учреждения ООО «Эксперт П.В.П.», проводившего судебную экспертизу, подлежат взысканию расходы в размере 35 000 рублей.

На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищный комплекс Солнечный остров», Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортная среда», Брянской городской администрации, Обществу с ограниченной ответственностью «Акварель» о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены по договору о долевом участии в строительстве, взыскания компенсации морального вреда, штрафа, о понуждении к совершению действий - удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Жилищный комплекс Солнечный остров» провести работы по обеспечению необходимого температурного режима на лестничных клетках типа Н-1 в первом подъезде в жилом доме <адрес>, в соответствии с таблицей №1 ГОСТ 30494-2011 и Приложения №2 Сан ПиН 2.1.2.2645-10.

Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью «Жилищный комплекс Солнечный остров» в пользу ФИО6 в качестве компенсации морального вреда 5 000 рублей, штраф в размере 2 500 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью «Жилищный комплекс Солнечный остров» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эксперт П.В.П.» расходы на проведение экспертного заключения в размере 35 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд города Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Артюхова Э.В.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.04.2021 г.