Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского округа «Город Калининград» к ООО «Ладья», третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о понуждении к заключению соглашения о присоединении к Договору на передачу в аренду городских земель,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением к ООО «Ладья», как к собственнику нежилых помещений в нежилом здании по ул. Нарвская, 46 в г. Калининграде.

В обоснование заявленных требований истец указал, что под названным административным зданием по ул. Нарвская, 46 образован земельный участок с кадастровым номером №, на который зарегистрирован договор на передачу в аренду городских земель от 19.10.2017 № 442/2017-А.

Однако, ответчик не оформил с администрацией городского округа «Город Калининград» земельные отношения на указанный земельный участок, не смотря на то, что в его адрес администрацией 19.10.2017 г. было направлено соглашение о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель от 19.10.2017 № 442/2017-А для подписания и регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В этой связи, истец просил суд обязать собственника нежилого помещения, общей площадью 136,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г< адрес >, ООО «Ладья» заключить соглашение о присоединении к Договору на передачу в аренду городских земель от 19.10.2017 № 442/2017-А на следующих условиях:

Арендодатель: Администрация городского округа «Город Калининград», в лице и.о заместителя главы администрации, председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» ФИО1, действующей на основании распоряжения администрации городского округа «Город Калининград» от 10.11.2017№ 632-р, доверенности администрации городского округа «Город Калининград» от 09.01.2018 № 5/дв, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Ладья» (далее - ООО «Ладья»), ИНН №, ОГРН №, зарегистрированное < Дата > МИФНС № 9 по г. Калининграду, в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава, с другой стороны,

в соответствии со ст. 39.20, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 №№ №№, п. 1.8 Договора аренды земельного участка от 19.10.2017 № 442/2017-А (далее - Договор) пришли к соглашению о присоединении к Договору нового лица на стороне Арендатора на следующих условиях:

1. Считать ООО «Ладья», ИНН №, ОГРН № зарегистрированное < Дата > МИФНС № 9 по г. Калининграду, Арендатором «8» по Договору.

1.1 Пункт 1.6 Договора дополнить текстом следующего содержания: «Арендатору «8» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 136,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:121603:207, расположенное в нежилом здании по ул. Нарвской, д. 46, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 № №

1.2 Для Арендатора «8» арендная плата исчисляется с 27.01.2010 за площадь 53,86 кв.м из земельного участка с кадастровым номером № площадью 1945 кв.м.

Арендатор «8» обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату на р/с № в Отделение Калининград г. Калининград, БИК № Управления федерального казначейства по Калининградской области (Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград») ОКТМО № ИНН № КПП № бюджетной классификации: №№

В связи с отсутствием кадастровой стоимости арендная плата для Арендатора «8» за период с 27.01.2010 (дата возникновения права арендатора на объект недвижимости) до 21.08.2017 (дата кадастрового учета земельного участка) исчисляется в размере, предусмотренном на 2007 год (основание: п. 2.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в городе Калининграде», утвержденного решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 28.11.2007 № 376 (в ред. от 22.10.2014).

Для Арендатора «8» арендная плата рассчитывается следующим образом. Размер арендной платы за период с 27.01.2010 до 21.08.2017 рассчитывается по формуле:

Ап = Sзу х Ст х К1 х К2 х И, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Sзу - площадь земельного участка, за которую Арендатор уплачивает арендную плату;

Ст - ставка арендной платы за землю для экономике -планировочной зоны 1-14;

К1 - базовый размер арендной платы за землю по видам использования земель;

К2 - базовый размер арендной платы за землю по категориям арендаторов;

И - индекс пересчета арендной платы за землю.

Ставка арендной платы за землю на 2007 год для экономике - планировочной зоны 1-14 (Ст) составляет 58,93 руб./кв.м, базовый размер арендной платы за землю по видам использования земель на 2007 год (К1) — 2, базовый размер арендной платы за землю по категориям арендаторов на 2007 год (К2) - 1, индекс пересчета арендной платы за землю на 2007 год (И) -0,90.

Размер арендной платы за период с 21.08.2017 (с даты постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №) рассчитывается по формуле (с учетом площади земельного участка, указанной в абзаце 1 настоящего пункта):

Ап = (Кс х Кз) : S земельного участка х S доли земельного участка, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;

Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 22071801,65 руб. (основание: выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 № №), коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (Кз) на 2017 год составляет 1,66%, на 2018 год - 1,73% (основание: постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 16.01.2017 № 38, от 17.01.2018 № 34).

Арендатору «8» внести арендную плату за период с 27.01.2010 по 3.03.2018 года в течение 45 дней с момента подписания настоящего Соглашения.

2. Остальные условия вышеуказанного Договора, незатронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

3. Соглашение является заключенным с момента его подписания сторонами. Соглашение считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

4. Настоящее Соглашение составлено и подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и передаются по одному экземпляру: Арендодателю, Арендатору «8», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

5. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области силами Арендодателя.

Представитель администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным выше доводам и представленным доказательствам, просила иск удовлетворить.

Ответчик ООО «Ладья» в судебное заседание не явился, о существе спора, дате, месте и времени его рассмотрения извещен надлежащим образом, ходатайств не поступало.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседали: извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст.ст. 12,56 и 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по адресу: < адрес >, расположено нежилое здание, в котором с 21.01.2010 года собственником нежилого помещения, общей площадью 136,3 кв.м, с кадастровым номером № является ООО «Ладья» ИНН № ОГРН №

Под указанное здание сформирован земельный участок с кадастровым номером № площадью 1945 кв. м, с разрешенным использованием – под существующее нежилое здание.

19 октября 2017 года в отношении данного земельного участка между администрацией ГО «Город Калининград» и ЛТВ заключен Договор № 442/2017-А аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, который в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Однако, ответчик ООО «Ладья» право пользования земельным участком в целях эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в установленном порядке не оформил.

В этой связи администрацией ГО «Город Калининград» было подготовлено и 19.10.2017 года направлено ответчику для подписания соглашения о присоединении к названному договору аренды.

В указанный в уведомлении срок ответчик в администрацию ГО «Город Калининград» подписанное соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка не представил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Разрешая требования иска, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случае когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексе законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (ч.4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым тги объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

На основании ч. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с ч. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган указанный срок.

Согласно ч. 7 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Поскольку договор аренды был подписан одними из собственников нежилых помещений и прошел государственную регистрацию, вступление ответчика в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора возможно только путем подписания соглашения о присоединении к данному договору, в связи с чем администрацией ГО «Город Калининград» был подготовлен и 23.10.2017 года направлен ответчику для подписания соглашения присоединении к договору аренды земельного участка от 19.10.2017 №442/2017-А.

25.11.2017 года заказное письмо было возвращено отправителю по истечении срока хранения в связи с неявкой адресата за его получением. Повторно пакет документов ответчику был направлен 24.02.2018 года.

До настоящего времени ответчик не оформил с администрацией городского округа «Город Калининград» земельные отношения на указанный земельный участок, что свидетельствует об уклонении ответчика от подписания соглашения.

При изложенных обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, принимая во внимание, что для ответчика заключение договора аренды земельного участка от 19.10.2017 №442/2017-А является обязательным в силу прямого указания в законе, суд находит исковые требования администрации «Город Калининград» обоснованными.

Вместе с тем, проанализировав представленные к подписанию ответчиком соглашения, суд находит их не соответствующими положениям ГК РФ в части возложения на ответчика обязанности вносить плату за период, предшествовавший заключению договора путем понуждения его к заключению соглашения, содержащего указанные условия. Так, п. 1.2 указанного соглашения предусматривает, что ответчик берут на себя обязательство внести плату за период, предшествовавший заключению соглашения (с 27.01.2010 года), в течение 45 дней с даты его заключения. Соответственно, по условиям указанного соглашения, ответчик в добровольном порядке должен принять на себя обязательство внести платежи за предшествовавший период.

Суд полагает, что вопрос оплаты ответчиком землепользования за период прошедший до заключения соглашения, в случае если они в договорном порядке не желают принимать на себя такие обязанности, подлежит разрешению в ином порядке, чем путем обязания его заключить такое соглашение.

Так в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 данной нормы установлено, что только стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 т статьи 422 ГК РФ).

Статьей 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п.1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частой собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, истец не представил доказательств возникновения у ответчика обязательств в соответствии со статьей 307 ГК РФ по включению в соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка условия о применении положений договора аренды к отношениям, возникшим до заключения договора (внесение арендной платы за период с даты регистрации права собственности на нежилые помещения до даты подписания соглашения). Переход права собственности на объект недвижимости к таким доказательствам не относится.

В случае понуждения гражданина либо юридическое лицо заключить договор в судебном порядке, права и обязанности сторон возникают только на будущее время с момента вступления решения в законную силу.

Распространение же действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, за период фактического пользования земельным участком, предшествовавший заключению соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае сторонами достигнуто не было.

В сложившейся ситуации, когда ответчик длительное время пользовался спорным земельным участком без установленных законом или договором оснований и без внесения соответствующей платы за землю, администрация городского округа «Город Калининград», как собственник земельного участка, вправе предъявить требования о взыскании неосновательного обогащении на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, исключение из соглашений указанного условия также не препятствует администрации ГО «Город Калининград» в реализации своих прав собственника земельного участка, в том числе на получение платы с землепользователей.

С учетом исключения судом указанных условий соглашений, требования администрации ГО «Город Калининград» подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации ГО «Город Калининград», -удовлетворить частично.

Обязать собственника нежилого помещения, общей площадью 136,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес > ООО «Ладья» заключить соглашение о присоединении к Договору на передачу в аренду городских земель от 19.10.2017 № 442/2017-А на следующих условиях:

Арендодатель: Администрация городского округа «Город Калининград», в лице и.о заместителя главы администрации, председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» ЛАА, действующей на основании распоряжения администрации городского округа «Город Калининград» от 10.11.2017№ 632-р, доверенности администрации городского округа «Город Калининград» от < ИЗЪЯТО > с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Ладья» (далее - ООО «Ладья»), ИНН № ОГРН №, зарегистрированное < Дата > МИФНС № 9 по г. Калининграду, в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава, с другой стороны,

в соответствии со ст. 39.20, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 №№ 99/2018/63501501, 99/2018/63501496, п. 1.8 Договора аренды земельного участка от 19.10.2017 № 442/2017-А (далее - Договор) пришли к соглашению о присоединении к Договору нового лица на стороне Арендатора на следующих условиях:

1. Считать ООО «Ладья», ИНН №, ОГРН №, зарегистрированное < Дата > МИФНС № 9 по г. Калининграду, Арендатором «8» по Договору.

1.1 Пункт 1.6 Договора дополнить текстом следующего содержания: «Арендатору «8» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 136,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенное в нежилом здании по < адрес >, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 № №

Арендатор «8» обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату на р/с № в Отделение Калининград г. Калининград, БИК № Управления федерального казначейства по Калининградской области (Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград») ОКТМО №, ИНН № КПП №, код бюджетной классификации: №

Ап = Sзу х Ст х К1 х К2 х И, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Sзу - площадь земельного участка, за которую Арендатор уплачивает арендную плату;

Ст - ставка арендной платы за землю для экономике -планировочной зоны 1-14;

К1 - базовый размер арендной платы за землю по видам использования земель;

К2 - базовый размер арендной платы за землю по категориям арендаторов;

И - индекс пересчета арендной платы за землю.

Ап = (Кс х Кз) : S земельного участка х S доли земельного участка, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 22071801,65 руб. (основание: выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 № № коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка (Кз) на 2017 год составляет 1,66%, на 2018 год - 1,73% (основание: постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 16.01.2017 № 38, от 17.01.2018 № 34).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2018 года.

Судья: подпись