Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя истца ФИО3 Ф.Х. по доверенности ФИО1, представителя ответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3025/2019 по иску ФИО3 Фархада ФИО4 к ФИО3, акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору займа и дополнительное соглашение к закладной,

установил:

ФИО3 ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3, акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору займа и дополнительное соглашение к закладной, указав, что между ФИО3 Фархадом ФИО4, ФИО3 («Заемщики») и Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования («Займодавец») 30.12.2013 года был заключен договор займа № З-467/13. На основании данного договора заем предоставлен для целевого использования, а именно: для погашения в полном объеме задолженности по кредитному договору <***> от 21 декабря 2012 г., заключенному между Тульским филиалом Банка «Возрождение» и гр. ФИО3 Фархадом ФИО4 и ФИО3, кредит по которому предоставлен на приобретение в общую долевую собственность граждан (по 1/2 доли в праве каждому): ФИО3 Фархада ФИО4 и ФИО3 жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> состоящего из четырех комнат, общей 75,8 кв. м, расположенного на первом этаже девятиэтажного дома, стоимостью 3 170 000 рублей, кадастровый номер 71:30:050309:1193. В настоящее время собственниками данной квартиры являются: ФИО3 ФИО4 и ФИО3, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года, Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года, Договором купли-продажи квартиры от 21.12.2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись государственной регистрации № 71-71-01/165/2012-109. На квартиру наложено обременение – ипотека в силу закона (залогодержатель – Региональный Фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования). Данная квартира является совместной собственностью супругов ФИО3 Фархада ФИО4 и ФИО3. 29 ноября 2018 года ФИО3 ФИО4 письменно обратился в Банк ВТБ (ПАО) с заявлением о выводе из состава заёмщиков ФИО3, поскольку ФИО3 намерена переоформить на него, ФИО3 Фархада ФИО4, свое право собственности на квартиру. Истец более трех лет самостоятельно производит все платежи за квартиру в счет погашения вышеуказанного кредита. Причина вывода ФИО3 из состава созаемщиков – это ее неплатежеспособность (не работает более года). Таким образом, супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам семейного и гражданского законодательства. Текущим залогодержателем и кредитором по договору займа от 30.12.2013 г. № З-467/13 является АО «ДОМ.РФ» (прежнее название – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») (далее – Залогодержатель). С 01 марта 2016 г. организацией, представляющей интересы Залогодержателя на территории Тульской области, является банк ВТБ (ПАО), что подтверждается письменным ответом Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования №288 от 21.02.2019 г. и уведомлением № 1656 от 07.04.2014 г. Истец обращался в банк ВТБ (ПАО) с заявлением о выводе созаемщика, однако получил отказ, что подтверждается письменным ответом банка № 1584 от 13.12.2018 г. Толкование положений Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) в совокупности с нормами ст. ст. 33,37.39 СК РФ позволяет прийти к выводу, что права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками по кредитному договору, не нарушаются, так как объект выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществить принадлежащее ему залоговое право. Также в случае исключения ФИО3 из числа созаемщиков по кредитному договору, переход ее права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, объект не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. На основании вышеизложенного просит суд, обязать АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» заключить с ФИО3 Фархадом ФИО4, ФИО3 дополнительное соглашение к договору займа 30.12.2013 г. № З-467/13, заключенному между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ФИО3 Фархадом ФИО4, ФИО3, и дополнительное соглашение к закладной в части субъектного состава заемщиков, исключив из списка созаемщиков ФИО3.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 Ф.Х. по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала, которые просила удовлетворить по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО2, исковые требования не признала, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на отсутствие согласия залогодержателя, как на изменение условий договора займа, так и изменения условий залога.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора займа, к правоотношениям применяются нормы ГК РФ § 1. Заем.

В соответствии со статьей 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода или качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Договор займа является реальным договором.

В силу реального характера заемного обязательства необходимым является предоставление доказательств передачи денежных средств либо вещей, определенных родовыми признаками.

Согласно пункту 2 статьи 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Между ФИО3 Фархадом ФИО4, ФИО3 («Заемщики») и Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования («Займодавец») 30.12.2013 года был заключен договор займа № З-467/13.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Между ФИО3 Фархадом ФИО4 и ФИО3 (покупатели) и ФИО5 (продавец) 21 декабря 2013 г. был заключен договора купли-продажи квартиры, по условиям пунктов 1.1 и 1.3 которого покупатели приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доли на каждого на 4-х комнатную квартиру, общей площадью 75,80 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 3 170 000 рублей (пункт 1.4). Квартира приобретена за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых Банком «Возрождение» (ОАО) по кредитному договору от 21 декабря 2012 г. <***> (пункт 2.1).

В настоящее время собственниками данной квартиры являются ФИО3 ФИО4 и ФИО3, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года, Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года, Договором купли-продажи квартиры от 21.12.2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись государственной регистрации № 71-71-01/165/2012-109.

Статья 1 ГК РФ устанавливает основные начала гражданского законодательства, в соответствии с которыми граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ одним из условий расторжения или изменения договора является то, что наступившие изменившиеся обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

В соответствии со ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, либо подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо.

Таким образом, новый владелец закладной считается законным, если предыдущим владельцем на закладной совершена отметка о переходе права к новому залогодержателю. Данные действия являются надлежащей передачей прав на закладную.

При этом государственная регистрация лица в качестве залогодержателя является правом, а не обязанностью законного владельца закладной, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязательность регистрации в ЕГРП перехода прав по закладной.

Из материалов дела следует, что права на закладную перешли ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» на основании договора купли-продажи закладных от 29.10.2014 г. № 01/13759-14.

Текущим залогодержателем и кредитором по договору займа от 30.12.2013 г. № З-467/13 является АО «ДОМ.РФ».

В уведомлении от 07.04.2014 г. исх. № 1656 соистцу ФИО3 Ф.Х. сообщалось о том, что 07 апреля 2014 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» приобрело права по закладной от 30 декабря 2013 года.

В ответе от 13.12.2018 г. № 1584 филиала № 3652 ВТБ (ПАО) соистцу ФИО3 Ф.Х. было указано, что ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», являющееся на основании договора купли-продажи закладных от 29.10.2014 г. № 01/13759-14 владельцем закладной ФИО3 Ф.Х.; выход из состава должников ФИО3 по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченному залогом приобретаемого жилого помещения (кредитный договора/договор займа от 30.12.2013 г. № З-467/13), в соответствии с внутренними нормативными документами кредитора, не предусмотрено.

Из вышеизложенного следует, что законный владелец закладной выразил отказ в изменении ранее заключенного между ФИО3 Фархадом ФИО4, ФИО3 и Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования договора займа от 30.12.2013 года № З-467/13.

Истцами, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не приведено законных или договорных оснований для понуждения Банка к заключению дополнительного соглашения к договору займа и закладной.

При этом, возможная потеря заработка из одного из заемщиков по договору на момент заключения сделки не являлось заведомо непредвиденным обстоятельством, являющееся основанием для его изменения по смыслу п. 1 ст. 451 ГК РФ.

При вышеизложенных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 Фархада ФИО4 к ФИО3, акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору займа и дополнительное соглашение к закладной, у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 Фархада ФИО4 к ФИО3, акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору займа и дополнительное соглашение к закладной, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 02.09.2019 г.

Председательствующий А.С. Бездетнова

№