Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Западный город», ФИО1, о признании соглашения недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, встречному иску ФИО1, к ООО «Западный город» о признании договора залога и соглашения о поступлении предмета залога в собственность действительным,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обратился в суд с иском к ООО «Западный город», ФИО1 о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переходе залога в собственность, а именно: земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между ООО «Западный город» и ФИО1 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки.

Свои требования мотивировал тем, что в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 декабря 2015 г. № «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» с 01 января 2016 г. департамент является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным осуществлять в установленном законом порядке функции по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, наделенным правом обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. ООО «Западный город» является застройщиком, которым с привлечением денежных средств граждан в порядке, предусмотренном ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» осуществлялось строительство объекта «Комплекс девятиэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями» на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>. Первый договор участия в долевом строительстве на указанном земельном участке, который находился в собственности застройщика с ДД.ММ.ГГГГ, был подписан с ФИО5ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем были заключены другие договоры участия в долевом строительстве, количество которых по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составило 15. В декабре 2016 г. участникам долевого строительства были направлены соглашения о расторжении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающие обязательство застройщика по возврату денежных средств. Однако денежные средства гражданам до настоящего времени возвращены не были. В указанных условиях ФИО2, являющаяся одним из участников долевого строительства, обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ООО «Западный город» несостоятельным (банкротом). Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу № заявление принято к производству Арбитражного суда Краснодарского края. В последующем истцом были получены сведения из ЕГРН о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственником вышеназванного земельного участка является ФИО1 Фактически юридическое лицо, обладая сведениями о наличии поданного кредитором заявления о признании его несостоятельным (банкротом), воспользовалось отсутствием обеспечительных мер в виде ареста или запрета распоряжения указанным участком для совершения сделки, на основании которой была произведена государственная регистрация перехода прав на него к третьему лицу.

В судебном заседании представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края ФИО3 заявленные исковые требования уточнил, просил суд признать недействительным договор залога имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ООО «Западный город» и ЖСК «Западный город»; признать соглашения о поступлении предмета залога в собственность от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Западный город» и ФИО1 недействительными в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № (категория земель: земли населенных пунктов - для строительства многоэтажных жилых домов), применив последствия недействительности сделок в виде возврата указанного земельного участка и здания расположенного на нем в собственность ООО «Западный город».

Ответчик ООО «Западный город» в лице конкурсного управляющего – ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражала.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, заявил встречные исковые требования о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о поступлении предмета залога в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о поступлении предмета залога в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО1 и ООО «Западный город» действительными, указывая на то, что данные договора о переходе залога в собственность соответствует договорным правоотношениям и не противоречат действующему законодательству РФ.

Представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, конкурсный управляющий ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения встречных исковых требований возражали.

Третье лицо ФИО6 и представитель третьих лиц ФИО7, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11 по доверенности ФИО12 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Третье лицо ФИО13 в судебное заседание не явилась. О месте и времени слушания дела извещалась надлежащим образом. О причине своей неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просила, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд, выслушал мнение участвующих в деле сторон, исследовал материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, принадлежал ФИО17 на основании договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным Управлением Федеральной службы регистрационной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю серия №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17 и ЖСК «Западный город» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Западный город» ИНН № (застройщик), ФИО1 (инвестор) и ФИО17 заключен договор инвестирования строительства многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Западный город» (застройщик), ФИО1 (инвестор) и ФИО17 заключен договор поручительства, согласно которого ФИО17 выступает гарантом выполнения условий договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 в полном объеме выполнил обязательства предусмотренные договором инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, а именно передал ЖСК «Западный город» денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается представленными платежными документами.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар выдано ЖСК «Западный город» разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ объекта капитального строительства «комплекса девятиэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями» 9 секций по 9 жилых этажей с цокольным этажом со встроенными пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17 и ООО «Западный город» заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого строения, согласно которого права собственности на земельный участок кадастровый № и здание, назначение: нежилое, площадью: общая <данные изъяты> кв.м. кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ООО «Западный город», что подтверждается внесенной ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП записью регистрации № и выданным ДД.ММ.ГГГГ свидетельством о государственной регистрации права серия №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Западный город» и ФИО1 был заключен договор залога земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в обеспечения исполнения договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар издан приказ № о внесении изменений в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ в разделе «наименования застройщика» слова «ЖСК «Западный город» заменены словами ООО «Западный город».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Западный город» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору инвестирования строительства многоквартирных домов от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик является стороной договора инвестирования, срок строительства объекта продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Западный город» и ФИО1 заключено соглашение о поступлении предмета залога в собственность, согласно которого ответчик (залогодатель-должник) передает, а третье лицо (залогодержатель) принимает <данные изъяты> (долю) в праве собственности на предмет залога земельный участок кадастровый № и <данные изъяты> (долю) в праве собственности и здание, назначение: нежилое, площадью: общая <данные изъяты> кв.м. кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, в счет исполнения обязательств по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке ЕГРП право общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем внесена УФРС по КК запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Западный город» и ФИО1 заключено соглашение о поступлении предмета залога в собственность, в соответствии с которым ответчик (Залогодатель-должник) передает, а третье лицо (залогодержатель) принимает <данные изъяты> (долю) в праве собственности на предмет залога земельный участок кадастровый № и <данные изъяты> (долю) в праве собственности и здание, назначение: нежилое, площадью: общая <данные изъяты> кв.м. кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, в счет исполнения обязательств по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке ЕГРП право собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края мотивировал свои требования тем, что спорный земельный участок с кадастровым номером № находится под обременением участников долевого строительства многоквартирного дома, возводимого ООО «Западный город» на данном земельном участке, чье согласие при передаче земельного участка, по договору залога и соглашениям о поступлении в собственность предмета залога получено не было.

Судом принимается во внимание тот факт, что в декабре 2016 г. участникам долевого строительства были направлены соглашения о расторжении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающие обязательство застройщика по возврату денежных средств. Однако денежные средства гражданам до настоящего времени возвращены не были.

Более того, как усматривается из представленного суду апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.12.2016 г., в удовлетворении исковых требований ООО «Западный город» к ФИО7 о расторжении договора долевого участия в долевом строительстве и возврате долевого взноса отказано.

То есть, в настоящее время имеется действующий договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Западный город» и ФИО7, предметом которого является жилое помещение — квартира, состоящая из <данные изъяты> расположенная в многоквартирном доме (блок секция №) на 4 этаже, с проектным номером № в строящемся комплексе девятиэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

На основании п. 11 ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» контролирующий орган вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

В силу п. 1.2 Положения о департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края (утв. постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№) департамент является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домой, и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Такое согласие, как следует из материалов дела, от участника долевого строительства не получено.

Исходя из этих обстоятельств установлено, что сделки между ООО «Западный город» и ФИО1 в отношении земельного участка, на основании которых была произведена государственная регистрация перехода к нему права собственности на данный участок, совершены с нарушением закона.

Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

-признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

-досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Из этих положений закона в их взаимосвязи с п. 1 ст. 166 и ст. 168 ГК РФ следует, что сделка об отчуждении заложенного имущества, совершенная с нарушением требований п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», может быть признана по этим мотивам недействительной на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ с применением последствий недействительности, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В абз. 2 п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку по делу установлены основания для признания спорной сделки недействительной и для применения последствий ее недействительности по требованию органа государственной власти Краснодарского края, иск подлежит удовлетворению, а встречный иск отказу в удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Иск Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «Западный город», ФИО1, о признании соглашения недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки — удовлетворить.

Признать договор залога имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ООО «Западный город» и ЖСК «Западный город» недействительным.

Признать соглашения о поступлении предмета залога в собственность от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Западный город» и ФИО1 недействительными в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № (категория земель: земли населенных пунктов - для строительства многоэтажных жилых домов).

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата указанного земельного участка и расположенного на нем здания в собственность ООО «Западный город».

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «Западный город» о признании договора залога и соглашения о поступлении предмета залога в собственность действительным — отказать.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений и записей в единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. №2018-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья: