Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО6 к управлению муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» об обязании зачета арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что между ним и ответчиком заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № 12408 от 10.09.2012 по адресу: г.Астрахань, ул. <адрес> цель использования - деятельность, не запрещенная законодательством РФ. Была установлена арендная плата в размере 35000 руб., срок аренды до 09.09.2017.

П.п. м п.2.4 установлено, что арендатор обязуется предварительно в письменной форме согласовывать с арендодателем проведение ремонтных работ, их виды и стоимость.

14.04.2014 он обратился с заявлением о проведении капитального ремонта замены кровельного покрытия. В соответствии с ответом №30-02-01-762 от 05.05.2014 ему было разрешено проведение капитального ремонта при строгом соблюдении проектной документации, согласованного со всеми заинтересованными организациями.

После проведения ремонтных работ он обратился в Независимую оценку «Альян» для определения рыночной стоимости величины затрат арендатора на ремонт кровли объекта недвижимости.

Согласно отчету №220-05-14 от 26.05.2014 стоимость работ составляет 137000 руб., после чего он обратился с заявлением о зачете произведенных им затрат в счет арендной платы по договору аренды муниципального нежилого помещения №12408 от 10.09.2012.

Согласно п.3.1 Постановления администрации МО «Город Астрахань» от 16.06.2015 № 3722 «Об утверждении порядка зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого им муниципального имущества МО «Город Астрахань» и порядок расчета длительности периода зачета и величины стоимости затрат арендатора в счет арендной платы за производство работ по капитальному ремонту арендуемого объекта» к зачету в виде арендной платы принимается стоимость работ по капитальному ремонту крыши.

Указанное постановление не содержит таких оснований для отказа зачета произведенных ремонтных работ как задолженность по арендной плате.

В настоящее время ответчик обратился в Трусовский районный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и досрочного расторжения договора аренды.

Своими действиями управление муниципального имущества администрации города Астрахани нарушило его права, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате на которую ответчик начислил пеню, а в настоящее время обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и расторжения договора аренды.

Истец просит обязать управление муниципального имущества администрации города Астрахани зачесть в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого им муниципального имущества МО «Город Астрахань» со дня подачи документов в МО «Город Астрахань».

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал. Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, 10.09.2012 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Н<адрес> сроком до 09.09.2017.

Как видно из акта приема передачи от 10.09.2012 техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, указанных в договоре аренды.

За период действия договора аренды истец неоднократно допускал просрочку в арендных платежах.

В 2013 году истец производил в помещении ремонтные работы, управление муниципального имущества производило истцу взаимозачет по арендной плате.

В 2014 году истец обратился к ответчику с заявлением о разрешении производства ремонта в помещении, на что 05.05.2014 получил ответ о том, что управление муниципального имущества не имеет возражений против проведения ремонтных работ при условии их выполнения строго в соответствии с проектом, согласованным со всеми заинтересованными организациями.

Указанный проект истцом не представлен.

В сентябре 2014 года истец обратился в управление муниципального имущества с заявлением о производстве зачета по арендной плате в счет затрат на капитальный ремонт кровли арендуемого помещения.

В 2014 году ответчик указал, что данный вопрос будет рассмотрен на заседании комиссии.

11.02.2016 истец вновь обратился с данным заявлением, на что получил ответ от 18.02.2016, что порядок зачета арендной платы стоимости затрат арендатора определен Постановлением администрации МО «Город Астрахань» от 16.06.2015 № 3722 «Об утверждении порядка зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого им муниципального имущества МО «Город Астрахань» и порядок расчета длительности периода зачета и величины стоимости затрат арендатора в счет арендной платы за производство работ по капитальному ремонту арендуемого объекта». Поскольку истцом не соблюден порядок согласования проведения капитальных ремонтных работ арендуемого помещения, у управления отсутствуют законные основания для зачета.

Согласно ч.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договором аренды, заключенным между истцом и ответчиком, предусмотрено, что арендатор обязан предварительно в письменной форме согласовать с арендодателем проведение ремонтных работ, их виды и стоимость, кроме случаев возникновения аварийных ситуаций (п.п. «м» п.2.4).

В соответствии с п. 3.2 договора аренды арендатор вправе вносить арендную плату в виде затрат на капитальный ремонт арендованного имущества при условии предварительного разрешения арендодателя и согласования вида и стоимости работ.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе.

Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении улучшения, составляющие его принадлежность, отделимые и неотделимые от конструкции помещения без возмещения стоимости (п.п «ж» п.2.4).

Пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

А поскольку согласования в письменной форме представлено не было, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Как указывает истец в исковом заявлении, в настоящее время ответчик обратился в Трусовский районный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и досрочного расторжения договора аренды.

Между тем, еще до подачи настоящего иска, определением Трусовского суда г.Астрахани от 09.03.2016 между сторонами утверждено мировое соглашение, по которому ФИО1 признал задолженность по арендной плате. 06.04.2016 договор аренды между сторонами расторгнут.

Постановление администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 16.06.2015 № 3722 «Об утверждении Порядка зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого им муниципального имущества муниципального образования «Город Астрахань» и Порядка расчета длительности периода зачета и величины стоимости затрат арендатора в счет арендной платы за производство работ по капитальному ремонту арендуемого объекта» регулирует порядок зачета затрат арендатора в течение срока действия договора аренды в счет подлежащей уплате арендной платы за арендуемое имущество.

Как было указано, договор аренды между сторонами расторгнут 06.04.2016.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не усматривается.

Руководствуясь ст.ст.194,196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО7 к управлению муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» об обязании зачета арендной платы отказать.

Решение может быть обжаловано Астраханский областной суд в течение месяца.

Судья: