Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, гражданское дело по иску ФИО3 к Отрытому акционерному обществу «Златоустовский машиностроительный завод» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Отрытому акционерному обществу «Златоустовский машиностроительный завод» (далее ОАО «Златмаш») о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного им и ОАО «Златмаш» незаключенным в связи с несогласованностью существенных условий (л.д. 3-8).

В обоснование иска указал, что между ним и ОАО «Златмаш» был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества №. Полагает, что указанный договор не является заключенным, поскольку в договоре не согласован предмет, то есть отсутствуют индивидуализирующие признаки спорных помещений, указаны лишь наименование имущества (гараж) и его площадь (1036,2 кв.м.), а также инвентарный номер объекта. В частности, не указаны этаж, на котором расположены помещения, и их номера на поэтажном плане. Документов, свидетельствующих о наличии права собственности на указанный в договоре объект, ответчиком истцу не представлено, а также нет ссылки на правоудостоверящий документ, подтверждающий не только наличие права собственности на спорный объект недвижимости, но и само существование такого объекта. Отсутствуют какие-либо доказательства того, что помещение, указанное в договоре является самостоятельным объектом недвижимости либо может быть выделено в качестве таковых из состава недвижимости, на которую зарегистрировано право ответчика. В частности, не были представлены заключения соответствующих органов по учету объектов недвижимого имущества о возможности выделения данных помещений в качестве самостоятельных объектов, технический и кадастровый паспорт объекта недвижимости, свидетельство о праве на объект недвижимости. Кроме того, в договоре купли-продажи не согласована цена недвижимого имущества. В нарушение ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате, договор, исполненный на 4-х листах и два листа приложений, не сшит, не скреплен подписями сторон по договору. Подписи имеются только на 4-м листе договора, на котором не содержится сведений, предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ. Также не содержится сведений об имуществе в приложении 1 и 2 к договору. Более того, не представляется возможным установить точную дату заключения спорного договора, так как на листе 1 договора указана дата 23.04.2012г., на листе 4 договора со стороны ОАО «Златмаш» проставлена дата ДД.ММ.ГГГГ г., со стороны ФИО3 проставлена дата ДД.ММ.ГГГГ (суббота).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д. 52,53).

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 23), в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что на плане земельного участка не указано точное местоположение спорного гаража. Считает, что не согласованы цена и предмет договора, имеются разночтения по площади и инвентарному номеру гаража. В техническом паспорте имеются разночтения по этажности гаража, не указана надстройка. В передаточном акте о передаче имущества инвентарный номер не совпадает с инвентарным номером, указанным в иных документах.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 55), в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласилась. В письменном отзыве (л.д. 57-59) и в судебном заседании пояснила, что предмет договора указан в точном соответствии с правоподтверждающим документом – свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №. Таким образом, в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ. указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а, следовательно, считать договор не заключенным, оснований нет. Наличие права собственности у ОАО «Златмаш» на гараж, который является предметом договора, подтверждается официальным ответом Управления Росреестра по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ №, который является приложением к исковому заявлению, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №. Факт существования спорного объекта подтверждается тем, что гараж, переданный по передаточному акту ФИО3, поставлен на технический учет, что подтверждается техническим паспортом на нежилое здание и наличием сведений в ЕГРП о данном объекте. Статья 45 Основ о нотариате, на которую истец ссылается в обоснование незаключенности договора, устанавливает требование к документам, представляемым для совершения нотариальных действий. Поскольку стороны не заключали соглашение о нотариальном удостоверении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., а законодатель не устанавливает обязательность нотариального удостоверения сделок купли-продажи недвижимости, нормы о нотариате в данном случае к отношениям сторон не применимы. Все три экземпляра договора купли-продажи, один из которых был передан истцу, были сшиты, пронумерованы и скреплены печатью. Поскольку стороны подписывали указанный выше договор в разное время, он считается заключенным с момента подписания его последней стороной, ФИО3, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Ссылку истца относительно невозможности считать договор, подписанный в выходной день, заключенным, считает необоснованной, поскольку законодатель не ставит факт заключенности договора в зависимость от того, в какой день недели он был подписан. Подтверждением заключенности договора № от ДД.ММ.ГГГГ служит и тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Златмаш» и ФИО3 было подписано дополнительное соглашение об отсрочке оплаты по договору, тем самым ФИО4 подтвердил свои намерения исполнить обязательства по договору, что опровергает его доводы о незаключенности договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Вопрос согласованности сторонами существенных условий договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и соблюдения установленной законом формы данного договора был исследован в ходе судебных заседаний по делу № №, рассмотренному Октябрьским районным судом г. Екатеринбурга, по результатам рассмотрения которого было вынесено заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО3 задолженности по указанному выше договору в сумме <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО3 о взыскании задолженности по указанному договору, требования которого остаются неисполненными в полном объеме. Считает, что обращение Ципровского в суд с указанным иском является способом затягивания исполнительного производства, что существенно влияет на права взыскателя.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что между ОАО «Златмаш» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ г., по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить нежилое здание – гараж, общей площадью 1036,2 кв.м., инвентарный номер №, Литер А 30, этажность: 1, антресольный этаж, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 86-89). Согласно п.3.1 договора цена данного имущества составляет <данные изъяты> руб. Покупатель обязался оплатить указанную стоимость имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком, являющимся приложением к договору (п.3.3 договора). Графиком предусмотрены следующие сроки оплаты: до ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., до ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. (л.д. 90).

Как видно из материалов дела, ОАО «Златмаш» свои обязательства по договору выполнил, передав ФИО3 указанное в договоре недвижимое имущество, что подтверждается передаточным актом, который подписан ОАО «Златмаш» ДД.ММ.ГГГГ., ФИО3 – ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 93). В акте указано, что покупатель производит расчет за имущество до ДД.ММ.ГГГГ В установленный срок предусмотренная договором сумма ФИО3 не выплачена. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение № к договору, в соответствии с которым ФИО3 обязался оплатить задолженность по договору в сумме <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ г., причем одновременно с уплатой пени в размере 0,03 % от суммы образовавшейся задолженности за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94).

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ОАО «Златмаш» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости. Пени были удовлетворены: с ФИО3 в пользу ОАО «Златмаш» взыскан долг по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в размер <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 95). Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96,97,98)

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Октябрьского районного отдела г. Екатеринбурга было возбуждено исполнительное производство № в отношении ФИО3 о взыскании задолженности по указанному договору (л.д. 49).

Истец, его представитель просили признать договор незаключенным, поскольку отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, идентифицировать объект недвижимости, являющийся предметом договора, а также договор не содержит данные, позволяющие определенно установить расположение гаража на земельном участке, отсутствуют сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, вносимых в ГКН. Кроме того, в договоре не согласована цена недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. ст. 549, 550 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи недвижимого имущества, была заключена в соответствии с требованиями, предъявляемыми к таким сделкам действующим законодательством.

Доводы истца о том, что в договоре отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, являющийся предметом договора, в частности, не указаны этаж, на котором расположены помещения, и их номера на поэтажном плане, не состоятельны.

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Златмаш" обязуется передать в собственность ФИО3 нижеперечисленное имущество, расположенное по адресу: <адрес>: нежилое здание – гараж, общей площадью 1036, 2 кв.м., инвентарный номер №, литер А 30, этажность 1, антресольный этаж, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серия №. Нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 408, 2055 га с кадастровым номером №, являющимся собственностью РФ и находящийся у ОАО «Златмаш» на правах аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №

Таким образом, из содержания пункта 1.1 указанного договора следует, что сторонами в достаточной степени согласован предмет договора в части указания признаков отчуждаемого имущества. Сторонами в договоре указаны индивидуально-определенные признаки объекта, подлежащего продаже, его площадь, литеры, адрес, номер записи о государственной регистрации права собственности продавца на гараж. Описание гаража позволяет его выделить в составе другого недвижимого имущества и идентифицировать как отдельный объект недвижимого имущества.

Факт существования спорного объекта подтверждается тем, что гараж, переданный по передаточному акту ФИО3, поставлен на технический учет, о чем свидетельствует технический паспорт на нежилое здание и наличие сведений в ЕГРП о данном объекте (л.д. 60-67 – технический паспорт, л.д. 21-22 – копия ответа Управления Россреестра № от ДД.ММ.ГГГГ., л.д. 72 – копия свидетельства о гос. регистрации права), а также приобщенными к материалам дела по ходатайству представителя ответчика фототаблицами (л.д. 99-100), на которых изображен спорный объект - нежилое здание – гараж.

Доводы представителя истца о том, что в документах имеются разночтения по площади и инвентарному номеру гаража, в частности, площадь и инвентарный номер гаража, указанные в техпаспорте, не согласуются с площадью и инвентарным номером, указанными в договоре купли-продажи, в передаточном акте о передаче имущества инвентарный номер не совпадает с инвентарным номером, указанным в иных документах, что тоже является основанием для признания договора купли-продажи не заключенным, не состоятельны.

Как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60-67), на нежилое здание – гараж, расположенное по адресу: <адрес> инвентарный номер №, литер А 30, этажность 1, антресольный этаж, в п.2 указана застроенная площадь 1155 кв.м., в п.3 площадь по наружному обмеру – 1154, 9 кв.м. Из приложения к поэтажному плану следует, что общая площадь нежилого помещения литера А 30 составляет 1036, 2 кв.м., что соответствует площади объекта, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, а также в оспариваемом договоре купли-продажи №. Инвентарный номер гаража, указанный в техпаспорте также согласуется с инвентарным номером, указанным в договоре купли-продажи – №

В передаточном акте о передаче имущества инвентарный номер совпадает с инвентарным номером, указанным в техпаспорте, свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, оспариваемом договору купли-продажи.

Доводы представителя истца о том, что в договоре отсутствуют данные, позволяющие установить расположение гаража на земельном участке, в договоре содержится лишь общая площадь земельного участка, на котором расположен не только спорный гараж, не состоятельны.

Как следует из материалов дела, предметом договора купли-продажи, являлся гараж, земельный участок не являлся предметом договора купли-продажи и соответственно договор не должен был содержать сведения о данном земельном участке. На момент подписания договора купли-продажи земельный участок находился в пользовании ответчика по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 75-80 – копия договора аренды с приложениями к нему, л.д. 85 – копия соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменения в договор аренды). На земельном участке расположен не только гараж лит. А 30, но и другие объекты недвижимого имущества. Расположенные на указанном земельном участке объекты, по своим индивидуально определенным характеристикам существенно отличаются от объекта, являющегося предметом оспариваемого договора. Земельный участок является единым и не разделен на отдельные земельные участки под расположенными на нем объектами недвижимости и ФИО3 не лишен возможности оформить права на земельный участок под гаражом в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

То обстоятельство, что в свидетельстве о государственной регистрации права указано, что имеются ограничения права – запрет, что не было известно истцу при подписании оспариваемого договора, не является основанием для признания договора незаключенным, поскольку доказательств наличия какого-либо запрета на момент подписания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в ходе рассмотрения дела сторонами суду представлено не было.

Доводы представителя истца о том, что в нарушение ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате, договор, исполненный на 4-х листах и два листа приложений, не сшит, не скреплен подписями сторон по договору, подписи имеются только на 4-м листе договора, на котором не содержится сведений, предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ, также не состоятельны.

Статья 45 Основ о нотариате, на которую истец ссылается в обоснование незаключенности договора, устанавливает требование к документам, представляемым для совершения нотариальных действий. Поскольку стороны не заключали соглашение о нотариальном удостоверении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, а законодатель не устанавливает обязательность нотариального удостоверения сделок купли-продажи недвижимости, то нормы о нотариате в данном случае к отношениям сторон не применимы.

Кроме того, обозревавшийся в судебном заседании подлинный экземпляр договора купли-продажи прошит и скреплен печатью ОАО «Златмаш».

По тем же основаниям судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя истца о том, что сторонами не была согласована цена, поскольку из положений подписанного сторонами договора купли-продажи, в совокупности с другими доказательствами (графиком оплаты – л.д. 90, дополнительным соглашением –л.д. 94) усматривается действительная воля сторон по купле - продаже имущества именно за <данные изъяты> рублей.

Доводы истца о том, что не представляется возможным установить точную дату заключения спорного договора, тоже не состоятельны.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Оспариваемый договор и передаточный акт к договору были подписаны генеральным директором ОАО «Златмаш» ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 – ДД.ММ.ГГГГ Договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Подписание договора сторонами не в один день, не является основанием для признания его не соответствующим требованиям закона и иным нормативным актам, поскольку закон не связывает действительность сделки с одномоментным подписанием ее сторонами.

Таким образом, между сторонами, в требуемой форме, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

На основании изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.12, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Отрытому акционерному обществу «Златоустовский машиностроительный завод» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного им и ОАО «Златмаш» незаключенным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, через суд, его вынесший.

Председательствующий: С.А. Зорина

Решение в законную силу не вступило