Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ИП ФИО5 - ФИО6, действующей по доверенности № 4/ИП от 04.05.2021, истца ФИО10, представителя ответчика ФИО12, действующего по доверенности от 18.10.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ханты-Мансийского районного суда гражданское дело № 2-3059/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о взыскании задолженности по оплате арендной платы квартиры и по оплате коммунальных платежей, неустойки за просрочку арендной платы по день фактического исполнения обязательств, судебных расходов на оплату услуг представителя и государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП ФИО3 обратился в Ханты-Мансийский районный суд с исковым заявлением к ответчику ФИО4 о взыскании задолженности по оплате арендной платы квартиры, коммунальных платежей, неустойки за просрочку арендной платы за период с договорной даты оплаты по ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по день фактического исполнения обязательств; а также судебных расходов на оплату услуг представителя и государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (арендодателем) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения по адресу <адрес> (далее также – договор). В соответствии с п. 5 договора, срок его действия начинается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; срок действия настоящего договора продлевается на каждый последующий месяц на тех же условиях при отсутствии уведомления какой либо из сторон, направленных за 15 календарных дней до предполагаемого окончания срока действия настоящего договора. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ срок действия договора найма по истечению срока его заключения продлен до ДД.ММ.ГГГГ, когда был подписан акт приема-передачи квартиры арендодателю. В силу ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. В соответствии с п. 3 договора размер арендной платы составляет 20 000 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому периоду, за наличный расчет. В нарушение ст. 682 ГК РФ и п. 3 договора ответчик не производил оплату арендных платежей в размере 65 000 руб. (5 000 руб. за июль 2021 и 60 000 рублей - с января 2021 г. по март 2021 г.), а также коммунальных платежей, что подтверждается квитанцией по задолженности коммунальных платежей по состоянию на март 2021 г. в сумме 142 899,15 руб. из расчета: 107 315,35 (за коммунальные услуги) + 23 877,34 (за взносы на капитальный ремонт) + 2 326,08 (пени за неуплату взносов) + 9 380,38 (пени за неоплату коммунальных услуг. На основании ст. 395 ГК РФ и п. 4 договора за просрочку внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг истец исчислил неустойку в размере 446 750 руб., которую на основании ст. 333 ГК РФ снизил до 240 000 руб.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по оплате арендной платы квартиры в размере 65 000 рублей, коммунальных платежей в размере 142 899,15 рублей, неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с договорной даты оплаты каждого просроченного по п. 3 договора платежа по ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по день фактического исполнения обязательств, а также судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000, 0 рублей и государственной пошлины в размере 6000, 0 рублей.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в нем в порядке ст. 148, п.4 ч.1 ст.150 ГПК РФ в качестве соистцов были привлечены долевые собственники жилого помещения: супруга истца ФИО1 (отметка в паспорте о регистрации ДД.ММ.ГГГГ брака с ФИО3) и сын истца ФИО2 (свидетельство о рождении).

Истцы ФИО3 и С.А., ответчик ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (ФИО2 в порядке ч.2 ст. 116 ГПК РФ – посредством вручения судебной повестки через члена семьи ФИО1, а также телефонограммой), доказательств уважительности причин их неявки в суд материалы дела не содержат, об отложении дела не заявляли.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных сторон спора.

Представитель истца ИП ФИО2 – ФИО7 в ходе судебного разбирательства по делу предпринимала неоднократные попытки увеличить размер исковых требований, однако установлено отсутствие в ее доверенности соответствующих полномочий (ч. 1 ст. 54 ГПК РФ), в связи с чем в судебном заседании она настаивала на удовлетворении исковых требований в первоначальной редакции от 03.08.2021г., содержащихся в исковом заявлении; доводы искового заявления поддержала в полном объеме.

Истец ФИО1 также просила удовлетворить исковые требования к ФИО4, доводы искового заявления поддерживала.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 25 000, 0 рублей признал при наличии соответствующего полномочия в доверенности от 18.10.2021г., о чем в порядке ч.2 ст.68 ГПК РФ к материалам дела приобщено его письменное заявление. В остальной части исковые требования не признает по доводам, изложенным в письменном возражении. Ссылается на то, что в п. 3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ содержится лишь обязанность арендатора по оплате потребляемой электроэнергии, а иные коммунальные услуги арендатор оплачивать не обязан; согласно ч.1 ст. 169 ЖК РФ оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома является обязанностью собственника жилого помещения, а ответчик является временным пользователем; в феврале и марте 2021 года ответчик в жилом помещении не проживала, а истец уклонялся от подписания акта приема-передачи квартиры, что подтверждается скрин-шотом переписки сторон в социальных сетях и тем обстоятельством, что 15.01.2021г. ответчик заключил с БУ ХМАО-Югры «ФИО11» № договор найма жилого помещения по <адрес>, где начал проживать и оплачивал коммунальные услуги с февраля по июль 2021 года. По требованию о взыскании задолженности с ноября 2016 года по июль 2021 года представитель ответчика полагает пропущенным срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ.

Заслушав истца и представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО4 заключен договор аренды жилого помещения, по которому арендодатель обязался предоставить во временное пользование квартиру по адресу: <адрес>, а арендатор - выплачивать арендную плату в соответствии с п. 3 договора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№ зарегистрирована общая долевая собственность по ? доле в праве за ФИО1 и ФИО2.

Следовательно, истец в статусе индивидуального предпринимателя не был уполномочен собственниками на сдачу жилого помещения в аренду, не являясь его собственником.

В соответствии с ч.1 ст.183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (ч.2 ст. 183).

Как разъяснено в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг)… При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Заявляясь в качестве соистцов при рассмотрении настоящего дела, ФИО1 и ФИО2 одобрили сделку по передаче во временное пользование принадлежащего им жилого помещения по <адрес> арендатору ФИО4, поэтому для сторон и собственников жилого помещения договора возникли правовые последствия, связанные в его исполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу пункта 1 статьи 676 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 162 этого же кодекса несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Также представитель истца ФИО8 в судебном заседании признает частично требования о взыскании арендных платежей.

Следовательно в силу требований ст.ст. 39, 68,173 ГПК РФ, ст. 183 ГК РФ, между ФИО1 и А.С. с одной стороны и ФИО4 с другой стороны сложились правоотношения по договору найма жилого помещения по <адрес>.

Факт передачи квартиры в найм ФИО4 по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривался нанимателем в судебном заседании 08.09.2021г., представитель ответчика ФИО8 частично признал наличие задолженности по арендной плате в размере 25 000, 0 рублей.

Факт проживания в квартире ФИО4 с членами своей семьи на основании договора найма от 16.11.2016г. не оспаривается.

Таким образом, подтверждается материалами дела и не опровергнуто сторонами, что договор найма квартиры от 16.11.2016г. фактически заключен, исполнялся сторонами, квартира фактически предоставлена нанимателю для проживания.

В соответствии с п. 5 договора, срок действия договора начинается с ДД.ММ.ГГГГ и заканчивается ДД.ММ.ГГГГ; срок действия настоящего договора продлевается на каждый последующий месяц на тех же условиях при отсутствии уведомления какой-либо из сторон, направленных за 15 календарных дней до предполагаемого окончания срока действия настоящего договора.

Согласно ч.2 ст. 684 Гражданского кодекса РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно материалам дела, жилое помещение было возвращено нанимателем наймодателю по акту приема-передачи 22.03.202г.

Ответчик в возражении приводит доводы о том, что истец уклонялся от подписания акта приема-передачи квартиры и знал ее освобождении ответчиком уже 26.01.2021г., в подтверждение чего ссылался на скрин-шот переписки сторон в социальных сетях и на то обстоятельств, что 15.01.2021г. ФИО4 заключила с БУ ХМАО-Югры «ФИО13» № договор найма жилого помещения по <адрес>, за которое оплачивала коммунальные услуги, начиная с февраля 2021 года по июль 2021 года.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Данные доводы стороны ответчика суд не принимает во внимание, поскольку в их подтверждение ответчик ссылается на доказательства, не отвечающие требованиям ч.3 ст.67 ГПК РФ, т.к. скриншот переписки не заверен надлежащим образом, не соответствует ч.2 ст. 71 ГПК РФ, суду не представляется возможным установить, от кого эта переписка исходит; доводы представителя ответчика о том, что ФИО4 проживала с февраля 2021 года в жилом помещении по <адрес> по договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ не опровергают пользование ею квартирой по <адрес>; заключение одновременно двух договоров найма на различные жилые помещения не запрещено нормами действующего законодательства.

В соответствии с заключенным договором арендатор/наниматель обязался: использовать квартиру и имущество в нем для использования в качестве проживания; нести расходы по содержанию квартиры и имущества и производить расчёты в соответствии с условиями п. 3 настоящего договора.

Согласно п. 3 договора размер арендной платы составляет 20 000, 0 рублей; арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому периоду, за наличный расчет; оплата за потребляемую электроэнергию, интернет и телефонные услуги производится арендатором в соответствии с действующими тарифами и условиями внесения платежей за указанные услуги, установленными организациями, их предоставляющими, включая пени за просрочку платежей; оплата за другие услуги, не указанные в п. 3 настоящего договора, связанные с содержанием квартиры, производится арендатором в соответствии с действующими тарифами и условиями внесения платежей за указанные услуги, установленные организациями, из предоставляющими, включая пени за просрочку платежей.

При доказанности факта заключения договора и срока действия договора с ноября 2016 года по март 2021 года включительно у нанимателя возникли обязательства по внесению арендной платы, коммунальных платежей, связанных с содержанием квартиры.

Истец просит взыскать с ответчика 65 000, 0 рублей в счет задолженности по арендной плате за июль 2021 года – 5000 рублей и с января 2021 года по март 2021 года – 60 000 рублей, коммунальные платежи в размере 142 899,15 рублей за период с ноября 2016 по март 2021 года согласно выписке-истории из лицевого счета, неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с договорной даты оплаты каждого просроченного по п. 3 договора платежа по ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по день фактического исполнения обязательств.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 25 000, 0 рублей за июль и январь 2021 года признал, о чем в порядке ч.2 ст.68 ГПК РФ к материалам дела приобщено его письменное заявление; не признал задолженности по внесению арендных платежей за февраль и март 2021 года в связи с доводами о проживании в ином жилом помещении – по <адрес>, которые судом отклонены как не подтвержденные материалами дела.

В силу ч.11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ст. 173 ГПК РФ признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается ответчиком. В случае, если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. Суд разъясняет ответчику последствия признания иска.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

При установленных обстоятельствах, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 65 000,0 рублей законны и подлежат удовлетворению с ФИО4 в пользу ФИО1, ФИО2, поскольку в силу последующего одобрения сделки по передаче жилого помещения в наем именно для собственников возникли юридические последствия, связанные с наймом.

Ссылаясь на выписку-историю из лицевого счета №, открытого на жилое помещение по <адрес>, истец просит взыскать с ответчика задолженность по коммунальным услугам в период проживания последнего - с ноября 2016г. по март 2021 года в размере 142 899,15 рублей, включая вносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, пени за неуплату коммунальных платежей.

Согласно представленным стороной истцов квитанциям по оплате за жилищно-коммунальные услуги, платежным документам о внесении он-лайн платежей, истцом ФИО1 оплачены коммунальные платежи на общую сумму 97 524 рублей 74 копеек; данная сумма задолженности, которая погашена собственником жилого помещения, подлежит взысканию с ответчика в пользу ФИО1 в порядке регресса; в остальной части задолженность не оплачена истцами, поэтому взысканию с ответчика не подлежит ввиду того, что истцы не являются лицами, которые поставили коммунальные ресурсы в данное жилое помещение и вправе требовать возмещения уже оплаченных услуг.

Платежей в счет оплаты коммунальных услуг от ФИО3 и С.А. не установлено, поэтому оснований для удовлетворения их исковых требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг к ФИО4 не имеется.

Представитель ответчика ФИО9 заявил о применении положений о пропуске срока исковой давности по исковым требованиям о взыскании задолженности с ноября 2016 по март 2021 года.

В силу п. 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Поскольку исковое заявление в защиту прав и законных интересов ФИО1, А.С. в исковом порядке предъявлено 03.08.2021г., то есть в пределах установленного трехлетнего срока исковой давности, а иное в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказано.

За просрочку платежей по п. 3 договора сторонами предусмотрена ответственность для арендатора в виде уплаты пени из расчета 0,5% от суммы договора за каждый день просрочки.

Так, взыскиваемая неустойка рассчитана по п. 3 договора от суммы задолженности 142 899,15 рублей за период, начиная с договорной даты оплаты каждого просроченного платежа по ДД.ММ.ГГГГ, в том числе заявлена по день фактического исполнения обязательств.

Согласно разъяснениям в пп. 69,71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 330, 333 ГК РФ гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности, длительность неисполнения обязательства либо другие обстоятельства.

Таким образом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд по своей инициативе усматривает основания для снижения суммы пени по ст. 401, ст. 333 ГК РФ с учетом всех обстоятельств по делу, степени вины ответчика, до 20 000, 0 рублей. Данный размер неустойки, по усмотрению суда, соразмерен последствию и периоду нарушения обязательств и отвечает принципу справедливости, предполагающему соблюдение баланса прав и законных интересов сторон.

Соответственно пени за каждый день просрочки, начисленные на сумму долга по день фактической оплаты не подлежат взысканию, подлежат оставлению без удовлетворения.

Истец ИП ФИО2 также просит о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с представлением его интересов в суде в размере 15 000, 0 рублей, а также на уплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При отказе в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 к ФИО4 отсутствуют основания для взыскания понесенных им судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1, ФИО2 в счет задолженности по арендной плате 65 000,0 рублей, неустойки за просрочку арендных платежей 20 000,0 рублей, в пользу ФИО1 задолженность по оплате коммунальных услуг за содержание в размере 97 524 рублей 74 копеек.

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 отказать.

Взыскать с ФИО4 в доход муниципального образования г. Ханты-Мансийска государственную пошлину в размере 4 471,0 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятия решения через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 16 ноября 2021 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда А.А. Литвинова