Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании арендной платы, неустойки, возмещении материального ущерба, судебных расходов, по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском с учетом неоднократных уточнений и дополнений к ИП ФИО3 о взыскании арендной платы, неустойки, возмещении ущерба и судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 01.09.2019 между ним и ИП ФИО3 заключен договор № 1 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на срок с 01.09.2019 по 01.08.2020. На момент заключения договора арендатор претензий и замечаний к состоянию арендуемого помещения не высказал. По условиям договора ответчик обязался за свой счет поддерживать состояние нежилого помещения, производить его текущий ремонт и ремонт коммунальных систем и оборудования, а в случае повреждения помещения устранить все недостатки. При этом ответчик согласился с тем, что договор считается прекратившим свое действие, а помещение возвращенным из аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи после устранения всех повреждений и недостатков и полного взаиморасчета сторон, оформленного в виде соглашения о расторжении договора, а до этого помещение считается находящимся в аренде с начислением арендной платы независимо от ведения коммерческой деятельности в нем. Фактически ИП ФИО3 прекратил деятельность в помещении и демонтировал оборудование 20.03.2020, приведя помещение в непригодное состояние. Также ИП ФИО3 23.03.2020 передал ему проект акта возврата имущества, которое находилось в непригодном состоянии, отказался от исполнения условий договора, связанных с надлежащей передачей арендуемого имущества, впоследствии не производил внесение арендной платы. В этой связи ФИО1 полагал, что договор аренды недвижимого имущества в установленном договором порядке расторгнут не был, просил взыскать с ИП ФИО3 арендную плату за весь период с апреля 2020 года по дату вынесения решения по делу, проценты за неисполнение обязательств по внесению арендной платы по дату их фактического исполнения в размере 1% за каждый день просрочки, а также взыскать в счет возмещения ущерба, причиненного нежилому помещению за период эксплуатации, стоимость восстановительного ремонта в сумме 117 520,07 руб., возмещение судебных расходов (л.д. 2-6, 50-54, 146-150 т.1, 115, 116-125 т.2).

ИП ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора аренды № 1 от 01.09.2019 расторгнутым с 23.03.2020, мотивируя свои требования тем, что 13.01.2020 им в адрес ФИО1 по электронной почте направлено уведомление об освобождении арендованного помещения, а 23.03.2020 произведена передача имущества от арендатора к арендодателю путем подписания акта приема-передачи. Данный акт подписан ФИО1 с разногласиями. Полагал, что договор аренды № 1 от 01.09.2019 расторгнут с 23.03.2020 и просил признать его таковым (том 1 л.л. 212).

Определением суда от 15.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО4 (л.д. 161 т.2).

В судебном заседании истец и ответчик по встречному иску ФИО1 заявленные им исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исках, против удовлетворения встречного иска ФИО3 возражал, представив подробные письменные пояснения по обстоятельствам дела, в которых полагал, что со стороны ИП ФИО3 как арендатора имел место односторонний отказ от исполнения договора аренды, что не допускается законом, поскольку письменное соглашение о расторжении договора аренды № 1 от 01.09.2019 в соответствии с п. 5.4 договора не составлялось, а поступившее ему по электронной почте письмо об освобождении помещения не может являться доказательством состоявшегося уведомления, так как данные обезличенные тексты не могут быть идентифицированы как относящиеся к договору аренды № 1 от 01.09.2019, содержат ссылки и указания на пункты, отсутствующие в тексте договора № 1 от 01.09.2019, в адресе под строкой отправителя указаны сведения о юридических лицах, не являющихся стороной договора, в данных обезличенных текстах отсутствует подпись лица, уполномоченного на совершение юридически значимых действий и заявлений, отсутствуют сведения об ИП ФИО3, отсутствует электронная подпись ИП ФИО3, отсутствует клише подписи ИП ФИО3, отсутствуют юридические адреса и наименования сторон договора аренды № 1 от 01.09.2019, отсутствует доверенность на лицо, имеющее право на подписание подобного рода документа. В связи с тем, что представленные ответчиком обезличенные тексты электронного формата, содержащие в себе ссылки на неизвестные и несуществующие пункты договора, не имеют никаких признаков официального документа, то они не могут являться допустимым доказательством, и не порождают гражданско-правовых обязанностей, связанных с расторжением договора. Также истец считал, что факт размещения ответчиком в арендованном помещении промышленной холодильной камеры в торговом зале доказан и зафиксирован должностным лицом Роспотребнадзора и судебным решением по делу об административном правонарушении в отношении ИП ФИО3 делу 5-3/20 и решением по гражданскому делу № 2-1431/2020, а повреждение спорного помещения подтверждается произведенной им 23.03.2020 фото-, видеофиксацией и заключением судебной экспертизы. В период аренды помещения ИП ФИО3 была без согласия арендодателя установлена и демонтирована межкомнатная дверь, по указанию и распоряжению арендатора ИП ФИО3 фирмой ООО «ОА ГРАНИТ» демонтирована пожарно-охранная сигнализация «Приток», после чего её функциональность, комплектность не была восстановлена, сам прибор «Приток» не был установлен на место и не был возвращен арендодателю при осмотре 23.03.2020. Со своей стороны он не обязан подписывать акт, представленный арендатором ИП ФИО3, если содержащаяся в нем информация, описывающая состояние объекта аренды на момент возврата, не соответствует действительности. Ввиду того, что условия раздела 2 договора и обязанность по приведению помещения в состояние, имевшееся на дату заключения договора, ИП ФИО3 выполнены не были, он отказался от устранения недостатков помещения при проведении осмотра 23.03.2020, истец считал действие договора аренды не прекращенным, объект аренды в установленном договором порядке не возвращенным ему и потому находящимся в пользовании арендатора. По изложенным основаниям ФИО1 считал, что как арендодатель не уклоняется от его принятия, а законно и обоснованно требует исполнения условий договора (п.2.2.6.1.; п.2.2.8; п.2.2.10; 2.2.12; п.5.8.), а также положений ГК РФ (ст. 622 ГК РФ). Помимо этого, сообщил суду, что после передачи ему спорного нежилого помещения предыдущим арендатором ФИО4 имевшиеся повреждения отделки и конструкций были им устранены собственноручно без привлечения наемных специалистов, а все зафиксированные 23.03.2020 повреждения арендуемого помещения возникли в период действия договора аренды с ИП ФИО3, надлежащая передача арендодателем объекта аренды по договору аренды № 1 от 01.09.2019г. доказана, а каких-либо доказательств расхождения сведений, указанных в Акте от 01.09.2019г., с фактическим состоянии объекта аренды на момент его принятия ответчиком ИП ФИО3, суду не представлено (л.д. 120-121, 134-137 т.1, 155-159 т.2, 55,56 т.3).

Ответчик и истец по встречному иску ФИО3, третье лицо ФИО4, надлежащим образом извещенные о дате и времени слушания дела (л.д. 85, 89 т.3), в зал суда не явились, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Представитель ответчика и истца по встречному иску ФИО2, действующая на основании доверенности от 21.07.2020 (л.д. 127 т.1), против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала, встречные исковые требования поддержала, считая, что арендатором ФИО3 в соответствии с п.2.2.4, 2.2.6 договора от 01.09.2019 за 60 дней на указанный в договоре как способ информирования и использовавшийся сторонами адрес электронной почты ФИО1 было направлено уведомление об освобождении арендуемого помещения, при этом согласно договору внесена арендная плата за март 2020 г. 23.03.2020 ФИО1 подписан акт приема-передачи помещения, в котором указано на разногласия касательно состояния передаваемого помещения, хотя имущество на момент заключения договора не описано, что не позволяет детально определить его состояние на момент получения ИП ФИО3 При этом при осмотре 22.07.2020 помещения, находившегося во владении истца с марта 2020 г., выявлены несоответствия пояснениям истца относительно объема повреждений, а потому установить момент возникновения всех отраженных в требованиях ФИО1 недостатков (до заключения договора аренды либо после его расторжения) невозможно. Также в обоснование своих возражений представитель ответчика ссылалась на то, что ФИО5 ранее заявлялись исковые требования аналогичного характера к ФИО4, и, по мнению ФИО3, вменяемые ему повреждения арендованного помещения были причинены предыдущим арендатором (л.д. 210 т.1).

Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению в следующем объеме, встречные исковые требования ИП ФИО3 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Статьей 12 ГК РФ определено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 451.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ст.ст. 452, 453 ГК РФ).

Статьями 619, 620 ГК РФ определены основания расторжения договора аренды по требованию сторон. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статья 622 ГК РФ предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из материалов дела, на основании договора дарения от 24.05.2019 несовершеннолетним ФИО6, ФИО7 принадлежит нежилое помещение по адресу <адрес> (л.д.113-118 т.1).

01.09.2019 между ФИО1 на основании ст. 26 ГК РФ, 60 СК РФ (л.д. 24,25 т.1) и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения <адрес>, по условиям которого ФИО1 как арендодатель передает арендатору ФИО3 во временное владение и пользование на срок до 01.08.2020 недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 54,1 кв.м., с отдельным входом со стороны улицы Кравченко (л.д.8-15 т.1).

Договором предусмотрено, что недвижимое имущество, являющееся предметом по настоящему договору, передается для использования арендатором для организации своей коммерческой деятельности, без права использования почтового адреса помещения для регистрации юридического лица (п. 1.4 договора).

За пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 35 000 рублей. Указанная сумма включает в себя плату за коммунальные услуги в части: общедомовые расходы, общедомовое содержание и ремонт, отопление, объем водопотребления в размере 1 кубометра по холодной и горячей воде в месяц соответственно, соответствующий этому объем водоотведения и компонента ТЭ, использование установленных 2-х кондиционеров (п. 3.5 договора).

При заключении договора 01.09.2019 сторонами также подписан акт приема-передачи, согласно которому состояние нежилого помещения торгового назначения и наружного оформления на момент передачи арендатора полностью удовлетворяет, к передаваемому помещению и сопутствующему имуществу, внутренней отделке, наружному оформлению, коммуникациям (электро- и сатехническим), а также самому помещению арендатор претензий не имеет; остекление во всех местах (окнах, тамбуре, вх. дверях) имеется в наличии, находится в целости, без трещин в стеклопакетах; перила крыльца (декоративное оформление) имеется в наличии, не повреждено не погнуто, ступени целые; два уличных фонаря в наличии; электролампы помещения и крыльца имеются, все в рабочем состоянии, исправны; два кондиционера и два наружных блока в рабочем состоянии, в наличии, видимых повреждений не имеют, пульт дистанционного управления 1шт.(без батареек); ключи (два комплекта) от входных дверей и тамбура арендатором получены; установленные рольставни на окнах исправны, в рабочем состоянии; показания установленного в нутрии помещения эл.счегчика в момент приёма-передачи 021884,8 кВт/час; показания счетчика № 842021-15, тип: «TRITON-ultra» по холодной воде - 00065338 куб/м; показания счетчика № 31745182, тип: СГВ-15 «БЕТАР» по горячей воде - 00007,138 куб/м; все контрольные пломбы на всех приборах учета установлены, имеются наличии, не повреждены. К настоящему акту имеется видеозапись обзора всего объекта на момент передачи, прилагаются фотографии 6 шт. (л.д. 12 т.1).

17.03.2020 ФИО1 в адрес ФИО3 направлено требование № 5 о предоставлении 20.03.2020 в 11-00 ч. доступа в арендованное помещение для осуществления контроля за приборами учета (л.д.76-77 т.1).

20.03.2020 ФИО1 в адрес ФИО3 направлено требование № 6 о несении арендной платы за апрель 2020 г. (л.д.78 т.1).

25.03.2020 ФИО1 в адрес ИП ФИО3 по электронной почте направлено требование №7 о восстановлении объекта и оплате, в котором истец указывал, что на момент осмотра 23.03.2020 в арендуемом помещении выявлены существенные негативные нарушения состояния объекта в виде повреждения оборудования и внутренней отделки помещений, крыльца, в том числе, что «имеющееся половое покрытие «ламинат» находится в ужасном состоянии, имеет следы монтажной пены от установленных ранее и демонтированных конструкций, местами листы ламината выломаны, соединения между листами отсутствуют и растресканы»; «весь пол комнат и тамбур крыльца покрыт строительным мусором, песком и грязью»; «умышленное повреждение полового плинтуса в данном месте установки двери, повреждение плинтуса по периметру прохода, многочисленные местные повреждения плинтуса по всему периметру большой комнаты, части декора отсутствует»; «повреждение целостности обоев в коридоре в следствии несанкционированнной установки в проеме дверного полотна, и последующий частичного демонтажа двери, но оставление верхнего элемента перегородки»; «по стенам многочисленные следы крепежа, скотча, скобы степлера, в большой комнате повреждены и местами оторваны обои, на стенах и на обоях имеется монтажная пена, оставшаяся от монтажа и последующего демонтажа какой-то самовольной конструкции»; «полное отсутствие освещения в коридоре прохода к санузлу (отсутствуют энергосберегающие лампы в люстре)»; «отсутствие электрических ламп в люстре малой комнаты (нет 5 шт. энергосберегающих ламп)»; «один из потолочных светильников не светит (не работает)»; «несанкционированный демонтаж пожарно-охранной сигнализации, отсутствие блоков управления»; «пластмассовая декоративная решетка радиатора под малым окном сломана»; «повреждение креплений крана умывальника (отсутствие узла крепления)»; «не горят 3 лампы накаливания крыльца». Со ссылкой на условия договора аренды ФИО1 потребовал от ответчика привести помещение в первоначальное состояние и уплатить арендную плату за апрель 2020 г. и проценты в соответствии с п. 5.5 договора (л.д. 79-82 т.1).

Аналогичное требование №8 направлено ФИО1 в адрес ФИО3 27.04.2020 с указанием на необходимость оплаты арендной платы также за май 2020 г. (л.д.16,17 т.1).

23.03.2020 сторонами договора аренды произведен совместный осмотр помещения <адрес> с ведением видеозаписи (л.д. 198 т.1), по итогам которого подписан акт приема-передачи от ФИО3 ФИО1 нежилого помещения <адрес> (л.д. 131). Данный акт ФИО1 подписан с разногласиями касательно состояния принимаемого помещения.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 о признании договора аренды расторгнутым и оценивая доводы сторон о соблюдении порядка расторжения договора, суд приходит к следующим выводам.

Так, согласно пунктам. 2.2.2, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11 договора аренды от 01.09.2019, арендатор обязан поддерживать за свой счет и своими силами арендуемые помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до возврата арендодателю, соблюдать установленный в помещении порядок пожарной и электрической безопасности.

Арендатор в случае причинения повреждения помещению в течение срока аренды по своей вине, нанятыми работниками, либо третьими лицами, клиентами, покупателями, посещаемыми арендуемое помещение, обязан устранить их за свой счет и своими силами. До момента их устранения помещение считается находящемся в аренде, с начислением арендной платы.

Арендатор обязан в течении срока аренды производить текущий ремонт помещения и коммунального оборудования, отопительной системы и электросистемы объекта и по мере необходимости производить их ремонт и восстановление за свой счет.

Арендатор на срок аренды несёт полную материальную ответственность за состояние всего переданного имущества и оборудования, включая имущество крыльца.

В соответствии с п 2.2.6.1., в случае наличия существенных изменений состояния находящегося в аренде имущества (его отсутствием, повреждением, ухудшением внешнего вида, изменением в результате установки оборудования, перепланировки и т.д.), арендатор за свой счет устраняет негативные изменения, производит ремонт или замену поврежденного имущества, восстановление внешнего вида и состояния. До момента устранения имеющихся негативных изменений состояния помещения или имущества, арендная плата подлежит начислению в полном объеме, а объект недвижимости считается находящимся в аренде у арендатора, независимо ведется ли в нем коммерческая деятельность или оно свободно от имущества арендатора.

Также п. 2.2.4, 4.4, 5.4, 5.7, 5.8 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 60 дней о предстоящем планируемом освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном одностороннем освобождении помещения, одностороннем расторжении договора.

Ни одна из сторон не имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения данного договора, без соблюдения предусмотренного договором уведомительного периода в 60 дней, при этом одностороннее освобождение помещения Арендатором, прекращение деятельности на объекте недвижимости, бегство без объяснения причин и т.д., до истечения срока в 60 дней, не снимает с Арендатора обязанность внесения арендной платы в полном объеме.

Только по обоюдному соглашению сторон, оформленному только в письменном виде, допускается досрочное расторжение договора.

Датой надлежащего возврата имущества считается наступление одновременно двух условий: подписание сторонами письменного передаточного акта (акта приема-передачи возврата недвижимого имущества из аренды в соответствии с п. 2 cm. 655 ГК РФ) и устранение за счет арендатора и силами арендатора всех имеющихся повреждений в соответствии с п. 2.2.6.1. В акте возврата должно быть указано техническое состояние, описание, на момент возврата арендуемого помещения, а также состояние всего имущества, переданного в аренду арендатору, как отделимого, так и неотделимого от помещения по состоянию на момент его возврата.

Договор считается прекратившим своё действие, а помещение возвращенным из аренды, с момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения после устранения всех повреждений и недостатков, с момента полного взаиморасчета сторон оформленного в виде соглашения о расторжении договора.

Как установлено ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае из приведенных условий договора аренды от 01.09.2019 усматривается соглашение сторон о возможности досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора с соблюдением порядка и формы такового расторжения, в том числе в части заблаговременного уведомления арендодателя.

Представленными ФИО3 доказательствами подтверждается соблюдение им п. 2.2.4, 4.4 договора и направления ФИО1 уведомления о предстоящем освобождении арендованного помещения.

В пункте 8.2 договора стороны предусмотрели, что в процессе исполнения условий договора будут осуществлять постоянную связь и обмен информацией (уведомления, письма, претензии) посредством обмена корреспонденцией, которая может направляться по электронной почте, а так же в СМС сообщениях. Обязанность в своевременном получении сообщения лежит на получателе электронного сообщения. Автоматическое уведомление программными средствами о получении электронного сообщения но электронной почте, полученное любой из сторон, считается аналогом такого подтверждения. Сообщения направляются по следующим электронным адресам: ИП ФИО3 - E-mail: <данные изъяты>, мобильный телефон: №, ФИО1 - E-mail: <данные изъяты>, мобильный телефон: №.

13.01.2020 с адреса <данные изъяты> на адрес ФИО1 <данные изъяты> было направлено письмо с текстом «Уведомляем вас о закрытии торговой точки по адресу <адрес> согласно договора № 17 от 01.09.2019 п. 2.5» (л.д. 55,56 т.3). В последовавшей переписке уточнен номер договора аренды, который следующем письме указан как №1.

В дальнейшем 02.03.2020 на адрес электронной почты ФИО1 с адреса <данные изъяты> направлено письмо от адресата «Торговая Нефтяная Компания» с темой «закрытие ТТ <адрес>» и текстом «Уведомление ФИО1, ТТ мир напитков, находящийся по адресу <адрес>, закрывается. Договор аренды 1 от 01.09.2019, съедем в срок до 20.03.2020. Подготовьте пожалуйста соглашение и акт приема передачи помещения». В ответном письме ФИО1 направил требование о предоставлении доступа в помещение № 5 (л.д. 129, 130 т.1).

По мнению суда, направленные арендодателю в установленный срок и предусмотренным договором способом с адреса, известного ему как адрес ИП ФИО3, сообщения о предстоящем закрытии торговой точки и освобождении помещения с 20.03.2020 безусловно позволяли определить волеизъявление арендатора на досрочное расторжение договора аренды с 20.03.2020, о чем также свидетельствует действия истца, потребовавшего доступа в помещение для осмотра в названную дату. Приведенные доказательства суд полагает допустимыми и относимыми к делу и квалифицирует их как предложение о досрочном расторжении договора, сделанное по правилам ст. 452 ГК РФ, которое принято арендодателем путем совершения конклюдентных действий.

Последующие пояснения ФИО1 о невозможности для него идентифицировать отправителя электронного письма и понять его как уведомление о расторжении договора из-за неверных указаний на пункты, номер договора, отсутствия электронной подписи арендатора или подписи лица, уполномоченного на совершение юридически значимых действий и заявлений, сведений о ИП ФИО3, юридических адресов и наименования сторон договора аренды, а также на ненадлежашую форму сообщения, не оформленного в виде электронного образа документа, суд полагает направленными на обоснование истцом своей позиции относительно действия договора аренды и поддержание требований о взыскании с ИП ФИО3 арендной платы и процентов.

Суд также принимает во внимание действия сторон договора аренды по фактическому освобождению арендатором помещения и принятие его арендодателем по письменному акту без оговорки сторон о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения срока договора, которые свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения.

При этом суд считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, их обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Из смысла ст. ст. 622, 655 ГК РФ следует, что законом не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 ГК РФ, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Нарушение арендатором обязанности возвратить помещение именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение ответчиком условий договора, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 ГК РФ. Таковое нарушение со стороны арендатора дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков, в данном случае реализованное ФИО1 путем предъявления дополнительного иска о взыскании с арендатора стоимости восстановительного ремонта.

Следовательно, спорный договор аренды был расторгнут 23.03.2020 до истечения его срока по соглашению сторон и в этой связи встречные требования ИП ФИО3 о признании договора аренды расторгнутым являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, тогда как оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в части взыскания арендной платы, начисленной за период после расторжения договора аренды, а также процентов не имеется.

В то же время, суд полагает обоснованными требования ФИО1 о возмещении ущерба, причиненного помещению в период действия договора аренды и взыскании со ФИО3 стоимости восстановительного ремонта.

Так, истцом ФИО1 в ходе рассмотрения дела представлены как являющаяся приложением к договору аренды видеозапись от 01.09.2019, так и запись приема-передачи помещения 23.03.2020 с участием ответчика ФИО3, на которых детально зафиксировано состояние спорного нежилого помещение на дату заключения и расторжения договора аренды.

В связи с возражениями ответчика о периоде возникновения перечисленных ФИО1 повреждений арендованного помещения, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Кадастр Инжиниринг».

Для разрешения поставленных вопросов экспертам были представлены истребованные судом ранее приобщенные ФИО1 при обращении 01.10.2019 к мировому судье судебного участка № 3 в г.Ачинске с иском к ФИО4 о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения <адрес> акт осмотра от 07.08.2019 и фото- видеозаписи (л.д.191-226 т.2).

Экспертами ООО «Кадастр Инжиниринг» при проведении экспертизы был проведен сравнительный анализ акта №1 от 07.08.2019 г., требований о восстановлении объекта №7 от 25.03.2020 г., №8 от 27.04.2020 г., отчета об оценке № 65/А-082020 от 25.08.2020 г. и фото-видео съемки (от 07.01.2019 г., 01.09.2019 г., 23.03.2020 г., 25.03.2020 г.).

Согласно заключению № ЭИ-21-372 ООО «Кадастр Инжиниринг» от 11.05.2021 (л.д.61-83 т.3), следующие недостатки в спорном нежилом помещении:

повреждения поверхности полов покрытых ламинатом в Акте №1 от 07.08.2019 г. не отражены, в фото-видео съемке не зафиксированы, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения напольного пластикового плинтуса в Акте №1 от 07.08.2019 г. не отражены в фото- видеосъемке не зафиксированы, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения поверхности стен облицованных обоями под покраску (комн. № 4 на поэтажном плане): локализация, масштабы и характер повреждений различные (в чем можно убедиться в табл. №1), из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения поверхности стен облицованных обоями под покраску (комн. № 3 и 1 на поэтажном плане): локализация, масштабы и характер повреждений различные (в чем можно убедиться в табл. №1): а) в комн. №3 на стене смежной с соседним помещением имеются повреждения (следы от креплений-саморезов 9 шт.) которые зафиксированы в Акте №1 от 07.08.2019 г. и отражены в фото-видео съемке (см. Таблицу №1.), из чего можно сделать вывод, что повреждения идентичны; б) между комн. №3 и 1 имеются повреждения от монтажа-демонтажа перегородки из ГКЛ с дверным проемом (следы от пены, саморезов, повреждения и обрывы обоев) (см. Таблицу №1.), из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения поверхности потолков (комн. № 1, 3, 4 окрашенных водоэмульсионной краской) (комн. №2 подвесной потолок ПВХ) в Акте №1 от 07.08.2019 г. не отражены в фото-видео съемке не зафиксированы, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения электрооборудования (комн. №1,2, 3, 4 на поэтажном плане) по причине расхождения информации указанной в отчете об оценке №65/А-082020 от 25.08.2020 г. и Требование №7 от 25.02.2020 г.; Требование №8 от 27.04.2020 г. (в отчете об оценке данные повреждения не зафиксированы) ответить на поставленный вопрос по данной позиции не представляется возможным;

повреждения охранно-пожарного оборудования в Акте №1 от 07.08.2019 г. не отражены в фото-видео съемке не зафиксированы, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения декоративных решеток на приборах отопления в Акте №1 от 07.08.2019 г. не отражены в фото-видео съемке не зафиксированы, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения оконных жалюзи не отражены в отчете об оценке и требованиях о восстановлении объекта арены и оплате, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения дверного полотна (в санузел) не отражены в отчете об оценке и требованиях о восстановлении объекта арены и оплате, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны;

повреждения входного тамбура (крыльца) существенно различаются и не подтверждены в отчете об оценке, из чего можно сделать вывод, что повреждения не идентичны.

С выводами комиссии экспертов стороны в судебном заседании согласились. Суд находит их также подтвержденными совокупностью исследованных доказательств, в том числе видеозаписями, выполненными истцом на момент передачи помещения арендатору и приема его от 01.09.2019 и 23.03.2020, а также фотоснимками размещенного ИП ФИО3 в арендованном помещении магазина с установленным в месте повреждения стен и пола холодильным и торговым оборудованием.

Кроме того, согласно справке ООО «ОА «ГРАНИТ», на момент подключения объекта по адресу <адрес>, 01.09.2019 были выявлены недочеты охранной сигнализации, устраненные ФИО3 На 01.09.2019 на объекте был установлен, но не подключен контрольный прибор «ПРИТОК», демонтированный техником охранного агентства для установки на время действия договора охраны иного оборудования. При расторжении договора охраны 04.03.2020 ранее демонтированный прибор «ПРИТОК» остался стоять под соединительными коробками (л.д. 132 т.1).

Однако доказательств возвращения арендодателю оборудования охранной системы ответчиком ФИО3 не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку при заключении договора аренды 01.09.2019 в акте приема-передачи ИП ФИО3 замечаний к состоянию предмета аренды не отразил, с учетом ведения ответчиком в помещении торговой деятельности, а также принимая во внимание условия договора аренды, суд полагает, что зафиксированные на 23.03.2020 повреждения и неисправности помещения возникли в период использования помещения ответчиком и не могут быть отнесены к обычному эксплуатационному износу. Данные повреждения должны быть устранены арендатором за свой счет, включая повреждения от 9 креплений на стене комнаты 3, так как при наличии иных повреждений отделки стен в той же комнате выполнению подлежали работы по замене обоев с подготовкой на всей поверхности стен помещения.

В силу ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Согласно ст. 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

Так как предусмотренная договором аренды обязанность ФИО3 по устранению повреждений не исполнена, взысканию с арендатора подлежат убытки в размере стоимости восстановительного ремонта помещения, т.е. расходов, которые арендодатель должен произвести для восстановления нарушенного права.

Отчетом об оценке рыночной стоимости права требования возмещения ущерба нежилому помещению по адресу <адрес>, составленным ООО «Стандарт-Эксперт» 10.08.2020, общая стоимость работ по устранению ущерба с учетом износа материалов определена в 117 520,07 руб. (л.д. 17-98 т.2).

Данный отчет об оценке ответчиком не опровергнут, стоимость устранения повреждений, наличие которых установлено в ходе рассмотрения дела, не оспорена, и потому при определении суммы возмещения, подлежащего выплате в связи с повреждением нежилого помещения, суд считает необходимым исходить из отчета об оценке ООО «Стандарт-Эксперт», взыскав с ИП ФИО3 как лица, причинившего вред, в пользу ФИО6, ФИО7 в лице законного представителя ФИО1 117 520,07 руб.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

За составление отчета о стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения по договору с ООО «Стандарт-Эксперт» истцом по квитанции от 15.08.2020 оплачено 7 500 руб. (л.д.12-16 т.2).

Данные расходы суд полагает возможным признать издержками, понесенными истцом в связи с причинением ущерба нежилому помещению и обращением в суд для защиты прав, в связи с чем считает необходимым взыскать их со ФИО3

Госпошлина при обращении в суд с дополнительными требованиями о возмещении ущерба ФИО1 не оплачивалась.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты, которой освобожден истец, в размере 3 550,40 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании арендной платы, неустойки, судебных расходов отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым удовлетворить.

Признать договор аренды № 1 от 01.09.2019, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО3 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, расторгнутым с 23 марта 2020 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО6, ФИО7 в лице законного представителя ФИО1 в счет возмещения ущерба 117 520,07 руб., судебных расходов 7 500 руб., всего 125 020 (сто двадцать пять тысяч двадцать) рублей 07 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 государственную пошлину в доход местного бюджета 3 550 (три тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 40 копеек.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Е.А. Ирбеткина