Гражданский кодекс часть 1

Хасавюртовский городской суд РД в составе председательствующего судьи Гаджиева А.Б., при секретаре судебного заседания ФИО5, с участием представителя истицы ФИО4 по доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГФИО7, представителя ответчика - генерального директора Общества ограниченной ответственности «СОЛ» ФИО6, ответчика ФИО2, представителя третьего лица, без самостоятельных требований ДРФ АО «Россельхозбанк» по доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО10 и представителя третьего лица, без самостоятельных требований территориального управления Росимущества по РД по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за №-ДТ ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Обществу ограниченной ответственности «СОЛ» и ФИО2 о признании недействительными результаты публичных торгов в виде аукциона по продаже арестованного имущества-квартиры, о признании недействительным договор купли-продажи квартиры по результатам публичных торгов в виде аукциона и о признании недействительным государственной регистрацию права собственности на квартиру,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО4 по доверенности ФИО7 в интересах ФИО4 обратился в Хасавюртовский городской суд с иском к Обществу ограниченной ответственности «СОЛ» и ФИО2 о признании недействительными результаты публичных торгов в виде аукциона по продаже арестованного имущества-квартиры, о признании недействительным договор купли-продажи квартиры по результатам публичных торгов в виде аукциона и о признании недействительным государственной регистрацию права собственности на квартиру, обосновывая свои требовании следующем.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 был получен кредит в размере 935 ООО рублей в ОАО «Россельхозбанк» на приобретение квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, проезд №, <адрес>. В обеспечении кредита по договору вышеуказанная квартира была представлена в качестве залога.

ДД.ММ.ГГГГ заочным решением Хасавюртовского городского суда обращено взыскание на предмет ипотеки находящегося в залоге у ОАО «Россельхозбанк», а именно на вышеуказанную квартиру. При этом суд в своем решении определил начальную продажную стоимость <адрес> 100 000 (один миллион сто тысяч рублей).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление № о передаче арестованного имущества на торги. Первоначальная цена, в нарушении указанного в решении суда, установлена 876 000 рублей.

Для реализации на торгах вышеуказанная квартира передана в территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее Росимущество). Взыскателем являлось ДРФ ОАО «Россельхозбанк».

Согласно п.2.2 постановления судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на торги, судебный пристав обязывает Росимущество в 10-дневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи разместить информацию о реализации имущества в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а также опубликовать извещение о проведении торгов в печатных средствах массовой информации, распространяемых по месту нахождения арестованного имущества, обеспечить прием заявок на участие в торгах в форме аукциона по месту нахождения арестованного имущества.

В п.2.3 вышеуказанного постановления судебный пристав-исполнитель обязывает организатора торгов включить его в состав комиссии по проведению торгов, уведомив его письменно о дате, времени и месте проведения торгов.

По договору с Росимуществом организатором торгов выступало ООО «СОЛ», расположенное по проспекту Р.Гамзатова,12 «а».

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем составлен акт передачи документов арестованного имущества на торги.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом направлено ФИО4 уведомление о том, что ДД.ММ.ГГГГ состоится аукцион, по адресу: <адрес>, проспект Р.Гамзатова, 12 «а».

Согласно поручения ТУ Росимущество в РД ООО «СОЛ», организатор торгов, действующий на основании договора №р-17 от ДД.ММ.ГГГГ, передает информацию в газету «Дагестанская правда» от ноября 2017 года, при этом число не указывается. Согласно этого объявления, ООО «СОЛ» сообщает, что проводятся торги в виде аукциона по продаже арестованного имущества должника ФИО4 При этом указывается ЛОТ №, квартира площадью 48,2 кв.м., местонахождение: РД, <адрес>, проезд 5 дом №З <адрес>, стоимость 876000 рублей, задаток-82500 рублей. И больше никакой информации. При этом организатором торгов, в нарушении норм действующего законодательства о проведении торгов, в объявлении не указывается: из скольких комнат состоит квартира, на каком этаже расположена квартира, сведения о строении, район месторасположения дома. При этом в этом же объявлении указывается, что аукцион состоится ДД.ММ.ГГГГ, когда как судебный пристав-исполнитель в своем уведомлении указывает ДД.ММ.ГГГГ год.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЛ» направляет письменное уведомление в ФССП о том, что в связи с отсутствием заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества, а именно - ЛОТ № от ДД.ММ.ГГГГ, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ год, торги не состоялись, и просит принять решение о дальнейшем распоряжении имуществом.

На основании данного уведомления судебный пристав-исполнитель Хасавюртовского МОСП УФССП РФ по РД выносит постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %. После этого продажная цена квартиры устанавливается в 744 600 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЛ» вновь дает объявление в газету «Дагестанская правда» о проведении аукциона по продаже арестованного имущества должника ФИО4, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ год. При этом в объявлении опять указывается только квадратура квартиры, адрес расположения, стоимость в 744 600 рублей, и задаток в сумме 37230 рублей, а также адрес, где проводятся торги.

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель направляет уведомление ФИО4 о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 11 час.00 мин. состоится аукцион по продаже ее арестованного имущества. Срок принятия заявок начинается с момента выхода объявления и заканчивается в 10 час.00 мин. ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЛ» направляет руководителю ФССП РФ по РД отчет о результатах реализации имущества. В отчете указывается, что ООО «СОЛ» ДД.ММ.ГГГГ реализовано имущество путем проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ с 11 часов до 11 часов 40 минут, должника ФИО4, на основании Постановления о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с заявкой на реализацию арестованного имущества, а именно - ЛОТ №, по цене 750000 рублей. ФИО1.

Считает, что торги организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст.ст.447-448 ГК РФ и должны быть признаны несостоявшимися, а результаты данных торгов подлежат признанию недействительными в соответствии со ст.449 ГК РФ.

Ответчиком были нарушены правила проведения торгов, установленные п.2 ст.448 ГК РФ.

Судебным приставом-исполнителем акт передачи документов арестованного имущества на торги составлен ДД.ММ.ГГГГ, а торги были назначены на ДД.ММ.ГГГГ год. Из этого следует, что объявление о предстоящих торгах ответчиком было сделано менее чем за 30 дней.

Точно также объявление о повторных торгах сделано ДД.ММ.ГГГГ. Торги состоялись ДД.ММ.ГГГГ, т.е. объявление сделано менее чем за 30 дней до торгов, что противоречит закону.

Согласно ст.448 ГК РФ, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о проведении торгов.

В соответствии с п.2 ст.448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, сведения о начальной цене. Если содержание опубликованного извещения не соответствует требованиям названной нормы закона, поскольку не содержится исчерпывающая информация проведения торгов и порядок оформления участия в них, то эти нарушения являются обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными.

При этом организатором торгов не дана исчерпывающая информация о реализуемом имуществе. ЛОТ №-квартира ФИО4 указана только общая площадь, но не указана жилая площадь, не понятно, из скольких комнат состоит квартира, на каком этаже расположена, сколько этажного дома, район расположения дома. Обо всех этих существенных условиях организатор торгов умалчивает в объявлении.

Что касается самой информации о назначенных торгах, то информация об этом дана только в газету «Дагестанская правда» и не доведена до широкого круга лиц через радио-телевещание. Тем более, что судебный пристав исполнитель в своем Постановлении обязывал организатора торгов разместить информацию о торгах в информационно - телекоммуникационных сетях, а потом уже указывается о размещении информации в печатных изданиях.

Также в нарушении предписаний судебно пристава-исполнителя ответчик не обеспечил прием заявок на участие в торгах в форме аукциона по месту нахождения арестованного имущества, т.е. в <адрес>.

Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах суд признает нарушением, достаточным для признания их недействительными. Извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи.

Согласно судебной практике, суд также признает однократно переданное по телерадиовещанию извещение ненадлежащим способом сообщения о торгах.

Решением Хасавюртовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, определена начальная продажная цена вышеуказанной квартиры в 1100000 рублей. Однако, игнорируя решение суда, начальная продажная цена квартиры была определена в 876000 рублей, несмотря на то, что еще в 2014 году ОАО «Россельхозбанк» привлек к оценке квартиры независимого эксперта, и он оценил данную квартиру в 1100000 рублей.

Таким образом, первоначальная продажная цена квартиры была существенно занижена, в результате чего интересы ФИО4 о полном погашении кредитной задолженности реальной ценой на квартиру, были серьезно ущемлены. В данном случае 2-х квартира реализована по цене, ниже стоимости 1-комнатной квартиры.

Согласно информационного письма Президиума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ должник и взыскатель признаны судом лицами, интересы которых затрагиваются при нарушении порядка извещения о проведении публичных торгов. Ответчиком в данном случае извещение о предстоящих торгах было опубликовано менее чем за 30 дней.

Согласно данного информационного письма ВАС РФ, информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации. При этом потенциальные покупатели не смогут вовремя внести задаток и принять участие в торгах. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

В соответствии с п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Несоответствие подготовки и организации торгов действующему законодательству сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей.

ДД.ММ.ГГГГ от ответчика ООО «СОЛ» на исковое заявление ФИО4 поступило возражение следующего содержание.

ООО «СОЛ», исковые требования ФИО4 о признании недействительными результаты торгов ООО «СОЛ», считает необоснованными. Торгующая организация ООО «СОЛ» оказывает Территориальному Управлению Росимущества в <адрес> услуги по организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право, принимать решение об обращении взыскания на имущество на территории Республики Дагестан, и в полном объеме выполнила свои обязательства в рамках исполнительного производства.

Торгующая организация ООО «СОЛ» полностью выполнила свои обязательства, выставив на открытый аукцион арестованное имущество должника ФИО4 по постановлению судебного пристава-исполнителя Хасавюртовского РОСП УФССП по <адрес>ФИО8 в рамках исполнительного производства № - ИП от 05.09.20117г. - о взыскании задолженности 992 318,00 руб. в отношении ФИО4 в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк»

Согласно ст.ст.447-449 ГК РФ, ФЗ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» п.3 ст.57: по форме организации аукцион объявлен открытым: в котором может участвовать любое лицо, подавшее заявку и внесшее задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в периодическом издании - «Дагестанская правда», являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ, а так же соответствующая информация размещается в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ - www.torgi.gov.ru. Извещение о проведении публичных торгов имущества должника ФИО4 опубликовано в газете «Дагестанская правда» №№ от 17.11.2017г. и аукцион назначен на 04.12.2017г. В связи с отсутствием заявок на участие в торгах уведомление УФССП России по РД о готовности к реализации арестованного имущества № от 06.09.2017г. - должник ФИО4, направлено в УФССП России по РД для принятия решения о дальнейшем распоряжении имуществом.

Повторное извещение о проведении публичных торгов имущества должника ФИО4 опубликовано в газете «Дагестанская правда»№№ от 08.12.017г. и торги назначены на 26.12.2017г. Так же на сайте www.torgi.gov.ru в полном объеме содержатся сведения о реализуемом имуществе (название, место нахождения, стоимость, размер задатка, описание и характеристика недвижимого имущества, время и место проведения торгов, номер телефона организатора торгов. Что касается особенностей проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства по реализации заложенного недвижимого имущества, то согласно ФЗ 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» п.3 ст.57 организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за десять, но не ранее чем за 30 дней до их проведения. В свою очередь ООО «СОЛ» разместило извещение в периодическом издании за 18 дней и вторые торги за 19 дней до проведения торгов.

Так же специализированная организация в лице ООО «СОЛ», организовывая проведение публичных торгов, руководствуется поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества РД «О сроках публикации извещения о проведении публичных торгов».

ДД.ММ.ГГГГ от представителя третьего лица, без самостоятельных требований территориального управления Росимущества по РД на исковое заявление ФИО4 поступило возражение следующего содержание.

Торгующая организация ООО «СОЛ» в рамках действующих государственных контрактов выставила на открытый аукцион арестованное имущество должника ФИО4 по постановлению судебного пристава-исполнителя Хасавюртовского РОСП УФССП по <адрес>ФИО8 в рамках исполнительного производства № -ИЛ от 05.09.20117г. - о взыскании задолженности 992 318,00 руб. в отношении ФИО4 в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк»

Согласно ст. 447-449 ГК РФ, ФЗ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» п.3 ст.57 по форме организации аукцион объявлен открытым: в котором может участвовать любое лицо, подавшее заявку и внесшее задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в периодическом издании - «Дагестанская правда», являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ, а также соответствующая информация размещается в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ - www.torgi.gov.ru.

Извещение о проведении публичных торгов имущества должника ФИО4 опубликовано в газете «Дагестанская правда» №№ от 17.11.2017г. и аукцион назначен на 04.12.2017г. В связи с отсутствием заявок на участие в торгах уведомление УФССП России по РД о готовности к реализации арестованного имущества № от 06.09.2017г. - должник ФИО4, направлено в УФССП России по РД для принятия решения о дальнейшем распоряжении имуществом.

Повторное извещение о проведении публичных торгов имущества должника ФИО4 опубликовано в газете «Дагестанская правда» № от 08.12.017г. и торги назначены на 26.12.2017г.

Так же на сайте www.torgi.gov.ru в полном объеме содержатся сведения о реализуемом имуществе (название, место нахождения, стоимость, размер задатка, описание и характеристика недвижимого имущества, время и место проведения торгов, номер телефона организатора торгов.

Что касается особенностей проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства по реализации заложенного недвижимого имущества, то согласно ФЗ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» п.3 ст.57 организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за десять, но не ранее чем за 30 дней до их проведения. Как следует из материалов дела, ООО «СОЛ» разместило извещение в периодическом издании за 18 дней и вторые торги за 19 дней до проведения торгов, в соответствии с поручением ТУ Росимущества в РД № от ДД.ММ.ГГГГ «О сроках публикации извещения о проведении публичных торгов».

ДД.ММ.ГГГГ от представителя третьего лица, без самостоятельных требований Хасавюртовского МОСП УФССП России по РД на исковое заявление ФИО4 поступило возражение следующего содержание.

Хасавюртовском межрайонном отделе судебных приставов УФССП России по РД находится исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ возбужденное на основании исполнительного листа № Хасавюртовского городского суда РД о взыскании с ФИО4 кредиторской задолженности в размере 992318 рублей в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк», путем обращения взыскания на предмет ипотеки находящегося в залоге, а именно <адрес>, расположенная в <адрес>, проезд 5, <адрес>, РД, с начальной продажной стоимостью согласно определения от ДД.ММ.ГГГГ Хасавюртовского городского суда по цене 876000 рублей.

В ходе исполнительных действий, ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на заложенное имущество должника и ДД.ММ.ГГГГ передано на торги в ТУ Росимущества в РД, которое согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ поручает ООО «СОЛ» организацию проведения торгов арестованного имущества.

Согласно ст. 447-449 ГК РФ, ФЗ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» п.3 ст.57 по форме организации аукцион объявлен открытым: в котором может участвовать любое лицо, подавшее заявку и внесшее задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в периодическом издании - «Дагестанская правда», являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ, а так же соответствующая информация размещается в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ - www.torgi.gov.ru.

Также в соответствии с ч.3 ст.90 ФЗ «Об исполнительном производстве» информация о проведении торгов была размещена на официальном сайте ФССП России и была доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Извещение о проведении публичных торгов имущества должника ФИО4 опубликовано в газете «Дагестанская правда» №№ от ДД.ММ.ГГГГ и аукцион назначен на ДД.ММ.ГГГГ В связи с отсутствием заявок на участие в торгах уведомление УФССП России по РД о готовности к реализации арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ -должник ФИО4, направлено в УФССП России по РД для принятия решения о дальнейшем распоряжении имуществом.

В соответствии с частью 10 статьи 87 и частью 2 статьи 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость нереализованного имущества была снижена на 15% и направлена на повторные торги.

Повторное извещение о проведении публичных торгов имущества должника ФИО4 опубликовано в газете «Дагестанская правда» №№ от ДД.ММ.ГГГГ и торги назначены на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протокола заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заложенное недвижимое имущество: <адрес> расположенная в <адрес>, проезд 5, <адрес>, была реализована, денежные средства вырученные от реализации имущества ДД.ММ.ГГГГ были перечислены на депозитный счет Хасавюртовского МОСП УФССП России по <адрес>.

их проведения. Как следует из материалов дела, ООО «СОЛ» разместило извещение в периодическом издании за 18 дней и вторые торги за 19 дней до проведения торгов, в соответствии с поручением ТУ Росимущества в РД № от ДД.ММ.ГГГГ «О сроках публикации проведении публичных торгов».

С учетом указанных обстоятельств, требования ФИО4 считает незаконными, а потому просит суд в удовлетворении их отказать.

В ходе судебного заседания представитель истицы ФИО4-ФИО7 требования истицы по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам поддержал полностью и дополнительно суду пояснил следующее. Истица о торгах узнала в феврале 2018 года, в письменной форме она о проведения торгов не получала, у нее осталась задолженность перед банком в размере 999000 рублей, а квартиру оценили за 700000 рублей. Если ФИО4 задолженность погасила бы полностью, то было бы в ее пользу, а так за нею остается долг в размере 225000 рублей. В районе, где расположена эта квартира, ее стоимость составляет не менее 1200000 рублей. Фактически истица не намерена была продавать квартиру. О том, что определением суда стоимость квартиры оценили 800000 рублей, истица не знала. После того как решение суда вступило в законную силу, истица никакие меры направленные на погашение долга не принимала, а 2014 году у нее «забрали» квартиру.

Первые торги организатором торгов были назначены на ДД.ММ.ГГГГ. Извещение о торгах подано через газету и интернет ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 17 дней до торгов. Торги не состоялись из-за отсутствия заявок на торги.

Повторные торги были назначены с уменьшением цены квартиры на 15 процентов на ДД.ММ.ГГГГ Извещение об этом было подано 08 декабря, т.е. за 18 дней до торгов.

Таким образом, видно, что оба раза извещение о торгах были поданы с нарушением нормы ст.448 ГК РФ, менее чем за 30 дней до торгов.

Согласно ст.448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Данное обстоятельство существенно влияет на результат торгов. Информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей, и следовательно, влияет на формирование цены реализации. Указанные обстоятельства непосредственно затрагивают интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену.

Что касается вопроса, на основании каких норм закона проводятся торги и на основании каких норм закона могут быть признаны торги недействительным, то представитель ответчика в суде на вопрос, какими нормами закона они руководствуются, при проведении торгов ответила, что руководствуются нормами ГК РФ, и это действительно соответствует закону. По залогу правоотношения возникают только между банком и должником. Более никто к этому отношения не имеет.

А при производстве торгов, правоотношения между всеми участниками возникают на основании исполнительно производства, т.к. именно судебный пристав во исполнение судебного акта, открывает исполнительное производство и руководствуясь именно нормами ФЗ «Об исполнительном производстве» поручает ведение торгов.

В ч.2 ст.90 ФЗ «Об исполнительном производстве» указывается, что порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ и ФЗ «Об исполнительном производстве».

В ч.2 ст.92 ФЗ «Об исполнительном производстве» говорится, что вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со ст.89 ФЗ «Об исполнительном производстве», т.е. порядок проведения торгов. Здесь нигде не указывается, что торги должны производиться ссылаясь на ФЗ «О залоге « или ФЗ «Об Ипотеке». Речь здесь идет только о ГК РФ и ФЗ «Об исполнительном производстве».

В ст.93 ФЗ «Об исполнительном производстве» прямо указывается, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

В п.44 Совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № указывается, что в силу п.1 ст.449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспариваемых сделок, т.е. по правилам норм ГК РФ, а не ФЗ «Об Ипотеке»

В п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № отмечается также, что порядок проведения публичных торгов в процессе исполнительного производства регулируется ст.ст.447 и 448 ГК РФ.

Таким образом, пределы действия норм статей 447-448 ГК РФ расширены на любое принудительное исполнение. Правила об организации и проведении торгов закреплены именно в ст.448 ГК РФ, а их подготовка судебным приставом - в ФЗ «Об исполнительном производстве».

Что касается правомочности обращения в суд с иском о признании торгов недействительными, согласно информационного письма Президиума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, должник и взыскатель признаны судом лицами, интересы которых затрагиваются при нарушении порядка извещения о проведении публичных торгов.

Что касается самих торгов, то помимо нарушения нормы ст.448 ГК РФ, имеются и другие существенные нарушения, повлиявшие на результаты торгов.

Так, организатором торгов не дана в объявлении исчерпывающая информация о реализуемом имуществе. В объявлении указывается - ЛОТ №-квартира ФИО4, указана общая площадь квартиры, цена, сведения о задатке и времени и месте проведения торгов. При этом не указывается, из скольких комнат состоит квартира, жилая площадь квартиры, на каком этаже располагается, сколько этажного дома, кирпичного или панельного дома, район расположения дома. Для потенциальных покупателей столь скудная информация о продаваемом имуществе не дает представления об объекте. Для жителей <адрес> например, квартира при цене 746000 рублей по ул.<адрес> 5 означало бы продажа квартиры в одной из двух общежитий, расположенных в проездах по <адрес>, в которых никто не хочет покупать квартиры. Обо всех существенных условиях самого имущества организатор торгов умалчивает в своем объявлении, в связи, с чем и не было заявок на первых торгах. В соответствии со ст.448 ГК РФ извещение о торгах должно содержать значительный объем информации.

Также, в нарушении предписания судебного пристава ответчик не обеспечил прием заявок на участие в торгах по месту нахождения арестованного имущества, т.е. в <адрес>. В первую очередь продажными квартирами интересуются жители <адрес> и района. Для жителей других регионов Дагестана, например Дербента, Махачкала или Буйнакска, не столь интересны недвижимость в виде квартиры в <адрес>, где они не проживают. Доводы представителя ответчика, что местом нахождения арестованного имущества является субъект РФ, не состоятельны и не логичны. Торги проводятся в Дагестане, а арестованное имущество находится в <адрес>. Если взять за основу субъект РФ, как место нахождения арестованного имущества, то получается объявление о торгах должно было быть подано по территории всей РФ, в центральной прессе РФ. При этом организатор торгов, если бы он был заинтересован в реализации квартиры по более высокой цене, то дал бы объявление в газете «Дружба» в <адрес> и по местному телевидению «Гелиос». Этим он добился бы большего количества потенциальных покупателей и наибольшей цены.

Двухкомнатная квартира в самом центре <адрес>, в престижном районе, реализована по цене намного меньшей стоимости однокомнатной квартиры.

В обзоре судебной практики Президиума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что судам надлежит учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и не заинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными, как повлекшие нарушение прав должника на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащим положениям п.5 ст.447 ГК РФ. В данном случае у обоих участников торгов отчество Дошуевна, что наталкивает на мысль об их близких родственных отношениях.

По действующему законодательству торги признаются недействительными, если заявителем предложена только первоначальная цена.

С учетом указанных обстоятельств, он просит суд требование ФИО4 удовлетворить в полном объеме, а именно: признать недействительными результаты публичных торгов в виде аукциона от ДД.ММ.ГГГГ по продаже арестованного имущества- квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, проезд №<адрес>, признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> проезда № по <адрес> РД, заключенного с ФИО2 по результатам публичных торгов в виде аукциона от ДД.ММ.ГГГГ и признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру, расположенной по адресу: РД, <адрес>, проезд №, <адрес>.

В ходе судебного заседания ответчик ФИО2 исковые требования истицы ФИО4 не признала и суду пояснила следующее. У нее было намерение приобрести квартиру в <адрес> и поискала подходящий вариант. В 2017 году в газете «Дагестанская правда» прочитала объявление о проведение аукциона о продажи <адрес>, расположенную по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>. Она тут же по указанному номеру телефону позвонила организатору аукциона, узнать о стоимости квартиры и ей сказали о стоимости этой квартиры. Она поехала по указанному адресу, где узнала, что в квартире проживает квартирантка, которая вместе с ФИО4 оплачивала задолженность. Она сообщила квартирантке о том, что квартира реализуется на аукционе и спросила, намерена ли она выкупить эту квартиру? Эта женщина ответила, что у нее не имеется возможности выкупить эту квартиру. С ее слов, ей известно, что о проводимом аукционе, она в известность поставила и ФИО4 Она сама тоже, по мобильному телефону звонила ФИО4, но последняя на ее телефонные звонки не ответила и в последующем никаких претензий ей не предъявляла. Перед аукционом она вносила задаток в размере 37000 рублей, а после завершения аукциона заплатила полную стоимость квартиры. Вместе с нею в аукционе участие принимала ее родная сестра. После того как выкупила квартиру, она об этом сообщила в Россельхозбанк.

С учетом указанных обстоятельств, она требования ФИО4 не признает, а потому просит суд в удовлетворении требований ФИО4 отказать.

В ходе судебного заседания ответчик ФИО3 исковые требования истицы ФИО4 не признала и суду пояснила следующее. ООО «СОЛ» работает с Росимуществом по РД, и отношений со службой судебных приставов не имеет, поэтому торги организует по материалам представляемым Росимуществом по РД.

Торгующая организация ООО «СОЛ» полностью выполнила свои обязательства, выставив на открытый аукцион арестованное имущество должника ФИО4 по постановлению судебного пристава-исполнителя Хасавюртовского РОСП УФССП по <адрес>ФИО8 в рамках исполнительного производства № - ИП от 05.09.20117г. - о взыскании задолженности 992318,00 руб. в отношении ФИО4 в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк».

В процессе организации торгов по реализации арестованного имущества ООО «СОЛ» руководствовалось нормативными актами ГК РФ ст. 447-449 и п.3 ст.57 Федерального закона №- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Что касается особенностей проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства по реализации заложенного недвижимого имущества, то согласно ФЗ 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» п.3 ст.57 организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за десять, но не ранее чем за 30 дней до их проведения. В свою очередь ООО «СОЛ» разместило извещение в периодическом издании за 18 дней и вторые торги за 19 дней до проведения торгов.

По форме организации аукцион объявлен открытым: в котором может участвовать любое лицо, подавшее заявку и внесшее задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в периодическом издании - «Дагестанская правда», являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ, а так же соответствующая информация размещается в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ - www.torgi.gov.ru. Так же на сайте www.torgi.gov.ru в полном объеме содержатся сведения о реализуемом имуществе (название, место нахождения, стоимость, размер задатка, описание и характеристика недвижимого имущества, время и место проведения торгов, номер телефона организатора торгов.

Что касается стоимости арестованного имущества должника ФИО4, то хотят отметить, что по определению Хасавюртовского городского суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ судьёй ФИО12 установлена начальная стоимость в размере 876000,00 руб.

Материал с Росимущества по РД получили ДД.ММ.ГГГГ. Первый раз аукцион был объявлен на 18 дней, со дня объявление, а второй раз на 19 день. Эти сроки соответствует требованиям п.3 ст.57 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке». К аукциону допускается не более двух лиц, что и было сделано по рассматриваемому делу. Стоимость квартиры указали 750000 рублей, это составляет с минусом 15%, от суммы установленное определением суда. После оглашения результатов аукциона, в течение 10 дней производит оплата-стоимость квартиры, после этого был составлен договор купли-продажи к Росимущества. Запрет принятия участия в аукционе близким родственникам не имеется.

С учетом указанных обстоятельств, она исковые требования ФИО4 не признает и просит суд в удовлетворении их отказать.

В ходе судебного заседания представитель третьего лица, без самостоятельных требований территориального управления Росимущества по РД по доверенности ФИО9, исковые требования истицы ФИО4 не признал и суду пояснил следующее. Любой человек имеет право принимать участие в аукционе. Определением Хасавюртовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ требование дополнительного офиса Дагестанского Регионального филиала АО «Россельхозбанк» изменено способ и порядок исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, изменив начальную продажную цену залогового имущества-<адрес>, расположенную по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>, определив начальную продажную цену в размере 876000 рублей. Росимущество по РД является организатором реализации арестованного имущества и материал на это имущество для организации торговли передает ООО «СОЛ», после того как от службы судебных приставов поступает заявление.

Территориальному Управлению Росимущества в <адрес> услуги по организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право, принимать решение об обращении взыскания на имущество на территории Республики Дагестан, услуги по реализации оказывает торгующая организация ООО «СОЛ».

Имущество, арестованное по постановлению судебного пристава-исполнителя Хасавюртовского РОСП УФССП по <адрес>ФИО8 в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ - о взыскании задолженности 992318,00 рублей в отношении ФИО4 в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк» реализовано на повторных торгах ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства, полученные от реализации имущества должника ФИО4, перечислены в Хасавюртовский МОСП УФССП по <адрес> для погашения задолженности ДРФ ОАО «Россельхозбанк». Согласно ст.447-449 ГК РФ, п.3 ст.57 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке»: - по форме организации аукцион объявлен открытым: в котором может участвовать любое лицо, подавшее заявку и внесшее задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

На вышеперечисленных сайтах в полном объеме содержатся сведения о реализуемом имуществе (название, место нахождения, стоимость, размер задатка, описание и характеристика недвижимого имущества, время и место проведения торгов, номер телефона организатора торгов). ФЗ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» конкретно указывает на сроки публикации объявления в официальном печатном органе исполнительной власти, которым является «Дагестанская правда». В организации публичных торгов, торгующая организация руководствуется поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества РД «О сроках публикации извещения о проведении публичных торгов».

В ходе судебного заседания представитель третьего лица, без самостоятельных требований ДРФ АО «Россельхозбанк» ФИО10 исковые требования ФИО4 не признал, считая их необоснованными, незаконными, а потому просит суд в удовлетворении их отказать.

Будучи надлежаще извещенным о месте, дате и времени рассмотрения данного дела представитель третьего лица, без самостоятельных требований УФССП России по РД по неизвестной суду причине на судебное заседание не явился и о причине своей неявки в суд не сообщил.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности и дав им правовую оценку, суд требования ФИО4 к Обществу ограниченной ответственности «СОЛ» и ФИО2 о признании недействительными результаты публичных торгов в виде аукциона по продаже арестованного имущества-квартиры, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по результатам публичных торгов в виде аукциона и о признании недействительным государственной регистрацию права собственности на квартиру, считает необоснованными, незаконными, а потому подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии ч.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Из исследованной в ходе судебного заседания ксерокопии паспорта <...> выданного Отделением УФМС России по РД в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что владельцем данного паспорта является ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, ДАССР, которая с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>.

Из исследованной в ходе судебного заседания ксерокопии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО4 зарегистрировано на <адрес>, расположенную по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>.

Определением Хасавюртовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ требование дополнительного офиса Дагестанского Регионального филиала АО «Россельхозбанк» изменен способ и порядок исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, изменив начальную продажную цену залогового имущества-<адрес>, расположенную по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>, определив начальную продажную цену в размере 876000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Хасавюртовского МОСП УФССП России по РД от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на имущество должника, в рамках материалы исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Хасавюртовским городским судом по делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, предмет исполнения: задолженность в размере 992318 рублей 00 копеек, в отношении должника ФИО4, проживающей по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес> пользу взыскателя ДРФ ОАО «Россельхозбанк», наложен арест на принадлежащей ФИО4<адрес>, по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Хасавюртовского МОСП УФССП России по РД от ДД.ММ.ГГГГ в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукцион передано арестованного имущества на торги принадлежащей ФИО4<адрес>, по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>, стоимостью 876000 рублей.

Актом судебного пристава-исполнителя Хасавюртовского МОСП УФССП России по РД от ДД.ММ.ГГГГ в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукцион передано арестованного имущества на торги принадлежащей ФИО4<адрес>, по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>, стоимостью 876000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ за № Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> поручено реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукцион арестованного имущества на торги принадлежащей ФИО4<адрес>, по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>, стоимостью 876000 рублей.

Согласно ч.1 ст.448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Согласно ч.2 ст.448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно ч.1 ст.449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно ч.3 ст.57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Согласно ч.4 ст.57 указанного Федерального закона, лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно ч.6 ст.57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч.7 ст.57 указанного Федерального закона, лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В ходе рассмотрения данного дела установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЛ» направляет письменное уведомление в ФССП о том, что в связи с отсутствием заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества, а именно - ЛОТ № от ДД.ММ.ГГГГ, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ год, торги не состоялись и просит принять решение о дальнейшем распоряжении имуществом.

На основании данного уведомления судебный пристав-исполнитель Хасавюртовского МОСП УФССП РФ по РД выносит Постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %. После этого продажная цена квартиры устанавливается в 744600 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СОЛ» вновь дает объявление в газету «Дагестанская правда» о проведении аукциона по продаже арестованного имущества должника ФИО4, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ год. При этом в объявлении указывается адрес расположения, стоимость в 744 600 рублей, и задаток в сумме 37230 рублей, а также адрес, где проводятся торги.

Таким образом, извещение о проведении торгов соответствует Федеральному закону.

ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион по продаже арестованного имущества - <адрес>, расположенной по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>, принадлежащей должнику ФИО4

В аукционе участвовали двое лица - ФИО11 и ее сестра, что соответствует требованиям ч.1 ст.448 ГК РФ.

Перед началом ФИО11 внесена сумма установленного задатка в размере 37230 рублей 00 копеек, что соответствует требованиям ч.4 ст.57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ)"Об ипотеке (залоге недвижимости)".

ООО «СОЛ» направляет руководителю ФССП РФ по РД отчет о результатах реализации имущества. В отчете указывается, что ООО «СОЛ» ДД.ММ.ГГГГ реализовано имущество путем проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ с 11 часов до 11 часов 40 минут, должника ФИО4, на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с заявкой на реализацию арестованного имущества, а именно-ЛОТ №, по цене 750000 рублей. ФИО1.

Согласно ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии со ст.56 ч.1 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела истцом и ее представителем в суд не представлены и судом не установлено, что торги, проведенные по реализации арестованного имущества - <адрес>, расположенной по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>, принадлежащей должнику ФИО4 проведены с нарушением правил, установленных законом, то есть истицей и ее представителем в суд не представлены допустимые доказательства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

С учетом указанных обстоятельств, суд требования ФИО4 к Обществу ограниченной ответственности «СОЛ» и ФИО2 о признании недействительными результаты публичных торгов в виде аукциона по продаже арестованного имущества-квартиры, о признании недействительным договор купли-продажи квартиры по результатам публичных торгов в виде аукциона и о признании недействительным государственной регистрацию права собственности на квартиру, считает необоснованными, а потому подлежащим оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к Обществу ограниченной ответственности «СОЛ» и ФИО2 о признании недействительными результаты публичных торгов в виде аукциона от ДД.ММ.ГГГГ по продаже арестованного имущества-квартиры, расположенной по адресу РД, <адрес>. проезд №, <адрес>, о признании недействительным договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес>, проезд 5 по <адрес>, РД заключенного с ФИО2 по результатам публичных торгов в виде аукциона от ДД.ММ.ГГГГ и о признании недействительным государственной регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру, расположенной по адресу РД, <адрес>, проезд 5, <адрес>-отказать.

Резолютивная часть решения суда составлена ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебном коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда, через Хасавюртовский городской суд.

Председательствующий

судья А.Б.Гаджиев