Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Роздульевой Л.А. к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Роздульева Л.А. обратилась в суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании договора аренды земельного участка, площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <АДРЕС> от (дата) возобновленным на неопределенный срок.

В обоснование исковых требований указано, что (дата) между ней и Департаментом земельных отношений администрации г. Перми был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <АДРЕС>. Данный договор не был зарегистрирован в уполномоченном органе, но она (истец) в полной мере исполняет обязательства по договору. На сегодняшний день она использует земельный участок по назначению. Арендные платежи уплачивает регулярно, требования со стороны арендодателя об изъятии земельного участка не предъявлялись, фактически договор аренды сторонами исполняется в полном объеме. (дата) ей было подано заявление №...П№... в Департамент земельных отношений администрации г. Перми о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <АДРЕС> под индивидуальное жилищное строительство. (дата) было принято решение об отказе в предоставлении земельного участка. Считает данный отказ незаконным, по причине того, что испрашиваемый ей земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте, для государственных и муниципальных нужд не зарезервирован, прямого запрета на его приватизацию законодательство не содержит. Считает, что отказ Департамента в продлении ей срока аренды земельного участка нарушает её права. Договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Истец - Роздульева Л.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца - Осипова О.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании доводы искового заявления поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Департамента земельных отношений администрации города Перми – Башкирцева К.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия, ранее представляла отзыв по доводам искового заявления, в котором не согласна с исковыми требованиями по следующим основаниям.

На основании Постановления администрации г. Перми от (дата)№... был подписан договор аренды от (дата)№... земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по адресу: <АДРЕС>. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Доводы искового заявления направлены на фактическое обжалование действие департамента, выразившиеся в принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка от (дата)№.... Истцом не доказан факт несоответствия направленного Департаментом письма действующему законодательству. Согласно ч.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Просит отказать в удовлетворении исковых требований (л.д.21-24).

Представитель третьего лица - Управление Росреестра по Пермскому краю – Семенова И.Г., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия, ранее представляла отзыв по доводам искового заявления, в котором пояснила, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеются сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 800 кв.м., разрешенное использование «под индивидуальный жилой жом», расположенного по адресу: <АДРЕС>. Земельный участок имеет статус «ранее учтенный». Права в отношении указанного земельного участка не зарегистрированы. В регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации прав на указанный земельный участок никто не обращался. Согласно договору №... аренды земельного участка от (дата) указанный договор был заключен с (дата) по (дата) В соответствии с п.3.1 Договора аренды установлено, что действие договора считается продолженным на новый срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть его. Т.е. по истечении срока договора аренды с учетом положений ст. 621 ГК РФ, указанный договор должен быть возобновлен на неопределённый срок. С (дата). Законом № 171-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс РФ, с учетом которых, в случае, если договор аренды был продлен на неопределённый срок до (дата). и действует до настоящего времени, каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды в любое время, предупредив другую сторону за три месяца. В случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора аренды земельного участка до истечении предельного строка, установленного законом, договор по истечении предельного срока считается прекращенным.

Сведения о намерении сторон расторгнуть договор отсутствуют, договор аренды земельного участка от (дата)№... возобновлен на неопределенный срок до (дата) и предельный срок, установленный действующим законодательством, не истек, договор аренда земельного участка является действующим (л.д.18,19).

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства, пришел к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, на основании постановления главы города Перми от (дата)№... (л.д. 7) между Администрацией г. Перми и Роздульевой Л.А. был заключен договор аренды земельного участка от (дата) по <АДРЕС> сроком на 2 года для строительства жилого дома (л.д.5). Договор в Пермской областной регистрационной палате не зарегистрирован.

(дата) представитель истца обратилась в Департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением №... о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <АДРЕС> под индивидуальное жилищное строительство.

(дата) Департаментом земельных отношений администрации г. Перми было принято решение об отказе в предоставлении земельного участка по причине того, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от (дата)№... граница земельного участка по адресу: <АДРЕС> не установлена в соответствии с требованиями законодательства (л.д. 10).

Письмом Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми от (дата) № И№... на обращение представителя истца Осиповой О.С. о выдаче градостроительного плана земельного участка отказано в подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: <АДРЕС> в виду того, что в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от (дата)№... граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, представленный договор земельного участка №... от (дата) не был зарегистрирован в установленном законном порядке, следовательно, не является заключенным (л.д. ).

Из письма Департамента земельных отношений администрации г. Перми от (дата) следует, что договор аренды от (дата)№... не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, не является заключенным. Подтвердить действие договора аренды от (дата)№... не представляется возможным (л.д.).

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Кудымкарский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю о приостановлении «регистрации сделки об ограничении, обременении права» от (дата) №№... полученного на заявление представителя истца Осиповой О.С. о регистрации договора аренды следует, что договор аренды от (дата)№... был заключен на неопределенный срок, являлся подлежащим государственной регистрации ввиду его заключения сроком не менее одного года и был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Перми. (дата) срок данного договора аренды закончился, после чего не мог быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от (дата)№... «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: пролонгация договора аренды фактически является заключением нового договора аренды (п.10); договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п.11). Следовательно, при возобновлении договора аренды на неопределенный срок после (дата) начал действовать новый договор аренды, не подлежащий государственной регистрации, действие договора аренды, заключенного на срок по (дата), прекратилось (л.д. ).

Аналогичное содержание имеет уведомление об отказе «регистрации сделки об ограничении, обременении права» от (дата) №№... Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Кудымкарский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю (л.д. ).

Истцом представлены квитанции об оплате аренды земельного участка за (дата) годы (л.д. 11-13), а также за (дата) (л.д. ).

Согласно ответу Управления Росреестра по Пермскому краю в ЕГРН имеются сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 800 кв.м., разрешенное использование «под индивидуальный жилой жом», расположенного по адресу: <АДРЕС>. Земельный участок имеет статус «ранее учтенный». Права в отношении указанного земельного участка не зарегистрированы. В регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации прав на указанный земельный участок никто не обращался. Согласно договора №... аренды земельного участка от (дата) указанный договор был заключен с (дата) по (дата) Сведения о намерении сторон расторгнуть договор отсутствуют, договор аренды земельного участка от (дата)№... возобновлен на неопределенный срок до (дата) и предельный срок, установленный действующим законодательством, не истек, договор аренда земельного участка является действующим (л.д.18,19).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В обоснование своего искового требования Роздульева Л.А. ссылается на п. 2 ст. 621 ГК РФ, который гласит, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, фактически истец имеет в виду возобновление заключенного на срок до (дата) договора аренды после наступления этой даты на неопределенный срок.

В этой связи обстоятельством, подлежащим доказыванию истцом, является факт заключения договора аренды с (дата).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), предусматривалось, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Абзацем 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, подписанный сторонами договор аренды земли от (дата) государственную регистрацию в регистрирующем органе в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не прошел.

Если ответчиком заявление о государственной регистрации договора аренды земли в регистрирующий орган не подавалось, это не лишало истца возможности обратиться с таким заявлением самостоятельно, что, однако, сделано не было.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что подписанный сторонами договор аренды земли от (дата) является незаключенным.

Положения ст. 621 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы.

Доводы о том, что истец продолжает пользоваться земельным участком, возвела постройки, вносит арендную плату, поводом к удовлетворению исковых требований явиться не могут.

При незаключенном договоре аренды Роздульева Л.А. не имеет статуса арендатора, потому предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ последствия даже при фактическом пользовании земельным участком в ее случае не возникают.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Роздульевой Л.А, к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд, через Орджоникидзевский районный суд г.Перми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме ((дата).).

Судья <.....> Е.Е. Макашина

<.....>