Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ЗАО «Трест № 44», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Фаворит-Спиритс», ООО «Инвест-Капитал», Управлению Росреестра по Псковской области о признании недействительными (ничтожными) сделок и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации прав собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2, являющиеся собственниками жилых помещений в жилом доме № ** по улице К. г. Пскова, обратились в суд с исками к ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО8 и ЗАО «Трест № 44» о признании недействительными (ничтожными) договоров об инвестировании (долевого участия в строительстве) жилья, заключенных **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3 в отношении нежилого помещения № ** в подвальной части жилого дома, общей площадью 60, 2 кв.м., расположенного по проекту в осях «4-7 и Г1-И1», № **, общей площадью 60,6 кв.м., расположенного по проекту в осях «2-7 и Б1-Г1», договоров об инвестировании (долевом участии в строительстве жилья), заключенных **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3 в отношении нежилого помещения № ** в подвальной части дома, общей площадью 94,4 кв.м., расположенного по проекту в осях «14-17 и Б1-И1, в отношении нежилого помещения № ** в подвальной части дома, общей площадью 42,3 кв.м., расположенного по проекту в осях «29-31 и Г-П», договора об инвестировании (долевом участии в строительстве жилья), заключенного **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО4 в отношении нежилых помещений, общей площадью 73,6 кв.м., 11,1 кв.м., 98,6 кв.м., расположенных в подвальной части дома по проекту в осях соответственно «29-31 и Г-П», «27-30 и Г-Е», «20-21 и А-М;17-19 и А1-Г1», договора об инвестировании (долевом участии в строительстве жилья), заключенного **.**.2006 между ЗАО «Трест№ 44» и ФИО4 в отношении нежилого помещения без номера, общей площадью 47,9 в.м., расположенного в подвальной части дома по проекту в осях «31-33 и Г-Ж», договора об инвестировании (долевом участии в строительстве жилья), заключенного **.**.2005 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО8, ФИО7 в отношении нежилого помещения № **, общей площадь. 158,1 кв.м., расположенного на 1 этаже и в подвале жилого дома.

В обоснование исков истцы сослались на нарушение ответчиками при заключении оспариваемых договоров положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 209, 218 ГК РФ.

В последующем истцы неоднократно уточняли и дополняли заявленные требования, окончательно требуя признать ничтожными сделки:

в отношении нежилого помещения № **, площадью 98,6 кв.м. – договор об инвестировании строительства жилья (долевого участие в строительстве жилья), заключенный **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО4, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный **.**.2008 года между ФИО4 и ФИО3, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный **.**.2009 года между ФИО3 и ФИО6;

в отношении нежилого помещения № **, общей площадью 84,7 кв.м. – договор от **.**.2006 года об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья), заключенный между ЗАО «Трест № 44» и ФИО4, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный **.**.2010 года между ФИО4 и ФИО9;

в отношении нежилого помещения № **, общей площадью 126,8 кв.м. - договор об инвестировании строительства жилья (долевого участие в строительстве жилья), заключенный **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный **.**.2008 года между ФИО3 и ООО «Инвест-Капитал», договор купли-продажи комплекса строений, заключенный **.**.2010 года между ООО «Инвест-Капитал» и ООО «Фаворит-Спиритс»;

в отношении нежилого помещения № **, общей площадью 158,1 кв.м. – договор участия в долевом строительстве, заключенный **.**.2005 года между ЗАО «Трест № 44» и ООО «Дворянское гнездо» в отношении части помещения, площадью 79,9 кв.м., расположенной в подвальной части жилого дома, договор уступки требования, заключенный в отношении указанной части помещения **.**.2005 года между ООО «Дворянское гнездо» и ФИО8, ФИО7;

в отношении нежилого помещения № **, общей площадью 94,4 кв.м. – договор об инвестировании строительства жилья (долевого участие в строительстве жилья), заключенный **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный **.**.2009 года между ФИО3 и ФИО6;

в отношении нежилого помещения № **, общей площадь. 47,9 кв.м. – договор об инвестировании строительства жилья (долевого участие в строительстве жилья), заключенный **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО4, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный **.**.2010 года между ФИО4 и ФИО9;

в отношении нежилого помещения № **, общей площадью 42,3 кв.м. – договор об инвестировании строительства жилья (долевого участие в строительстве жилья), заключенный **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3, договор уступки требования, заключенный **.**.2008 года между ФИО3 и ФИО5

В качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок истцы просят обязать Управление Росреестра по Псковской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве собственности: ФИО6 – на нежилые помещения № ** и № **, ФИО9 – на нежилые помещения № ** и № **, ООО «Фаворит- Спиритс» - на нежилое помещение № **, ФИО8 и ФИО7 – на нежилое помещение № **, ФИО5 – на нежилое помещение № **, расположенные в подвальной части жилого дома № ** по улице К. города Пскова.

В судебном заседании **.**.2012 года истцы от иска в части заявленных требований о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности ничтожных сделок в отношении нежилого помещения № **, общей площадью 158,1 кв.м. – договора участия в долевом строительстве, заключенного **.**.2005 года между ЗАО «Трест № 44» и ООО «Дворянское гнездо» в отношении части помещения, площадью 79,9 кв.м., расположенной в подвальной части жилого дома, договора уступки требования, заключенного в отношении указанной части помещения **.**.2005 года между ООО «Дворянское гнездо» и ФИО8, ФИО7; в отношении нежилого помещения № **, общей площадь. 47,9 кв.м. – договора об инвестировании строительства жилья (долевого участие в строительстве жилья), заключенного **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО4, договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного **.**.2010 года между ФИО4 и ФИО9; в отношении нежилого помещения № **, общей площадью 84,7 кв.м. – договора от **.**.2006 года об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья), заключенного между ЗАО «Трест № 44» и ФИО4, договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного **.**.2010 года между ФИО4 и ФИО9, отказались, о чем представили суду письменное заявление.

Последствия отказа от иска в части, предусмотренные ст. 221 ГПК РФ, им судом разъяснены.

Производство по делу в этой части судом прекращено определением от ** *** 2012 года.

В остальной части требований истцы и их представитель ФИО10 в судебном заседании иск поддержали в полном объеме.

В обоснование исков они пояснили, что в сентябре 2009 года из полученной в Управлении Росреестра по Псковской области выписки из ЕГРП им стало известно о том, что часть помещений, расположенных в подвальной части жилого дома, принадлежат на праве собственности ответчикам, которые в свою очередь приобрели спорные нежилые помещения на основании договоров купли-продажи и уступки требования у первоначальных собственников.

Истцы указали, что являются собственниками квартир указанного жилого дома: ФИО1 – квартиры № ** с **.**.2007 года, ФИО2 – квартиры № ** с **.**.2007 года. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Администрацией г. Пскова **.**.2007 года и не содержало указаний на наличие в техническом подполье жилого дома нежилых помещений, также как и разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от **.**.2005 года. В апреле 2008 года в разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в нарушение требований действующего законодательства – статьи 36 Жилищного кодекса РФ и ст.ст. 209, 290 ГК РФ начальником Управления по градостроительной деятельности Администрации г. Пскова были внесены изменения с указанием на наличие нежилых помещений в подвальной части дома, вследствие чего было нарушено право истцов и других собственников помещений многоквартирного жилого дома на владение, пользование и распоряжение общим имуществом – спорными нежилыми помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения данного дома. Истцы считают первоначальные и все последующие сделки, связанные с незаконным отчуждением спорных помещений, ничтожными в силу положений ст. 168 ГК РФ как противоречащие положениям вышеперечисленных норм закона.

Кроме того, истцы просят учесть, что предмет в оспариваемых договорах об инвестировании строительства жилья участниками договоров не определен, что свидетельствует о ничтожности вышеуказанных договоров, все спорные помещения являются техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, в них расположены части инженерных коммуникаций, обеспечивающие систему жизнеобеспечения всего жилого дома.

Ответчик ФИО3 иск не признал в полном объеме, полагая, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного, по их мнению, права, поскольку исключение из ЕГРП сведений о праве собственности на спорные нежилые помещения добросовестных приобретателей противоречит положениям ст.302 ГК РФ, факт отнесения спорных помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома истцами не доказан, доводы истцов о том, что предмет в оспариваемых договорах об инвестировании строительства жилья не определен, необоснованны, кроме того, при установлении данного обстоятельства, может свидетельствовать о незаключенности договора, что исключает ничтожность сделки, также просит учесть, что изменения в проектную документацию в части создания спорных нежилых помещений были внесены по заказу застройщика проектной организацией до введения жилого дома в эксплуатацию. Ответчик просит применить к заявленным истцами требованиям срок исковой давности в соответствии с положениями п.1 ст.181 ГК РФ и ст.200 ГК РФ.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства по делу надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя – ФИО11, действующего на основании доверенности.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО11 иск не признал, ссылаясь на то, что сторонами оспариваемых договоров об инвестировании строительства жилья, которые ответчик расценивает как договоры строительного подряда, соглашение о предмете договора было достигнуто, предмет договоров определен, все спорные нежилые помещения расположены в подвальной части дома, а не в техническом подполье, как указывают истцы, действовавшими на момент ввода дома в эксплуатацию СНиП и требованиями Градостроительного кодекса РФ размещение в подвальной части жилого дома нежилых помещений самостоятельного назначения допускалось, спорные помещения, являющиеся предметом данных договоров, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома не относятся, кроме того, ответчик просит применить к заявленным истцами требованиям срок исковой давности в соответствии с положениями ст.181 ГК РФ, пропуск которого является основанием к отказу в удовлетворении иска.

Представители ответчиков – ЗАО «Трест № 44», ООО «Инвест-Капитал» и ООО «Фаворит-Спиритс» в судебное заседание не явились, представив заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования ФИО1 и ФИО2 не признали в полном объеме по основаниям, изложенным другими ответчиками, просят применить срок исковой давности в соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ.

Ответчик ФИО6 иск не признал, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем двух спорных нежилых помещений № ** и № **, приобрел указанные объекты недвижимого имущества по возмездным сделкам, заявленные истцами требования о признании ничтожными заключенных между ним и ФИО3 договоров купли-продажи помещений и исключении из ЕГРП сведений о зарегистрированного за ним права собственности на указанные помещения нарушают его права собственника и противоречат положениям ст.302 ГК РФ. Кроме того он просит применить к заявленным требованиям срок исковой давности, который, по его мнению, истцами пропущен.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась. Представитель ответчика ФИО5 – ФИО12 иск не признала в полном объеме, ссылаясь на то, что нежилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО5 на основании заключенного ею с ФИО3 возмездного договора уступки требования, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома не относится, ответчик ФИО5 является добросовестным приобретателем спорного имущества, избранный истцами способ защиты права – исключение из ЕГРП сведений о зарегистрированном за ней праве собственности на указанное помещение противоречит положениям ст.302 ГК РФ. Представитель ответчика просит применить к заявленным истцами требованиям срок исковой давности в соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ и в иске ФИО1 и ФИО2 отказать в полном объеме.

Представитель Управления по градостроительной деятельности Администрации города Пскова ФИО13 иск не признала по основаниям, изложенным ответчиками, при этом просит учесть, что внесение начальником Управления Н.Ю.**.**.2008 года изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ** от **.**.2007 года было связано с допущенной застройщиком и ГП Псковской области «БТИ» технической ошибкой в представленной при сдаче объекта в эксплуатацию проектной и технической документации, в которую до сдачи дома в эксплуатацию были внесены соответствующие изменения в части создания в подвальной части дома нежилых помещений.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области ФИО14 возражала против удовлетворения заявленных истцами требований, полагая, что избранный истцами способ защиты нарушенного, по их мнению, права не обеспечивает восстановление права общей собственности на спорные нежилые помещения собственников помещений многоквартирного жилого дома, кроме того, в случае удовлетворения судом иска будут нарушены права и законные интересы добросовестных приобретателей спорного имущества, поддержала ходатайства ответчиков о применении к заявленным требованиям срока исковой давности, в связи с чем просит в иске отказать в полном объеме.

Представители третьих лиц – ГП Псковской области «БТИ», ФГУП «Ростехинвентаризация», ООО «Жилсервис» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства по делу надлежащим образом, возражений на иск не представили.

Выслушав объяснения истцов, их представителя ФИО10, ответчиков, представителей третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено, что **.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3 был заключен договор № ** об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве), в соответствии с условиями которого инвестор ФИО3 принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу <...> д.**, а застройщик обязуется передать ему в собственность нежилое помещение № ** в подвальной части дома, общей площадью 60,2 кв.м., расположенное по проекту в осях «4-7 и Г1-И1» и нежилое помещение № ** в подвальной части, общей площадью 66,6 кв.м., расположенное по проекту в осях «2-7 и Б1-Г1». Цена договора по соглашению сторон определена в размере 126800 рублей. Согласно п.2.2 указанного договора цена оплачивается инвестором при подписании акта приема-передачи нежилых помещений (л.д.108-109 т.3).

Акт приема передачи подписан сторонами договора **.**.2008 года (л.д.110 т.3). Согласно справке ЗАО «Трест № 44» расчет между сторонами в соответствии с условиями договора произведен в полном объеме (л.д.112 т.3).

Из копии кадастрового паспорта помещения, изготовленного ГП Псковской области «БТИ» усматривается, что при проведении технической инвентаризации объекта помещению присвоен номер **, общая площадь которого составила 126,8 кв.м. (л.д.113 -114 т.3).

Право собственности ФИО3 на указанное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Псковской области **.**.2008 года (л.д.104 т.3).

**.**.2008 года между ФИО3 и ООО «Инвест-Капитал» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № **, общей площадью 126,8 кв.м., расположенного в подвальной части дома № ** по ул.К. г. Пскова. Цена договора составила 1200000 рублей (л.д.117-119 т.3). Указанный объект передан покупателю продавцом по акту приема-передачи от **.**.2008 года, расчет между сторонами произведен в полном объеме (л.д.120-121 т.3). Право собственности покупателя зарегистрировано **.**.2008 года (л.д.105 т.3).

**.**.2010 года между ООО «Инвест-Капитал» и ООО «Фаворит спиритс» заключен договор купли-продажи нежилого помещения № **, общей площадью 126,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> д.** (л.д.124-125 т.3). Цена договора составила 510000 рублей. Указанный договор одновременно является передаточным актом (п. 4.1).

Право собственности ООО «Фаворит Спиритс» зарегистрировано 14.12.2010 года (л.д.106 т.3).

**.**.2006 года ЗАО «Трест № 44» и ФИО3 был заключен договор № ** об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве), в соответствии с условиями которого инвестор ФИО3 принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу <...>, а застройщик обязуется передать ему в собственность нежилое помещение в подвальной части дома, общей площадью 94,4 кв.м., расположенное по проекту в осях «14-17 и Б1-И1». Цена договора по соглашению сторон определена в размере 94400 рублей. Согласно п.2.2 указанного договора цена оплачивается инвестором до **.**.2007 года (л.д.177-178 т.3).

Акт приема передачи подписан сторонами договора 05.10.2007 года (л.д.179 т.3), расчет между сторонами в соответствии с условиями договора произведен в полном объеме.

Право собственности ФИО3 на указанное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Псковской области **.**.2009 года (л.д.174 т.3).

**.**.2009 года между ФИО3 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения № 1010, одновременно в соответствии с п.3.2 договора являющимся и актом приема-передачи имущества. Цена договора составила 298600 рублей (л.д.201-202 т.3), расчет между сторонами произведен в полном объеме. Право собственности покупателя зарегистрировано 12.02.2009 года (л.д.175 т.3).

11.08.2006 года ЗАО «Трест № 44» и ФИО3 был заключен договор № ** об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве), в соответствии с условиями которого инвестор ФИО3 принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу <...> д.**, а застройщик обязуется передать ему в собственность нежилое помещение № ** в подвальной части дома, общей площадью 42,3 кв.м., расположенное по проекту в осях «29-31 и Г-П». Цена договора по соглашению сторон определена в размере 42300 рублей. Согласно п.2.2 указанного договора цена оплачивается инвестором до **.**.2008 года (л.д.240-241 т.3).

**.**.2008 года между ФИО3 и ФИО5 был заключен договор уступки права требования по договору № **.** об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) (л.д.242 т.3).

Акт приема передачи подписан сторонами договора – ЗАО «Трест № 44» и ФИО5 **.**.2008 года (л.д.244 т.3). Согласно п.2 акта расчет между сторонами в соответствии с условиями договора произведен в полном объеме.

Право собственности ФИО5 на указанное нежилое помещение № ** зарегистрировано Управлением Росреестра по Псковской области **.**.2008 года (л.д.236 т.3).

**.**.2006 года между ЗАО «Трест № 44» и ФИО4 был заключен договор об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве) № ** в соответствии с условиями которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу <...> д.**, а застройщик обязуется передать ему в собственность нежилое помещение № ** в подвальной части дома, общей площадью 98,6 кв.м., расположенное по проекту в осях «20-21 и А-М; 17-19 и А1-Г1», нежилое помещение № **, общей площадью 73,6 кв.м., расположенное по проекту в осях «29-31 м Г-П», нежилое помещение № **, общей площадью 11,1 кв.м., расположенное по проекту в осях «27-30 иГ-Е» (л.д.27 т.1)

Акт приема передачи подписан сторонами договора 07.08.2007 года, расчет между сторонами в соответствии с условиями договора произведен в полном объеме (л.д.1-3 т.4).

Право собственности ФИО4 на нежилое помещение № **зарегистрировано Управлением Росреестра по Псковской области **.**.2007 года.

**.**.2008 года между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения (л.д.14-15 т.4). Цена договора составила 98 600 рублей, расчет между сторонами произведен при подписании договора (п.2.2). Указанный договор одновременно является передаточным актом (п. 3.2).

Право собственности покупателя зарегистрировано Управлением Росреестра по Псковской области **.**.2009 года (л.д.4 т.4).

**.**.2009 года между ФИО3 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № ** общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> д.** (л.д.18-19 т.4). Цена договора составила 300000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью в день подписания договора (п.2.2). Указанный договор одновременно является передаточным актом (п. 3.2).

Право собственности ФИО6 на нежилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по Псковской области **.**.2009 года (л.д.5 т.4).

Судом установлено, что **.**.2007 года ЗАО «Трест № 44» Управлением строительства и архитектуры Администрации города Пскова за подписью заместителя начальника И.Т. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № **, в разделе «Сведения об объекте капитального строительства» которого не содержится указания на наличие нежилых помещений в подвальной части многоквартирного жилого дома (л.д.29, 131 т.1).

На основании письма застройщика – ЗАО «Трест № 44» от **.**.2008 года за № ** ГП Псковской области «БТИ» были внесены изменения в общий технический паспорт на объект капстроительства о наличии в подвальной части указанного жилого дома нежилых помещений (л.д.132,134-142 т.1, л.д.20-21 т.2), а также Управлением строительства и архитектуры Администрации г. Пскова **.**.2008 года – в ранее выданное **.**.2007 года разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ** (л.д.133 т.1).

Допрошенный в судебном заседании свидетель К.С. показал, что до сдачи жилого дома в эксплуатацию по заказу застройщика – ЗАО «Трест № 44», в проектную документацию **.**.2007 года им были внесены изменения в части создания в подвале строящегося жилого дома нежилых помещений и произведена корректировка проекта.

Согласно данным, содержащимся в технической документации на вышеперечисленные нежилые помещения ГП Псковской области «БТИ» и ФГУП «Ростехинвентаризация», указанные помещения расположены в подвальной части многоквартирного жилого дома № ** по улице К. города Пскова и к местам общего пользования не относятся (л.д.133, 183 т.3).

Из представленных суду копий актов приема-передачи спорных нежилых помещений установлено, что функциональное назначение каждого нежилого помещения дольщик согласовывает с Управлением строительства и архитектуры Администрации г. Пскова.

В соответствии с заключением проведенной по делу экспертом – заместителем главного инженера Н.В. ОАО И. "П", строительно-технической экспертизой от **.**.2012 года первоначально (до 2007 года) в проекте под всем домом было предусмотрено техподполье, позднее – с **.**.2007 года техподполье переименовано в подвал и в нем выделены нежилые помещения. На момент ввода объекта в эксплуатацию – **.**.2007 года, в проектной документации вместо техподполья был предусмотрен подвал с нежилыми помещениями, все спорные помещения имели статус нежилых помещений подвала. До корректировки проекта относительная отметка пола была везде одинаковой и составляла 2,120 м, после внесения изменений в проект в феврале 2007 года относительная отметка пола в нежилых помещениях подвала изменилась от – 2,20 до – 2,90 м.

На момент ввода жилого дома в эксплуатацию в подвале (нежилых помещениях) проходили магистральные сети отопления, водоснабжения, водоотведения. Все они предназначены для обслуживания более одного помещения жилого дома. В соответствии с проектной документацией на момент ввода дома в эксплуатацию в помещении подвала и во всех расположенных в нем нежилых помещениях отопление не предусматривалось (л.д.213-234 т.2).

Истцы обратились в суд с иском о признании вышеуказанных сделок недействительными (ничтожными), не соответствующими требованиям закона – ст.36 Жилищного кодекса РФ и ст.290 ГК РФ, в качестве применения последствий недействительности которых просят обязать Управление Росреестра по Псковской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на нежилые помещения № № **, ** за ФИО6, нежилое помещение № ** – за ООО «Фаворит Спиритс», нежилое помещение № ** – за ФИО5

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с положениями ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей 12 ГК РФ предусматривается, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 ст.181 ГК РФ.

Пунктом 1 ст.197 ГК РФ установлено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Специальной нормой – п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно требованию п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиками по делу – ЗАО «Трест « 44», ФИО3, ФИО4, ФИО6, ООО «Фаворит Спиритс», ФИО5, ООО «Инвест-Капитал» заявлены ходатайства о применении к требованиям истцов срока исковой давности, который, по их мнению, истек к моменту предъявления соответствующих исков ФИО1 и ФИО2

Суд соглашается с указанными доводами ответчиков по следующим основаниям.

Как установлено судом из материалов дела исполнение сторонами оспариваемых истцами сделок – договоров об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве), заключенных в отношении: нежилого помещения № **– **.**.2006 года, нежилого помещения № ** –**.**.2006 года, № ** – **.**.2006 года, № ** – **.**.2006 года, началось с момента подписания сторонами актов приема-передачи и оплаты инвестором стоимости имущества соответственно: **.**.2008 года, **.**.2007 года, **.**.2007 года, **.**.2008 года.

Ссылки истцов на то, что, по их мнению, течение срока исковой давности по заявленным ими требованиям о признании сделок ничтожными в соответствии с положениями п.1 ст.200 ГК РФ начинается со дня, когда им стало известно о нарушении их прав как собственников помещений в многоквартирном жилом доме на общее имущество в силу положений ст.36 Жилищного кодекса РФ, суд находит несостоятельными, поскольку согласно положениям п.1 ст. 200 ГК РФ изъятия из общего правила исчисления течения срока исковой давности установлены п.1 ст.181 ГК РФ.

Истцы обратились в суд с указанными исками **.**.2011 года, т.е. после истечения установленного действующим законодательством срока для обращения в суд.

Ответчиками в соответствии с положениями п.2 ст.199 ГК РФ сделано заявление о применении к заявленным ФИО1 и ФИО2 требованиям срока исковой давности.

Ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности истцами не заявлялось.

Кроме того, ответчиками представлена суду копия договора управления многоквартирным домом, заключенного между управляющей компанией – ООО «Жилсервис» и собственниками (дольщиками) помещений в многоквартирном жилом доме **.**.2007 года, в приложении № 2 к которому указан состав общего имущества жилого дома и имеется ссылка на наличие нежилых помещений в подвальной части дома (л.д.170-208 т.4).

Данные обстоятельства, по мнению суда, также свидетельствуют о том, что истцам, подписи которых также имеются в указанном договоре, до сдачи дома в эксплуатацию должно было стать известно о наличии в подвальной части дома нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества.

При этом, ссылки истцов на ничтожность договора управления многоквартирным домом, заключенного между управляющей организацией и дольщиками, не являющимися к моменту подписания договора собственниками жилых помещений, правового значения не имеют, поскольку указанный договор оценивается судом исключительно с позиции содержащейся в нем информации об общем имуществе и доступности указанной информации для дольщиков, подписавших этот договор.

Суд также учитывает, что в соответствии с п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Согласно п.35 Постановления если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Учитывая, что ответчики ФИО6, ФИО5 и ООО «Фаворит Спиритс» приобрели спорные нежилые помещения по возмездным сделкам, иск об истребовании имущества из незаконного владения данных ответчиков истцами не заявлен.

Оценивая доводы сторон, суд считает, что в удовлетворении исков о признании вышеперечисленных сделок ничтожными истцам надлежит отказать в связи с пропуском ими срока исковой давности, установленного законом для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Исходя из вышеизложенного, суд также не находит оснований для удовлетворения требований истцов об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации права собственности ФИО6, ООО «Фаворит Спиритс» и ФИО5 на нежилые помещения.

Доводы истцов о том, что указанными ответчиками при осуществлении владения и пользования спорными помещениями созданы препятствия для прохода к тепловым, водомерным узлам и иным местам общего пользования, расположенными в подвальной части дома, суд находит несостоятельными, опровергающимися материалами дела и фактическими обстоятельствами, установленными в ходе судебного разбирательства по делу (л.д.32, 38 т.5).

В судебном заседании ответчик ФИО6 и представитель ответчика ФИО5 пояснили, что доступ через принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения к местам общего пользования имеется, ими не чинится никаких препятствий для прохода работникам управляющей организации и ТСЖ для обслуживания и осмотра оборудования.

Ответчиком ФИО5 представлены суду обязательство о проведении перепланировки нежилого помещения с уменьшением площади и организацией отдельного входа в указанное помещение № **, и соответствующий проект, разработанный ООО «П.П.» в августе 2011 года.

Факт нарушения прав собственников помещений многоквартирного жилого дома в части отсутствия доступа к местам общего пользования, равно как и угрозы такого нарушения, истцами не доказан. Кроме того, в случае нарушения таких прав собственники помещений многоквартирного жилого дома вправе требовать установления сервитута (права ограниченного пользования) соответствующей частью нежилого помещения, необходимой для прохода и иных целей, связанных с эксплуатацией жилого дома.

С учетом исследованных судом доказательств, суд считает, что в удовлетворении заявленных ФИО1 и ФИО2 исковых требований о признании сделок ничтожными и применении последствий недействительности ничтожных сделок – исключении из ЕГРП записей о регистрации права собственности ФИО5, ФИО6 и ООО «Фаворит Спиритс» на нежилые помещения следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 196, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 и ФИО1 в удовлетворении исков о признании недействительными (ничтожными) договора об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) № ** от **.**.2006 года, заключенного между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3, договора купли-продажи нежилого помещения от **.**.2008 года, заключенного между ФИО3 и ООО «Инвест-Капитал», договора купли-продажи комплекса строений от **.**.2010 года, заключенного между ООО «Инвест-Капитал» и ООО «Фаворит-Спиритс», договора об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) № ** от **.**.2006 года, заключенного между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3, договора купли-продажи нежилого помещения от **.**.2009 года, заключенного между ФИО3 и ФИО6, договора об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) № ** от **.**.2006 года, заключенного между ЗАО «Трест № 44 и ФИО4, договора купли-продажи нежилого помещения от **.**.2008 года, заключенного между ФИО4 и ФИО3, договора купли-продажи нежилого помещения от **.**.2009 года, заключенного между ФИО3 и ФИО6, договора № ** от **.**.2006 года об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья), заключенного между ЗАО «Трест № 44» и ФИО3, договора уступки, заключенного **.**.2008 года между ФИО3 и ФИО5, и обязании Управления Росреестра по Псковской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации прав собственности ФИО6 на нежилые помещения № ** и № **, ООО «Фаворит-Спиритс» - на нежилое помещение № **, ФИО5 – на нежилое помещение № **, расположенные в подвальной части жилого дома № ** по улице К. в городе Пскове, отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд.

Мотивированное решение составлено судом ** *** 2012 года.

Судья М.И.Мальгина.

Решение обжаловано в апелляционном порядке.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда оставлено без изменения. Вступило в законную силу.