Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Закрытому акционерному обществу Коммерческий Банк «Европейский трастовый банк», Закрытому акционерному обществу «Второй ипотечный агент АИЖК» о прекращении ипотеки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о прекращении ипотеки квартиры, расположенной по адресу: , указывая в обоснование заявленного, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом Коммерческий Банк «Европейский трастовый банк» в лице генерального директора Открытого акционерного общества «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» ФИО2, с одной стороны, именуемым Кредитором, и ФИО1, ФИО3, с другой стороны, именуемых Заемщиками, был заключен кредитный договор <***>, по которому заемщики взяли кредит в размере 476000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: , стоимостью 680000 руб., с обязательством возврата кредита на условиях и в порядке, предусмотренной данным кредитным договором. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков явилась, помимо прочего, ипотека в силу закона данного жилого помещения. Свои обязательства по кредитному договору заемщики исполнили в полном объеме, погасив кредит досрочно. ДД.ММ.ГГГГ закладная с отметкой об исполнении была передана ФИО1, с целью аннулирования закладной и прекращения регистрационной записи об ипотеке в силу закона. Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ у него был похищен автомобиль, в котором находились документы на вышеуказанную квартиру, в том числе, и закладная. Истец просит прекратить ипотеку квартиры в судебном порядке, поскольку отсутствуют иные способы защиты его права.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержал требования истца по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчиков Закрытого акционерного общества Коммерческий Банк «Европейский трастовый банк», Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК» в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В письменном отзывает на иск представитель ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» возражал против требований истца, считая себя ненадлежащим ответчиком, поскольку правоотношения между ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» и ФИО1 прекратились до того, как произошла утрата закладной.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.

С учетом мнения представителя истца суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя истца ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом Коммерческий Банк «Европейский трастовый банк» в лице генерального директора Открытого акционерного общества «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» ФИО2, с одной стороны, именуемым Кредитором, и ФИО1, ФИО3, с другой стороны, именуемых Заемщиками, был заключен кредитный договор <***>, в соответствии с условиями которого, заемщикам был предоставлен кредит в размере 476000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: , стоимостью 680000 руб., с обязательством возврата кредита на условиях и в порядке, предусмотренной данным кредитным договором.

Согласно п. 1.3 данного кредитного договора, предмет ипотеки приобретался в собственность ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного договора Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру с обременением ипотекой, что подтверждается записью N 22-22з-01/169/2006-212 об ипотеке, возникшей в силу закона.

На основании акта приема-передачи закладной от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 была передана закладная с отметкой о полном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств.

В судебном заседании также нашли свое подтверждение доводы истца о том, что ДД.ММ.ГГГГ неизвестные лица тайно похитили автомобиль «Тойота Камри», регистрационный номер <***>, принадлежащий истцу, причинив последнему ущерб на сумму 750000 руб. В числе похищенного, помимо прочего, было свидетельство о регистрации права, закладная и кредитный договор на в . По данному факту возбуждено уголовное дело, в рамках расследования которого, ФИО1 был признан потерпевшим.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена:

- по договору;

- в силу закона.

Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств.

К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В отношении закладной по ипотеке в силу закона установлены следующие особенности: ипотека в силу закона, как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В силу ч. 2 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, решение может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки.

Общие основания прекращения обязательств установлены главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнил свои обязательства по кредитному договору и закладной, в связи с чем, закладная была ему возвращена.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство

Прекращение обязательства, обеспеченного залогом, как следует из подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет прекращение залога.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 22 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, ФКЦБ России от ДД.ММ.ГГГГ N 289/235/290 в редакции Приказа Минюста Российской Федерации N 18, Госстроя Российской Федерации N 34, ФКЦБ Российской Федерации N 0314/П3 от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной , содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что возможность погашения регистрационной записи об ипотеке, в соответствии со ст. 25 ФЗ РФ N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке» отсутствует, в связи с чем, права истца могут быть восстановлены лишь путем вынесения решения о прекращении ипотеки в связи с надлежащим исполнением обеспеченных ипотекой обязательств.

Суд также не соглашается с доводами ответчика в части прекращения правоотношений между ФИО1 и Закрытым акционерным обществом «Второй ипотечный агент АИЖК» как держателем закладной, поскольку правоотношения в данном случае будут считаться прекращенными при аннулировании закладной и внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для чего, в свою очередь, требуется соответствующее волеизъявление сторон - заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной.

Поскольку указанного сделано не было, отношения сторон не могут считаться прекращенными, не смотря на то, что кредитное обязательство исполнено – запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжает существовать, фактически нарушая права ФИО1 как собственника имущества в распоряжении таким имуществом.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку права ФИО1 как собственника жилого помещения существующей записью об ипотеке нарушены, учитывая, что во внесудебном порядке разрешение возникшей ситуации невозможно, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, суд считает, что требование о признании закладной аннулированной является излишне заявленными, поскольку в силу ч. 3 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется.

Доводы представителя ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» о том, что надлежащим ответчиком по делу является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, суд находит ошибочными, так как действиями Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю права истца не нарушены. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что указанные государственные органы, не являются надлежащими ответчиками по делам данной категории.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить ипотеку (залог) в силу закона недвижимого имущества – квартиры, находящейся по адресу: , предоставленную в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Коммерческим Банком «Европейский трастовый банк» (Закрытое акционерное общество) и ФИО1, ФИО3

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Э.А. Гладышева