Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности, освобождении от ареста жилого помещения, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 опризнании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что 27 августа 2013 года он приобрел у ответчика данную квартиру на основании договора купли-продажи. Расчет по договору за приобретенное жилое помещение был произведен с продавцом до подписания договора в размере 1800000,00 руб., что подтверждается собственноручной распиской ФИО3 Для государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение сторонами был собран необходимый пакет документов и был сдан 27 августа 2013 года в регистрирующий орган. Переход права собственности на приобретенную им спорную квартиру был зарегистрирован, но в регистрации за ним права собственности было отказано в связи с наличием определения Ачинского городского суда от 28 августа 2013 года о наложении запрета на осуществление регистрации права собственности на квартиру, принадлежащую Продавцу – ФИО3. В связи с тем, что между сторонами были выполнены все существенные условия договора купли-продажи, просит признать за собой право собственности на квартиру, освободив данное имущество от ареста. (л.д.3-4 т1).

29 сентября 2017 года, ФИО1 обратился с дополнительными исковыми требованиями о внесении в единый госреестр прав на недвижимое имущество сведений о переходе права собственности на двухкомнатную квартиру по адресу – <адрес> за истцом и прекращении права собственности на данную квартиру за ответчиком, а также освобождении спорного жилого помещения от ареста, наложенного определением Ачинского городского суда от 28 августа 2013 года, ссылаясь на положения п.52 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года» о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п.1 ст.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ( л.д.197 т.1).

10 октября 2017 года, ФИО1 обратился в суд с дополнениями по иску, дополнив исковые требования о регистрации перехода прав собственности на квартиру по адресу – <адрес>, мотивируя его тем, что истец является добросовестным покупателем по сделке, по которой все существенные условия исполнены. Вместе с тем, в силу закона наложенный запрет на спорный объект подлежит снятию. Должником ФИО1 не является. ( л.д. 100-113 т.2).

09 ноября 2017 года ФИО1 обратился в суд с дополнениями по иску, мотивируя их ранее указанными обстоятельствами, но дополнив обоснование ранее заявленных требований, указывая на дополнительные правовые нормы, подлежащие применению. Сохранение обеспечительных мер данного имущества нарушает по мнению истца его права и законные интересы, не являющегося должником перед ФИО5 по возникшим спорам между ними с ФИО3 правоотношениям. Дальнейшее сохранение обеспечительных мер не отвечает целям, предусмотренным ст.139 ГПК РФ. Приобретая спорную квартиру истец не знал и не мог знать о ее нахождении под запретом. ФИО3 в данном случае злоупотреблял своим правом и не поставил в известность ФИО1 о имевших место у него судебных разбирательствах. (л.д. 133-136 т.2)..

Определением суда от 10 октября 2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО5 ( л.д. 114 т.2 ).

В судебное заседание истец ФИО1, будучи извещенный надлежащим образом не явился, согласно ранее представленного заявления просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования своего доверителя с учетом уточненных редакций поддержал по основаниям, изложенным в иске, при этом суду дополнил о том, что в августе 2013 года ФИО1 в действительности приобрел у ФИО3 квартиру по адресу - <адрес>, передав ему по сделке деньги. При этом, им был погашен кредит банку, что привело к снятию обременения на жилье, а также были оплачены долги по квартплате. Документы все были сданы сторонами в регистрирующий орган, но регистрация права собственности не была осуществлена в связи с наличием ареста на жилое помещение по определению Ачинского городского суда. Квартиру истец перед покупкой осматривал и она ему передавалась, но после не состоявшейся регистрации права собственности он не вселялся в жилье, поскольку у истца имеется свое другое жилое помещение. В проданной квартире проживал как выяснилось в ходе судебного разбирательства брат ФИО3 и его члены семьи, который менял замки несколько раз во входной двери. Кроме того у них имела место договоренность о том, что ФИО3 передаст квартиру ФИО1 при первом его требовании. В 2016 году истец предложил передать ему приобретенную квартиру ответчику, на что получил отказ, в связи с чем считает, что срок исковой давности обращения в суд, заявленный ответчиком ими не пропущен. Согласно представленных документов, ФИО3 получил от ФИО1 за проданную им квартиру деньги в полном объеме. Какой либо денежный займ ответчику истцом в 2013 году не предоставлялся, в том числе и в качестве обеспечении возврата заемных средств, квартира ФИО1 не передавалась, а продавалась. Письменные доказательства, подтверждающие залог квартиры истцу ответчиком отсутствуют и стороной не представлено. ФИО1 является добросовестным приобретателем и за ним должно быть зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Просил также учесть, что с 2013 года после заключения договора купли-продажи и отсутствия регистрации права собственности, ФИО3 также не ставил вопрос о расторжении договора, если считал квартиру своей и, в ней до настоящего времени не проживает. Арест также подлежит отмене, поскольку ФИО1 не является должником ФИО5

Ответчик ФИО3, и его представитель адвокат Следцов М.П. проотив исковых требований возражали полностью, поскольку в первую очередь истец ФИО1 приобретя если квартиру у ответчика с 2013 года, узнав о своем нарушенном праве отсутствия регистрации, обратился в суд в 2013 году, но оставил иск без рассмотрения, указав о том, что выбрал неправильный способ защиты. Тем самым истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд.. Кроме того в 2013 году ФИО3 занимал у ФИО6 денежные средства в размере около одного миллиона рублей, но писал расписку о том, что он получил от него за проданную квартиру деньги в сумме 1800000 рублей, поскольку это было условие заемщика. Квартира передавалась истцу как в залог обеспечения возврата денег. Также им была выдана нотариальная доверенность на доверенное лицо ФИО1 о продаже квартиры по адресу – <адрес> но когда он узнал, что подписан договор купли-продажи на жилое помещение от его имени и документы сданы на регистрацию перехода права собственности, он доверенность отменил и сдал в регпалату. ФИО3 не отрицает, что перед сделкой истцом за него оплачивался имеющийся долг по квартплате и гасились остатки денег за ипотеку в банк. Когда ФИО1 обратился в суд в 2013 году по квартире в суд о признании за собой права собственности, он отдал ему долг в размере 1100000 рублей, но расписку он не сохранил о передаче возврата долга, имеются только свидетели данного факта. Квартиру он ФИО1 не передавал, последний в нее никогда не пытался вселяться, квартплату не оплачивал, все расходы нес он, тогда как согласно условиям договора купли-продажи если его рассматривать, это должно быть расходами истца. С 2010 года он не проживает в спорной квартире, в настоящее время проживает в жилом помещении, которое снимает в аренду его брат. Они считают, что сделка является мнимой, но со встречным иском отказываются обращаться в суд, поскольку истекли сроки исковой давности. В 2013 году между ним и ФИО7, а также ФИО4 заключались договора купли-продажи на спорную квартиру, но они также не состоялись. Стороной представлены письменные возражения. ( л.д. 126, 127-128 т1).

Ответчик ФИО5, будучи извещенный надлежащим образом, в суд не явился.

Представитель ответчика ФИО5 – адвокат Леонович А.П. против иска возражал, поскольку имеет место арест, наложенного определением суда на квартиру по адресу – <адрес> в обеспечение исполнения денежного обязательства ФИО3 перед ФИО5 около трех миллионов рублей, которое до настоящего времени не исполнено. Считает, что сделка, заключенная между истцом и ответчиком является ничтожной, поскольку квартира ему не передавалась. До заключения договора ФИО3 с ФИО1, им заключено было еще две сделки на квартиру с ФИО4 и ФИО7. Неоднократно при судебных разбирательствах с 2013 года устанавливалось, что квартира находилась в распоряжении ФИО3. Информацию об арестах спорного жилого помещения, истец мог найти на сайте Ачинского суда. В настоящее время у ФИО3 долг перед ФИО4 около трех миллионов рублей.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в лице Ачинского отдела, будучи извещенный надлежащим образом, в суд не явился, согласно заявления, просили рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям законаили иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделкаоспорима, или не предусматривает иных последствий.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупательобязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу ч.2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Как установлено по делу, на основании договора кули-продажи от 07 августа 2007 года, собственником квартиры, расположенной по адресу - <адрес> являлся ФИО3, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности. (на л.д. 49).

07 марта 2013 года между ФИО5 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу – <адрес> но поскольку сделка не состоялась, 18 марта 2013 года ФИО5 обратился в суд с иском. ( л.д.76)

21 мая 2013 года, ФИО7 обращается в суд с иском к ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере, переданного ей по сделке о продаже квартиры, расположенной по адресу – <адрес>.

23мая 2013 года решением Ачинского городского суда отказано в удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, которое определением Красноярского краевого суда от 05 августа 2013 года оставлено без изменения. ( л.д.37-44).

08 августа 2013 года ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения.

27 августа 2013 года между ФИО9, действующего на основании нотариальной доверенности от имени ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 27.07.2007 г., по условиям которого ФИО3 продал, а ФИО1. купил данное жилое помещение. Продажная цена квартиры была определена сторонами в сумме 1800000,00 рублей. Пунктом 3 Договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру до подписания настоящего договора, имеющего силу акта приема-передачи. Согласно п.5 договора покупатель передал, а продавец получил один миллион восемьсот тысяч рублей в момент подписания договора купли-продажи. (л.д. 35 т.1).

27.08.2013 г. сторонами документы были сданы документы в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности и для снятия обременения банка. Обременение снято. (л.д. 15 т.1).

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности на <адрес> не состоялась в связи с наличием определения Ачинского городского суда от 18 марта 2013 года о запрете ФИО3 совершать любые действия по отчуждению указанного жилого помещения в связи с наличием в производстве суда дела по иску ФИО5 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи.

04 октября 2013года ФИО3 была отменена ранее выданная им нотариальная доверенность на имя ФИО9, о чем сторонам направлено регпалатой сообщение. ( л.д. 7 т.2).

29 октября 2013 года ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на квартиру по адресу – <адрес><адрес>. ( л.д.80а-80в т.1).

Определением Ачинского городского суда от 26 ноября 2013года иск ФИО1 оставлен без рассмотрения, учитывая наличие его заявления. ( л.д.82 т.1).

Вместе с тем, рассматривая исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что 23 августа 2013 года между ФИО1 и ФИО3. состоялось соглашение и имело место заключение сделки договора купли-продажи на <адрес><адрес>.

Так, исходя из буквального толкования текста расписки, имеющейся в материалах дела от 27 августа 2013 года следует, что ФИО3 получил от ФИО1 1800000 рублей в счет оплаты за квартиру по адресу – <адрес> При этом, расписка подтверждает именно получение ответчиком денежных средств и конкретно в счет какого обязательства. Расписка условий займа состоявшегося между сторонами не содержит. Сам ФИО3 не отрицает ее собственноручное написание.( л.д.81 т.1 ). В связи с получением денежных средств по сделке, ФИО3 выдана 27 августа 2013 года нотариальная доверенность на имя ФИО9 с поручением на заключение договора купли-продажи от его имени на конкретный объект – квартиру, расположенную по адресу – <адрес> После чего, между сторонами заключается договор купли-продажи на спорный объект и необходимый пакет документов сдается в регпалату для регистрации перехода права собственности. Данные действия являются последовательными. При этом, как таковой договор залога на квартиру с целью исполнения денежных обязательств ответчика перед истцом отсутствует, в том числе и долговая расписка.

Кроме того, с целью именно регистрации перехода права собственности на квартиру и права собственности по адресу – <адрес>, ФИО1 за ФИО3 были внесены денежные средства в банк с целью снятия обременения и прекращении ипотеки, что не отрицалось в судебном заседании ответчиком..

Довод представителя ответчика о том, что согласно условий договора купли-продажи, денежные средства получить должен был представитель ФИО3, что свидетельствует о не получении денег последним, суд не может принять во внимание, поскольку в данном случае каких-либо требований к ФИО10 ответчиком не предъявлялось. Договор не расторгался, не признавался недействительным с 2013 года, несмотря на его наличие до настоящего времени. От подачи встречного иска оспаривания заключенной сделки с ФИО1 в суд ФИО3 отказался.

Согласиться с доводами ответчика о подписании им вышеуказанных документов под условием истца, суду не представляется возможным, поскольку ФИО3 является дееспособным гражданином, выразил свое волеизъявление добровольно, подписывая документы собственноручно. Кроме того, как видно из материалов дела в 2013 году ФИО3 квартира продавалась трижды.

Также принять во внимание пояснения свидетелей ФИО11 и ФИО3, подтверждающих возврат заемных денежных средств ФИО3ФИО1 в 2013 году, суду не представляется возможным, поскольку данные обстоятельства с достоверностью не подтверждают факт отсутствия между ними ранее состоявшегося соглашения о совершении сделки именно по договору купли-продажи квартиры от ФИО1ФИО3 и получения последним денег за проданную квартиру. Письменные доказательства займа и его возврата у ответчика отсуствуют.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что ФИО3 в 2013 году выразил свою волю на отчуждение спорного имущества, ответчик заключил сделку в установленной законом форме, между продавцом и покупателем было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, но регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от сторон причинам. суд считает, что исковые требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру за ним подлежащими удовлетворению.

Факт отсутствия регистрации договора купли-продажи спорной квартиры в установленном порядке после его заключения, также не влечет недействительность данной сделки, поскольку в данном случае вопрос регистрации перехода права собственности сделок, связанных с недвижимым и иным имуществом, это право покупателя.

При этом, суд считает об отсутствии необходимости рассмотрения вопроса сторон по сделке о добросовестности, либо нет в их действиях, поскольку отсутствуют как таковые заявленные требования о признании ее недействительности, заключенный договор купли-продажи имеет место быть, до настоящего времени с 2013 года документы по регистрации сделки и о переходе права собственности находятся в регистрационной службе.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из положений ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (3 года), распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности (п. 64 Постановления...).

В силу п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно действующему гражданскому законодательству исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (ст. ст. 195, 196 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Как следует из материалов дела и установлено судом 27 августа 2013 года между ФИО9, действующего на основании нотариальной доверенности от имени ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 27.07.2007 г.

Из пояснений сторон следует, что с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время спорный договор не прошел государственную регистрацию как того требует статья 551 ГК РФ, но документы находятся на регистрации.

Вместе с тем, в действительности узнав в 2013 году о нарушенном своем праве собственности, выразившегося в отсутствии регистрации перехода права собственности и имущества, приобретенного у ФИО3, в 2013 году истец обращался с иском в суд о признании за собой права собственности на квартиру, оставив его впоследствии без рассмотрения. Вместе с тем, каак пояснил в судебном заседании представитель истца, впоследствии между сторонами возникла договоренность о возможности проживания продавца в жилом помещении проданного им до первого требования, которое и было ему предъявлено в 2016 года, что было подтверждено в судебном заседании свидетелем ФИО12

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что истцом не был пропущен срок исковой давности на обращение в суд.

Рассматривая требования об отмене ареста на спорную квартиру, суд не может согласиться с доводами ответчика ФИО5 и его представителя о необходимости его сохранения, поскольку при признании прав на квартиру по адресу – <адрес> за истцом, ФИО5 уже притезателем по обеспечению перед ним долговых обязательств иного лица, не может являться, поскольку ФИО1 его должником не является и не обязан нести какую-либо ответственность за иных лиц своим имуществом.

Дальнейшее сохранение обеспечительных мер не отвечает целям, предусмотренным статьей 139 ГПК РФ, препятствует исполнению решения суда, которым спорная квартира, является собственностью ФИО1

Наличие у ФИО3 денежных и иных обязательств перед ФИО5 не имеет правового значения при разрешении вопроса об отмене обеспечительных мер по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи с другими лицами, в нарушение действующего законодательств не имеется и арест, имевший место будет нарушать права и законные интересы владельца и пользователя квартиры, поскольку он не может будет в полном объеме реализовать свое право собственности, арест в отношении спорной квартиры как имущества должника ФИО3 подлежит снятию.

Таким образом, как правильно указано истцом, арест не может быт сохранен при признании права собственности за ним, поскольку правовой мерой сохранения как таковой по иному иску не может являтся.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Вместе с тем, учитывая то, что обеспечительные меры по наложению ареста на квартиру по адресу – <адрес> были приняты судом по заявлению в том числе и истца ФИО1, в связи с возможностью отчуждения ответчиком имущества и учитывая удовлетворение его исковых требований о признании права собственности на спорное имущество, суд считает необходимым принятые судами меры обеспечения после вступления решения суда в законную силу отменить.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную

квартиру, общей площадью: № кв.м., в том числе жилую № кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Внести путем регистрации запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок о переходе права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью: № кв.м., в том числе жилую № кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 27 августа 2013 года с ФИО3 на ФИО1.

Исключить путем регистрации из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним регистрационную запись № на двухкомнатную квартиру, общей площадью: № кв.м., в том числе жилую № кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> в связи с переходом права собственности по договору купли-продажи от 27 августа 2013 года с ФИО3 на ФИО1.

Прекратить путем регистрации право собственности ФИО3 на двухкомнатную квартиру, общей площадью: № кв.м., в том числе жилую № кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать путем регистрации за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью: № кв.м., в том числе жилую № кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Сохранить меры обеспечения иска до вступления в законную силу решения суда, отменив меры, наложенные судом о запрете ФИО3 совершать действия по отчуждению жилого помещения по адресу – <адрес> запрещении Ачинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю со дня наложения ареста осуществлять регистрацию права собственности, любого перехода права собственности и иных вещных прав на указанный объект недвижимости, определениями от 28 августа 2013 года.

Решение может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд..

Федеральный судья: Н.Б. Лучина