Гражданский кодекс часть 1

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи В.Х. Романовой, с участием помощника Нижнекамского городского прокурора А.Р. Миндубаева, при секретаре Р.Р. Мухамадиевой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора социальной ипотеки, исключении из учетного дела, взыскании суммы неосновательного обогащения и выселении,

по встречному иску ФИО1, ФИО2 к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» об обязании подписать протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры по договору социальной ипотеки,

установил:

некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее по тексту - Фонд) обратилась в суд с иском к М.Н., Н.П., ФИО7 о расторжении договора социальной ипотеки и выселении, указав, что 18 октября 2010 года семья ФИО1 в составе четырех человек принята на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки с присвоением учетного дела № ... 29 декабря 2010 года между Фондом и М.Н., Н.П., ФИО8 заключен договор социальной ипотеки № ... Договор обеспечивает право гражданина выбрать свою будущую собственную квартиру, использовать ее после выбора и оформления будущей собственной квартиры в собственность после полного внесения суммы, преобразуемого в пай.

В целях определения будущей квартиры семья Н-вых приняла участие в конкурсе. По итогам конкурса от 07 апреля 2011 года семьей Н-вых выбрана квартира общей площадью 86,6 кв.м., находящаяся по адресу: ....

После подтверждения гражданами права на государственную поддержку в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки на момент выбора жилого помещения в срок не позднее 60 дней от даты подведения итогов конкурса, оформляется протокол выбора квартиры, который является неотъемлемой частью договора социальной ипотеки и удостоверяет право победителя конкурса на заселение и пользование выбранной квартирой. Кроме того, граждане обязаны ежемесячно увеличивать сумму задатка по итогам выбора с целью обеспечения права использования неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры. Однако вышеуказанные условия семьей Н-вых не исполнены, на сегодняшний день протокол не подписан, ежемесячные платежи не выплачиваются. Таким образом, ответчики незаконно владеют и пользуются жилым помещением, не обладая на то правомочиями. Какие-либо правоустанавливающие документы у ответчиков отсутствуют. В адрес ответчиков была направлена претензия от 20.10.2016 № 3133 о необходимости оплаты образовавшейся задолженности и подписания протокола. Однако данные требования ответчиками проигнорированы. Считают, что имеются основания для расторжения договора социальной ипотеки, так как нарушены существенные условия договора. Правообладателем спорной квартиры является истец. Соглашения о пользовании жилым помещением с истцом ответчики не заключали, оснований для пользования квартирой не имеют.

Поскольку ответчики пользовались квартирой, принадлежащей Фонду, данные обстоятельства являются основанием для взыскания платы за наем.

Просит расторгнуть договор социальной ипотеки № ... от 29 декабря 2010 года, выселить М.Н., Н.П., ФИО7 из жилого помещения, находящегося по адресу: ...; взыскать в солидарном порядке с М.Н., Н.П., ФИО7 неосновательное обогащение за пользование жилым помещением за период с декабря 2011 года по май 2017 года, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 290 рублей 70 копеек.

Определением Нижнекамского городского суда РТ от 23 августа 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО УК «Жилье» и Отдел жилищной политики исполнительного комитета г. Нижнекамска РТ.

Определением Нижнекамского городского суда РТ от 19 сентября 2017 года принято увеличение исковых требований. Представитель истца просит исключить семью ФИО1, учетное дело № ..., в составе четырех человек из Реестра специализированной организации.

Определением Нижнекамского городского суда РТ от 16 ноября 2017 года принято увеличение исковых требований. Представитель истца просит взыскать в солидарном порядке с М.Н., Н.П., ФИО7 неосновательное обогащение за пользование жилым помещением за период с декабря 2011 года по 16 ноября 2017 года в размере 1 346 231 рубль 07 копеек; неосновательное обогащение за пользование жилым помещением по день фактического освобождения жилого помещения исходя из стоимости 771 рубль 63 копейки за один день проживания в жилом помещении.

Определением Нижнекамского городского суда РТ от 23 августа 2017 года принят встречный иск М.Н., Н.П., ФИО7 к НО «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ» об обязании подписать протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры к договору социальной ипотеки № ... от 29.12.2010 в соответствии с которым передается квартира площадью 86,6 кв.м. по адресу: ...

В обоснование встречных исковых требований указано, что после заключения договора социальной ипотеки, они неоднократно обращались к представителю Фонда с намерением подписать протокол, однако им отказывали, указывая на то, что ими дополнительно должна быть внесена денежная сумма в качестве первоначального взноса. При этом Фонд знал о том, что они проживают в спорной квартире.

Определением Нижнекамского городского суда РТ от 16 ноября 2017 года производство по гражданскому делу № 2-3027/17 по встречному иску ФИО1, ФИО2 к НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» об обязании подписать протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры по договору социальной ипотеки оставлено без рассмотрения.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску НО «ГЖФ при Президенте РТ», действующая на основании доверенности ФИО5, в судебном заседании первоначальный иск поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признала.

Ответчики ФИО6 в судебном заседании первоначальный иск не признали, на удовлетворении своих встречных требований настаивали, пояснив, что они вселились в спорную квартиру, получив ключи от представителя Фонда. Платежи у них они не производили, так как с ними не подписали протокол и они не знали на какой счет производить платежи. Протокол с ними не подписали, так как у них не было внесено достаточных средств в качестве первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры, которая составляет не менее 20% от стоимости квартиры. В настоящее время они во исполнение условий договора социальной ипотеки внесли на счет Фонда 574 000 рублей. При взыскании платежей просят применить срок исковой давности.

Ответчики ФИО7, представители третьих лиц ООО УК «Жилье» и Отдела жилищной политики исполнительного комитета г. Нижнекамска РТ в суд не явились, об уважительности причины не явки не уведомили, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявили.

Суд в силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела видно, что 29 декабря 2010 года М.Н., Н.П., ФИО7 заключили с НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", от имени которого выступал социально-ипотечный кооператив "Строим будущее", договор социальной ипотеки № 1651011983, согласно п. 1.1 которого, договор предоставляет гражданину право выбора, право «использования», и возможность получения права собственности на проинвестированную специализированной коммерческой организацией «будущую собственную квартиру», переход права по оформлению права собственности осуществляется после внесения 100% задатка.

Исходя из условий договора, гражданин (ответчики) обязаны внести сумму задатка в размере 1000 рублей с целью обеспечения участия в выборе (п.3.1.1), осуществлять ежемесячное предварительное накопление за будущую собственную квартиру в размере не менее 50% действующей ставки минимальной заработной платы, с целью обеспечения участия в выборе (п. 3.1.2). Гражданин имеет право использовать выбранную «будущую собственную квартиру» до приобретения права собственности на нее при условии увеличения суммы задатка, обеспечивающего приобретение «права использования» «неоплаченных квадратных метров» (п. 3.2.4), настоящий договор расторгается: по согласию участников договора путем подписания соглашения о добровольном расторжении; в одностороннем порядке Фондом в случае невыполнения гражданином условий договора; в одностороннем порядке Фондом в случае несоблюдения и (или) нарушения требований, предъявляемых к гражданину нормативными актами, регулирующими предоставление квартир на условиях социальной ипотеки (п.5.2) (л.д.186-189).

Судом установлено, что ежемесячные платежи за будущую собственную квартиру в размере не менее 50% действующей ставки минимальной заработной платы, с целью обеспечения участия в выборе производились ответчиками с нарушением сроков, предусмотренных договором социальной ипотеки. Начиная с мая 2011 года, ответчиками платежи по договору социальной ипотеки не производились, в связи с чем, ответчикам направлялось уведомление о необходимости выплатить задолженность и предупреждение об инициировании процедуры расторжения договора, взыскания задолженности, указанное требование ответчиками не выполнено.

При таких обстоятельствах, ответчики с 01.01.2011 по 30.10.2017 должны были внести ежемесячный платеж в размере 234 185 рублей 50 копеек:

с 01.01.2011 по 31.05.2011 – 10 825 рублей (4330 рублей:х50%х5 мес.);

с 01.06.2011 по 31.12.2012 – 43 804 рубля 50 копеек (4611 рублей:х50%х19 мес.);

с 01.01.2013 по 31.12.2013 – 31 230 рублей (5 205 рублей:х50%х12 мес.);

с 01.01.2014 по 31.12.2014 – 33 324 рубля (5 534 рубля:х50%х12 мес.);

с 01.01.2015 по 31.12.2015 – 35 790 рублей (5 965 рублей:х50%х12 мес.);

с 01.01.2016 по 30.06.2016 – 18 612 рублей (6 204 рубля:х50%х6 мес.);

с 01.07.2016 по 30.06.2017 – 45 000 рублей (7 500 рублей:х50%х12 мес.);

с 01.07.2017 по 31.10.2017 – 15 600 рублей (7 800 рублей:х50%х4 мес.).

Вместе с тем, как было установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, после обращения истца с указанным иском в суд, ответчиками произведена выплата в счет погашения имеющейся задолженности, 01 июня 2017 года оплачено 100 000 рублей, 22 июня 2017 года оплачено 20 000 рублей, 13 июля 2017 года – 100 000 рублей, 17 июля 2017 года – 40 000 рублей, 19 июля 2017 года – 40 000 рублей, 21 июля 2017 года – 100 000 рублей, 25 сентября 2017 года – 20 000 рублей, 30 сентября 2017 года – 14 000 рублей, 17 октября 2017 года – 20 000 рублей, 14 ноября 2017 года – 20 000 рублей, всего на общую сумму 474 000 рублей, что подтверждается представленными суду документами (л. <...>).

Таким образом, во время рассмотрения данного иска ответчиками полностью погашена текущая задолженность по договору социальной ипотеки.

Принимая во внимание данное обстоятельство, а также то, что у истца не имеется убытков ввиду устранения нарушений, связанных с просрочкой платежей, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и исключения необоснованного ущемления прав ответчиков, у суда отсутствуют основания для расторжения договора социальной ипотеки.

Суд считает, что отсутствие подписанного между сторонами Протокола участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, не является основанием для расторжения договора социальной ипотеки.

Как следует из условий договора социальной ипотеки № ... от 29 декабря 2010 года, Протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры – обязательный для исполнения документ, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, индивидуализирующий «будущую собственную квартиру», подтверждающий право участия, ее «выбор», заявленную стоимость 1 кв.м., соответствие ее техническим требованиям и потребительским свойствам, передачу, а также площадь, количество неоплаченных квадратных метров, срок рассрочки внесения задатка в период ее использования и оформления в собственность гражданина, размер изменения стоимости неоплаченных метров будущей собственной квартиры.

Судом установлено, что М.Н., Н.П., ФИО7 с декабря 2011 года проживают в .... Представитель Фонда и ФИО6 в судебном заседании пояснили, что Протокол не был подписан в связи с отсутствием оплаты стоимости квартиры в размере 20% от его общей стоимости.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований Фонда о расторжении договора социальной ипотеки, суд считает, что исковые требования о выселении М.Н., Н.П., ФИО7 из спорного жилого помещения также не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 18 Постановления КМ РТ от 15.04.2005 N 190 "Об утверждении Правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки в Республике Татарстан" право состоять в Реестре специализированной организации (некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан") сохраняется за Заявителем до выбора семьей отдельной квартиры, за исключением случаев: выявления сведений, не соответствующих указанным в заявлении и представленных документах, послуживших основанием для принятия на учет; выявления случаев неправомерных действий должностных лиц при постановке на учет; выезда на постоянное место жительства за пределы Республики Татарстан; утраты им оснований, предусмотренных пунктом 7 настоящих Правил и порядка; подачи личного заявления Заявителя о снятии с учета; выявления в ходе перерегистрации сведений, не подтверждающих права гражданина на государственную поддержку в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки; незаключения Заявителем договора социальной ипотеки в 90-дневный срок со дня получения уведомления о включении в Реестр специализированной организации (некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан"); невыполнения условий договора по осуществлению ежемесячных платежей; исключения из Реестра специализированной организации (некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан") в связи с расторжением договора по соглашению сторон.

Исключение из Реестра специализированной организации (некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан") осуществляется решением специализированной организации с обязательным письменным извещением органа местного самоуправления, организации и Заявителя с указанием причины исключения в 10-дневный срок со дня принятия решения.

После получения извещения специализированной организации (некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан") орган местного самоуправления, организация в 10-дневный срок принимает решение о снятии Заявителя с учета. Решение о снятии с учета принимается при отсутствии у Заявителя иных оснований для нахождения на учете.

Суд считает, что исковые требования Фонда об исключении семьи Н-вых из учетного дела, из реестра специализированной организации (НО «ГЖФ при Президенте РТ») удовлетворению не подлежат, поскольку суду не представлены доказательства, подтверждающие о том, что НО «ГЖФ при Президенте РТ» принималось решение об исключении семьи Н-вых из Реестра специализированной организации и что орган местного самоуправления НО «ГЖФ при Президенте РТ» извещался о том, что семья Н-вых была исключена из Реестра специализированной организации.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно условиям договора социальной ипотеки, подписанного сторонами, Протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры является основанием для заселения и использования квартиры (п.3.8).

Как указывалось выше, Протокол между сторонами подписан не был. В связи с чем суд считает, что Н-вы без законных оснований были вселены в спорную квартиру.

Представитель НО «ГЖФ при Президенте РТ» просит взыскать с Н-вых в солидарном порядке сумму неосновательного обогащения за период с декабря 2011 года по 16 ноября 2017 года в размере 1 346 231 рубль 07 копеек.

Ответчики по первоначальному иску ФИО6 заявили письменное ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, с учетом заявления ответчиков по первоначальному иску о применении срока исковой давности, исходя из времени поступления искового заявления в суд, а также заявленного ко взысканию периода задолженности, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, за период с 22 июня 2014 года по октябрь 2017 года.

При определении размера суммы неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с Н-вых в солидарном порядке, суд принимает заключение эксперта ООО «Эксперт Бизнес Центр» № 18/10/2017-Э от 19 октября 2017 года, поскольку по своему содержанию оно является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые стандарты оценочной деятельности, полномочия эксперта в исследуемой области подтверждены надлежащими документами.

Исходя из представленного экспертом расчета задолженности, суд приходит к выводу, что с ответчиков Н-вых в пользу истца НО «ГЖФ при Президенте РТ» подлежит взысканию в солидарном порядке сумма долга за указанный период в размере 822 214 рублей 90 копеек.

При этом за период с 22.06.2014 по 30.06.2014 подлежит взысканию 5 181 рубль 90 копеек (17 273 рубля:30дн.х9дн.).

Суд считает возможным отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании суммы долга за период с 01.11.2017 по 16.11.2017, поскольку в указанный период экспертом размер задолженности не рассчитан.

Учитывая то, что отсутствует экспертное заключение о размере арендных платежей за пользование жилым помещением за период с 17 ноября 2017 года по день фактического освобождения жилого помещения, первоначальные исковые требования о взыскании в солидарном порядке с М.Н., Н.П., ФИО7 неосновательного обогащения за пользование жилым помещением по день фактического освобождения жилого помещения исходя из стоимости 771,63 руб. за день проживания в жилом помещении также не подлежат удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску не обоснован размер платежей в размере 771 рубль 63 копейки за день проживания в жилом помещении.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оценив в совокупности, установленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО6.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В связи с чем требования ФИО6 об обязании Фонда подписать протокол участия, выбора и передачи «будущей собственной квартиры» не основано на законе.

При этом, суд отмечает, что истцы по первоначальному иску не лишены в ином судебном порядке защитить свои нарушенные права.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований НО «ГЖФ при Президенте РТ», а также учитывая то, что исковые требования Фонда в части расторжения договора социальной ипотеки не удовлетворены в связи с частичным исполнением обязательств Н-выми после обращения Фонда в суд с настоящими исковыми требованиями, с М.Н., Н.П., ФИО7 подлежат взысканию в пользу Фонда расходы по оплате государственной пошлины по 4 355 рублей 37 копеек с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора социальной ипотеки, исключении из учетного дела, взыскании суммы неосновательного обогащения и выселении удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» сумму неосновательного обогащения в размере 834 077 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» по 2 885 рублей 19 копеек с каждого.

Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» в удовлетворении остальной части исковых требований к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 отказать.

Встречный иск ФИО1, ФИО2 к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Нижнекамский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья В.Х. Романова