Гражданский кодекс часть 1

Фокинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Денисова Д.В., при секретарях судебного заседания Гончар М.Н., Лунеговой Т.В., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика Управления муниципальной собственности ГО ЗАТО Фокино по доверенности ФИО3, действующего также по доверенности в качестве представителя ответчика администрации ГО ЗАТО Фокино,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Фокинского городского суда, гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино, администрации ГО ЗАТО Фокино о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с данным иском, указав в обоснование о заключении ДД.ММ.ГГГГ между ним и Управлением муниципальной собственности ГО ЗАТО Фокино (далее по тексту УМС) по результатам аукциона договора аренды №, в соответствии с которым ему предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, для строительства индивидуального жилого дома. Место расположения земельного участка: <данные изъяты>. По условиям договора ежегодный размер арендной платы составляет 13 247,03 руб., ежемесячный платёж – 1 103,92 руб. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №. Земельный участок представляет собой сплошной лесной массив, подъездные пути отсутствуют. В ответ на обращение администрация ЗАТО г.Фокино сообщила (исх.1194-г от 12.04.2019) о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке, поскольку земельный участок расположен на территории запретной зоны, по вопросу строительства подъездных путей и перерасчёту арендной платы будет сообщено дополнительно. Однако более никаких писем из администрации ему не поступало. На повторное обращение ему вновь сообщили (исх. от 30.10.2019 №4596-г) о недопустимости размещения объекта жилищного строительства на земельном участке, в перерасчёте арендной платы отказано со ссылкой на установление её размера по результатам аукциона. Полагая договор аренды незаконным, поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, в январе 2020 года он направил в адрес главы ГО ЗАТО Фокино и УМС досудебную претензию, в которой предложил добровольно возвратить ему сумму внесённых арендных платежей. В возврате суммы внесённых платежей было отказано (исх. от 27.01.2020 №204-г), поэтому он обратился к ответчику о досудебном урегулировании спора путём заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и возврате уплаченных после 15.02.2016 (дата внесения сведений в ЕГРН о запретной зоне) по договору денежных средств. На данное предложение им получен ответ (исх. от 17.02.2020 №447-г) о невозможности подписания соглашения в предложенной им редакции, иной проект соглашения о расторжении договора ответчик ему не представил, мотивированный ответ им не получен. Считает, что ответчик не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям указанного договора аренды. В результате истец не смог его использовать по целевому назначению – для строительства индивидуального жилого дома, поскольку земельный участок вошёл в состав запретной зоны МО РФ, а также отсутствовали подъездные пути. По мнению истца, при таких обстоятельствах у него отсутствует обязательства по внесению платы за аренду земельного участка, а перечисленные им денежные средства составляют неосновательное обогащение арендодателя. Всего за период действия договора он перечислил в УМС в счёт оплаты аренды денежные средства в размере 59 435,56 руб., которую считает неосновательным обогащением арендодателя и подлежащей взысканию в полном объёме. Ссылаясь на нормы Гражданского кодекса РФ, просит: расторгнуть договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, с кадастровым номером №; взыскать с Управления муниципальной собственности ГО ЗАТО Фокино в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 59 435,56 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины 1 983,10 руб.

Истец, будучи надлежаще извещённым о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл, воспользовался правом вести дела через представителя по доверенности ФИО2

Представитель истца ФИО2 в суде поддержала заявленные требования в полном объёме, по изложенным в них доводам, просила удовлетворить полностью.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в суде высказался о допустимости расторжения договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, с кадастровым номером № Изложенные в исковом заявлении обстоятельства заключения данного договора и размер оплаты подтвердил. Пояснил, что поскольку спорный договор аренды земельного участка заключён по итогам аукциона, на основании постановления администрации №-па от ДД.ММ.ГГГГ, и в извещении о проведении данного аукциона указывалась цена арендной платы, требования снижения арендной платы не соответствуют закону, так как нарушают права других участников аукциона (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73). Таким образом, в спорной ситуации невозможно освобождение истца от арендной платы, и применение понижающих коэффициентов при расчёте арендной платы. В противно случае искажается характер и цели применения торгов, исключается смысл формирования арендной платы через торги. Ссылаясь на данные обстоятельства, просил отказать в удовлетворении иска в части взыскания денежной суммы. При этом пояснил, что запретная зона Партизанского военного лесничества установлена Приказом Заместителя Министра обороны РФ от 08.12.2015 №1202-ДСП, о чём в ЕГРН внесена соответствующая запись 15.02.2016. На момент заключения спорного договора земельный участок, предоставленный истцу, не был обременён особыми условиями использования.

Оценив доводы иска и возражения ответчика, данные в суде пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные относимые, допустимые и достаточные доказательства в совокупности, суд полагает заявленный иск неподлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности ГО ЗАТО г.Фокино и ФИО1 заключён договор №ижс по условиям которого Управление сдало, а ФИО1 принял в пользование на условиях аренды на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, имеющий площадь <данные изъяты> кв.м. Разрешённое использование участка – индивидуальные жилые дома. Целевое назначение: строительство индивидуального жилого дома. Категория земель: земли населённых пунктов. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится <адрес>

Договор заключён по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, что следует из представленных протоколов от 22.06.2015, от 25.06.2015.

Согласно пункту 1.4 Договора срок его действия – 120 месяцев со дня подписания, договор прекращает своё действие по окончании срока аренды земельного участка.

В разделе 2 Договора стороны согласовали, что ежегодный размер арендной платы составляет 13 247 руб. 03 коп., ежемесячный – 1 103 руб. 92 коп. (п. 2.1), арендная плата вносится ежемесячно, до первого числа месяца, следующего за расчётным (п. 2.3).

Из п. 2.7, п. 2.8 Договора следует, что неиспользование участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы, а в случае досрочного расторжения Договора по соглашению сторон, если договор досрочно расторгается в период до окончания оплаченного срока, сумма внесённой (перечисленной) арендной платы Арендатору не возвращается.

В пункте 3.2.2 Договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату без выставления счетов арендодателем.

Заключённый между сторонами договор содержит все существенные условия договора, подписан сторонами в добровольном порядке, без замечаний и каких-либо изъятий. Договором предусмотрены не только предмет договора и обязательства сторон, но и порядок расчётов, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, что соответствует свободе договора, установленной ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), а также положениям главы 34 ГК РФ, регулируемым спорные правоотношения.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №.

Стороной ответчика (УМС) факт внесения истцом указанной суммы для оплаты аренды по договору не оспаривался. Напротив, представлен расчёт по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что истец надлежаще исполнял обязательства по внесению арендной платы, задолженности не имеет.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Изложенные в исковом заявлении обстоятельства заключения спорного договора и причины, по которым истец не смог использовать данный участок земли по целевому назначению – для строительства индивидуального жилого дома, ответчиком не оспорены.

Вместе с тем, суд не соглашается с мнением истца об отсутствии у него как арендатора обязательств по внесению платы за аренду спорного земельного участка, а перечисленные им денежные средства подлежащие взысканию с арендодателя как неосновательное обогащение, со ссылкой на ст. 453 ГК РФ. Данные доводы основаны на неправильном понимании норм материального права.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ)

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с п. 11 ст. 39.7 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно ст. 105 ЗК РФ, могут быть установлены зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе, такие как зоны охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов (п. 10).

Порядок установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны установлен «Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» утверждённым Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее - Постановление Правительства РФ №).

Названное Постановление Правительства содержит открытый перечень военных объектов, в отношении которых может быть установлена запретная зона, а значит, к данным объектам следует также отнести и земельные участки, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, на которых располагаются военные лесничества и прилегающие к ним территории, военные городки и иные военные объекты в пределах границ земель обороны.

В силу пункта 12 Постановления Правительства № на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Установление запретной зоны Партизанского военного лесничества в соответствии с Приказом заместителя МО РФ от 08.12.2015 №1202-ДСП сторонами не оспорено, подтверждается сведениями, размещёнными на официальном сайте Росреестра (л.д. 54).

Данные сведения были опубликованы ответчиком в средствах массовой информации 04.05.2017, размещены на официальном сайте администрации ГО ЗАТО Фокино (л.д. 55-56)

Вместе с тем, само по себе установление границ данных запретных зон не влечёт нарушение прав истца, поскольку в силу п. 12 Постановления Правительства №405 на территории запретной зоны запрещается не любое строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, а лишь создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

В рассматриваемой ситуации представляется, истцу, для решения вопроса об осуществлении деятельности в соответствии с условиями заключённого договора аренды земельного участка (для ИЖС), необходимо обратиться в Минобороны России за согласованием в целях определения, создаёт ли такая деятельность угрозу безопасности военного объекта, в отношении которого установлена запретная зона, и сохранности находящегося на нем имущества или нет.

В случае отсутствия какой-либо угрозы, соответствующая деятельность может быть продолжена.

Ответчик Управление муниципальной собственности ГО ЗАТО Фокино получило арендную плату в размере 59 435,56 руб. на основании заключённого ДД.ММ.ГГГГ с истцом ФИО1 договора аренды земельного участка №№, что в силу положений ст. 1102 ГК РФ не может быть признано неосновательным обогащением.

Кроме того, следует отметить, последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий определены в ст. 107 ЗК РФ.

Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешённое использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путём их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (пункт 1 статьи 107 ЗК РФ).

Возмещение правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости, публично-правовым образованиям убытков, причинённых ограничением их прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в соответствии со статьёй 57.1 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 107 ЗК РФ).

Арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, возмещаются убытки, в том числе упущенная выгода, причинённые ограничением прав, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объёме с учётом особенностей, установленных ст. 57.1 ЗК РФ.

Указанная норма (ст. 57.1 ЗК РФ) не предусматривает возвращение уплаченной арендной платы в качестве убытков. Поэтому, с учётом взаимосвязных положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ и ч. 1 ст. 614 ГК РФ, требования истца о взыскании уплаченной арендной платы 59 435,56 руб. удовлетворению не подлежат.

В силу требований ст. 98 ГПК РФ, оснований ко взысканию судебных расходов в виде суммы уплаченной государственной пошлины не имеется, поскольку в удовлетворении требований истца имущественного характера судом отказано.

В силу положений статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Так как истец арендатор настаивал на расторжении договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик арендодатель Управление муниципальной собственности ГО ЗАТО Фокино против этих требований не возражал, с учётом установленных судом обстоятельств, на основании п. 4 ст. 620 ГК РФ, договор аренды подлежит расторжению.

Учитывая изложенное руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Управлению муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино, администрации ГО ЗАТО Фокино о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании суммы неосновательного обогащения, – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды №№, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино и ФИО1,

в удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Фокинский городской суд (с копиями по числу участвующих в деле лиц). Мотивированное решение – в окончательной форме, – будет изготовлено 11.08.2020. Стороны вправе получить копию решения в суде, начиная с 11.08.2020, срок обжалования решения – по 12.09.2020 включительно.

Председательствующий судья

Д.В. Денисов