Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), о прекращении права собственности на жилое помещение и о признании недействительными (ничтожными) условия договора займа о залоге недвижимости,

у с т а н о в и л:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 указывая, что ДД.ММ.ГГГГ она с целью получения кредита в сумме 100 000 руб. обратилась в офис №, расположенный по адресу: <адрес>. Сотрудник указанного офиса, отказав ей в предоставлении услуг по оформлении кредита, в тоже время пояснил, что его знакомый может помочь ей в получении в долг денежных средств. Для оформления договора займа денежных средств ее познакомили с ФИО2, который пояснил, что может дать ей в долг 500 000 руб. на срок 24 месяца с уплатой ежемесячных процентов в размере 5%, под залог, принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

При этом, ФИО2 предложил не оформлять договор залога недвижимого имущества, а заключить в отношении принадлежащей ей на праве собственности квартиры договор купли-продажи, пояснив, что после возврата полученных в долг денежных средств, жилое помещение будет переоформлено обратно в ее собственность, но в случае просрочки возврата процентов за пользование заемными денежными средствами более 60 дней, она должна освободить жилое помещение.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Полагает, что данная сделка является недействительной, поскольку намерения на отчуждение недвижимости у нее (ФИО1) не было, денежных средств в размере 800 000 руб. за квартиру от ФИО2 она не получала.

Кроме этого, фактически договор купли-продажи не был исполнен сторонами, жилое помещение и ключи от него она ФИО2 не передавала, после заключения договора купли-продажи, жилое помещение оставалось в ее владении и пользовании, она продолжала осуществлять полномочия собственника, несла бремя содержания жилого помещения, оплачивала коммунальные услуги.

С ДД.ММ.ГГГГ она исполняла обязательства по договору займа, выплачивая ежемесячно ФИО2 проценты за пользование заемными денежными средствами, но в связи с тем, что размер процентов составлял по 25 000 руб. ежемесячно, она в ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ года не смогла произвести погашения долга, после чего ФИО2 потребовал в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ она выехала из квартиры, а так как иное недвижимое имущество у нее отсутствует, в настоящее время она вынуждена проживать у своей бабушки.

В связи с тем, что воля сторон при совершении сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, была направлена не на возникновение, изменение и прекращение соответствующих гражданских прав на спорное жилое помещение, а на обязательства по возврату суммы займа, то данное обстоятельство влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным (в силу притворности).

Изложенные в расписке от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств условия в части залога квартиры, также должны быть признаны недействительными (ничтожными) в силу своего несоответствия по форме и содержанию требованиям закона или иных правовых актов.

На основании изложенного просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, общей площадью 58,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и ФИО2

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, общей площадью 58,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 58,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Признать недействительным (ничтожным) договор займа от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и ФИО2, в части залога имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. (л.д.8-10)

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом (л.д.151), направил в судебное заседание своего представителя, через которого представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. (л.д.154)

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не направило в судебное заседание своего представителя. О времени и месте рассмотрения дела третье лицо извещено своевременно и надлежащим образом (л.д.152) о причинах неявки в судебное заседание представителя третье лицо суду не сообщило, ходатайств об отложении дела в суд не поступало.

Выслушав мнение участвующих в судебном заседании лиц, и руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, дав суду пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, просила суд исковые требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Горюнова Я.Ю., в судебном заседании пояснила, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению, поскольку исследованными судом доказательствами подтверждено, что целью заключения договора купли-продажи являлось не создание правовых последствий, предусмотренных для сделок данного вида, а с целью прикрыть сделку договора займа.

В связи с тем, что договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами является притворной сделкой, и все условия договора подлежат признанию недействительными, то просит суд отнестись критически к представленной ответчиком расписке истца о получении денежных средств в размере 800 000 руб. Кроме этого, доводы ФИО1 о том, что денежных средств в указанном размере от ФИО2 она не получала, подтверждены показаниями свидетеля Т.В.В.

В отношении требований ФИО1 о признании условий договора займа от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в части залога жилого помещения, пояснила, что иск в этой части также является обоснованным, так как данные условия не соответствуют по форме и содержанию требованиям закона (главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Мозговой В.Ю., в удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать, по тем основаниям, что заключенные между сторонами договоры как займа, так и купли-продажи являются самостоятельными сделками и несвязанными между собой, соответствуют волеизъявлению сторон, и все условия договоров, предусмотренные законом, сторонами были согласованы. Право собственности ФИО2 по договору купли-продажи зарегистрировано в установленном законом порядке, обязательства по передаче денежных средств ФИО1 за приобретенное у нее недвижимое имущество ФИО2 исполнил.

Ответчик ФИО2 в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ против удовлетворения требований истца возражал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области в письменных пояснениях на исковые требования истца, указал, что при проведении правовой экспертизы, представленных на регистрацию документов, каких-либо оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации выявлено не было, в силу чего в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи о переходе права и государственной регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение.

Все регистрационные действия производились в строгом соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При разрешении требований истца о признании сделки недействительной полагается на усмотрение суда, но просит учесть, что решение суда о признании сделки недействительной к которым не применены последствия ее недействительности, не являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим считает, что истцу необходимо указать на применение последствий недействительности сделки – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Кроме этого, обращает внимание, что для восстановления права собственности истца на спорное жилое помещение необходимо разрешить вопрос о восстановлении права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки.

Восстановление ранее погашенной записи о праве предыдущего правообладателя осуществляется в порядке, установленном пунктом 154 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 г. № 765, на основании поступившего в регистрирующий орган, в том числе в соответствии со статьей 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», судебного акта.

В случае, если судебным актом будет предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи с указанием в ней номера государственной регистрации права лица, которым данный объект был отчужден на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением последствий ее недействительности). (л.д.110-113)

Выслушав пояснения истца ФИО1, ее представителя адвоката Горюновой Я.Ю., представителя ответчика ФИО2 – адвоката Мозгового В.Ю., исследовав материалы дела, и допросив свидетелей Д.Р.Г., П.В.А., Т.В.В., суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со статьей 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункт 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. (пункт 2)

Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор займа денежных средств.

Согласно составленной истцом ФИО1 расписке от ДД.ММ.ГГГГ, она (ФИО1) получила в долг от ФИО2 500 000 руб. под залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ей на праве собственности, с условием ее обратного выкупа, под 5% в месяц за пользование денежными средствами на срок 24 месяца, с правом продления срока договора займа, по обоюдному соглашению сторон до полного погашения долга.

В расписке отражено, что в случае просрочки по выплате процентов за пользование заемными денежными средствами более чем 60 дней, обязуется освободить жилое помещение. После возврата долга с уплатой процентов за пользование денежными средствами в оговоренные сроки, квартира подлежит переоформлению в ее собственность. (л.д.12)

Ответчик ФИО2 в ходе судебного разбирательства, содержание изложенных в расписке условий не оспаривал и пояснил, что при обращении к нему его знакомого ФИО3 с предложением предоставить в долг ФИО1 денежные средства в размере 1 300 000 руб., последняя пояснила, что деньги ей необходимы для того чтобы она могла погасить кредит, приобрести автомобиль и на другие нужды. При обсуждении с ФИО1 условий предоставления в заем денежных средств и наличие у нее возможности их возврата с процентами за пользование займом, последняя пояснила, что у нее в собственности имеется квартира, которую она может предоставить как гарантию возврата денежных средств.

Он предложил ФИО1 заключить договор займа на следующих условиях: он передает ей денежные средства в размере 1 300 000 руб., из которых в отношении 500 000 руб. они оформляют договор займа с условием выплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 5% в месяц, в течение двух лет, а в отношении 800 000 руб., будет оформлен договор купли-продажи, принадлежащего ФИО1 жилого помещения. Он пояснил ФИО1, что заключенный с ней договор купли-продажи будет являться гарантией того, что она вернет ему денежные средства, и при полном погашении долга по договору займа на сумму 500 000 руб., она может обратно выкупить у него квартиру, а в случае, невозможности возвратить полученные в долг денежные средства и проценты за пользование суммой займа, квартира останется у него. ФИО1 согласилась, и в тот же день они заключили договор купли-продажи жилого помещения. Он передал ФИО1 денежные средства за жилое помещение в размере 800 000 руб., а также 500 000 руб. по договору займа денежных средств.

Из материалов дела следует, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Запись о регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82, 123)

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 продает, а ФИО2 покупает в собственность квартиру, назначение: жилое, общей площадью 58,2 кв.м., этаж 1, расположенную по адресу: <адрес>. (пункт 1). (л.д.17-18,41,105)

Согласно пункту 4 договора, отчуждаемая квартира оценена сторонами в размере 800 000 руб.

Сторонами договора купли-продажи также составлен ДД.ММ.ГГГГ передаточный акт, в котором отражено, что ФИО1 передала, а ФИО2 принял и оплатил принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру, общей площадью 58,2 кв.м., по адресу: <адрес>. (л.д. 42,106)

В тот же день ФИО1 составлена расписка в которой она указала, что получила от П.Р.В. согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму 800 000 руб., в качестве полной оплаты за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, финансовых претензий не имеет. (л.д. 126)

На основании данной сделки Управлением Росреестра по Воронежской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись о праве собственности ответчика ФИО2 на жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>. (запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.19-20, 127)

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной) сделкой, истец ФИО1 ссылается на притворность договора купли-продажи, поскольку фактической цели, характерной для данной сделки стороны не преследовали, реальной целью сторон было обеспечение исполнения заемного обязательства, договор купли-продажи прикрывает договор займа.

Как установлено статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 87 и пункте 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации или специальными законами. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенной выше нормы права следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Учитывая изложенное, при разрешении возникшего между сторонами спора подлежат установлению обстоятельства действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из положений пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продаж недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Возражая против удовлетворения требований истца ФИО1 ответчик ФИО2 в письменных возражениях на исковое заявление указал, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи квартиры по цене 800 000 руб. и о предоставлении займа на сумму 500 000 руб. под проценты. Он свои обязательства по заключенным договорам исполнил и передал ФИО1 денежные средства в указанном размере, о чем истцом были составлены расписки.

Условия, как договора купли-продажи, так и договора займа были согласованы сторонами, а значит, соответствовали волеизъявлению сторон, порождали определенные условиями договоров правовые последствия.

При этом наличие между сторонами отношений по займу денежных средств, не может повлечь признание договора купли-продажи притворной сделкой, поскольку указанный договор соответствует требованиям действующего законодательства по форме и содержанию, зарегистрирован в установленном законом порядке, и фактически исполнен сторонами.

Истцом ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих заявленные требования, которые кроме того, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснениями, содержащимися в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. притворной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения положений пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако истец ФИО1 в обоснование иска указывает на намерение одного участника совершить притворную сделку. (л.д.120-121)

По ходатайству ответчика ФИО2 судом допрошены свидетели Д.Р.Г. и П.В.А.

Свидетель Д.Р.Г.суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО1 обратилась к ФИО3 помочь ей оформить квартиру в ипотеку, так как ей срочно были нужны денежные средства. По просьбе ФИО1 ФИО3 поговорил со своими знакомыми, и ФИО2 согласился предоставить ФИО1 денежные средства в размере 1 300 000 руб. Деньги ФИО2 передал ФИО1 по двум распискам, одна была оформлена как договор займа, а вторая как передача денежных средств по договору купли-продажи за квартиру, принадлежащую ФИО1

Для переоформления права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи он сопровождал ФИО1 Последняя была согласна на заключение указанного договора, никто на нее давление не оказывал.

После заключения сделки договора купли-продажи, ФИО2 в своем офисе на <адрес> передал ФИО1 денежные средства в сумме 1 300 000 руб., она пересчитала деньги и составила две расписки. В расписке о заключении договора займа было отражено, что квартиру ФИО1 передает в залог ФИО2 Это было связано с тем, что в отношении жилого помещения был заключен договор купли-продажи.

Свидетель П.В.А. суду пояснил, что ФИО1 неоднократно обращалась к нему за услугами по получению денежных средств, в период когда он оказывал посреднические финансовые услуги. В ДД.ММ.ГГГГ она снова обратилась к нему с просьбой помочь оформить кредит, пояснив, что ей нужны срочно деньги, причем чем больше тем лучше. Когда она предложила продать квартиру, он спросил у своего знакомого ФИО2 не желает ли он купить у ФИО1 квартиру. ФИО2 согласился, и он познакомил его с ФИО1 Ему известно, что ФИО2 посмотрел квартиру, и после этого, он и ФИО1 договорились заключить сделку. Условия соглашения ему не известны, но как он понял ФИО1 продала ему квартиру. О заключении сделки по продаже квартиры ему стало известно от ФИО4, который присутствовал при заключении договора.

Свидетель Т.В.В., допрошенный по ходатайству истца ФИО1, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ему позвонила ФИО1 и попросила забрать ее от Управления Росреестра по Воронежской области. Ему было известно, что она поехала получить кредит, но когда он приехал за ней, то узнал, что деньги в долг ей дали за ее квартиру, заставив ее оформить договор купли-продажи.

Оценивая исследованные судом доказательства, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доводы истца ФИО1 о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО2 являлся притворной сделкой, являются обоснованным.

Содержание расписки от ДД.ММ.ГГГГ, составленной ФИО1, пояснения истца в ходе судебного разбирательства, а также пояснения ответчика ФИО2 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, о том, что мотивом к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества являлось обеспечить исполнение обязательств ФИО1 по возврату денежных средств, а также сообщенные свидетелям Д.Р.Г. сведения о причинах заключения договора купли-продажи, позволяют суду признать установленным, что волеизъявление сторон договора было направлено не на продажу недвижимого имущества, а на обеспечение исполнения обязательств ФИО1 по договору займа денежных средств.

В связи с этим, утверждение ответчика ФИО2, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ воля сторон договора была направлена на возникновение правовых последствий, соответствующих договору купли-продажи, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат пояснениям ответчика и допрошенного по его ходатайству свидетеля Д.Р.Г.

Тот факт, что после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Росреестра по Воронежской области на основании заявлений как ФИО1, так и ФИО2 (л.д.101-102, 103-104), и представленных договора купли-продажи и акта приема передачи недвижимого имущества (л.д.105, 106), была произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение, не опровергает доводов истца ФИО1 о притворности совершенной сторонами сделки по отчуждению принадлежащего ей на праве собственности недвижимого имущества.

О притворности сделки свидетельствует и то, что предмет договора купли-продажи и ключи от жилого помещения ФИО2 не передавались, истец ФИО1 продолжала пользоваться указанным имуществом, осуществляя полномочия собственника жилого помещения, о чем свидетельствует представленный стороной истца в материалы дела договор от ДД.ММ.ГГГГ о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования в квартире <адрес> (л.д. 158-159), выписка по лицевому счету №, открытому по указанному жилому помещению ПАО «ТНС энерго Воронеж», из которой следует, что после заключения договора купли-продажи производилась оплата за коммунальную услугу «электроснажение». (л.д. 134, 155-157)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 со ФИО5 был заключен договор подряда на проведение ремонтно-строительных работ на объекте: квартира общей площадью 58 кв.м., по адресу: <адрес>. Период проведения работ согласно пункту 1.2 договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.160) В договоре лицом, производившим работы отражен вид проводимых работ и их стоимость, в частности указано на выполнение работ по штукатурке и шпаклевки стен в квартире, по оклейке обоев, установке межкомнатных и входной дверей, окон, монтажу радиаторов отопления. (л.д. 160 обор.)

Как усматривается из товарного чека ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ были приобретены обои на сумму 6 750 руб. (л.д. 163), из товарных накладных №, 343 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 была приобретена входная дверь стоимостью 18600 руб., межкомнатные двери на сумму 4 740 руб. (л.д.161, 162)

О проведении ФИО1 в квартире <адрес> ремонта, подтвердил свидетель Т.В.В.

Стороной ответчика данные обстоятельства надлежащими и допустимыми доказательствами не опровергнуты, при этом ответчик ФИО2 пояснил, что договор найма жилого помещения либо договор о предоставлении жилого помещения в пользование он с ФИО1 не заключал.

Суд также учитывает, что жилое помещение было освобождено истцом ФИО1 только после того, как она просрочила сроки возврата процентов за пользование заемными денежными средствами, полученными по договору займа.

Данное обстоятельство ответчиком ФИО2 также не оспаривалось, и подтверждается расписками ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств в счет погашения задолженности (расписка от ДД.ММ.ГГГГ) в сумме 25 000 руб. – ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 16 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-16), распиской ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о том, что она получив от ФИО2 50 000 руб. обязуется выехать и перевести вещи из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и передать ключ от квартиры ДД.ММ.ГГГГ в случае не освобождения жилого помещения. (л.д. 128)

Изложенное в совокупности с тем обстоятельством, что в расписке от ДД.ММ.ГГГГ о получении в долг денежных средств, указано на обязательство ФИО1 освободить жилое помещение в случае просрочки выплаты процентов за пользование заемными денежными средствами (л.д. 12), приводит суд к убеждению, об обоснованности доводов истца, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения, стороны договора преследовали иную цель и имели волю на совершении другой сделки, а именно, имели цель обеспечить исполнение обязательств ФИО1 по заключенному с ФИО2 договору займа от ДД.ММ.ГГГГ

При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о притворности совершенной сторонами сделки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, общей площадью 58,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО2

В связи с тем, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, является притворной сделкой, к ней в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит применению правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки).

Вместе с тем, суд отмечает, что недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям статьи 334 и статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. (пункт 1)

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога. (пункт 3)

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 или нарушены правила пункта 4 статьи 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от 13.08.2015 г. отсутствуют существенные условия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена как договора купли-продажи, а не в качестве договора залога спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.

По изложенным основаниям, а также в связи с несоответствием договора займа положениям статьи 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежат признанию недействительными (ничтожными) условия договора займа денежных средств, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в залоге жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

При признании сделки недействительной применяются правила, установленные статьей 167 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истцом ФИО1 заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как она просит прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

С учетом того, что в силу 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны договора купли-продажи подлежат возвращению в первоначальное положение, суд считает, что при разрешении заявленных истцом требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, подлежит рассмотрению вопрос о возврате П.Р.В. уплаченной им по оспариваемому договору стоимости квартиры.

Как пояснила истец ФИО1 она денежных средств в размере 800 000 руб. по договору купли-продажи от ФИО2 не получала.

Вместе с тем, ответчиком ФИО2 суду представлен оригинал расписки, копия которой приобщена к материалам дела. (л.д.126)

В расписке указано, что ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 800 000 руб. за квартиру <адрес> по договору купли-продажи.

Показания свидетеля Т.В.В., допрошенного судом по ходатайству стороны истца, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, содержание расписки о получении ФИО1 от ФИО2 денежных средств не опровергают, так как из показаний свидетеля Т.В.В. следует, что он при оформлении между ФИО1 и ФИО2 договора займа и договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не присутствовал.

Свидетель Д.Р.Г. подтвердил, что ФИО2 передал ФИО1 денежные средства, которые она пересчитала.

Свидетель П.В.А. также пояснил, что видел как ФИО2 в присутствии ФИО1 пересчитывал денежные средства после того, как они вернулись в офис последнего после совершения сделки договора купли-продажи.

Принимая во внимание, в расписке о получении в долг денежных средств, истец ФИО1 указала, о наличии в нее права выкупа жилого помещения (л.д.12), а также то обстоятельство, что доказательств с достоверностью подтверждающих неполучение ФИО1 от ФИО2 денежных средств в размере 800 000 руб., стороной истца суду представлено не было, суд считает, что на истца ФИО1 подлежит возложению обязанность возвратить ФИО2 денежную сумму 800 000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с изложенным, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 на спорное жилое помещение подлежит погашению, и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним подлежит внесению запись о возврате недвижимого имущества ФИО1 и регистрации за ней права собственности.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу, которой состоялось решение суд, присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

При подаче искового заявления истцом уплачена 29.06.2016 г. государственная пошлина в размере 4 500 руб. (л.д.6)

Поскольку суд удовлетворяет исковые требования, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 500 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), о прекращении права собственности на жилое помещение и о признании недействительными (ничтожными) условия договора займа о залоге недвижимости, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения: квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности (ничтожной) сделки:

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение общей площадью общей площадью 58,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 возвратить ФИО2 полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 800 000 (восемьсот тысяч) руб.

Признать недействительными (ничтожными) условия договора займа от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО2 и ФИО1, о залоге имущества: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 500 (четыре тысячи пятьсот) руб.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и восстановлению записи регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, через районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 22.11.2016 г.

Председательствующий судья А.В. Лозенкова