Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» к ФИО2, Мирсолиеву Мухаммаджону, ФИО4, ФИО5 о признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Барнаулкапстрой» обратился суд с иском к ответчикам с требованиями: о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО7, применив последствия недействительности (ничтожности) сделки, вернув стороны в первоначальное положение; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО4, применив последствия недействительности (ничтожности) сделки, вернув стороны в первоначальное положение; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, применив последствия недействительности (ничтожности) сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что постановлением от ДД.ММ.ГГГГ МУП «Барнаулкапстрой» г.Барнаула предоставлен земельный участок по <адрес> для строительства кондитерского цеха с магазином. Между Администрацией г.Барнаула и АО «Барнаулкапстрой» заключен договор аренды земельного участка 09.02.2007 на период строительства. В рамках освоения земельного участка истцом для строительства привлекались инвестиционные средства. В соответствии с договором инвестирования строительства от 10.03.2012 в редакции договора уступки прав (цессии) от 13.08.2013 ИП ФИО8 выступал инвестором строительства кондитерского цеха с магазином по <адрес> Финансирование денежных средств осуществлялось ИП ФИО8 с систематическими нарушениями графика инвестирования. Впоследствии ИП ФИО8 перестал осуществлять платежи по договору инвестирования и предложил истцу заключить договор уступки прав от 29.07.2016 с ФИО2 с переводом на него долга по финансированию в размере 9 503 727,68 рублей. При этом ФИО8 указывал, что ФИО2 является платежеспособным, заключение договора уступки позволит достроить объект. Злоупотребляя доверием АО «Барнаулкапстрой», данные лица при наличии долга за инвестирование помещения, оформили его в собственность. После оформления права собственности на помещение кондитерского цеха с магазином по адресу <адрес>, ФИО2 продал ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи указанное помещение по стоимости 35 000 000 рублей ФИО7 Исходя из представленных документов, ФИО2 получил денежные средства при продаже помещения, однако погашение задолженности по договору инвестирования не произвел. ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ продал указанное помещение ФИО4 за 36 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продал указанное помещение ФИО5 за 36 100 000 рублей. Таким образом, за месяц помещение было продано трижды, что неосуществимо в условиях сложной экономической обстановки на рынке купли-продажи. Материалами доследственной проверки установлено, что ФИО5 является родной сестрой ФИО8- первоначального инвестора. В декабре 2016 года данное помещение было продано ФИО5 ООО «Элит», учредителем которого является она же, и передано в аренду ООО «Рост». Из показаний лиц, эксплуатирующих в настоящее время помещение, все вопросы по эксплуатации и распоряжению помещением осуществляет ФИО8 Указанные обстоятельства дают основания утверждать, что ответчики при заключении договоров купли-продажи не имели намерения создать соответствующие сделкам правовые последствия. Ответчики намеревались установить в отношении помещения режим защиты прав добросовестного приобретателя, преследовали цель возврата помещения в фактическое владение и пользование первоначального инвестора ФИО8 В материалах регистрационных дел в отношении указанного помещения расписки о получении продавцами денежных средств за помещение, отсутствуют. Истец полагает, что фактически денежные средства по оспариваемым договорам, не передавались. Решением Новоалтайского городского суда от 06.12.2016 с ФИО8, ФИО2 в солидарном порядке взыскана сумма в размере 9 503 727,68 рублей по договору инвестирования. Согласно постановления об окончании исполнительного производства от 30.09.2017, следует, что у должников отсутствуют денежные средства и иное имущество, достаточное для погашения долга. Учредителем АО «Барнаулкапстрой» является муниципальное образование - городской округ город Барнаул. Наличие задолженности ответчиков перед истцом влечет недополучение истцом прибыли и как следствие неполучение прибыли в бюджет города в виде дивидендов. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с указанным иском.

В ходе рассмотрения дела к производству принято уточненное исковое заявление, согласно которого истец просит также признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный между ФИО5 и ООО «Элит», применив последствия недействительности (ничтожности) сделки, вернув стороны в первоначальное положение

Определением суда от 02.10.2018, занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО8

Определением суда от 02.10.2018, занесённым в протокол судебного заседания, произведена замена ненадлежащего истца АО «Барнаулкапстрой» на АО СЗ «Барнаулкапстрой» в связи со сменой наименования, что подтверждается изменения в устав (л.д.67, том.3).

Определением суда от 20.11.2018, занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО9

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении искового заявления настаивала, по доводам, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2- ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, настаивала на доводах, изложенных в возражениях на иск, пояснил, что истцом не представлены доказательства мнимости оспариваемых сделок, кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления иска в суд.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, направил в суд своего представителя. Ранее предоставил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого указано, что ответчик не отказывается от погашения задолженности по договору инвестирования, принимает все зависящие от него меры для погашения задолженности. Договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нарушают права и законные интересы городского округа города Барнаула и не влекут неблагоприятные для него последствия. Истец злоупотребляет своими правами, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Ответчик ФИО5, ее представитель ФИО10 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ранее предоставили письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого указано, что ответчик является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, истцом не представлено доказательств мнимости оспариваемых сделок, не доказано, что спорные договоры существенным образом нарушили права истца.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель ответчика ООО «Элит» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, предоставили письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого просили в удовлетворении исковых требований отказать, в связи с тем, что ООО «Элит» на протяжении длительного периода времени владело спорным зданием, предпринимались меры по оформлению прав на земельный участок, здание использовалось в предпринимательской деятельности, путем сдачи его в аренду, ООО «Элит» обращалось с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Также, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обращался в суд с заявлением о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде арендной платы, что свидетельствует о том, что оспариваемая сделка повлекла определенные правовые последствия, что опровергает доводы истца о мнимости оспариваемых сделок.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, ранее предоставил письменные возражения на исковое заявление, согласно которых указал, что АО «Барнаулкапстрой» самостоятельно дало согласие на оформление права собственности на спорный объект на имя ФИО2 На настоящий момент ФИО8 эксплуатацией спорного объекта не занимается, права на данный объект у него отсутствуют. Стороной оспариваемых истцом договоров, он не являлся.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, согласно почтового уведомления.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит следующему.

Судом при рассмотрении дела установлено, что постановлением Администрации города Барнаула № *** от 24.01.2007 утвержден проект границ земельного участка площадью ****. по адресу: <адрес> Земельный участок предоставлен МУП «Барнаулкапстрой» для строительства кондитерского цеха с магазином по адресу: <адрес> (л.д.8,том.1).

09.02.2007 между Администрацией города Барнаула и МУП «Барнаулкапстрой» заключен договор аренды земельного участка № ***, согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью **** га или ****0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д.9-12, том.1).

Согласно п.1.3 договора, цель использования участка - для строительства кондитерского цеха с магазином.

В силу п.2.1 договора, договор заключается сроком до 17.10.2009.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 17.07.2007.

Дополнительными соглашениями от 30.10.2009, 27.06.2012, 31.12.2013, 30.07.2015 установлено, что указанный договор заключен сроком до 29.04.2016 (л.д.13-22, том.1)

10.03.2012 между ОАО «Барнаулкапстрой» (застройщик) и ООО «Торг» (инвестор) заключен договор № *** инвестирования строительства, согласно которого инвестор в соответствии с настоящим договором за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств осуществляет 100% инвестирование строительства кондитерского цеха с магазином по <адрес> (л.д.23-25, том.1)

Согласно п.1.2 договора, ориентировочная стоимость строительства объекта составляет 30 000 000 рублей. Окончательная стоимость будет уточнена дополнительным соглашением к договору.

В силу п.1.3 договора, ориентировочный срок завершения строительства- 4 квартал 2014 года.

13.08.2013 между ООО «Торг» (цедент) и ИП ФИО8 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии), согласно которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту по договору №*** инвестирования строительства от 10.03.2012 (л.д.31-32, том.1).

Согласно п.1.3 договора, указанный в п.1.1 договора договор на инвестирование заключен между цедентом и ОАО «Барнаулкапстрой» (застройщик) на участие в инвестировании строительства кондитерского цеха с магазином, расположенного по адресу: <адрес>

Заключение договора уступки прав требования от ООО «Торг» на ИП ФИО8 по договору №*** инвестирования строительства от 10.03.2012 с ОАО «Барнаулкапстрой» согласовано 12.08.2013 (л.д.110, том.1).

Дополнительным соглашением к договору № *** от 10.03.2012, от 18.05.2015 внесены изменения в п.1.2 договора в части указания, что ориентировочная стоимость строительства составляет 45 000 000 рублей, внесены изменения в п.1.3 договора в части указания, что ориентировочный срок завершения строительства - не позднее 16.01.2016 (л.д.26,том.1)

Дополнительным соглашением к договору №*** от 10.03.2012, от 04.07.2016 внесены изменения в п.1.3 договора в части указания, что ориентировочный срок завершения строительства - 2 квартал 2016 года (л.д.29,том.1)

Согласно приложения №*** к договору №*** от 10.03.2012, установлен график инвестирования объекта, согласно которого профинансировано на 04.07.2016 – 25 419 991,15 рублей, до 10.08.2016- 9 503 727,68 рублей, итого 34 923 718,83 рублей (л.д.30, том.1).

29.07.2016 ОАО «Барнаулкапстрой» дано письменное согласие на уступку прав и обязанностей с переводом долга по договору инвестирования №*** от 10.03.2012 (в редакции дополнительных соглашений) с переменой лиц с ИП ФИО8 на ФИО2 (л.д.127, т.1).

29.07.2016 между ИП ФИО8 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) с переводом долга, согласно которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту по договору № *** инвестирования строительства от 10.03.2012 в редакции дополнительных соглашений от 04.02.2013, 18.05.2015, 25.12.2015, 04.07.2016, договора уступки прав (цессии) от 13.08.2012 (л.д.124-125, том.1).

Согласно п.1.2 договора, указанный в п.1.1 договора, договор на инвестирование заключен между цедентом и ОАО «Барнаулкапстрой» (застройщик) на участие в инвестировании строительства кондитерского цеха с магазином, расположенного по адресу: г<адрес>.

По акту приема-передачи 29.07.2016 ОАО «Барнаулкапстрой» передал, а ФИО2 принял объект: кондитерский цех с магазином адресу: <адрес>. Стоимость объекта составляет 34 923 718 рублей 83 копейки. На момент подписания акта приема-передачи задолженность инвестора по договору инвестирования в пользу застройщика составляет 9 503 727 рублей 68 копеек (л.д.122, т.1).

03.08.2016 ОАО «Барнаулкапстрой» дано согласие ФИО2 на оформление права собственности на кондитерский цех с магазином адресу: <адрес> при частичной оплате стоимости строительства объекта по договору инвестирования от 10.03.2012 в редакции дополнительных соглашений (л.д.127, т.127).

В материалы дела представлено регистрационное дело на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.63-128, том.1).

На основании ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны вправе по своему усмотрению определять все существенные условия договора, включая цену договора.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п.1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить кондитерский цех с магазином литер А, назначение: нежилое, площадь: **** кв.м., количество этажей: ****, в том числе подземных этажей: ****, адрес: <адрес> с кадастровым номером *** (л.д.106-108, том.1).

Согласно п.1.2 договора, продавец гарантирует, что на дату заключения договора, недвижимость принадлежит продавцу на праве собственности на основании: дополнительного соглашения к договору № *** от 10.03.2012, от 04.02.2013, дополнительного соглашения к договору №*** 10.03.2012, от 25.12.2015, договор инвестирования № *** от 10.03.2012, договор уступки прав (цессии) от 13.08.2013, дополнительного соглашения к договору № *** от 10.03.2012, от 18.05.2015, дополнительного соглашения к договору № *** от 10.03.2012, от 04.07.2016, договор уступки прав (цессии) с переводом долга от 29.07.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.08.2016 сделана запись о регистрации.

Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке (п.2.1).

Цена недвижимости составляет 35 000 000 рублей (п.5.1).

Согласно п.5.2 оплата по договору осуществлена до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить кондитерский цех с магазином литер А, назначение: нежилое, площадь: **** кв.м., количество этажей: ****, в том числе подземных этажей: ****, адрес: <адрес> с кадастровым номером *** (л.д.104-105, том.1).

Согласно п.1.2 договора, продавец гарантирует, что на дату заключения договора, недвижимость принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена недвижимости составляет 36 000 000 рублей (п.5.1).

Согласно п.5.2 оплата по договору осуществлена до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить кондитерский цех с магазином литер А, назначение: нежилое, площадь: **** кв.м., количество этажей:****, в том числе подземных этажей: ****, адрес: <адрес> с кадастровым номером *** (л.д.101-102, том.1).

Цена недвижимости составляет 36 100 000 рублей (п.5.1).

Согласно п.5.2 оплата по договору осуществлена до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ООО «Элит» (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить кондитерский цех с магазином литер А, назначение: нежилое, площадь: **** кв.м., количество этажей:****, в том числе подземных этажей: ****, адрес: <адрес> с кадастровым номером *** (л.д.89-90, том.1).

Цена недвижимости составляет 36 200 000 рублей (п.5.1).Согласно п.5.2 оплата по договору будет производиться равными частями в течении 3 лет с момента регистрации договора. Право собственности указанных лиц на спорный объект недвижимости подтверждено Выпиской из ЕГРН (л.д. 136-137, том.3). Истец просит признать указанные договоры купли-продажи недействительными (ничтожными), применив последствия недействительности (ничтожности) сделки, вернув стороны в первоначальное положение, при этом указывая, что оспариваемые договоры являются мнимыми сделками, то есть сделками совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Сделки были совершены без передачи денежных средств, с намерением уклониться от исполнения обязательства, возложенного на инвестора. В соответствии со ст.ст. 153-154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.В силу положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.По смыслу данной нормы обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора недействительным вправе лицо, чьи права и законные интересы затронуты заключением сделки и будут восстановлены в результате применения последствий ее недействительности.Согласно позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в п. 86 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса РФ" мнимая сделка, это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Бремя доказывания наличия нарушения в результате оспариваемой сделки либо охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной лежит на самом лице, заявляющем соответствующее требование.Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки, и не передает продавцу какие-либо денежные средства.В материалах регистрационного дела на спорное помещение, имеется согласие ОАО «Барнаулкапстрой» от 29.07.2016 на уступку прав и обязанностей с переводом долга по договору № *** инвестирования строительства от 10.03.2012 в редакции дополнительных соглашений от 04.02.2013, 18.05.2015, 25.12.2015, 04.07.2016, договора уступки прав (цессии) от 13.08.2012 с переменой лиц – с ИП ФИО8 на гражданина ФИО2 (л.д.123, том.1). Согласно акта приема-передачи от 29.07.2016, заключенного между ОАО «Барнаулкапстрой» (застройщик) и ФИО2 (инвестор), застройщик передает, а инвестор принимает следующий объект: кондитерский цех с магазином по адресу: <адрес> Стоимость объекта составляет 34 923 718,83 рубля. На момент подписания акта приема-передачи задолженность инвестора по договору № *** инвестирования строительства от 10.03.2012 в редакции дополнительных соглашений от 04.02.2013, 18.05.2015, 25.12.2015, 04.07.2016, договора уступки прав (цессии) от 13.08.2012 в пользу застройщика составляет 9 503 727,68 рублей. Стороны подтверждают, что кондитерский цех с магазином по адресу: <адрес> соответствует договору инвестирования, проектной документации, претензий по качеству у инвестора не имеется (л.д.122, том.1). Остаток задолженности ФИО2 по договору № *** инвестирования строительства от 10.03.2012 в редакции дополнительных соглашений от 04.02.2013, 18.05.2015, 25.12.2015, 04.07.2016, договора уступки прав (цессии) от 13.08.2012 в размере 9 503 727,68 рублей подтвержден справкой ОАО «Барнаулкапстрой» (л.д.126,том.1).

Письмом от 03.08.2016 ОАО «Барнаулкапстрой» дало согласие ФИО2 на оформление права собственности на кондитерский цех с магазином, расположенный по адресу: <адрес> в г.Барнауле при частичной оплате стоимости строительства объекта по договору инвестирования № *** инвестирования строительства от 10.03.2012 в редакции дополнительных соглашений от 04.02.2013, 18.05.2015, 25.12.2015, 04.07.2016, договора уступки прав (цессии) от 13.08.2012 (л.д.127, том.1).

Следует также учитывать, что истец изначально не был лишен права требовать обеспечения перевода долга на ФИО2 за счет залога спорного имущества, между тем договор залога спорного имущества заключен не был. Вместе с тем, в п.3 Дополнительного соглашения от 04.07.2016 к договору №*** от 10.03.2012 указано, что стороны пришли к соглашению, что объект не обременяется залогом в пользу застройщика до полной оплаты инвестором финансирования строительства объекта в соответствии с условиями договора (л.д.120, т.1).

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 06.12.2016 удовлетворены исковые требования АО «Барнаулкапстрой» к ФИО2, ФИО8 о взыскании задолженности по договору инвестирования, с ответчиков взыскана задолженность в размере 9 503 727, 68 рублей (л.д.34, том.1)

Решение вступило в законную силу 13.01.2017.

На основании указанного решения выданы исполнительные листы, на основании которых в Новоалтайском межрайонном отделе судебных приставов УФССП по Алтайскому краю возбуждено исполнительные производства в отношении ФИО2, взыскатель АО «Барнаулкапстрой» (л.д. 1-154, том.2).

Между тем, требование о погашении задолженности по договору инвестирования ФИО2 было направлено только 25.08.2016, почтовых документов, подтверждающих направление данного требования не представлено.

С иском в суд АО «Барнаулкапстрой» обратились 14.09.2016, то есть после заключения оспариваемых договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.220, том.3).

При этом ФИО2 задолженность погашалась частично в размере 300 000 рублей и 200 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10,том.3).

Кроме того, в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО2 06.03.2018 вынесено постановление об обращении взыскания на заработную плату и иные доходы должника и направлено по месту работы в ООО «Система».

Решением Ленинского районного суда г.Барнаула от 20.10.2017 в счет погашения задолженности по решению суда от 06.12.2016 обращено взыскание на земельный участок по адресу: Алтайский край, Ельцовский район, принадлежащий ФИО8, начальная продажная стоимость участка определена – 840 000 рубля (л.д. 84-85, т.3).

Оценивая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО7, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО4 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания их недействительными исходя из следующего.

Согласно условий указанных договоров, оплата по договорам осуществлена до их подписания, оснований ставить под сомнение факт передачи указанных денежных средств нет, доказательств обратного стороной истца не представлено.

В связи с чем, довод истца о том, что в материалах регистрационных дел отсутствуют расписки о передаче денежных средств, фактически денежные средства по договору не передавались, является несостоятельным.

Передача денег по сделке подтверждается условиями заключенного договора, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности.

На основании указанных договоров произведена государственная регистрация права собственности сначала в отношении ФИО7 М, в последующем в отношении ФИО11 на данное имущество.

Таким образом, зарегистрировав в установленном порядке переход права собственности на спорное нежилое помещение, стороны тем самым подтвердили свою действительную волю на отчуждение и приобретение в собственность спорного имущества.

Последовательный характер действий сторон, свидетельствует о том, что ответчики стремились к наступлению правовых последствий по сделке, целенаправленно совершали действия с целью перехода в собственность указанного нежилого помещения по договору купли-продажи, после заключения договора купли-продажи наступили соответствующие правовые последствия, а достоверных доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, в материалы дела не представлено.

Оценивая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания его недействительными исходя из следующего.

Согласно условий указанного договора, оплата по договору осуществлена до подписания настоящего договора, оснований ставить под сомнение факт передачи указанных денежных средств нет, доказательств обратного стороной истца не представлено.

Согласно пояснений представителя ФИО5 следует, что передача денежных средств по договору производилась лично.

Ответчиком ФИО4 данный факт при рассмотрении дела не оспаривался.

На основании указанного договора произведена государственная регистрация права собственности в отношении ФИО5 на данное имущество.

Через незначительный период времени после заключения договора купли-продажи, 21.09.2016, ФИО5 обращалась в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> в аренду (л.д. 15,том.3).

Согласно письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула от 30.09.2016 ФИО5 было отказано в предоставлении указанного земельного участка в аренду (л.д.14, том.3).

25.10.2016 ФИО5 обратилась в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с заявлением о смене вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> со строительства кондитерского цеха с магазином на эксплуатацию кондитерского цеха с магазином (л.д. 17,том.3).

Согласно письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула от 10.11.2016 указано, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> со строительства кондитерского цеха с магазином на эксплуатацию кондитерского цеха с магазином не представляется возможным (л.д.16, том.3).

Кроме того, в материалы дела представлены договоры, заключенные между ФИО5 и ресурсоснабжающими организациями АО «Барнаульская горэлектросеть», ООО «Барнаульская сетевая компания», АО «Барнаульская генерация» на теплоснабжение, поставку горячей воды, подключение к электрическим сетям на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. (л.д.90-108, том.3)

Решением Центрального районного суда г.Барнаула от 18.01.2018, с учетом апелляционного определения от 04.04.2018 удовлетворены исковые требования Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО5, ФИО4, ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д.20-26, том.3).

Указанным решением установлен факт использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> ответчиками, сторона ответчика при рассмотрении дела факт использования данного участка не оспаривала.

Решением Алтайского краевого суда от 07.09.2017, с учетом апелляционного определения от 29.11.2017, удовлетворены административные исковые требования ФИО5 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.27-33, том.3).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о фактическом исполнении условий оспариваемого договора, то есть передачей здания по договорам купли-продажи и пользования им новыми собственниками.

Оценивая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 и ООО «Элит», суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания его недействительными исходя из следующего.

Согласно п.5.1 договора, цена недвижимости составляет 36 200 000 рублей.

В силу п.5.2 оплата по договору будет производиться равными частями в течении 3 лет с момента регистрации договора.

1 платеж -12 066 667 рублей – до 05.12.2017,

2 платеж – 12 066 667 рублей до 05.12.2018,

3 платеж – 12 066 667 рублей до 05.12.2019.

В подтверждение оплаты ООО «Элит» по указанному договору представлены платежные поручения за период с 16.11.2017 по 04.09.2018 (л.д.49-63, том.3).

Кроме того, факт фактического владения и распоряжения недвижимым имуществом ООО «Элит» подтверждается заключением договора № *** аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Элит» и ООО «Рост», согласно которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером *** (л.д. 82-88, том.1)

Кроме того, 13.09.2017 между ООО «Рост» и ООО «Агроторг» заключен договор перенайма спорного помещения (л.д.69-81, том.1)

Также, 16.02.2017 представитель ООО «Элит» обращался в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с заявлением о смене вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> со строительства кондитерского цеха с магазином на объекты розничной торговли: отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, предоставлении данного земельного участка в аренду (л.д. 207,том.2).

Согласно письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула от 07.03.2017 указано, что провести работы по изменению вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> не представляется возможным, в предоставлении земельного участка в аренду отказано (л.д.208, том.2).

Кроме того, ООО «Элит» обращалось в Администрацию города Барнаула с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: г<адрес> 16.06.2017 (л.д.210, том.2).

Постановлением Администрации города Барнаула от 17.11.2017 отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> (л.д.211, том.2).

Таким образом, намерения и волеизъявление сторон спорных договоров купли-продажи полностью соответствует договору и закону. После подписания договоров ответчики совершенными ими действиями полностью подтвердили свои намерения и создали соответствующие договорам купли-продажи недвижимости правовые последствия.

Оспариваемые договоры купли-продажи сторонами сделки были исполнены, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договоров купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договоров, после заключения указанных договоров наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя).

Отчуждение спорного объекта недвижимости было произведено в соответствии с действующим законодательством, с соблюдением формы и содержания сделок, объект на момент совершения сделок в споре и под арестом не состоял. Ответчики распорядились принадлежащим им имуществом, реализовывая предоставленные ст. 209 ГК РФ права собственника.

Каких-либо надлежащих и допустимых доказательств недействительности сделок стороной истца в соответствии с положениями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Объяснение ФИО5, ФИО4, ФИО2 отобранные в рамках проверки по заявлению АО «Барнаулкапстрой» не свидетельствуют о мнимости спорных договоров купли-продажи.

Постановлением от 03.08.2018 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 и ФИО8 по ч.4 ст.159 УК РФ в связи с отсутствием состава преступления.

Кроме того, согласно Выписки из ЕГР от 15.10.2018 (л.д.138-141, т.3), собственником здания по адресу: <адрес> является ФИО9 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор истец не оспаривает, требования о признании его недействительным не заявлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Довод представителей ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, судом не принимается во внимание, так как согласно ч.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Ссылка представителей ответчика, о том, что срок исковой давности в данном случае составляет 1 год основан на ошибочном толковании норм права.

С учетом отсутствия оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО7, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО4, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ООО «Элит». недействительными сделками, отсутствуют и правовые основания для применения последствий недействительности сделок, возврате сторон в первоначальное положение.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Акционерного общества Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» к ФИО2, Мирсолиеву Мухаммаджону, ФИО4, ФИО5, ООО «Элит» о признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья Е.А.Серкова

Решение суда в окончательной форме принято 16 декабря 2018 года.

Верно, судья: Е.А.Серкова

Верно, секретарь с/з К.С.Сороколетова

На 17.12.2018 решение не вступило в законную силу.

Верно, секретарь с/з К.С.Сороколетова

Оригинал решения хранится в материалах гражданского дела №2-3033/2018 Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края.