ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
гор. Махачкала 30 ноября 2018 года
Кировский районный суд г. Махачкалы в составе:
председательствующего судьи Шихгереева Х.И.,
рассмотрев в судебном заседании от 30 ноября 2018 года
при секретаре судебного заседания Магомедовой П.А.
с участием
М.К.- представителя М.А.
Г.М.- представителя Администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала»
дело по исковому заявлению М.А. к Администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» и МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» Администрации г. Махачкалы о признании за ним права собственности на нежилое здание общей площадью 1321,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000033:3562 по адресу: <...> (бывшая улица имени Казбекова), 93,
У С Т А Н О В И Л:
М.А. обратился в суд с иском к Администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» (далее - Администрация города Махачкалы), МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» Администрации г. Махачкалы (далее- Управление архитектуры Администрации города Махачкалы) о признании за ним права собственности на самовольно возведенное нежилое здание торгового центра общей площадью 1321,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> (бывшая улица имени Казбекова), 93.
В обоснование своих требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 05:40:000033:3562 общей площадью 413 кв.м., расположенный по адресу: <...> (Казбекова), 93, ранее этот участок принадлежал А.К., по договору купли-продажи от 15 ноября 2017 года он приобрел этот участок у А.К., на этом земельном участке им возведен торговый комплекс, ранее земельный участок имел «под индивидуальное жилищное строительство, постановлением главы Администрации г. Махачкалы от 18 сентября 2014 года № 1423 этот вид разрешенного использования до приобретения им этого участка по заявлению прежнего собственника участка А.К. был изменен на другой вид разрешенного использования на код «торговый комплекс», тем же прежним собственником на строительство торгового комплекса было получено разрешение на строительство от 28 июля 2015 года № 05-308-450-2015, которым было разрешено строительство 3-этажного торгового комплекса, впоследствии с связи с изменившимися планами им без получения разрешения на его строительство был возведен и четвертый этаж этого торгового комплекса, строительство всего указанного объекта велось в соответствии с требованиями строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, что подтверждено актом экспертного исследования от 07.05.2018 года за №18/05-018, объект не нарушает чьи-либо права, не создает угрозу жизни граждан, он обратился в Администрацию г. Махачкалы за получением разрешения нВ ввод объекта в эксплуатацию, однако, ему было отказано в выдаче такого разрешения, поэтому, он не видит иной возможности на реализацию права на узаконение возведенного им объекта капитального строительства, кроме как признание за ним права собственности в судебном порядке.
Администрация г.Махачкалы и Управление архитектуры Администрации г. Махачкалы не представили свои возражения на заявленный иск.
Извещенные о времени судебного заседания М.А. и представитель Управления архитектуры Администрации г. Махачкалы в судебное заседание.
Представитель М.А. в судебном заседании сообщила, что ее доверитель извещен о времени рассмотрения дела, он по объективным причинам не может явиться в суд, не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие с участием своего представителя.
При таких обстоятельствах суд на основании статьи 167 ГПК РФ рассматривает дело в их отсутствие.
В судебном заседании М.К.- представитель М.А. требования поддержала и просила удовлетворить их по основаниям, указанным в иске, дополнительно пояснив, что земельный участок, на котором возведен торговый центр, имеет разрешенный вид использования «под строительство торгового комплекса, Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», в настоящее время процедура регистрации этого разрешенного вида использования участка прошла, возведенный объект не нарушает чьи-либо права, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, единственным недостатком в возведении объекта явилось то, что вместо разрешенного по разрешению на строительство трехэтажного здания возведено четырехэтажное строение, М.А. предпринимались меры к легализации объекта в целом, однако, ему в Администрации г. Махачкалы в этом было отказано.
Г.М. -представитель Администрации г. Махачкалы в судебном заседании вопрос об удовлетворении иска оставил на усмотрение суда, пояснив, что согласно представленным М.А. документам единственным недостатком является осуществление четвертого этажа здания без получения разрешения на это, в остальном все требования и нормы соблюдены.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 05:40:000033:3562 по адресу: <...> (бывшая улица имени Казбекова), 93, принадлежал А.К., имел разрешенный вид использования «под индивидуальное жилье».
Постановлением главы Администрации г. Махачкалы от 18 сентября 2014 года № 1423 «об изменении вида разрешенного использования земельного участка гр. А.К. по ул. Казбекова, 93 и разрешении проектирования и строительства 3-этажного торгового комплекса» этот вид разрешенного использования был изменен на код разрешенного использования земельного участка «торговый комплекс».
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на этот участок следует, что на день вынесения решения имеет разрешенный вид использования по коду «под строительство торгового комплекса, Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» и является актуальным.
Управлением архитектурно-строительного надзора г. Махачкалы от 28 июля 2015 года № 05-308-450-2015 А.К. было разрешено на указанном земельном участке строительство 3-этажного торгового комплекса.
По договору купли-продажи от 15 ноября 2017 года, заключенному между А.К. и М.А., данный земельный участок перешел в собственность М.А., его право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости записью за № 05:40:000033:3562-05\001\2017-2, т.е. обладателем прав на этот участок на момент рассмотрения спора является М.А.
По смыслу части 21 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее- ГрК РФ), согласно которой срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, получение нового разрешения на строительство при смене собственника земельного участка и объекта незавершенного строительства не требуется.
Поэтому, разрешение на строительство, выданное А.К. на строительство торгового комплекса, сохраняет силу и для М.А.
Разрешение на строительство, как это определено частью 1 статьи 51 ГрК РФ, представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с этим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
Из материалов дела и доводов М.А. и его представителя следует, что вместо возведения трехэтажного торгового комплекса застройщиком без внесения изменений в разрешение на строительство, т.е. без получения разрешения на строительство четвертого этажа возведен четырехэтажный торговый комплекс, что привело к увеличению площади объекта с 1073 кв.м. до 1321.1 кв.м.
Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов подпунктом 14 статьи 1 ГрК РФ определено как реконструкция объекта капитального объекта.
А это означает, что в силу требований части 2 статьи 51 ГрК РФ, согласно которой строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, М.А. мог осуществить строительство четвертого этажа только по получении разрешения на его строительство либо путем внесения изменений в ранее выданное на имя А.К. разрешение на строительство.
Однако, такое разрешение М.А. не было получено, в ранее выданное разрешение изменения не вносились, что указывает на то, что строительство четвертого этажа осуществлено без предусмотренных законом разрешений.
Здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки, признается самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Поскольку М.А. четвертый этаж возведен вся постройка приобрело признаки самовольной постройки, поскольку законодательством не предусмотрено признание самовольной постройкой части строения.
Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В то же время пунктом 3 этой же статьи предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку при определенных условиях.
Согласно этой норме закона право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как указано выше, М.А., осуществивший самовольную постройку, в отношении земельного участка, на котором возведена постройка, имеет право, допускающее строительство на нем торгового комплекса, что вытекает из разрешенного вида использования земельного участка.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В подтверждение тому, что на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, М.А. представлено заключение № 18\05-018 от 7 мая 2018 года по строительно-технической экспертизе на соответствие нормам СНиП 4-хэтажного здания общей площадью 1321.1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, выполненной экспертом ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования», имеющего соответствующую лицензию на осуществление экспертной деятельности по этому направлению экспертизы.
Поэтому, суд исходит из того, что это заключение выдано компетентным органов и сомнения в его достоверности не имеется.
Согласно этому заключению возведенное М.А. здание соответствует требованиям СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП П-22-81 «Каменные и аркокаменные конструкции», СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений», СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», СНиП 31-01-2003 и СанПиН 2.2.1\2.1.1.1076-01, СНиП 2.-4.01-85 (2000) «Внутренний водопровод канализация», СНиП 42-01-2002. «Газораспределительные системы», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СП-20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», СанПиН 2.1.2.1002-00. «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. Санитарно-эпидемиологические требования к нежилым зданиям и помещениям», СанПиН 2.2.1\2.1.11076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», СНиП 2.07.01-89* «Градостпроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», соответствует строительным нормам и нормативам, санитарным, противопожарным нормам и не несет угрозу жизни и здоровью людей.
Представитель Администрации г. Махачкалы не высказал никаких возражений против данного заключения, в том числе и против выводов заключения, не нашел оснований для того, чтобы не согласиться с данными выводами, не нашел нужным назначить по делу судебную строительно-техническую экспертизу.
Поэтому, суд не нашел оснований для назначения экспертизы по правилам гражданского процессуального законодательства, признает названное заключение достаточным для того вывода о том, что возведенное М.А. строение соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсюда следует, что совокупность всех трех условий, позволяющих признать за лицом, осуществившим самовольную постройку, право собственности на нее, имеет место.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что единственным недостатком возведенного М.А. строения является возведение четвертого этажа здания без получения нового разрешения на строительство или без внесения в ранее выданное разрешение на строительство.
В том же пункте Постановления разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что М.А. предпринимал меры к легализации возведенного им четвертого этажа строения, обратился в Администрацию г. Махачкалы за получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию, но однако, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Махачкалы своим письмом от 16 октября 2018 года № 0131\18 отказало в выдаче разрешения, обосновав свой отказ тем, что М.А. не представил в Администрацию г. Махачкалы правоустанавливающие и разрешительные документы, предусмотренные статьей 55 ГрК РФ.
Однако, суд считает такой отказ не состоятельным и необоснованным, поскольку, ссылаясь на непредставление документов, орган местной власти не указал на то, какие конкретно документы не представлены, кроме того, не учтено, что самовольный характер строения не лишает уполномоченные органы, проверив в установленном порядке соответствие объекта капитального строительства установленным требованиям, принять решение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Соответственно, суд находит, что Администрация отказала М.А. в выдаче разрешения на ввод объекта без предвусчмотренных законом оснований, предусмотренных ГрК РФ, в связи с чем требования М.А. подлежат удовлетворению, признав за ним право собственности на самовольную постройку.
В самом иске не приведены характеристики, конкретизирующие объект самовольной постройки, в иске приведена только размер общей площади здания, что недостаточно для его индивидуализации при регистрации права собственности.
Такими данными являются сведения о площади каждого этажа и помещений на каждом этаже.
Согласно заключению эксперта и техническому паспорту на строение, такими данными являются кадастровые данные земельного участка, каковым является кадастровый номер участка - 05:40:000033:3562, а также состав помещений здания и их площадей, а именно,
*помещений первого этажа общей площадью 337.9 кв.м., в том числе:
-помещения № 1 общей площадью 307 кв.м.,
-санузла площадью 4.5 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.; *помещений второго этажа общей площадью 317.0 кв.м., в том числе:
-помещения площадью 317 кв.м.,
-санузла площадью 4.5 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.;
*помещений третьего этажа общей площадью 334.7 кв.м., в том числе:
-помещения № 1 площадью 25.7 кв.м.,
-помещения № 2 площадью 58.4 кв.м.,
-помещения № 3 площадью 20.3 кв.м.,
-помещения № 4 площадью 29.3 кв.м.,
-помещения № 5 площадью 22.0 кв.м.,
-помещения № 6 площадью 29.4 кв.м.,
-помещения № 7 площадью 24.5 кв.м.,
-помещения № 8 площадью 29.3 кв.м.,
-помещения № 9 площадью 70.4 кв.м.,
-помещения № 10 площадью 19.0 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.;
*помещений четвертого этажа общей площадью 331.5 кв.м., в том числе:
-помещения № 1 площадью 33.2 кв.м.,
-помещения № 2 площадью 50.8 кв.м.,
-помещения № 3 площадью 18.6 кв.м.,
-помещения № 4 площадью 22.0 кв.м.,
-помещения № 5 площадью 35.1 кв.м.,
-помещения № 6 площадью 25.5 кв.м.,
-помещения № 7 площадью 4.5 кв.м.,
-помещения № 8 площадью 10.1 кв.м.,
-помещения № 9 площадью 38.3 кв.м.,
-помещения № 10 площадью 10.2 кв.м.,
-помещения № 11 площадью 20.2 кв.м.,
-помещение № 12 площадью 36.6 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.
Руководствуясь статьями 194 и 197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление М.А. к Администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» и МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» Администрации г. Махачкалы удовлетворить.
Признать за М.А. право собственности на четырехэтажное нежилое здание торгового центра общей площадью 1321.1 кв.м., возведенное на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000033:3562 по адресу: <...> (бывшая улица имени Казбекова), 93, состоящее из:
*помещений первого этажа общей площадью 337.9 кв.м., в том числе:
-помещения № 1 общей площадью 307 кв.м.,
-санузла площадью 4.5 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.;
*помещений второго этажа общей площадью 317.0 кв.м., в том числе:
-помещения площадью 317 кв.м.,
-санузла площадью 4.5 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.;
*помещений третьего этажа общей площадью 334.7 кв.м., в том числе:
-помещения № 1 площадью 25.7 кв.м.,
-помещения № 2 площадью 58.4 кв.м.,
-помещения № 3 площадью 20.3 кв.м.,
-помещения № 4 площадью 29.3 кв.м.,
-помещения № 5 площадью 22.0 кв.м.,
-помещения № 6 площадью 29.4 кв.м.,
-помещения № 7 площадью 24.5 кв.м.,
-помещения № 8 площадью 29.3 кв.м.,
-помещения № 9 площадью 70.4 кв.м.,
-помещения № 10 площадью 19.0 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.;
*помещений четвертого этажа общей площадью 331.5 кв.м., в том числе:
-помещения № 1 площадью 33.2 кв.м.,
-помещения № 2 площадью 50.8 кв.м.,
-помещения № 3 площадью 18.6 кв.м.,
-помещения № 4 площадью 22.0 кв.м.,
-помещения № 5 площадью 35.1 кв.м.,
-помещения № 6 площадью 25.5 кв.м.,
-помещения № 7 площадью 4.5 кв.м.,
-помещения № 8 площадью 10.1 кв.м.,
-помещения № 9 площадью 38.3 кв.м.,
-помещения № 10 площадью 10.2 кв.м.,
-помещения № 11 площадью 20.2 кв.м.,
-помещение № 12 площадью 36.6 кв.м.,
-лестничной площадки площадью 26.4 кв.м.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности М.А. на четырехэтажное нежилое здание торгового центра общей площадью 1321.1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000033:3562 по адресу: <...> (бывшая улица имени Казбекова), 93.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан через Кировский районный суд г. Махачкалы в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий Х.И. Шихгереев.