Гражданский кодекс часть 1

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи. ФИО1, при секретаре Ефимовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации г.Шахты, третье лицо - Администрация г. Шахты о признании права на продление договоров аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в Шахтинский городской суд с исковым заявлением по следующим основаниям: постановлением Администрации г.Шахты № от 27.02.2014г. было предварительно согласовано размещения объекта для строительства магазина по <адрес>, утвержден акт о выборе земельного участка для строительства магазина по пр<адрес>, утверждена схема расположения земельного участка площадью 73 кв.м, для строительства магазина по <адрес>, установлен адрес земельному участку площадью 73 кв.м, для строительства магазина по <адрес>

15.04.2014г. Администрацией г.Шахты вынесено постановление № о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м.

14.08.2014 г. между КУИ Администрации г.Шахты и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м.

На указанном земельном участке истцом за счет собственных средств построен объект незавершенного строительства литер «В», площадью 65,3 кв.м.

Постановлением Администрации г.Шахты № от 27.02.2014г. было предварительно согласовано место размещения объекта для строительства магазина по <адрес>г, утвержден акт о выборе земельного участка для строительства магазина по <адрес> утверждена схема расположения земельного участка площадью 137 кв.м, для строительства магазина по <адрес>, установлен адрес земельному участку площадью 137 кв.м., для строительства магазина по <адрес>: <адрес>

15.04.2014г. Администрацией г.Шахты вынесено постановление № о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м.

14.08.2014г. между КУИ Администрации г.Шахты и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м.

На указанном земельном участке истцом за счет собственных средств построен объект незавершенного строительства литер «Б» площадью 118,6 кв.м.

В связи с финансовыми трудностями и необходимостью выполнения предусмотренных работ объекты незавершенного строительства до настоящего времени не введены в эксплуатацию.

В апреле 2019 года, в связи с окончанием срока действия указанных выше договоров аренды земельных участков истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением о продлении договоров аренды земельных участков.

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты истец был уведомлен об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Заключение дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков».

Истец считает, что отказ в продлении договоров аренды земельных участков под вышеуказанными объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, является незаконным.

На основании изложенного, истец просил суд:

признать за ним право на продление договора аренды от 14.08.2014г., находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м. на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды находящегося в государственной собственности указанного земельного участка;

признать за ним право на продление договора аренды от 14.08.2014г., находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м. на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды находящегося в государственной собственности указанного земельного участка;

обязать Комитет по управлению имуществом продлить договора аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м. и с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м. на срок три года с момента заключения дополнительных соглашений о продлении договора аренды находящегося в государственной собственности указанных земельных участков.

Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков и пени, об обязании освободить земельные участки.

Представитель истца - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования уточнил, просил суд :

1) признать за ФИО2 право на продление договора аренды от 14.08.2014г., находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м. на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды находящегося в государственной собственности указанного земельного участка;

2) признать за ФИО2 право на продление договора аренды от 14.08.2014г., находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м. на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды находящегося в государственной собственности указанного земельного участка;

3) обязать Комитет по управлению имуществом продлить договоры аренды находящихся в государственной собственности земельных участков

- с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м.

- с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м. и на срок три года с момента заключения дополнительных соглашений о продлении договоров аренды находящихся в государственной собственности указанных земельных участков.

Представитель КУИ Администрации г.Шахты – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований ФИО2 просила отказать; ранее заявленные встречные исковые требования КУИ Администрации г.Шахты к ФИО2 не поддержала.

Представитель Администрации г.Шахты в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из представленных в материалы дела документов, постановлением Администрации г.Шахты от 27.02.2014г. № предварительно согласовано место размещения объекта для строительства магазина по <адрес>г; утвержден акт о выборе земельного участка для строительства магазина по <адрес> утверждена схема расположения земельного участка площадью 137 кв.м. для строительства магазина по <адрес>; установлен адрес земельному участку площадью 137 кв.м., для строительства магазина по <адрес>: <адрес>

Постановлением Администрации г.Шахты от 15.04.2014г. № предоставлен из состава земель г.Шахты ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства магазина с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м., на условиях аренды сроком на 5 лет (л.д.4-5).

14.08.2014г. между КУИ Администрации г.Шахты и ФИО2 в лице ФИО3 заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком до 15.04.2019г. (л.д.16-22).

На указанном земельном участке согласно техническому паспорту имеется объект незавершенного строительства литер «Б» (л.д.29-35).

Постановлением Администрации г.Шахты от 27.02.2014г. № предварительно согласовано размещения объекта для строительства магазина по <адрес> утвержден акт о выборе земельного участка для строительства магазина по <адрес> утверждена схема расположения земельного участка площадью 73 кв.м, для строительства магазина по <адрес>; установлен адрес земельному участку площадью 73 кв.м, для строительства магазина по <адрес>: <адрес>.

Постановлением Администрации г.Шахты от 15.04.2014г. № предоставлен из состава земель г.Шахты ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для строительства магазина с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м., на условиях аренды сроком на 5 лет (л.д.6-7)

14.08.2014г. между КУИ Администрации г.Шахты и ФИО2 в лице ФИО7 заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 15.04.2019г. (л.д.10-15).

На указанном земельном участке согласно техническому паспорту имеется объект незавершенного строительства литер «В» (л.д.23-28).

В связи с окончанием срока действия указанных договоров № от 14.08.2014г. и № от 14.08.2014г. аренды земельных участков истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договоров аренды земельных участков.

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты от 12.11.2019г. истцу отказано в продлении срока действия договоров аренды в связи с отсутствием объектов капитального строительства (объектов незавершенного строительства), права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д.48).

Отказ Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты, суд полагает незаконным по следующим основаниям

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № заключены между КУИ Администрации г.Шахты и ФИО2 14.08.2014г., правоотношения между ними возникли до введения в действие нормы об однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства. Соответственно, на момент возникновения указанных правоотношений и предоставления ФИО2 земельных участков участка в аренду, истец не знал и не мог знать о том, что законодатель ограничит возможность предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства принципом однократности их предоставления. Правовая норма, предусматривающая данный принцип, обратной силы не имеет и на правоотношения, возникшие ранее ее введения в действие, как в случае с ФИО2, не распространяется.

На основании, изложенного суд полагает удовлетворить заявленные ФИО2 исковые требования в полном объеме.

Оценивая все полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО2 право на продление договора аренды от 14.08.2014г., находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина, с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м., на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды находящегося в государственной собственности указанного земельного участка.

Признать за ФИО2 право на продление договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина, с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м., на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды находящегося в государственной собственности указанного земельного участка.

Обязать Комитет по управлению имуществом продлить договоры аренды находящихся в государственной собственности земельных участков:

с кадастровым номером № общей площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина, с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м.,

с кадастровым номером № общей площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства магазина, с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 250 кв.м.,

- на срок три года с момента заключения дополнительных соглашений о продлении договоров аренды находящихся в государственной собственности указанных земельных участков.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 900 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца, начиная с 02.06.2020 г.

Судья: