Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Белай Т. В., индивидуального предпринимателя Петросян Э. М., Волкова А. В. к Администрации города Екатеринбурга о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

истцы обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику, просили внести изменения в сведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав путем уточнения общей площади нежилого помещения (офиса) № с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, указав общую площадь 164,4 кв.м, помещения (офиса) № с кадастровым №, расположенного по тому же адресу, указав общую площадь 172,3 кв.м., признании за Белай Т.В. права собственности на 39/100 доли нежилого помещения по адресу: г<адрес> общей площадью 164,4 кв.м., за истцами право собственности на офис № в доме <адрес>, а именно за Белай Т.В. – 710/1000 доли, за Петросян Э.М. – 7/50 доли, за Волковым А.В. – 71/500 доли.

В обоснование заявленного иска истцы указали, что истцы являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на помещения № и №, расположенные в <адрес> в г. Екатеринбурге. Степень готовности объекта – 98 %. Постановлением Правительства Свердловской области от 14.05.2002 № 320-ПП, Министерством <//> ЗАО «Европейское» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства жилого дома с магазинами, офисами, газовыми котельными и подземными парковками, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> Разрешение на строительство было выдано на основании проектной документации, разработанной в 2001 году и прошедшей государственную экспертизу. Земельный участок, расположенный под объектом капитального строительства, 18.05.2002 ЗАО «Европейское» был предоставлен в аренду, а им 25.09.2005– в субаренду передан ООО «Торгово-строительная компания «Фасад», выполнявшему функции заказчика-застройщика объекта. 01.02.2005 между ООО «Торгово-строительная компания «Фасад», «УК «Главсредуралстрой» и «Средуралжилстрой» заключен договор от 01.02.2005 № на участие в строительстве многоквартирного дома. Министерством выданы разрешения на ввод в эксплуатацию в <адрес> в г. Екатеринбурге 1 очереди 10 этажного дома с газовой котельной, офисы №№, расположенные на первом этаже данного жилого дома. Нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома на кадастровый учет были поставлены как объекты незавершенного строительства. До настоящего времени застройщиком разрешение на ввод в эксплуатацию помещений № и №, расположенных на первом этаже жилого дома застройщиком не получено. Конкурсный управляющий ООО «УК «Главсредуралстрой» Котельников А.В. указывает на неисполнимость требований истцов о вводе объектов в эксплуатацию в связи с банкротством общества и прекращением его хозяйственной деятельности. Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не выданы, разъяснена необходимость обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщику. Принадлежащие истцам спорные офисы являются объектами завершенного строительства, площадь помещений изменилась за счет планировочных решений выполненного пристроя к дому, помещения соответствуют установленным законом требованиям к их техническому состоянию, строительным, санитарным, пожарным нормам. Отсутствие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не позволяет истцам получить право собственности на нежилые помещения как на завершенные строительством объекты, не позволяет в полной мере реализовывать права собственников.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.02.2021 требования истцов о внесении изменений в сведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав путем уточнения общей площади нежилого помещения (офиса) № с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, указав общую площадь 172,3 кв.м; о признании за Белай Т.В. права собственности на 710/1000 доли в объекте - нежилом помещении по адресу: <адрес>, офис № общей площадью 172,3 кв.м; о признании за Петросян Э.М. права собственности на 7/50 доли в объекте - нежилом помещении по адресу: <адрес>, офис № общей площадью 172,3 кв.м; о признании за Волковым А.В. права собственности на 71/500 доли в объекте - нежилом помещении по адресу: <адрес><адрес>, офис № общей площадью 172,3 кв.м. выделены в отдельное производство, в выделенной части дело направлено по подсудности в суд общей юрисдикции.

В процессе рассмотрения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО «УК «Европейское».

В судебном заседании истец Белай Т.В., ее представитель по доверенности Кузнецов С.П., представлявший также истцов ИП. Петросян Э.М. и Волкова А.В. исковые требования по изложенным в иске основаниям поддержали, просили их удовлетворить, уточнили в части размера принадлежащей истцу Белай Т.В. доли в объекте в связи с допущенной в исковом заявлении опиской, указали, что доля Белай Т.В. составляет 718/1000 доли. Также в ходе рассмотрения дела пояснили, что как введенные в эксплуатацию офисы, расположенные в жилом доме на первом этаже, так и принадлежащий истцам офис 13 завершены строительством, помещение истцами используется в соответствии с целевым назначением. Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не может быть получено ввиду банкротства застройщика, истцы правом на обращение с таким заявлением не обладают. Указали на отсутствие возможности защитить свои права собственников иным способом.

Истцы Ип Петросян Э.М., Волков А.В., ответчик, третьи лица Управление Росреестра по Свердловской области, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, конкурсный управляющий ООО «УК «Средуралстрой» Котельников А.В., ООО «УК «Европейское» о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились. ИП Петросян Э.М. в заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. В письменных возражениях ООО «УК «Европейское» по доверенности Ващенко В.Н. требования истцов полагала подлежащими удовлетворению, указала на ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств и отсутствие вины истцов в непредставлении застройщиком необходимых для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов документов. Многоквартирный дом <адрес> находится в управлении АО «УК «Европейское» с 16.08.2011, представляет собой полностью оконченный строительством многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, с функционирующими инженерными системами и коммуникациями, состоит из 10 этажей, 8 подъездов, 342 квартир и офисных помещений, занимающих весь первый этаж дома. На имя истцов управляющей компанией оформлены лицевые счета. Жилой дом введен в эксплуатацию в 2007 году.

С учетом мнения истца и его представителя, судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся истцов, ответчика и третьих лиц в порядке заочного судопроизводства.

Заслушав истца, представителя истцов, изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд полагает заявленные истцами требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и установлено судом 02.03.2004 Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области ЗАО «Европейское» выдано разрешение на строительство № в отношении объекта капитального строительства – 10-эт.141 сер. и 10 эт. 137 сер жилого дома с магазинами и офисами, с газовыми котельными и подземными парковками, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, ООО «УК «Главсредуралстрой» выданы разрешения на ввод в эксплуатацию: 14.08.2014 в отношении объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом: офисы на 1 этаже, а именно: офисы №№, 04.03.2014 в отношении объекта «офисы №№, 4, 6, 8, 10, 14 на первом этаже жилого дома», в отношении подземной автостоянки. подземной автостоянки многоэтажного жилого дома. В период с 29.12.2007 по 14.01.2014 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию объектов: первой очереди жилого 10-этажного жилого дома с газовой котельной, офисов №, расположенных на первом этаже данного жилого дома. Министерство строительства и развития инфраструктуры по Свердловской области в ответе на судебный запрос указало, что проектной документацией, разработанной в 2001 году, прошедшей государственную экспертизу, не располагает.

Из определения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-38885/2015 следует, что земельный участок с кадастровым № под размещение строящегося объекта находился в государственной собственности Свердловской области и передан ЗАО «Европейское» по договору аренды от 18.05.2002 № Т-73/0412. На основании договора от 25.09.2005 №/А-2005 земельный участок передан обществом «Европейское» в субаренду ООО «Торгово-строительная компания «Фасад». ООО «Торгово-строительная компания «Фасад» выполняло функции заказчика-застройщика по данному объекту. Строительство дома осуществлялось с участием средств федерального бюджета, поскольку часть квартир предоставлялась военнослужащим Министерства обороны Российской Федерации по воинским сертификатам по договору инвестирования между ООО «Торгово-строительная компания «Фасад» и квартирно-эксплуатационным управлением Приволжско-Уральского военного округа от <//>№. Между ООО «Торговостроительная компания «Фасад», «УК «Главсредуралстрой» и «Средуралжилстрой» заключен договор от <//>№ на участие строительстве многоквартирного дома. Из данного судебного акта усматривается, что застройщиком объекта капитального строительства являлось ООО «УК «Главсредуралстрой».

В кадастровом паспорте в отношении офиса №, расположенного в доме <адрес> указано, что он является объектом незавершенного строительства, степень готовности – 98 %, его площадь составляет 165,5 кв.м., кадастровый номер объекта – №, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение, – №, помещение располагается на 1 этаже здания.

28.04.2014 Петросян Э.М. купила у ФИО 7/50 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 165,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> 25.02.2015 Белай Т.В. купила у ФИО 291/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 165,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, 11.10.2018 – 427/100 доли того же нежилого помещения. 17.03.2017 Волковым А.В. по договору купли-продажи у ФИО1 приобретены 71/500 доли данного нежилого помещения №. Права истцов на объект незавершенного строительства со степенью готовности 98 % зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2015 по делу № А60-30715/2014 ООО «УК «Главсредуралстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Также из материалов дела видно, что Белай Т.В. обращалась в Министерство строительство о развития инфраструктуры Свердловской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию офисов № и № в доме <адрес>. В ответе на данное обращение Министерством заявителю разъяснены положения ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указано о необходимости обращения в установленном законом порядке застройщику.

В ответе на обращение истца Белай Т.В. конкурсный управляющий ООО «УК «Главсредуралстрой» Котельников А.В. указал на отсутствие у него, как у конкурсного управляющего, проектной, разрешительной, исполнительной и прочей документации, касающейся строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в частности офисных помещений № и № в данном доме, руководителями должника данные документы не переданы. Требование о вводе в эксплуатацию офисных помещений № и № неисполнимо по причине банкротства ООО «УК «Главсредуралстрой» и прекращении хозяйственной деятельности.

Регистрация права собственности Белай Т.В. в отношении офиса № Управлением Росреестра по Свердловской области произведена не была ввиду того, что в рамках проведенной правовой экспертизы установлено, что разрешения на ввод в эксплуатацию офисов № и № не выдавались.

По данным выписки из технического паспорта здания по состоянию на 09.10.2019 граница объекта недвижимости с кадастровым № изменилась за счет присоединения лоджий и оборудования помещений площадки. Планировка объекта не соответствует планировке, отраженной на плане 1 этажа здания, выполненной ЕМУП БТИ г. Екатеринбурга по состоянию на 24.12.2007. Общая площадь помещений по состоянию на 09.10.2019 составляет 172,3 кв.м., в том числе основная – 148,7 кв.м., вспомогательная – 23,6 кв.м.

Из представленного истцами заключения № ЦСЭЛД-185, выполненного ООО «Купава», следует, что офис № расположен на первой этаже многоквартирного 10-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Жилой дом предусматривался с нежилыми помещениями на 1 этаже с отдельными выходами на улицу. Впоследствии к углам дома со стороны <адрес> были выполнены два пристроя, нежилые помещения офиса 13 получились встроенно-пристроенные. Площадь офиса увеличилась за счет бывших лоджий и площадок входа. Согласно технического паспорта по состоянию на 09.10.2019 площадь помещений офиса 13 составляет 172,3 кв.м. по результатам проведенного исследования специалистом указано о том, что нежилые помещения офиса № с кадастровым №, расположенные на 1 этаже многоквартирного 10-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями являются объектом завершенного строительства, общая площадь помещений офиса 13 в результате планировочных решений выполненного пристроя к дому, изменилась и по состоянию на 09.10.2019 составляет 172,3 кв.м. Техническое состояние конструкций данного помещения по внешним признакам дефектов и повреждений по критериям ГОСТ 31937-2011 оценивается как работоспособное. Строительные конструкции помещений офиса обладают прочностью, устойчивостью, достаточным уровнем надежности, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений, соответствуют действующим в настоящее время строительным нормам и правилам, Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений и не нарушают права третьих лиц. Нежилые помещения офиса 13 соответствуют строительным, санитарным и пожарным нормам, действующим на территории Российской Федерации.

Представленное заключение подробно, аргументировано, не противоречит письменным материалам дела, специалист имеет достаточную квалификацию, организация является членом СРО, оснований не доверять специалисту не имеется. Стороной ответчика заключение не оспорено.

Из представленного истцами заключения № от 29.06.2021, выполненного специалистом Регионального объединения работодателей сферы безопасности Свердловской области ФИО3, следует, что здание по адресу: <адрес>, в котором располагаются офисные помещения, соответствуют требованиям пожарной безопасности и не представляют угрозу жизни и здоровью окружающих людей, то есть сохранит конструктивную целостность и функциональное назначение при воздействии опасных факторов пожара и вторичных проявлений опасных факторов пожара. Из исследовательской части данного заключения усматривается, что специалистом определена огнестойкость строительных конструкций. В процессе подготовки заключения смонтирована пожарная сигнализация и система оповещения людей о пожаре, разработан план эвакуации по случай возникновения пожара. Ширина и длина эвакуационных проходов и выходов соответствует нормативным требованиям.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что при отсутствии у истцов первичных документов по ходу строительства, которые должны были вестись при строительном контроле, что препятствует получению соответствующего заключения, а в дальнейшем и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, право собственности истцов может возникнуть исключительно в судебном порядке.

Отсутствие заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не являются препятствием для признания права собственности в судебном порядке, если истцом будет доказано соблюдение условий для легализации постройки, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а такие исчерпывающие доказательства истцами представлены.

Доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что данный случай является исключительным.

В ходе рассмотрения дела ни ответчиком, ни третьими лицами не оспаривалось то обстоятельство, что фактически помещения спорного офиса достроены, представленными в материалы подтверждается эксплуатация офисных помещений в соответствии с назначением помещений.

Материалами дела подтверждается, что на момент возведения спорного объекта недвижимого имущества и на момент рассмотрения дела безопасность помещений, соответствие их технического состояния градостроительным и строительным нормативам и правилам в полной мере подтверждены истцами с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Принимая во внимание, что условия, предусмотренные законом для признания права собственности на спорную самовольную постройку - на завершенные строительством объект – офисное помещение № с учетом изменения их площади до 172,3 кв.м., расположенные в <адрес> в г. Екатеринбурге, истцами соблюдены, исковые требования подлежат удовлетворению судом на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом того, что за истцами зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд полагает обоснованными требования истцов о признании права собственности на завершенные строительством объекты в соответствии с долями, зарегистрированными в ЕГРН.

Все понесенные истцами в ходе рассмотрения настоящего дела расходы, в том числе и на уплату государственной пошлины при подаче иска, были связаны с намерением истцов в судебном порядке признать право собственности на самовольно возведенные строения и не обусловлены установлением факта нарушения прав истцов ответчиком, то есть эти расходы не являлись следствием неправомерных действий Администрации г. Екатеринбурга, в связи с чем оснований для распределения понесенных истцами расходов по уплате государственной пошлины суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности на завершенный строительством объект – нежилое помещение офис № с кадастровым №, площадью 172,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а именно за:

Белай Т. В. в размере доли 718/1000,

Петросян Э. М. в размере доли 7/50,

Волковым А. В. в размере доли 71/500.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастрового учета и записи о регистрации права собственности на указанный завершенный строительством объект Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Тяжова Т.А.