Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи, процентов по ст.395 ГК РФ, судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, обязании передать документы, договора, ключи, снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с иском о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи в размере 1150000 рублей, процентов в порядке ст.395 ГК РФ в размере 44802 рублей.

Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019г. ФИО2 принял от истицы домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200077:4, и жилого дома 01:05:0200077:46, площадью 157,4 кв.м. Указанный жилой дом предполагался под снос, в связи с будущим строительством, которое планировал осуществить покупатель. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Согласно п. 6.7 договора он является документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

Согласно п. 4.7 договора с техническим состоянием недвижимого имущества покупатель ознакомлен и согласен. Покупатель заверил, что не обнаружил при осмотре каких-либо недостатков и дефектов, о которых ему не сообщил продавец.

После приобретения у истца земельного участка ФИО2 объединил его с другим земельным участком, также принадлежащим ему, после чего новый земельный участок получил кадастровый №.№ (адрес РФ, РА, <адрес>, площадь 937кв.м.). В связи с планируемым строительством ФИО2 обратился в администрацию МО «Яблоновское городское поселение» с просьбой предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке, в состав которого входит указанный выше участок, приобретенный у истицы. В связи с обращением ФИО2 вынесено Постановление администрации МО «Яблоновское городское поселение» от 28.10.2019г. №. В дальнейшем ФИО2 обратился в администрацию МО «Яблоновское городское поселение» с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка на «Объекты оптовой и розничной торговли», о чем вынесено Постановление администрации МО «Яблоновское городское поселение» № от 25.08.2020г.

По условиям договора купли-продажи от 02.09.2019г. сроки оплаты денежных средств по договору истекли соответственно 01.01.2020г. и 01.05.2020г. (п. 2.4.3. и п. 2.4.4. договора). ФИО2 оплатил 01.02.2020г. 1000000 рублей, в период времени с 04.05.2020г. по 13.07.2020г. - 350000 рублей, после чего платежи прекратились. Задолженность осталась в размере 1150000 рублей.

24.09.2020г. истцом ответчику была направлена претензия с требованием исполнить обязательство, и погасить задолженность. Однако конверт с претензией вернулся обратно, хотя по телефону, истица известила ответчика о необходимости погасить задолженность. Таким образом, ответчик уклоняется от получения почты, предполагая о том, что ему направлена претензия.

Встречное исковое заявление о соразмерном уменьшении покупной цены на 1150000 рублей, взыскании неустойки в размере 806000 рублей, госпошлины в размере 13950 рублей, обязании передать документы, договора, ключи, и снятии с регистрационного учета ФИО1, ФИО12, ФИО5, мотивировано тем, что согласно п. 6.7 Договора, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, данный Договор является документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов, однако имущество фактически оставалось в пользовании продавца до 14.09.2020г., когда продавцом было сообщено по телефону о том, что продавец более в указанном доме не проживает. По п. 6.8 Договора, переданные покупателю объекты недвижимости должны соответствовать описаниям в технических паспортах, находиться в состоянии, пригодном для проживания, отвечать установленным техническим и санитарным требованиям, укомплектованы исправными санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием.

До настоящего времени ответчиком не переданы истцу ключи от жилого дома, а также нет документации на объект недвижимости и земельный участок, технический паспорт на дом, договоры с сетевыми организациями на электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение и вывоз твердых коммунальных отходов. Ответчик, не являясь собственником жилого дома, после освобождения дома, произвел не согласованные с истцом работы по демонтажу элементов кровли жилого дома, окон и дверей, сантехнических и электрических приборов, электрической проводки, материалов внутренней отделки потолков, стен и пола, демонтированы приборы учета электроэнергии, газоснабжения и водоснабжения, территория до настоящего времени захламлена мусором, сломанной мебелью и техникой. Все демонтированное имущество, составляющее большую часть стоимости непосредственно жилого дома вывезено в неизвестном направлении. О своем выезде из жилого дома ответчик не сообщила истцу своевременно.

Таким образом, действиями ответчика намеренно, в нарушение условий договора, указанный жилой дом был приведен в состояние непригодное для проживания. При этом, при подписании сторонами договора купли-продажи перечень неотделимых улучшений не составлялся, сам Договор купли-продажи не содержит никаких условий, которые позволили бы продавцу предполагать, что он имеет приоритетное право на неотделимые улучшения после освобождения жилого дома.

Таким образом, покупная цена жилого дома должна быть соразмерно уменьшена на 1150000 рублей, исходя из стоимости причиненного ущерба и упущенной выгоды истца.

По условиям п. 2.4 Договора, покупатель обязуется произвести оплату стоимости имущества следующим образом: сумма в размере 2700000 рублей передана покупателем продавцу в день подписания договора; сумма в размере 5800000 рублей оплачивается покупателем путем открытия аккредитива; сумма в размере 2000000 рублей перечисляется покупателем на счет продавца в срок до 31.12.2019г.; сумма в размере 500000 рублей перечисляется покупателем на счет продавца до 01.05.2020г. Данная схема расчетов была выбрана для обеспечения защиты прав обеих сторон, для неукоснительного исполнения своих обязательств по договору.

Ответчиком не оспаривается сумма платежей по договору, полученных от истца - 9850000 рублей.

Поскольку ответчиком своя часть обязательств, предусмотренных п. 3.3, 6.7, 6.8 Договора не была исполнена и состояние жилого дома с мансардой приведено в непригодное для использования по прямому назначению состояние, истец в порядке ст. 328 ГК РФ приостановил встречное обязательство по оплате цены договора. Ответчику неоднократно направлялись претензии с требованием привести жилой дом в пригодное для проживания состояние, с разъяснением причин приостановки платежей и разъяснением обстоятельств, позволяющих окончательный расчет.

В соответствии с п. 3.3 Договора в жилом доме зарегистрированы: ФИО6 и ФИО7 По прямому предписанию условий договора, указанные граждане должны были сняться с регистрационного учета до 01.11.2019г. До настоящего времени истцу не предоставлена информация и доказательства об исполнении ответчиком условий п. 3.3 Договора купли-продажи.

При переходе права собственности у прежнего собственника прекращается право пользования. Право пользования можно сохранить на определенный срок за прежним собственником, если данное условие предусмотреть в договоре. Но в данном случае напротив, было предусмотрено, что право пользования жилым домом у прежнего собственника и членов его семьи прекращается после 01.11.2019г. и они обязаны были исполнить условия договора купли-продажи со своей стороны.

Вследствие того, что ответчик не освободил жилой дом и не снял с регистрационного учета указанных в договоре купли-продажи лиц до 01.11.2019г. истец понес убытки в виде упущенной выгоды от сдачи дома в аренду. Примерная стоимость ежемесячной арендной платы за проживание в жилом доме в данном районе составляет не менее 20000 рублей в месяц.

Кроме этого, согласно п. 5.1 Договора, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору, в том числе при просрочке исполнения своих обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и согласно п. 5.3 Договора, продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки.

Поскольку данных о снятии с регистрационного учета вышеуказанных граждан у истца не имеется, неустойка рассчитана на дату дачи объяснения ФИО7, по материалам доследственной проверки по обращению ФИО1 о совершении в отношении нее преступления - 07.12.2020г., где ФИО7 указывает место регистрации <адрес>. Таким образом задолженность по процентам за период с 01.11.2019г. по 07.12.2020г. составляет 806000 рублей.

В судебном заседании истица (ответчица по встречному иску) ФИО1 и ее представитель ФИО8, действующий на основании доверенности, поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, представили уточнения исковых требований в части компенсации убытков, в которых просили взыскать с ФИО2 проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 73050 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14174 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО9Ф., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения требований. Доводы встречного искового заявления поддержал, настаивал на его удовлетворении.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО10 и ФИО11 показали, что спорное домовладение было разрушено, затоплено, жить в нем было не возможно, они забирали ФИО1 при переезде и были свидетелями того, что она позвонила ФИО2 и поставила его в известность, что выехала с домовладения и оставила ключи.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнения сторон, свидетелей, оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено в судебном заседании, 02.09.2019г. между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 473 кв.м., с кадастровым номером 01:05:0200077:4, и расположенный на нем жилой дом с мансардой, этажность: 2, в том числе подземных 0, площадью: 157,4 кв.м., с кадастровым номером 01:05:0200077:46, расположенные по адресу: <адрес>, пгт. ФИО3, <адрес>.

Согласно п.2.3 Договора покупатель покупает у продавца указанное в п. 1.1. настоящего договора недвижимое имущество за 11000000 рублей, из них земельный участок за - 9000000 рублей, жилой дом за 2000000 рублей.

Оплата по договору, и ее порядок, установлены в п. 2.4 договора, согласно которому: сумма в размере 2700000 рублей передана покупателем продавцу в день подписания договора; сумма в размере 5800000 рублей оплачивается покупателем путем открытия аккредитива; сумма в размере 2000000 рублей перечисляется покупателем на счет продавца в срок до 31.12.2019г.; сумма в размере 500000 рублей перечисляется покупателем на счет продавца до 01.05.2020г.

На основании п.2.6 Договора, обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент выдачи денежных средств продавцу или зачисления денежных средств на счет продавца. Расчеты, производимые по настоящему договору, в наличном порядке оформляются сторонами путем составления расписки в получении наличных денежных средств.

Расчеты по Договору, осуществляемые в безналичном порядке, производятся по реквизитам продавца (п.2.7 Договора).

При подписании Договора, в п.4.7 стороны согласовали, что с техническим состоянием недвижимого имущества покупатель ознакомлен и согласен, и заверяет, что не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили продавец.

Коммунальные и другие обязательные платежи, предусмотренные законом или договорами, оплачены Продавцом на момент заключения настоящего договора полностью.

Согласно п. 6.7 Договора купли-продажи от 02.09.2019г. во исполнение ст. ст. 556, 557 ГК РФ продавец передал, а покупатель принял жилой дом и земельный участок, а также соответствующие технические документы без каких-либо передаточных актов и иных документов о передачи. Договор принимает силу и значение акта приема-передачи и составление иного дополнительного документа не требуется.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Материалами дела, подтверждается, что указанное домовладение было приобретено ФИО2 с целью дальнейшего перевода земельного участка под коммерческую деятельность, а не для проживания.

Так, являясь собственником смежного земельного участка и домовладения, расположенных по адресу: <адрес>, после заключения договора купли-продажи от 02.09.2019г. с ФИО1, ФИО2 осуществил объединение указанных участков, в результате чего, образовался земельный участок с кадастровым номером 01:05.0200077:355.

В связи с планируемым строительством, 24.10.2019г. ФИО2 обратился в администрацию МО «Яблоновское городское поселение» по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке, в состав которого входит указанный выше участок, приобретенный у ФИО1

Постановлением администрации МО «Яблоновское городское поселение» от 20.11.2019г. № ФИО2 было отказано в получении данной муниципальной услуги.

28.02.2020г. ФИО2 обратился в администрацию МО «Яблоновское городское поселение» по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка на «Объекты оптовой и розничной торговли».

Постановление администрации МО «Яблоновское городское поселение» № от 16.09.2020г. ФИО2 было предоставлено испрашиваемое разрешение.

Вместе с тем, на момент получения данного разрешения, ФИО2 не были исполнены условия договора купли-продажи, в части полной оплаты сделки.

Так, 01.02.2020г. ФИО2 было выплачено ФИО1 1000000 рублей, в период времени с 04.05.2020г. по 13.07.2020г. было выплачено 350000 рублей. Таким образом, в нарушение п. 2.4.3 и п. 2.4.4 Договора, невыплаченная сумма составила 1150000 рублей.

В силу положений п.п.1, 5 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

На момент обращения в администрации МО «Яблоновское городское поселение», как в 2019 году, так и в 2020 году, ФИО2 каких-либо претензий к ФИО1 о несоответствии приобретенного у нее имущества условиям договора, не заявлял, с претензией о расторжении договора купли-продажи, в связи с передачей недвижимости ненадлежащего качества, не обращался. Кроме того, в настоящее время, спорное помещение снесено ФИО2

Таким образом, обращение со встречными требованиями о соразмерном уменьшении покупной цены, по мнению суда, в данном случае является злоупотреблением правом, и может расцениваться, как желание избежать исполнения своих обязательств по исполнению договора в части полной выплаты, установленной сторонами суммой.

При этом, сторонами подтверждается, что спорное домовладение с момента приобретения ФИО2 права собственности, не использовалось им по назначению, в качестве жилого дома, и не предполагалось использовать его в данном назначении, так как домовладение подлежало сносу новым собственником, с целью строительства коммерческой недвижимости.

Истцом (ответчиком по встречному иску) не представлено доказательств ухудшения состояния имущества ФИО1, и приведение, именно ею, дома в непригодное состояние для проживания.

С учетом положений ст. 431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, ФИО2 подтвердил факт надлежащего исполнения продавцом обязательств по договору купли-продажи.

Поскольку судом установлено, что ФИО1 обязательства по договору купли-продажи, исполнены в полном объеме, оснований для удовлетворения требований ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены, у суда отсутствую.

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Требования о взыскании неустойки за нарушение обязательств по снятию с регистрационного учета ФИО12, ФИО5, за период с 01.11.2019г. по 07.12.2020г. также не подлежат удовлетворению, поскольку стороной истца (ответчика по первоначальному иску) не представлено доказательств регистрации указанных лиц в данный период, напротив, в материалы дела представлены копии паспортов, согласно которым ФИО12 и ФИО5 сняты с регистрационного учета 30.10.2019г.

В свою очередь, требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору купли-продажи в размере 1150000 рублей, подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца (ответчика по встречному иску) о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ч.3 ст.395 ГК РФ).

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты, согласно представленному расчету, за период с 01.01.2020г. по 19.04.2021г., за пользование чужими денежными средствами, в размере 73050 рублей.

Суд соглашается с представленными истцом расчетом процентов, за неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, находит его верным.

Согласно ст. 98,103 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

Суд также считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы: по оплате услуг представителя, с учетом снижения, в размере 20000 рублей, по оплате госпошлины в размере 14174 рублей.

Руководствуясь ст. ст.98,100,103, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи, процентов по ст.395 ГК РФ, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 сумму задолженности по договору купли-продажи в размере 1 150 000 рублей, процентов по ст.395 ГК РФ в размере 73050 рублей, а также судебные расходы: услуги представителя в размере 20000 рублей и госпошлину в размере 14174 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, обязании передать документы, договора, ключи, снятии с регистрационного учета, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: