Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Коноплиной В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО Банк «Зенит» к Крылову В.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, взыскание судебных расходов

УСТАНОВИЛ

Истец обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на находящееся в залоге по Договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, принадлежащее ответчику Крылову В.В. на праве собственности - на земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: , кадастровый номер №, общей площадью кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Истец просит установить начальную продажную цену .

Просит удовлетворить из стоимости заложенного имущества требования ОАО Банк «Зенит» в размере эквивалентном долларов США по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения, включая задолженность по кредиту (Основной долг) в размере

долларов США, уплате процентов (основные проценты) в размере долларов США, а также неустойку в размере долларов США.

Кроме того истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в сумме рублей и стоимость судебной экспертизы рублей.

Ответчик исковые требования признал только в части обращения взыскания на заложенное имущество, в судебном заседании пояснил, что долг по кредитному договору с него взыскан решением районного суд г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которое не вступило в законную силу, возражает против установления начальной продажной цены , т.к. цена необоснованна занижена в 7,5 раз.

Суд, выслушав мнение сторон, специалиста, эксперта считает

исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Судом установлено.

Крылов В.В. является собственником земельного участка для ведения крестьянско \ фермерского\ хозяйства, расположенного по адресу кадастровым номером № общей площадью .м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. На имя ответчика ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк «Зенит» и Крыловым В.В. был заключен договор № об открытии кредитной линии (возобновляемая линия) ( далее кредитный договор).

Согласно условиям Кредитного договора Банк обязался предоставить Заемщику на основании его письменных заявлений денежные средства частями (траншами) в пределах лимита, составляющего долларов США, на условиях срочности, возвратности и платности (п.п 1.1-1.3 и 2.1 Кредитного договора).

В соответствии с п. 2.3 Кредитного договора Заемщик обязался производить погашение кредита отдельно по каждому траншу равными частями в соответствии графиком погашения, приведенном в заявлении заемщиком на предоставление соответствующего транша. В полном объеме предоставленные денежные средства должны быть возвращены Заемщиком ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору между Банком и Крыловым В.В. был заключен договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48-54). Договор об ипотеке заключен Банком с заемщиком в соответствии с требованиями ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: нотариально удостоверен, зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, указанное в нем имущество оценено, сторонами достигнуто согласие по существенным условиям договора.

В соответствии с условиями п.2.1 Договора об ипотеке Крылов В.В. предоставил в залог Банку следующее недвижимое имущество :

земельный участок площадью кв.м. с кадастровым номером № для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, категория - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:

Общая оценочная стоимость объекта залога составляет рублей ( ), что эквивалентно долларов США ( ). (п.3.1. договора об ипотеке).

Банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства, предоставив заемщику в соответствии с его заявлением кредитные средства на общую сумму Долларов США, что подтверждается заявлениями заемщика на выдачу траншей, выписками по соответствующему депозитному и ссудному счетам заемщика.

Однако заемщик не исполнил в полном объеме и надлежащим образом своих обязательств по Кредитному договору, о чем имеется спор о возврате кредита в районном суде г. Москвы, ДД.ММ.ГГГГ по делу вынесено решение, которое не вступило в законную силу.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В части 4 ст. 50 указанного выше закона указано, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

На основании ст. 51 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Судом установлено, что согласно п. 1.2. Договора об ипотеке банк в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами заемщика. Взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения требований банка может быть обращено в случае разового неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки, если не будет удовлетворено его требование о досрочном исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляется в соответствии с законодательством РФ в судебном порядке ( п.п. 7.1-7.3 Договора об ипотеке).

Ответчик не представил доказательства исполнения своих обязательств по возврату основного долга по кредиту, уплате процентов за пользование кредитом в установленные договором сроки по графику, не представил доказательства возврата истцу досрочно основного долга по кредиту и уплаты процентов за пользование кредитом в полной сумме в установленные в требовании сроки и на дату рассмотрения дела.

Вместе с тем ответчик согласен что не исполнил свои обязательства по кредитному договору, и не возражает о рассмотрении вопроса о возможности передачи Банку в качестве отступного по кредитному договору объекта залога, о чем уведомлял истца в своем обращении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78-83).

В силу положений статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Поскольку между сторонами возник спор о рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка определением Дмитровского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ была назначена экспертиза по оценке земельного участка.

В судебном заседании специалист ФИО пояснил, что исследовал заключение эксперта, в котором отсутствует перечень нормативных актов, использовавшихся экспертом, экспертом не были приняты во внимание материалы отчетов, не принимались к рассмотрению существенные обстоятельства, а именно технические условия на газификацию земельного участка, архитектурно-градостроительная концепция с согласованием главного архитектора района, полученное согласование на энергоснабжение участка, разрешение и согласование на реконструкцию существующей подъездной дороги, тем самым экспертом нарушены требования ФЗ от 31.05. 2001 года « Государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» пояснив, что указанные обстоятельства свидетельствуют о явном улучшении земельного участка и увеличении его рыночной стоимости, считает, что данный участок нельзя рассматривать как земли сельхозназначения, земельный участок следует отнести к землям инвестиционных проектов, т.к. имеются согласования на инфраструктуру и архитектурно-градостроительная концепция с согласованием главного архитектора района коттеджного поселка в близ д. .

Ответчик считает, что заключение эксперта нельзя принимать во внимание, т.к. эксперт указывает на то, что стоимость участка осталась прежней, однако в заключении указывает цену в 7. 5 раз меньше цены 2008 года, эксперт не принял во внимание письмо из АНО « Союзэкспертиза» от 27.05. 2010 года, таким образом нарушены требования ФЗ « О государственной судебно- экспертной деятельности и ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ».Кроме того эксперт не применил все методы для определения цены участка, несмотря на улучшение земельного участка к его наиболее эффективному использованию, метод остатка и метод предполагаемого использования не применялся, несмотря на то, что существуют условия их применения- возможность застройки земельного участка с улучшениями, приносящими доход.

Эксперт не проверил достоверность информации взятой в Интернете, экспертом применяются ошибочные поправочные коэффициенты, значительно влияющие на результат оценки, экспертом не принято во внимание месторасположение и окружение участка, что значительно увеличивает цену участка.

Представители истца в судебном заседании пояснили, что экспертом дано полное заключение в соответствии с требованиями ФЗ» «О государственной судебно-экспертной деятельности», определено месторасположение вышеуказанного земельного участка, дана его оценка как земельного участка категории земель земли сельскохозяйственного назначения в соответствии с правоустанавливающими документами, согласование на электрофикацию и газоснабжение, разрешение на реконструкцию существующей подъездной дороги не могут увеличивать стоимость земельного участка, т.к. данные улучшения не произведены.

Суд, выслушав мнение лиц участвующих в деле, принимая во внимание мнение эксперта, который допрошен в судебном заседании и представил заключение в соответствии с требованиями ФЗ» «О государственной судебно-экспертной деятельности», пояснения специалиста, считает необходимым обратить взыскание на находящийся в залоге по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ года № на земельный участок для ведения крестьянско \ фермерского\ хозяйства, расположенный по адресу кадастровым номером № общей площадью .м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере рублей согласно заключения эксперта.

Доводы ответчика, что стоимость земельного участка значительно выше, чем указано в заключении эксперта, т.к. не приняты во внимания полученные им согласования на газификацию и энергоснабжение, реконструкцию существующей подъездной дороги, судом не могут быть приняты во внимание, т.к. никакие улучшения на земельном участке с категорией- земли сельскохозяйственного назначения не произведены, из представленных технических условий на газификацию усматривается, что технические условия даны на газификацию к дому , а не к спорному земельному участку.

Судом не принят во внимание отчет о стоимости спорного земельного участка за №, т.к. рыночная стоимость участка определена в 2008 году, отчет №, также не принят во внимание, т.к. рыночная стоимость участка определена в 2009 году, отчет № не принят во внимание, т.к. рыночная стоимость участка определена в январе 2010 года, т.е. не на момент вынесения решения суда.

Кроме того суд считает необходимым взыскать с Крылова В.В. в пользу ОАО Банк «Зенит» стоимость экспертизы рублей и госпошлину в сумме рублей всего взыскать рублей

Суд считает необходимым взыскать с Крылова В.В. в пользу ООО « Межрегиональное бюро судебных экспертиз им Сикорского» стоимость выезда эксперта рублей.

Учитывая, что по сумме задолженности по кредиту между сторонами имеется спор, который рассматривается в районном суде г. Москвы, суд полагает исковые требования истца удовлетворить в части обращения взыскания на заложенное имущество в виде земельного участка, определив его начальную продажную стоимость в размере рублей, истец не заявляет исковые требования об увеличении суммы, следовательно не подлежит взысканию требования истца в части удовлетворения из стоимости заложенного имущества в размере долларов США по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения, включая задолженность по кредиту (Основной долг) в размере

На основании изложенного, руководствуясь Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ст.ст.278, 348 ГК РФ, ст.ст.95,96,98,194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Обратить взыскание на находящийся в залоге по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ года № на земельный участок для ведения крестьянско \ фермерского\ хозяйства, расположенный по адресу кадастровым номером № общей площадью .м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащий на праве собственности Крылову В.В.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере рублей \ .\.

Взыскать с Крылова В.В. в пользу ОАО Банк «Зенит» стоимость экспертизы рублей и госпошлину в сумме рублей всего взыскать рублей \ \.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Крылова В.В. в пользу ООО « Межрегиональное бюро судебных экспертиз им Сикорского стоимость выезда эксперта рублей \ \.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течении 10 дней через Дмитровский городской суд Московской области

СУДЬЯ