Гражданский кодекс часть 1

с участием истца, ответчика ФИО1, представителей ответчика по доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, по доверенности <адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, представителя третьего лица по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-324/2016 по иску

ФИО5 к Банку ВТБ 24 (ЗАО), ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, истребовании части земельного участка и взыскании неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратился в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения № общей площадью 956, 5 кв.м., расположенного по <адрес> литер 5, в городе Серове, от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками, истребовании у ФИО1 занятой части земельного участка площадью 78,1 кв.м., путем удаления замка на дверях склада и взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей в размере 1 355 руб. 53 коп. В обоснование требований ссылаясь, что будучи собственником указанного нежилого помещения, площадью 956,5 кв.м., он выполнил в нем надстройку второго этажа, площадью 274 кв.м., также в 2007 году сделал пристрой, площадью 78,1 кв.м., но в установленном порядке права не оформил. В 2009 году он был признан банкротом, в рамках конкурсного производства назначены торги по продаже находившегося в залоге данного помещения, которые были признаны несостоявшимися и кредитором – Банком ВТБ 24 (ЗАО) предмет залога был оставлен за собой, внесена запись о государственной регистрации права собственности банка на помещение согласно правоустанавливающим документам площадью 956,6 кв.м. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ банк передал помещение в собственность ФИО1 указанной площадью, фактически же площадь с учетом пристроя составляет 1020,7 кв.м. согласно технического паспорта, с надстройкой второго этажа площадь равна 1298,8 кв.м. Полагает стороны договора не согласовали существенное условие об объекте недвижимости подлежащем передаче покупателю, в части площади объекта, этажности и прав на участок под объектом, соответственно договор является незаключенным. Вместе с тем, покупатель ФИО1 после приобретения объекта недвижимости права на земельный участок необходимый для его использования не оформил. Истец по прежнему на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка сроком на 10 лет, площадью 6342,00 кв.м. со множественностью лиц на стороне арендатора под строением №, в состав которого входит и помещение №, однако лишен возможности в полной мере пользоваться участком под пристроем, площадью 78,1 кв.м., поскольку ФИО1 установил замок на входных дверях расположенного в нем склада. Просит истребовать занятую часть участка, составляющую 78,1 кв.м., пристрой над участком ответчик не приобретал. В связи с тем, что истец ежемесячно вносит арендную плату за земельный участок в полном объеме, но не имеет возможности пользоваться его частью, которую занимает ответчик, полагает со стороны ФИО1 имеет место неосновательное обогащение в виде арендных платежей с даты приобретения объекта ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из ставки установленной в договоре аренды в сумме 1 355 руб. 53 коп.

В судебном заседании истец требования поддержал, подтвердив изложенные обстоятельства.

Ответчик ФИО1 и его представители в суде просили в удовлетворении иска отказать, пояснив, что сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, площадь помещения соответствовала правоустанавливающим документам. На момент приобретения в 2014 году второй этаж в помещении отсутствовал, как следует из ответов по обращению истца в полицию ранее в качестве второго этажа размещались сушильные камеры, которые впоследствии были похищены, на момент покупки помещение было свободно от какого-либо имущества. <адрес>ю 78,1 кв.м. внесен в технический паспорт в качестве вспомогательного помещения, приобретен был в составе имущественного комплекса с объектом и участок под ним не может быть истребован истцом, не являющимся собственником, право аренды у которого также прекратилось в связи с отчуждением объекта банку, арендные платежи истец не вносит, органом местного самоуправления на основании решения суда с него была взыскана задолженность в 2009 году, которая до настоящего времени не погашена. Права истца в данном случае полагают не нарушены, в связи с чем не могут быть и восстановлены.

Ответчик Банк ВТБ 24 (ЗАО) в судебное заседание своего представителя не направил, представив отзыв, в котором просит в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи незаключенным отказать, поскольку в договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в остальной части требований разрешение оставляет на усмотрение суда и просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований отраслевой орган администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» в лице своего представителя ФИО4 в суде пояснила, что земельный участок по <адрес> строение 1, площадью 6 342 кв.м., на котором расположено нежилое помещение №, предоставлен на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в здании пять собственников, в числе которых истец отсутствует. Уведомления об отчуждении объекта недвижимости и переходе права собственности к другому лицу истец в Комитет не направлял. Заявляя требования об истребовании части участка площадью 78,1 кв.м., истец не доказал наличие у него прав на строение где расположен участок, кроме того часть участка не выделена и не может быть предметом спора. Неосновательное обогащение в виде арендных платежей истец также не вправе не требовать, поскольку участок находится в муниципальной собственности.

Заслушав пояснения сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса (далее ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

На основании ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).

Как установлено и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между Банком ВТБ 24 (ЗАО) именуемым продавцом и ФИО1 – покупателем был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять следующее недвижимое имущество: нежилое помещение №. Площадь общая 956,5 кв.м., номера на поэтажном плане №№,2,3,4,6. Этаж 1, назначение производственное. Адрес (местоположение): <адрес> на территории промплощадки, здание литеры 5. Кадастровый № и уплатить продавцу денежную сумму, предусмотренную договором.

Объект недвижимости, расположен на земельном участке, общей площадью 6 342 кв.м., кадастровый №, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, строение 1, не принадлежащем продавцу на праве собственности. В соответствии со ст.552 Гражданского кодекса РФ и статьей 35 земельного кодекса РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит право пользования земельным участком/ частью, который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для продавца. Права покупателя на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п.1.1 договора)

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании Акта приема-передачи предмета залога от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела о банкротстве № А60-4676/2009-С11 от ДД.ММ.ГГГГ, ИП ФИО5, в лице конкурсного управляющего ФИО6, действующего на основании Решения Арбитражного суда <адрес> по делу № А60-4676/2009-С11 от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о государственной регистрации права за № (п.1.2 договора)

Заявляя требования о признании указанного договора незаключенным, истец ссылается на несоответствие площади объекта указанной в договоре фактической действительной площади по техническому паспорту, также иную этажность и отсутствие указаний прав на земельный участок. Между тем, как следует из договора залога нежилого помещения №-з01 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в обеспечение обязательств по кредитному соглашению передавал залогодержателю Банку ВТБ 24 (ЗАО) нежилое помещение № с вышеуказанным кадастровым номером такой же площадью 956,5 кв.м. (т.1 л.д.23-25). Данный договор не был признан незаключенным, залогодателем не оспаривался. Далее по результатам проведения торгов по продаже залогового имущества, данный объект был передан в собственность конкурсного кредитора согласно акта приема-передачи предмета залога от ДД.ММ.ГГГГ (т 1 л.д.36, 56), в котором должник ИП ФИО5 в лице конкурсного управляющего передал Банку ВТБ 24 (ЗАО) нежилое помещение этой же площадью 956,5 кв.м. На основании данного документа ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности Банка на объект. Каких-либо споров между сторонами в момент заключения договора залога, передаче на публичные торги об индивидуализации спорного объекта не возникало, изменений в правоустанавливающие документы, данные кадастрового учета не вносились.

Представленный истцом акт обследования Серовского БТИ и РН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.175-176) содержащий иные сведения о площади объекта, не соответствующей площади, указанной в оспариваемом договоре купли-продажи нежилого помещения, не может свидетельствовать о невозможности установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в котором отражены наименование и назначение объекта, общая площадь объекта по данным технического учета и кадастрового плана, адрес объекта, кадастровой или условный номер объекта, сделана ссылка на запись о регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на свидетельство о государственной регистрации прав продавца, имеется и указание о земельном участке на котором расположено нежилое помещение. Поскольку в договоре купли-продажи указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, то обстоятельства того, что покупатель принял от продавца объект иной площади, не соответствующей действительной при покупке объекта, не могут служить основанием для признания договора купли-продажи незаключенным.

В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Вместе с тем, истец, требуя в судебном порядке признать договор купли-продажи незаключенным, должен доказать наличие правового интереса, то есть доказать факт нарушения данной сделкой его прав и законных интересов и возможность их восстановления путем признания сделки несостоявшейся. Как следует из пояснений истца и материалов дела, право собственности на спорный объект у истца прекратилось в результате неисполнения кредитных обязательств и перехода прав на залоговое имущество к кредитору, а не в силу совершения оспариваемой сделки. Поэтому правовая заинтересованность у истца в данном случае отсутствует.

При разрешении иска об истребовании у ФИО1 части земельного участка с КН: 66:61:0220009:166, площадью 78,1 кв.м. путем снятия замка с дверей склада расположенного на участке, суд учитывает положения ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В обоснование истец ссылается на наличие прав арендатора на указанную часть участка по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с собственником муниципальным образованием Серовский городской округ в лице отраслевого органа местного самоуправления «Комитет по управлению муниципальным имуществом Серовского городского округа». Согласно постановления Главы Серовского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого заключен договор аренды, постановлено утвердить проект границ земельного участка, уточненного по результатам межевания, площадью 6342,00 кв.м., сформированного из ранее учтенного земельного участка площадью 3454 кв.м., расположенного по <адрес> строение 1, с целевым использованием под объект промышленности (цех) и предоставить ФИО5 и ФИО7 земельный участок площадью 6342,00 кв.м. в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 10 лет. Произведена государственная регистрация договора аренды ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.8-11).

Условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов: наличия права собственности (иного вещного права) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При отчуждении ДД.ММ.ГГГГ спорного нежилого помещения право пользования земельным участком необходимым для его использования у ФИО5 на условиях аренды прекратилось, действий по возврату земельного участка арендодателю он не произвел, в нарушение условий договора аренды (п.3.2.7) обязанность по передаче прав и обязанностей на участок при совершении сделки не исполнил. Правом требовать устранения препятствий в пользовании земельным участком он не обладает. Ответчик ФИО1 вправе по условиям договора купли-продажи требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Иском, предусмотренным ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (виндикация) собственник может истребовать индивидуально-определенную вещь, признаками которой обладает только сам земельный участок, границы которого установлены в соответствии с законом, но не его часть. Истец же не являясь, собственником, истребует часть участка, площадь которого определена исходя из площади расположенного на нем строения, собственником которого он также не является.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из содержания данных норм права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся с соответствующими исковыми требованиями. В данном случае истец заявляя требования о взыскании с ФИО1 арендных платежей за часть участка ссылается на наличие у него права аренды и незаконность пользования ответчика участком, что выше было опровергнуто.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено доказательств наличия совокупности условий возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения ФИО1 за счет ФИО5 в размере арендной платы за использование земельного участка.

Руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к Банку ВТБ 24 (ЗАО), ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, истребовании части земельного участка и взыскании неосновательного обогащения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Серовский районный суд.

В окончательном виде решение составлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья Серовского

районного суда К.Н.Сутягина