Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой и встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой.

В обоснование своих требований истцы указали, что оспариваемый договор ничтожен на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ в совокупности с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так как в нарушение установленного законом явно выраженного запрета оспариваемый договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности лицом, не имевшим регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, и предусматривает инвестирование в объект капитального строительства, создание и использование которого нарушает законодательство Российской Федерации. Сохранение договора совместного инвестирования ставит под сомнение право собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером № и на возведенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, возникшее на основании договора купли-продажи от 13.06.2018 года между ФИО3 и ФИО1 на 95/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 464 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 18.06.2018 года, и на 95/100 долей в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 816,3 кв.м., степенью готовности 80%, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 18.06.2018 года, и договора купли-продажи от 17.12.2019 года между ФИО3 и ФИО2 на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 24.12.2019 г., и на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1415 кв.м., степенью готовности 80%, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 24.12.2019 года, что дает истцам основания заявить в суде требование о признании недействительным ничтожного договора совместного инвертирования, о заключении которого им стало известно только в 2021 году от представителя ФИО4, который заявил имущественные притязания, основанные на данном ничтожном договоре.

Ответчик ФИО4 обратился в Адлерский районный суд г. Сочи со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

В обоснование встречных исковых требований ФИО4 указал, что при совершении сделок купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года продавцом нарушено его преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ), основанное на договоре совместного инвестирования от 15.01.2018 года, согласно которому соинвесторы приобрели право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 13.06.2018 года, заключенному между ФИО3 и ФИО1 на 95/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и на 95/100 долей в праве общей долевой собственности на возведенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 816,3 кв.м., со степенью готовности 80%; просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 17.12.2019 года, заключенному между ФИО3 и ФИО2 на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на возведенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1415,3 кв.м., со степенью готовности 80%; погасить (аннулировать) записи в ЕГРН на объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности за ФИО1 и расположенные по адресу: <адрес>, а именно: жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 78,3 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 43,2 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м., запись о регистрации №1; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 44,5 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 41 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 36,1 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 43,2 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 44,5 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 41 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером № площадью 36,1 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 43,2 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 38 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 44,5 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 163,4 кв.м., запись о регистрации 23№; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 147,6 кв.м., запись о регистрации №; жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 116,5 кв.м., запись о регистрации №; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 464 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: <адрес>, запись о регистрации №, общая долевая собственность – 95/100; погасить (аннулировать) записи в ЕГРН на объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности за ФИО2 и расположенные по адресу: <адрес>, а именно: жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м., запись о регистрации №; земельный участок с кадастровым номером №, запись о регистрации №, общая долевая собственность – 5/100; просит восстановить записи в ЕГРН о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и на расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1415,3 кв.м., со степенью готовности 80%, за ФИО1 и за ФИО2; погасить (аннулировать) записи в ЕГРН на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 1415 кв.м., количество этажей – 4, год завершения строительства – 2018, расположенный по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю восстановить в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 и ФИО2 на указанный земельный участок и на объект незавершенного строительства.

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком (по встречному иску истцом) ФИО4 заявлен письменный отказ от встречных исковых требований в части к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 17.12.2019 года, погашения записей в ЕГРН на объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности за ФИО2 и расположенные по адресу: г<адрес>: жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м., запись о регистрации №; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 464 кв.м., запись о регистрации №, общая долевая собственность – 5/100; в части восстановления права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости. Данный отказ от иска принят судом, производство по делу в указанной части прекращено в соответствии со статьей 173, абзацем четвертым статьи 220 ГПК РФ.

Также ответчиком (по встречному иску истцом) ФИО4 заявлено о пропуске ФИО1 трехлетнего срока исковой давности для подачи в суд искового заявления о признании ничтожным договора совместного инвестирования от 15.01.2018 года.

В свою очередь истцами (по встречному иску ответчиками) ФИО1 и ФИО2 заявлено о пропуске ответчиком ФИО4 предусмотренного статьей 250 ГК РФ трехмесячного срока для обращения в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО5 на первоначальных исковых требованиях настаивал, в удовлетворении встречных исковых требованиях просил отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6 первоначальные исковые требования признала, против встречных исковых требований возражала.

Представитель ФИО4 по доверенности ФИО7 первоначальные исковые требования не признал, на встречном исковом заявлении к ФИО3 и ФИО1 настаивал.

Истцы (по встречному иску ответчики) ФИО1, ФИО2, ответчик ФИО3 и ответчик (по встречному иску истец) ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд с учетом мнения представителей сторон находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны по делу, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой подлежит удовлетворению, встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Судом установлено, что между ФИО3 и ФИО4 заключен договор совместного инвестирования от 15.01.2018 года, по которому стороны (соинвесторы) в порядке совместной деятельности без образования юридического лица объединяют свои вклады для строительства многоквартирного дома, общей площадью 1742,8 кв.м., в том числе жилой – 1019,3 кв.м., с количеством квартир – 21, нежилых помещений – 5, этажностью – 5, в целях получения прибыли от продажи помещений, срок приемки объекта в эксплуатацию – 10.12.2018 года, именуемого результатом инвестиционной деятельности (пункты 2.1.-2.3., 1.1.-1.4.).

Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 464 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве собственности ФИО3 (пункты 1.4., 1.10.).

Инвестор-1 (ФИО3) вносит в общее дело земельный участок с кадастровым номером №, а также право на застройку на основании разрешения на строительство № № от 27.04.2016 года, данный вклад оценивается сторонами договора в размере 28000000 (двадцать восемь миллионов) рублей, что соответствует 65% от стоимости вложений сторон в совместную деятельность. Инвестор-2 (ФИО4) вносит в общее дело денежные средства в размере 14000000 (четырнадцать миллионов) рублей в виде финансирования строительства через заключение договоров с третьими лицами, что соответствует 35% от стоимости вложений сторон в совместную деятельность (пункт 3.1.). После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и возмещения общих затрат и убытков прибыль от инвестиционной деятельности распределяется между сторонами пропорционально стоимости их вкладов в общее дело: Инвестору-1 – 65%, Инвестору-2 – 35% (пункты 3.3-3.4. договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В силу статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1).

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

По правилам статьи 1048 ГК РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

На отношения, связанные с инвестиционной деятельностью в форме капитальных вложений, распространяется действие Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (абзац первый статьи 2 данного Закона) (далее – Закон № 39-ФЗ).

Как предусмотрено статьей 1 указанного Закона, к инвестициям относятся денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона № 39-ФЗ инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 8 Закона № 39-ФЗ).

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств (статья 9 Закона № 39-ФЗ).

На основании абзаца четвертого статьи 6 Закона № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Данная норма права, предусматривает режим общей собственности соинвесторов на результат совместной инвестиционной деятельности, что соответствует правам участников простого товарищества, предусмотренных пунктом 1 статьи 1043 ГК РФ.

Системный анализ приведенных норм права и содержания договора совместного инвестирования от 15.01.2018 года позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый договор относится к договору о совместной деятельности в сфере капитального строительства и регулируется положениями главы 55 ГК РФ о простом товариществе, а также нормами Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Как следует из материалов дела, что ФИО3 (ИНН <***>) зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 12.12.2011 года (ОГРНИП <***>); ФИО4 (ИНН <***>) зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 25.05.2018 года (ОГРНИП <***>), что подтверждается выписками из ЕГРИП и не оспаривается ответчиками.

Согласно части 2 статьи 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, осуществляющими такую деятельность и зарегистрированными в таком качестве в установленном законом порядке.

Деятельность на свой риск по строительству многоквартирного дома в целях получения прибыли от продажи построенных площадей является предпринимательской, так как не направлена исключительно на удовлетворение личных, семейных, домашних и других нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, оспариваемый договор совместного инвестирования заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности при отсутствии у ФИО4 регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то есть в нарушение явно выраженного запрета, установленного частью 2 статьи 1041 ГК РФ, что в совокупности с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ дает основания считать такой договор ничтожным.

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Материалами дела бесспорно подтверждается тот факт, что исполнение договора совместного инвестирования предполагалось в отсутствие разрешения на строительство многоквартирного дома.

Согласно положениям пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Как предусмотрено положениям статьи 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Из указанных норм следует, что строительство многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство многоквартирного дома, а также на земельном участке с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, не соответствуют законодательству Российской Федерации.

Из договора совместного инвестирования однозначно следует, что воля сторон при его заключении была направлена на строительство именно многоквартирного дома.

В пунктах 3.7., 3.8. договора совместного инвестирования указано, что Инвестор-1 и Инвестор-2 осведомлены, что при реализации инвестиционного проекта предполагается отклонение от предельных параметров разрешения на строительство № № от 27.04.2016 года, и они принимают на себя риск возможных неблагоприятных последствий за нарушение законодательства.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу, является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 75 постановления от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, договор совместного инвестирования предусматривает создание и использование объекта капитального строительства в нарушение законодательства – без разрешения на строительство многоквартирного дома и на земельном участке с другим видом целевого использования – в нарушение явно выраженного запрета, установленного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», что в совокупности с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ дает основания считать данный договор ничтожной сделкой.

Как видно из выписок из ЕГРИП, индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО4 осуществляют основные виды экономической деятельности, связанные со строительством и продажей жилых и нежилых зданий. При этом статус индивидуального предпринимателя ФИО4 приобрел в период действия оспариваемого договора – до 10.12.2018 года.

Пунктом 1 статьи 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из приведенных норм права следует вывод, что осуществление лицом фактической предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не освобождает его от соблюдения ограничений и запретов, установленных федеральными законами.

Иное толкование закона ставило бы легальных участников предпринимательской деятельности в заведомо невыгодное положение по сравнению с лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью нелегально, что противоречит основным началам гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).

Следовательно, для применения по делу пункта 2 статьи 3 закона № 39-ФЗ не имеет существенного значения тот факт, что на день заключения оспариваемого договора ФИО4 не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Также суд учитывает, что в силу приведенных выше положений статьи 1 Закона № 39-ФЗ инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений возможна не только в целях получения прибыли, но и (или) для достижения иного полезного эффекта.

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Ссылку ответчика во встречном исковом заявлении на статью 421 ГК РФ о свободе договора суд считает несостоятельной, поскольку на основании пункта 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При заключении договора совместного инвестирования сторонами были нарушены обязательные правила, установленные для них законом.

Следовательно, ответчики вышли за допустимые пределы свободы договора.

Суд находит убедительными доводы истцов о том, что они имеют законный интерес в признании договора инвестирования недействительным.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов гражданского дела, по договору купли-продажи от 13.06.2018 года ФИО1 приобрела у ФИО3 95/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 464 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 18.06.2018 года, 95/100 долей в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 816,3 кв.м., степень готовности 80%, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 18.06.2018 года.

Земельный участок и объект незавершенного строительства принадлежали ФИО3 на праве собственности, о чем в ЕГРН были сделаны записи о регистрации права № от 25.05.2018 года и № от 28.03.2018 года, соответственно (пункт 1.2 договора купли-продажи).

Указанный объект незавершенного строительства возведен и зарегистрирован на основании разрешения на строительство № № от 27.04.2016 года, выданного администрацией г. Сочи на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 816,3 кв.м., площадью застройки – 328 кв.м., количеством этажей – 3, высотой – 12 м.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 28.05.2018 года по делу № 2-1646/2018 по иску ФИО3 к администрации г. Сочи, вступившим в законную силу 04.12.2018 года, внесены изменения в технические характеристики объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в связи с изменением порядка определения площадей и этажности зданий, судом постановлено сохранить данный объект незавершенного строительства со следующими техническими характеристиками: площадь застройки – 328 кв.м., общая площадь здания – 1415 кв.м., в том числе площадь балконов – 177 кв.м., количество этажей – 4 (3 жилых + 1 технический), высота здания – 11,60 м. и др.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 10.01.2019 года по делу № 2-18/2019 по иску администрации г. Сочи к ФИО3 и ФИО1, вступившим в законную силу 28.03.2019 года, администрации города Сочи отказано в удовлетворении исковых требований о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № самовольной постройкой и сносе данного объекта.

Названными решениями суда по результатам судебных строительно-технических экспертиз и на основании других доказательств установлено, что объект незавершенного строительства не превысил параметры индивидуального жилого дома, предусмотренные разрешением на строительство № № от 27.04.2016 года.

По договору купли-продажи от 17.12.2019 года истец ФИО2 приобрела у ФИО3 оставшиеся 5/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 464 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: <адрес> о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 24.12.2019 года, и 5/100 доли в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1415 кв.м., степенью готовности 80%, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права № от 24.12.2019 года.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Вместе с тем сохранение договора совместного инвестирования может ставить под сомнение легитимность права собственности истцов на приобретенную недвижимость и создавать неопределенность в их правах и обязанностях относительно своего имущества.

При указанных обстоятельствах суд считает, что признание договора совместного инвестирования недействительной (ничтожной) сделкой предоставляет истцам защиту от возможных посягательств на приобретенное ими недвижимое имущество по договорам купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года со стороны ФИО4 и других лиц, считающих себя участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, как на результат совместной инвестиционной деятельности по правилам пункта 1 статьи 1043 ГК РФ и абзаца четвертого статьи 6 Закона № 39-ФЗ, что проявляется, в частности предъявлением встречного иска в порядке статьи 250 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Довод ФИО4 о том, что отказ от встречных исковых требований, заявленных к ФИО2, означает утрату ФИО2 законного интереса в оспаривании договора совместного инвестирования, суд считает несостоятельным.

При этом суд считает убедительным довод ФИО2 о том, что, приобретая долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, она исходила из вступивших в силу судебных актов, в частности решения Адлерского районного суда г. Сочи от 28.05.2018 года по делу № 2-1646/2018 и решения Адлерского районного суда города Сочи от 10.01.2019 года по делу № 2-18/2019, которыми подтверждена законность возведения объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1415 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №.

Сохранение договора совместного инвестирования в случае перевода на ФИО4 прав и обязанностей покупателя по договору от 13.06.2018 года может сделать ФИО2 против ее воли соучастником неправомерного строительства многоквартирного дома по договору от 15.01.2018 года, что будет нарушать право собственности истца, основанное на принципе свободы волеизъявления, законности владения, пользования и распоряжения (статья 209 ГК РФ), законности возведения объекта недвижимости (статья 219 ГК РФ), ставит под угрозу сохранение права собственности (статья 222 ГК РФ).

Кроме того, встречное исковое заявление содержит указание на недействительность (ничтожность) договоров купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года и ссылки на нормы права о недействительности сделок (пункт 3 статьи 166, статья 168, пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Исковые требования о признании недействительными договоров купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года и применении последствий их недействительности ФИО4 не заявлены, но это не исключает возможность предъявления таких исковых требований в отдельном судопроизводстве.

Из заявления ФИО8, ФИО9 о вступлении в данное дело в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, от 24.11.2021 года следует, что указанные лица считают себя правопреемниками ФИО4 по договору совместного инвестирования от 15.01.2018 года на 30/100 долей в праве на спорную недвижимость и на этом основании заявляют о наличии у них самостоятельных требованиях к ФИО1 и ФИО2 о признании договоров купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года ничтожными, применении последствий их недействительности. Суд отказал во вступлении указанных лиц в дело с самостоятельными требованиями, имеющими другой предмет и основания иска, но это не означает, что такие требования отпали и не могут быть заявлены в отдельном судопроизводстве.

В рамках настоящего дела суд не вправе давать оценку законности и обоснованности исковых требований, вытекающих из договора совместного инвестирования от 15.01.2018 года, которые могут быть заявлены к ФИО1 и ФИО2 в будущем, поэтому суд исходит из того, что сохранение договора совместного инвестирования создает угрозу нарушения права собственности истцов на спорную недвижимость.

Таким образом, истцы имеют законный интерес в признании договора совместного инвестирования ничтожной сделкой вне зависимости от рассмотрения встречного иска, так как притязания ФИО4 и прочих заинтересованных лиц на принадлежащую истцам недвижимость не ограничиваются требованием в порядке статьи 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя.

Заявление ФИО4 о пропуске ФИО1 трехлетнего срока исковой давности для оспаривания договора совместного инвестирования от 15.01.2018 года, суд находит необоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истцы не являются сторонами договора инвестирования от 15.01.2018 года, поэтому течение срока исковой давности по заявленным требованиям для истцов начинается со дня, когда они узнали или должны были узнать о начале исполнения ничтожной сделки.

Факт внесения ответчиками в договор от 15.01.2018 года реквизитов доверенности от 28.09.2016 года, выданной ФИО3 ФИО1 на участия в строительстве и регистрации прав на жилой дом на спорном по делу земельном участке, сам по себе не доказывает то обстоятельство, что ФИО1 была поставлена сторонами договора в известность о его заключении, участвовала в исполнении договора прямо или косвенно, доказательств обратного в дело не представлено.

Как поясняет ФИО1, она давно знакома с ФИО3, который иногда обращался к ней за консультацией по правовым вопросам, по своей инициативе без ее ведома он оформил на ФИО1 нотариальную доверенность от 28.09.2016 года, которая фактически никогда не применялась и не относится к договору инвестирования, заключенному на два года позднее, о выдаче этой доверенности ФИО1 стало известно только из настоящего дела, каких-либо доказательств применения доверенности в дело не представлено.

ФИО3 в лице своего представителя по доверенности подтвердил указанные обстоятельства, которые с учетом всех исследованных обстоятельств дела представляются суду убедительными.

Доводы истцов о том, что им стало известно о заключении договора совместного инвестирования от 15.01.2018 года от представителя ФИО4 в марте-апреле 2021 года, когда тот на основании данного договора впервые заявил свои притязания на имущество истцов, поддержаны ответчиком ФИО3 и с учетом исследованных обстоятельств дела вызывают у суда доверие.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожным договора совместного инвестирования ФИО1 не пропущен.

По изложенным основаниям договор совместного инвестирования между ФИО3 и ФИО4 следует признать недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Следовательно, ничтожный договор совместного инвестирования не порождает у сторон такого договора права общей долевой собственности на вложенные средства и на результаты совместной деятельности, что исключает возможность применения к спорным отношениям статьи 250 ГК РФ и лишает ответчика ФИО4 преимущественного права покупки по договорам купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года.

Довод ответчика (истца по встречному иску) о том, что под видом купли-продажи ФИО3 совершил перевод прав и обязанностей по договору совместного инвестирования от 15.01.2018 года является надуманным, противоречит закону и обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В дело не представлены доказательства, подтверждающие вложение ФИО4 инвестиций в объект незавершенного строительства, в частности договоры строительного подряда, сметы на выполнение работ, акты приемки выполненных работ (КС-2), справки о стоимости выполненных работ (КС-3), журнал работ (КС-6), платежные документы и др.

При этом инвестиции в капитальное строительство должны отражаться в документах бухгалтерского учета субъекта экономической деятельности на основании части 1 статьи 6, части 2 статьи 13 Федерального закона от 06.12.2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

При заключении договора купли-продажи от 13.06.2018 года право собственности ФИО3 на спорный земельный участок и объект незавершенного строительства было зарегистрировано в ЕГРН, о чем свидетельствуют записи о регистрации права от 25.05.2018 № № и от 28.03.2018 № №, что отражено в договоре (пункт 1.2.).

На момент заключения договора купли-продажи от 17.12.2019 право собственности ФИО3 на 5/100 долей земельного участка и объекта незавершенного строительства было зарегистрировано в ЕГРН, запись о государственной регистрации права от 18.06.2018 № № и от 18.06.2018 № №, что также отражено в договоре (пункты 1.2., 1.3.).

Согласно пункту 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, право собственности ФИО3 на недвижимость и его право на распоряжение спорным имуществом презумируются. Бремя доказывания возникновения у ФИО4 права долевой собственности на чужое имущество возлагается на него.

Встречные исковые требования в части погашения (аннулировании) в ЕГРН записей о государственной регистрации прав ФИО1 и ФИО2 на объекты недвижимости, восстановления в ЕГРН записей о государственной регистрации прав на объекты недвижимости (пункты 4 – 5 просительной части), не имеют самостоятельного материально-правового значения, являются производными от требований о переводе прав и обязанностей покупателя, соответственно, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, решением Адлерского районного суда г. Сочи от 25.04.2019 года по делу № 2-982/2019, вступившим в законную силу, произведен раздел недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО3, на основании данного судебного акта в ЕГРН внесены записи о регистрации права на объекты недвижимости, о погашении которых ФИО4 заявлены встречные исковые требования в пункте 4 просительной части.

В соответствии с частью 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

На этом основании в рамках настоящего дела суд не может преодолеть вступившее в законную силу решение Адлерского районного суда г. Сочи от 25.04.2019 года по ранее рассмотренному делу № 2-982/2019, на основании которого в ЕГРН внесены записи о праве, о погашении которых заявлены встречные требования, что также является основанием для отказа в их удовлетворении.

Что касается встречного требования о погашении (аннулировании) записей в ЕГРН о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с одновременным требованием о восстановлении в ЕГРН этих же записей, суд находит такие требования явно надуманными и некорректными (пункты 4 и 5 просительной части). Встречные исковые требования о возложении обязанностей на третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявлены незаконно, в нарушение статей 38, 43 ГПК РФ.

Суд находит убедительным довод истцов (по встречному иску ответчиков) о том, что ФИО4 пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года, предусмотренный пунктом 3 статьи 250 ГК РФ.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 12 постановления от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснил, что по смыслу статьи 205 ГК РФ, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Довод ФИО4 о том, что ему стало известно о заключении договоров купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года только 30.03.2021 года после получения выписок из ЕГРН на спорные объекты, а потому срок исковой давности по требованию о переводе прав и обязанностей покупателя им не пропущен, судом не может быть принят во внимание.

По правилам статьи 1045 ГК РФ каждый товарищ независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, ничтожны.

Согласно статье 1046 ГК РФ порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно.

Схожие правила предусмотрены ст. 249 ГК РФ, предусматривающей обязанность каждого участника долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Доказательств того, что право ФИО4 на ознакомление со всей документацией относительно объекта капитальных вложений или на получение сведений ЕГРН о правах на объект капитальных вложений было ограничено, в материалы дела не представлено.

Считая себя сособственником спорного объекта недвижимости, ФИО4 должен был нести бремя содержания данного имущества и соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таких доказательств в дело не представлено.

Согласно положениям части 1 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством сети "Интернет".

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, разумно и добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статьи 9, 10, пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд считает, что, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, ФИО4 как участник договора совместного инвестирования и субъект экономической деятельности имел ничем не ограниченную возможность знать о совершении сделок купли-продажи от 13.06.2018 года и от 17.12.2019 года не позднее, чем до окончания текущего отчетного периода (квартал, календарный год), поскольку должен отслеживать судьбу своих активов, особенно проблемных, при условии, что он действительно считал себя сособственником спорной недвижимости.

С заявлением о восстановлении срока применительно к правилам статьи 205 ГК РФ ФИО4 или его представитель по доверенности в суд не обращались.

По правилам статьи 67 ГПК РФ суд оценил доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие из доказательств не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой, - удовлетворить.

Признать недействительной ничтожной сделкой с момента её совершения договор совместного инвестирования от 15.01.2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4 для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером №.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца, начиная с 07 декабря 2021 года.

Председательствующий: С.Ю. Машевец