Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым к ФИО2, третье лицо Администрация <адрес>, о расторжении договора купли-продажи, взыскании штрафных санкций и возврате имущества,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, заинтересованное лицо Государственный комитет по Государственной регистрации и кадастру Республики Крым о государственной регистрации перехода права собственности, продления срока договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – <данные изъяты>, находившегося на балансе Отдела капитального строительства Евпаторийского городского совета, расположенного по адресу: г. <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> га., заключенный между Фондом имущества Автономной Республики Крым и ФИО2, удостоверенный нотариально ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированный в реестре под №;

- обязать ФИО2 вернуть Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым по акту приема-передачи объект незавершенного строительства – <данные изъяты>, находившегося на балансе Отдела капитального строительства Евпаторийского городского совета, расположенного по адресу: г. <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> га.

- взыскать с ФИО2 в пользу бюджета Республики Крым в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым штраф в сумме <данные изъяты> руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Фондом имущества Автономной Республики Крым и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – <данные изъяты>, находящегося на балансе Отдела капитального строительства Евпаторийского городского совета, расположенного по адресу: г. <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> га., удостоверенный нотариусом ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированный в реестре под №. Объект приватизации был передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ В последующем в данный договор вносились изменения, которые оформлялись соответствующими нотариальными договорами о внесении изменений в договор.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что каждая сторона обязана выполнять обязательства, возложенные на нее настоящим договором, и способствовать другой стороне в исполнении ее обязательств. Разделом <данные изъяты> договора предусмотрены обязательства, которые взял на себя ответчик при заключении договора, в том числе: завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ. с возможным вводом частями и изменением профиля ( в редакции договора о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ.); соблюдать санитарно-экологические нормы при строительстве и эксплуатации объекта; дальнейшее отчуждение и передача в залог объекта приватизации и земельного участка, на котором он расположен, возможно только по согласованию органа приватизации – Фонда имущества АРК, который осуществляет контроль за исполнением условий, определенных договором, с обеспечением перехода к новому владельцу всех обязательств, не исполненных на момент его отчуждения, ответственность за их невыполнение, определенных законодательством и настоящим договором – в редакции договора о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6.2 договора, продавец обязан осуществлять контроль за исполнением покупателем условий данного договора. Согласно п.5.2 договора покупатель по требованию продавца обязан предоставить продавцу необходимые материалы, сведения, документы о выполнении условий данного договора.

В соответствии с ФИО6 Главы Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ№-У (с изменениями), утверждена структура исполнительных органов государственной власти Республики Крым, в связи с чем органы исполнительной власти Республики Крым, в том числе и Фонд имущества АРК ликвидируются.

В соответствии с п. 7 ст. 17 Закона Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ. №-ЗРК «Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым», уполномоченный орган (Минимущество) является правопреемником в том числе и Фонда имущества АРК. Уполномоченный орган является субъектом правоотношений в сфере управления, аренды и приватизации имущества Республики Крым, по которым до дня вступления в силу настоящего Закона субъектом являлся (выступал) Фонд имущества АРК (Фонд имущества РК)

Указывает, что с целью проведения проверки выполнения ответчиком условий договора Минимуществом Крыма было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ. №, в котором предлагалось ответчику предоставить документы, подтверждающие выполнение условий договора в части завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, а также подтвердить соблюдение санитарно-экологических норм при строительстве и эксплуатации объекта. В ответ на указанное письмо, ответчиком был предоставлен отчет о выполненных работах на объекте незавершенного строительства с ходатайством о продлении сроков строительства в соответствии с законодательством РФ сроком на <данные изъяты> лет. При этом каких либо документов, подтверждающих выполнение работ на объекте незавершенного строительства представлено не было.

Также, указывает, что на основании протокольного решения Антитеррористической комиссии при муниципальном образовании <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № рабочей группой было произведено обследование объекта незавершенного строительства– <данные изъяты>, по результатам которого был составлен акт. Согласно выводам изложенным в акте от ДД.ММ.ГГГГ., здание является недостроенным, неиспользование его длительное время приводит к его разрушению. Отсутствие в здании дверей, оконных рам, остекления делает его свободным и неограниченным для доступа к нему посторонних лиц. Внутри здания имеются признаки пребывания лиц без определенного места жительства и сбора антиобщественных элементов. В связи с тем, что собственник незавершенного строительства не принимает должных мер по завершению строительства или демонтажу указанного объекта, создается реальная угроза безопасности населения, проживающего на прилегающей территории к объекту, то есть создается опасность для жизни здоровья неопределенного круга лиц, находящихся или передвигающихся рядом с объектом. Объект является опасным в плане возможного возникновения чрезвычайных ситуаций и террористических проявлений.

В связи с неисполнением обязательств по договору, в адрес ответчика была направлена претензия о взыскании начисленных штрафных санкций. Также ответчику было предложено урегулировать вопрос о расторжении договора в досудебном порядке. Однако ответчик возражает против расторжения договора по соглашению сторон на основаниях, изложенных в ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ.

Разделом 10 договора предусмотрено, что все споры, возникающие при выполнении условий настоящего договора или в связи с истолкованием его положений, решаются путем переговоров. Если стороны в течении месяца не достигли договоренности, то спор передается на рассмотрение судебных органов в порядке установленным действующим законодательством.

Пунктом 11.3 договора предусмотрено, что в случае невыполнения одной из сторон условий данного договора он может быть изменен или расторгнут по требованию другой стороны по решению суда.

Пунктом 7.6 договора предусмотрено, что в случае неисполнения других условий договора, предусмотренных п.5 договора, покупатель оплачивает штраф в размере 0,1% от цены продажи объекта.

Представителем ответчика ФИО7 подан отзыв на исковое заявление, в котором она просит в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым отказать в полном объеме, в связи с тем, что в двухсторонней сделке купли-продажи объекта незавершенного строительства – дома <данные изъяты>, продавцом является Фонд имущества АРК, а покупателем ФИО2 Договор зарегистрирован надлежащим образом. ФИО2 является собственником земельного участка предназначенного для обслуживания данного объекта, площадью <данные изъяты> кв.м. Сделка сторонами исполнена, покупателем оплачена стоимость объекта, а продавцом передано имущество по акту приема- передачи. Указывает, что ФИО2 исполняет свои обязательства по строительству объекта, что подтверждается актами проверки выполнения условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. На письмо Минимущества от ДД.ММ.ГГГГФИО13 предоставил отчет о выполненных работах. Также был предоставлен ответ на претензию Минимущества, в котором был приведен перечень выполненных работ как запланированных, так и не запланированных в виду выявленных скрытых дефектов, что повлияло на сроки сдачи объекта. Данные дефекты были выявлены в результате проведения дополнительного обследования состояния объекта институтами <данные изъяты> и <данные изъяты> и выданы соответствующие заключения. Кроме того, согласно решения Евпаторийского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ. № был продлен срок завершения строительства объекта на <данные изъяты> лет, до ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что ответчиком своевременно были приняты меры к недопущению негативных последствий, что говорит о добросовестности отношения ответчика к исполнению своих обязательств по строительству. Также указывает, что объект не был достроен и сдан в эксплуатацию в установленные сроки в связи с переходом Республики Крым в состав Российской Федерации и необходимостью приведения разрешительной документации в соответствие с законодательством РФ. Кроме того, на сроки строительства сказался банковский кризис в ДД.ММ.ГГГГ г., так как ни в одном из банков Республики Крым не удалось получить кредит на продолжение строительства.

Указывает, что условия договора не предусматривают расторжение договора купли-продажи и отчуждения собственности в случае не завершения строительных работ в срок. Согласно п. 6.2 в обязанности продавца (Минимущество), входит осуществление контроля за выполнением условий договора, т. е наложение штрафных санкций в административном порядке, при ненадлежащем исполнении договора. Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи на основании существенного нарушения договора, истцом неверно применены нормы ст. 450 ГК РФ, так как покупателем обязательство о передаче денег было исполнено должным образом. Требование о возврате Минимуществу по акту приема-передачи объекта незавершенного строительства в одностороннем порядке противоречит нормам ФИО1 законодательства. Заключенный сторонами договор, условий определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 подано встречное исковое заявление к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, заинтересованное лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в котором просит:

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым к ФИО2 на объект незавершенного строительства – <данные изъяты>, расположенного по адресу: г. <адрес> Ленина, по договору купли-продажи с реестровым № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Фондом имущества АРК;

- продлить срок действия договора купли-продажи продажи с реестровым № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Фондом имущества АРК с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым сроком на <данные изъяты> лет.

Требования мотивированы тем, что между ФИО2 и Фондом имущества АРК ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор за реестровым № купли-продажи объекта незавершенного строительства – дома пионеров, расположенного по адресу: г. <адрес> Ленина. Данный договор зарегистрирован надлежащим образом. Кроме того, ФИО2 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., предназначенного для обслуживания данного объекта незавершенного строительства. Сделка сторонами исполнена, покупателем уплачена стоимость объекта, продавцом передано имущество по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Правомерность заключения сделки сторонами не оспаривалась. В своем письме от ДД.ММ.ГГГГФИО2 просил уполномоченный орган, Минимущество РК, являющегося правопреемником Фонда имущества АРК, выдать необходимую документацию для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства – <данные изъяты> по договору купли-продажи в регистрирующих органах, так как данная процедура носит обязательный характер в соответствии с законодательством РФ. Однако должного реагировании со стороны Минимущества не последовало, в связи с чем его бездействие следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации сделки. Также в связи с тем что объект не введен в эксплуатацию считает справедливым продление срока действия договора.

Представителем Минимущества РК ФИО9 подан отзыв на встречное исковое заявление, согласно которого он просит в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме. Считает доводы изложенные в встречном исковом заявлении несостоятельны и не подлежат удовлетворению. Указывает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ. между Фондом имущества АРК и ФИО2 заключен в период действия и в соответствии с законодательными нормами Украины, и рассматривать данный спор необходимо с учетом законодательства Украины, в частности с учетом норм установленных Законом Украины от ДД.ММ.ГГГГ№-III «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства». Указывает, что ФИО2 не выполнены взятые на себя обязательства по договору, относительно завершения строительства объекта и введения его в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ. с возможным вводом частями и изменениями профиля, а также соблюдения санитарно- экологических норм при строительстве и эксплуатации объекта. Письмо от ДД.ММ.ГГГГ в котором продавец просит выдать необходимую документацию для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект незавершенного строительства, по сути является ответом на претензию от ДД.ММ.ГГГГ г. исх. №, направленную Минимуществом РК покупателю с уведомлением о взыскании начисленных штрафных санкций и предложением урегулировать вопрос о расторжении договора в досудебном порядке. ФИО8 обратился в Минимущество с просьбой выдать необходимую документацию для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект незавершенного строительства спустя <данные изъяты> месяцев, по истечению срока предусмотренного для исполнения договора. Ввиду того, что договор на момент обращения ФИО2 подлежал расторжению, считает нецелесообразным осуществление действий по предоставлению документации необходимой для государственной регистрации перехода права собственности. Также указывает, что действие договора продлевалось на существенный срок, но покупателем взятые на себя обязательства исполнены не были. Доводы ФИО2 относительно затруднений финансирования завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию считает неубедительными.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и представитель ответчика по встречному иску ФИО9 исковые требования Минимущества поддержал в полном объеме по основаниям указанным в исковом заявлении. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 просил отказать по основаниям указанным в отзыве на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика по первоначальному иску и представитель истца по встречному иску ФИО4 в судебном заседании возражал против исковых требований Минимущества, считал их необоснованными и неподлежащими удовлетворению. Встречное исковое заявление просил удовлетворить по основаниям указанным во встречном исковом заявлении.

Представитель третьего лица Администрации <адрес> в судебном заседании просила исковые требования Минимущества РК удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать. Считает, что к отношениям сторон подлежит применение в том числе и законодательство Украины, поскольку спорные правоотношения возникли до ДД.ММ.ГГГГ на основании Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства». Указывает, что в случае невыполнения условий договора, статьей 19 данного закона предусмотрено расторжение договора купли-продажи. При этом покупатель с которым расторгнут договор купли-продажи возвращает объект приватизации в государственную собственность по акту приема-передачи, а также возмещает государству ущерб, причиненный неисполнением условий дговора. Расторжение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства является основанием для расторжения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. ФИО2 неоднократно пользовался правом на изменение сроков завершения строительства, но условия договора в установленный срок не выполнены. Условие договора купли-продажи по обеспечению требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время строительства и дальнейшего введения в эксплуатацию объекта приватизации, ФИО2 также не выполняется. Кроме того, указывает, что ссылка ответчика на решение Евпаторийского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ№ и исчисление срока, исходя из данного решения необоснованна, так как документом подтверждающим изменение условий договора купли-продажи яляется совместное решение органа приватизации и органа местного самоуправления, на основании которого заключается дополнительный договор, а не отдельное решение органа местного самоупраления. Считает, что переход права собственности от Минимущества РК к ФИО2 по договору от ДД.ММ.ГГГГ не осуществлялся, поэтому государственная регистрация такого перехода невозможна в связи с отсутвием предмета спора.

Представитель третьего лица Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явился, представил возражение на встречное исковое заявление, в котором просил данное дело рассмотреть в его отсутствие и отказать в удовлетворении иска, поскольку в ЕГРП отсутвуют сведения о первоначальном правообладателе, а решение суда о переходе права собственности на основании ст. 551 ГК РФ не может быть исполнено в Госкомрегистре.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым к ФИО2, третье лицо Администрация <адрес>, о расторжении договора купли-продажи, взыскании штрафных санкций и возврате имущества подлежит удовлетворению частично.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, заинтересованное Государственный комитет по Государственной регистрации и кадастру Республики Крым о государственной регистрации перехода права собственности, продления срока договора купли-продажи следует отказать.

В ходе судебного следствия судом установлено следующее:

ФИО6 Главы Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями) утверждена структура исполнительных органов государственной власти Республики Крым. Пунктом 3.1 Указа образовано Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, а пунктом 4 указа ликвидированы органы исполнительной власти Республики Крым, в том числе, Фонд имущества Автономной Республики Крым в связи с утверждением структуры исполнительных органов государственной власти Республики Крым.

Пунктом 6.1 Указа установлено, что ликвидация органов исполнительной власти Республики Крым считается завершенной, орган исполнительной власти Республики Крым – прекратившим существование со дня вступления в силу акта Совета министров <адрес> об утверждении соответствующего ликвидационного баланса.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ№-р утвержден ликвидационный баланс фонда имущества Автономной Республики Крым.

В соответствии с п. 7 ст. 17 Закона Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ. №-ЗРК «Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым», уполномоченный орган (Минимущество) является правопреемником Фонда имущества Автономной Республики Крым, регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в Автономной <адрес>, Представительства Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в автономной <адрес>, балансодержателей (арендодателей) имущества, закрепленного за воинскими частями, учреждениями, организациями Вооруженных Сил Украины и иными, созданными в соответствии с законодательством Украины, военными формированиями, в части исполнения полномочий арендодателя по договорам аренды имущества Автономной Республики Крым и бывшего государственного имущества Украины, заключенным до вступления в силу настоящего Закона, на весь период действия указанных договоров.

Уполномоченный орган является субъектом правоотношений в сфере управления, аренды и приватизации имущества Республики Крым, по которым до дня вступления в силу настоящего Закона субъектом являлся (выступал) Фонд имущества АРК (Фонд имущества РК)

Постановлением Совета министров Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ. № утверждено Положение о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым, согласно п. 1.7 которого (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.), Минимущество является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности Республики Крым и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд имущества Автономной Республики Крым. Пунктом 2.5 данного Положения, Минимущество в пределах компетенции осуществляет контроль за использованием и сохранностью имущества и земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Крым. Также согласно п.п. 2.6 и 2.7 Положения к задачам Минимущества относятся осуществление в рамках предоставленной компетенции полномочий арендодателя имущества находящегося в

государственной собственности Республики Крым, и защита имущественных прав и интересов Республики Крым в соответствии с законодательством РФ.

Согласно п.5.1 Положения, Минимущество, для осуществления возложенных на него функций в пределах своей компетенции имеет право осуществлять юридические действия по защите прав и законных интересов Республики Крым по вопросам, входящим в компетенцию Министерства, в том числе обращаться в интересах Республики Крым в суды общей юрисдикции, арбитражные суды и к мировым судьям.

Также из представленных документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Фондом имущества Автономной Республики Крым и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – <данные изъяты>, находящегося на балансе Отдела капитального строительства Евпаторийского городского совета, расположенного в <адрес>, на земельном участке, площадью <данные изъяты> га.(л.д.29-41)

Так, пунктом 5 договора определены обязанности покупателя, в соответствии с которыми покупатель обязан:

в установленный настоящим договором срок уплатить цену продажи объекта приватизации;

в установленный настоящим договором срок принять объект приватизации;

завершить строительство и ввести в эксплуатацию объект до ДД.ММ.ГГГГ г. с возможны изменением профиля;

соблюдать санитарно-экологические нормы при строительстве и эксплуатации объекта;

запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода в эксплуатацию;

возместить затраты по экспертной оценке в сумме <данные изъяты> грн. в течении <данные изъяты> календарных дней с момента нотариального удостоверения настоящего договора путем перечисления на счет продавца;

подготовить документы и осуществить соответствующие действия относительно переоформления права застройщика на объект и т.д.

Также по требованию продавца покупатель обязан представлять продавцу необходимые материалы, сведения, документы о выполнении условий данного договора.

Пунктом 6 договора определены обязанности продавца, по которым продавец обязан: передать покупателю объект приватизации в установленный в договоре срок; в случае необходимости содействовать покупателю в переоформлении документов на право пользования земельным участком; уведомлять покупателя в случае несвоевременного внесения платежей на объект приватизации. Также продавец обязан осуществлять контроль за выполнением условий данного договора.

Пунктом 7 договора определена ответственность покупателя, в том числе п. 7.6 предусмотрено, что при невыполнении других условий договора, предусмотренных п.5 настоящего договора покупатель уплачивает штраф в размере <данные изъяты> от цены продажи объекта.

Договор удостоверен частным нотариусом Евпаторийского нотариального округа и зарегистрирован в реестре за №.

На основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по акту приема-передачи объекта незавершенного строительства – <данные изъяты>, находящегося на балансе Отдела капитального строительства Евпаторийского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ, Фонд имущества АРК передал, а ФИО2 принял в собственность объект незавершенного строительства – <данные изъяты>, проектно-сметную и исполнительную документацию.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между Фондом имущества АРК и ФИО2, внесены изменения в договор купли-продажи объекта неоконченного строительства – <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которого абз. 3 п.5.1 договора купли-продажи объекта неоконченного строительства – <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. изложен в следующей редакции:

«закончить строительство объекта и введения его в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ года с возможным вводом частями и сменой профиля».

Договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Фондом имущества АРК и ФИО2, внесены изменения в договор купли-продажи объекта неоконченного строительства – дома пионеров от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которого абз. 6 п.5.1 договора купли-продажи объекта неоконченного строительства – <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. изложен в следующей редакции: «Дальнейшее отчуждение и передача в залог объекта приватизации и земельного участка на котором он расположен, возможно только по согласованию органа приватизации – Фонда имущества Автономной Республики Крым, который осуществляет контроль за исполнением условий, определенных договором, с обеспечением перехода к новому владельцу всех обязательств, не исполненных на момент такого отчуждения, ответственность за их невыполнение, определенных законодательством и этим договором».

Таким образом судом достоверно установлено, что в соответствии с условиями договора ФИО2 был обязан закончить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ года с возможным вводом частями и сменой профиля и соблюдать санитарно-экологические нормы при строительстве и эксплуатации объекта.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ч.2 ГК РФ закреплена норма, устанавливающая обязательный досудебный порядок разрешения споров, связанных с изменением или расторжением договора, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым ФИО2 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства –<данные изъяты>, возврате имущества и взыскании штрафных санкций. (л.д.52-54)

В ответ на претензионное письмо от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО2 направил в Минимущество письмо, в котором указывает, что на объекте выполнены практически все работы по жизнеобеспечению здания на сумму <данные изъяты> грн., были начаты отделочные работы. Также в письме ФИО2 просит выдать необходимые для регистрации объекта незавершенного строительства. (л.д.35-36)

Таким образом истцом по первоначальному иску соблюдено требование ч.2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с Федеральным конституционным законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ФКЗ «О принятии в ФИО1 Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и <адрес> значения Севастополя», с ДД.ММ.ГГГГ<адрес> принята в состав Российской Федерации.

Пунктом 1. ст.23 Федерального конституционного закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ФКЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в ФИО1 Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Как усматривается из договора купли-продажи объекта незавершенного строительства – дома пионеров от ДД.ММ.ГГГГ., продажа объекта недвижимости осуществлялась в рамках приватизации объектов незавершенного строительства в соответствии с законодательство Украины.

Согласно ст. 19 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», обязательными условиями приватизации объектов незавершенного строительства, кроме продажи под разборку, является: установление срока завершения строительства объекта незавершенного строительства; запрет отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором распложен этот объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию; обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время достройки и дальнейшего введения в эксплуатацию объекта приватизации. В случае невозможности завершения строительства в установленные сроки при наличии соответствующих обоснований сроки завершения строительства могут быть изменены по решению органа приватизации и органа местного самоуправления, о чем заключается дополнительный договор.

В случае невыполнения условий, указанных в настоящей статье, договор купли-продажи подлежит расторжению в установленном законодательством порядке. При этом покупатель с которым расторгнут договор купли-продажи, возвращает объект приватизации в государственную собственность по акту приема-передачи, а также возмещает государству ущерб, причиненные неисполнением условий договора.

Расторжение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства является основанием для расторжения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ составленного на основании протокольного решения Антитеррористической комиссии при муниципальном образовании <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № рабочей группой, следует, что ДД.ММ.ГГГГ было произведено обследование объекта незавершенного строительства, и составлен акт. Согласно проведенного обследования рабочей группой, объект незавершенного строительства – <данные изъяты> не достроено, что в течении длительного времени ведет к его разрушению, рядом с недостроенным зданием расположены жилые дома. Отсутствие в здании дверей, оконных рам, остекления делает его свободным и неограниченным для доступа к нему посторонних лиц. Внутри здания имеются признаки пребывания лиц без определенного места жительства и сбора антиобщественных элементов. Данные обстоятельства указывают на то, что за данным объектом надлежащий присмотр и содержание не осуществляется, что создает опасность для жизни и здоровья людей, в том числе возможность совершения террористических актов, подготовки к их совершению либо сокрытию следов совершения, хранения оружия, предметов, добытых преступным путем, либо запрещенных к использованию на территории РФ. В связи с тем, что собственник незавершенного строительства не принимает должных мер по завершению строительства или демонтажу указанного объекта, создается реальная угроза безопасности населения, проживающего на прилегающей территории к объекту, то есть создается опасность для жизни здоровья неопределенного круга лиц, находящихся или передвигающихся рядом с объектом. Объект является в плане возможного возникновения чрезвычайных ситуаций и террористических проявлений. (л.д.49-51)

ДД.ММ.ГГГГ. Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым, с целью проведения проверки выполнения условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства - <данные изъяты>, направлено ФИО2 письмо с требованием в тридцатидневный срок подготовить и предоставить фотографии объекта приватизации и документы подтверждающие: завершение строительства объекта и ввода его в эксплуатацию; соблюдение санитарно-экологических норм при строительстве и эксплуатации объекта. (л.д.42)

В ответ на вышеуказанное письмо, ФИО2 направил в Минимущество РК отчет о выполненных работах на объекте незавершенного строительства – дома пионеров, подписанный представителем ФИО2 по доверенности ФИО12 (л.д. 44-47) Однако каких либо документов подтверждающих сведения о выполненных работах изложенные в письме ФИО2 не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокольного решения Антитеррористической комиссии при муниципальном образовании <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ рабочей группой АТК было произведено повторное обследование объекта незавершенного строительства и составлен акт подтвердивший результаты первоначального акта от ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела об административном правонарушении № усматривается, что постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. №-КП ФИО2 привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения предусмотренного ст. 3.11 Закона Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ№-№ «Об административных правонарушениях в Республики Крым» за отсутствие согласования проекта ограждения, устанавливаемого на территориях общественного назначения, а также проектов ограждений фасадной части территории объекта незавершенного строительства – дома пионеров.

Согласно выводам, изложенным в отчете за ДД.ММ.ГГГГ год по результатам обследования технического состояния несущих строительных конструкций здания по адресу: г. <адрес>, на момент обследования здание находится в состоянии незавершенного строительства. Возведены все несущие конструкции. Ограждающие конструкции, внутренние коммуникации, внутренняя отделка не выполнены. Состояние несущих строительных конструкций здания квалифицировано как ограниченно-работоспособное, а на локальных участках как аварийное, помимо этого в задании уже произошло несколько обрушений конструкций плит перекрытия. Физический износ несущих строительных конструкций здания составляет <данные изъяты>. Имеющие место повреждения и деформации несущих стен и перекрытий в значительной степени снизили несущую способность и эксплуатационные качества здания, носят опасный характер, существует опасность внезапного самообрушения конструкций при непринятии необходимых технических мер.

При непринятии мер по устранению выявленных дефектов и повреждений, завершении строительства или консервации здания – состояние ряда конструкций может значительно ухудшится: конструкции находящиеся в аварийном состоянии могут обрушится, конструкции находящиеся в ограниченно-работоспособном состоянии могут стать аварийными, большее число конструкций получат дефекты снижающие несущие и эксплуатационные качества здания в целом. В настоящий момент учитывая установленное техническое состояние здания, рекомендуется ограничить доступ в здание, так как в нем уже имеются обрушенные конструкции, конструкции находящиеся в аварийном состоянии грозят обрушением, что опасно для жизни и здоровья людей.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что условия договора купли-продажи объекта незавершенного строительства – дома пионеров от ДД.ММ.ГГГГ в части завершения строительства в установленный договором срок и в части обеспечения требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время достройки и дальнейшего введения в эксплуатацию объекта приватизации не выполнены.

В ходе судебного разбирательства документы подтверждающие проведение каких либо работ направленных на завершение строительства объекта дома пионеров также не были представлены. Наоборот исходя из отчета за ДД.ММ.ГГГГ год по результатам обследования технического состояния несущих строительных конструкций здания по адресу: г. <адрес> следует, что работы по завершению строительства объекта и не проводились. Это также подтверждается проектом представленным суду на обозрение представителем ФИО2, из фотоприложения которого следует, что объект незавершенного строительства находится в том же состоянии, в котором был получен ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ году.

При таких обстоятельствах исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества подлежит удовлетворению полностью, а в части взыскания штрафных санкций частично, т.к. истцом завышена сумма штрафа и размер <данные изъяты> штрафной санкции применен дважды, что не предусмотрено договором.

Доводы представителей ФИО2 о том, что срок завершения строительства не истек, т.к. решением Евпаторийского городского совета № от ДД.ММ.ГГГГ, дано согласие на продление срока завершения строительства объекта– <данные изъяты> расположенного по адресу: г. <адрес> на <данные изъяты> лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, суд считает не состоятельными, т.к. по условиям договора п.11.2 –все изменения и дополнения в договоре осуществляются в письменной форме с последующим заверением в органах нотариата. На основании решения Евпаторийского городского совета № от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в договор купли-продажи объекта неоконченного строительства – дома пионеров от ДД.ММ.ГГГГ., и абзац 3 п.5.1 изложен в следующей редакции: «закончить строительство объекта и введения его в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ года с возможным вводом частями и сменой профиля». Изменения внесены договором от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между Фондом имущества АРК и ФИО2 оформленного нотариально. В связи с чем срок окончания строительства незавершенного объекта следует считать указанный в договоре, а не в решении Евпаторийского горсовета.

Доводы представителей ФИО2 о том, что договор расторгнут быть не может, т.к. решением Евпаторийского городского совета № от ДД.ММ.ГГГГ ему продан в собственность земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., и выдан государственный акт о праве собственности на земельный участок серии № на котором расположен объект незавершенного строительства не состоятельны, так как противоречат условиям договора и действующему законодательству на период заключения договора.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В связи с не выполнением условий п.5 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства – дома пионеров, на основании п. 7.6 договора с ФИО2 подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты> от цены продажи объекта, что по курсу ЦБРФ на дату подачи иска составляет <данные изъяты> рублей.

Встречные исковые требования ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, заинтересованное лицо Государственный комитет по Государственной регистрации и кадастру Республики Крым о государственной регистрации перехода права собственности не подлежат удовлетворению, поскольку в период заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действовал Гражданский кодекс УССР в редакции ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно ст. 128 данного кодекса право собственности у приобретателя имущества по договору возникало с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 227 ГК УССР( в редакции на период заключения договора), договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Договор купли-продажи жилого дома подлежит регистрации в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов.

Порядок проведения государственной регистрации права собственности был регламентирован Инструкцией «О порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических и физических лиц», утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п. 1.4 Инструкции № государственной регистрации в бюро технической инвентаризации подлежат объекты недвижимости, расположенные на всей территории Украины (населенных пунктах, военных городках, военных частых, аэропортах, речных и морских портах, заповедниках, заказниках, на дорогах, полигонах и т.п.).

Пунктами 1.5, 1.6 Инструкции № закреплено, что государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества осуществляют государственные коммунальные предприятия – бюро технической инвентаризации. Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества в бюро технической инвентаризации является обязательной для владельцев, независимо от формы собственности.

Также, в соответствии с п. 1.7 Инструкции № регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании правоустанавливающих документов.

В представленных документах, сведения о регистрации указанного договора в установленном законодательством порядке, действовавшем на момент его заключения, отсутствуют.

Следовательно государственная регистрация перехода права собственности за ФИО2 по представленным документам осуществлена быть не может, поскольку в ЕГРП отсутвуют сведения о первоначальном правообладателе.

Кроме этого, встречные исковые требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности и о продлении срока договора купли-продажи не подлежит удовлетворению, в связи с удовлетворением исковых требований Минимущества о расторжении договора купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым к ФИО2, третье лицо Администрация <адрес>, о расторжении договора купли-продажи, взыскании штрафных санкций и возврате имущества- удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – <данные изъяты>, находившегося на балансе Отдела капитального строительства Евпаторийского городского совета, расположенного по адресу: г. <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> га., заключенный между Фондом имущества Автономной Республики Крым и ФИО2 удостоверенный частным нотариусом Евпаторийского нотариального округа ФИО10ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный в реестре под №.

Обязать ФИО2 возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым по акту приема-передачи объект незавершенного строительства – <данные изъяты>, расположенного по адресу: г. <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> га.

Взыскать с ФИО2 в пользу бюджета Республики Крым в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым штраф в сумме <данные изъяты> рублей, в остальной части взыскания штрафных санкций отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым в течение месяца путем подачи жалобы через Евпаторийский городской суд.

Судья А.И. Лантратова