Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к товариществу собственников жилья «Новая- 10» о возложении обязанности и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 просить обязать ТСЖ «Новая 10» подключить теплоснабжение в нежилом помещении № <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес> принять его на техническое обслуживание, взыскать с ответчика сумму убытков в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате юридических услуг в сумме <данные изъяты> рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Требования мотивирует тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел помещение в «черновой отделке», назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Нежилое помещение приобретено с целью сдачи в аренду и получения дополнительного дохода.

ДД.ММ.ГГГГ заключил договор аренды помещения с ООО «<данные изъяты>», согласно которому он обязан передать нежилое помещение в течение двух дней с момента подписания договора аренды, а именно до ДД.ММ.ГГГГ, в технически и санитарно исправном состоянии, пригодном для осуществления ремонтных работ и ведения хозяйственной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ в день предполагаемой передачи нежилого помещения выяснилось, что на данном объекте отсутствует отопление. Арендатор ООО «<данные изъяты>» не принял нежилое помещение по договору. Об отсутствии теплоснабжения был составлен соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ.

Нежилое помещение № находится в пятиэтажном жилом доме, которое обслуживает ТСЖ «Новая 10».

ДД.ММ.ГГГГ он написал председателю ТСЖ «Новая 10» ФИО4 официальное письмо с просьбой заключить с ним договор на техническое обслуживание нежилого помещения и подключить теплоснабжение в кратчайший срок, представив ей копию правоустанавливающего документа.

ДД.ММ.ГГГГ получил ответ о том, что в отношении нежилого помещения № подан иск в Арбитражный суд Кировской области и требование ФИО3 о заключении договора на техническое обслуживание, а равно подключение к теплоснабжению будет решаться после рассмотрения дела по существу.

В настоящее время он получил отказ от председателя ТСЖ «Новая 10» решить вопрос с теплоснабжением и техническим обслуживанием нежилого помещения.

Указывает, что в холодном помещении в зимнее время года невозможно осуществлять какие- либо работы. Исполнить свои обязательства по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ не имеет возможности. Согласно п. 4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ он несет ответственность за просрочку передачи помещения.

ДД.ММ.ГГГГ получил от ООО «<данные изъяты>» претензию с начислением неустойки за просрочку передачи нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ оплатил вышеуказанную претензию с намерением поддержать договорные отношения.

В результате бездействия по подключению тепла в помещении со стороны ТСЖ «Новая 10» получил прямые реальные убытки на сумму <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судебной повесткой, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала. Пояснила, что в офисном помещении № по периметру под потолком, транзитом проложены трубы системы отопления на жилую часть дома, которые выходят из теплового пункта и далее распределяются в квартиры. Так как систему отопления на жилую часть дома председатель ТСЖ не перекрывала, то трубы в офисном помещении под потолком горячие. По полу офисного помещения выполнена разводка системы отопления с радиаторными батареями для данного офиса. Подача теплоэнергии также осуществляется через индивидуальный тепловой пункт, в котором председатель ТСЖ перекрыла подачу отопления в радиаторные батареи офисного помещения. Для ведения ремонтных работ и эксплуатации оно не пригодно без подключения центрального отопления в радиаторах. ФИО3 в день подписания договора купли-продажи и передачи офисного помещения не трогал радиаторные батареи, а продавец ООО СК «<данные изъяты>» не сообщил об отсутствии отопления в радиаторных батареях офисного помещения только потому, что ДД.ММ.ГГГГ написал жалобы в полицию и прокуратуру <данные изъяты> в отношении ТСЖ «Новая 10» и считал, что данный вопрос будет решен в ближайшее время. По настоящему спору между ФИО3 и ТСЖ «Новая 10» речь идет о полном отсутствии договорных отношений и, как следствие, не предоставление никаких услуг. Более того, ФИО4 не признает офисное помещение № как структурную часть <адрес>. Письменное обращение в адрес ответчика ФИО3 написал ДД.ММ.ГГГГ В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он выяснял сложившуюся ситуацию с продавцом, а также с самой ФИО4 по телефону с просьбой решить сложившуюся ситуацию добровольно.

Представитель ответчика ТСЖ «Новая 10» по доверенности ФИО2 исковые требования не признала. Суду пояснила, что согласно п.3.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договор имеет силу акта приема-передачи. Претензий по техническому и санитарному состоянию помещения Покупатель к Продавцу не имел. Акт об отсутствии теплоснабжения, приложенный к материалам дела, не дает достоверной информации о наличии, либо отсутствии отопления в спорном помещении, так как составлен между истцом и ООО «<данные изъяты>» без участия представителей ТСЖ «Новая 10». Попытка устранить обнаруженные ДД.ММ.ГГГГ недостатки истцом была предпринята лишь ДД.ММ.ГГГГ, что демонстрирует халатное отношение истца к своим обязанностям (по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ), говорит о намеренном затягивании решения вопроса. При достаточной степени заботливости о совершаемой сделке истец должен был убедиться, что передаваемое помещение соответствует договору до его подписания. Просматривается попытка истца переложить ответственность на ТСЖ «Новая 10». Полагает, что вина ответчика в том, что радиаторы отопления, находящиеся в нежилом помещении истца, холодные - отсутствует. ДД.ММ.ГГГГ было проведено гидравлическое испытание и приемка теплового узла в эксплуатацию, жилая часть была подготовлена к запуску отопления в срок. При проведении гидравлических испытаний систем отопления было обнаружено, что доступ в техподполье отсутствует. Собственнику помещения было направлено письмо с просьбой предоставить доступ в данное помещение для обслуживания технических коммуникаций дома. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ТСЖ «Новая 10» было направлено письмо с отказом в предоставлении доступа. ООО «ВСН-строй» систему отопления нежилого помещения к запуску отопления не подготовил. Собственник должен был сам опрессовать систему отопления и заключить договор на поставку тепла. Не согласны с суммой предъявленных истцом процентов, которые истец считает убытками. Считают, что неустойка в размере <данные изъяты>% за каждый день просрочки чрезмерна, кроме того представленными ФИО3 документами не подтвержден факт заключения договора аренды.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником помещения <данные изъяты> что подтверждается копией свидетельства о регистрации права на л.д. 12.

Ч.1 ст.135 Жилищного кодекса РФ установлено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах.

П.2 ст. 138 ЖК РФ предусмотрено, что товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса.

ФИО3 и ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты> составлен акт о том, что в нежилом помещении № площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенном по адресу: <адрес> отсутствует теплоснабжение, все радиаторные батареи холодные (л.д. 29).

Аналогичный акт составлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ вновь составлен акт об отсутствии теплоснабжения в нежилом помещении № площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: <адрес> (л.д. 52).

В силу ч.2.2 ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья оно несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста инженер-строитель, директор ООО «<данные изъяты>» Ч.. суду пояснил, что их фирма осуществляла авторский надзор во время строительства дома по адресу: <адрес>. Из документа- схемы на л.д. 22-24 усматривается, что имеется система отопления, которая может работать как вместе с системой, расположенной в нежилом помещении, так и без ее подключения. На данной схеме изображена исполнительная схема теплового узла. Тепловой узел - это место где осуществляется управление системой отопления всего дома. Тепловой узел проектируется и должен быть установлен в общедоступном помещении. Из схемы видно, что данный тепловой узел не находится в нежилом офисном помещении. Отключение радиаторов в цокольном этаже возможно. В индивидуальном тепловом пункте подключение офисного помещения к отоплению возможно. Гидроиспытания обычно проводятся сразу во всей системе, но если систему в нежилом помещении отключить, то возможно проведение испытаний без нее. При проведении гидравлических испытаний в обслуживающую организацию подается общий акт. Как видно из представленных схем, технических препятствий для подключения нежилого помещения к отоплению нет. Пояснил, что поскольку обслуживающая организация приняла дом, то ей должны быть представлены результаты испытаний всей системы отопления. Поскольку цокольное помещение должно быть отапливаемым, то речи быть не может о том, что оно отапливается транзитными трубами, поскольку потери тепла практически равны нулю.

Судом произведен осмотр системы отопления, расположенной в офисном помещении цокольного этажа по адресу: <адрес>, и помещение теплового узла в цокольном этаже.

Ч. пояснил, что в нежилом офисном помещении радиаторы установлены, имеется труба, ведущая в соседнее помещение, в котором расположен тепловой узел. Спускное устройство закрыто. В тепловом узле имеется подключающее систему отопления в нежилом помещении устройство, которым в настоящий момент перекрыта подача тепла в это помещение.

Актом гидравлического испытания и приемки теплового узла и системы отопления в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что гидравлические испытания в <адрес> ТСЖ «Новая 10», проведены. После гидравлических испытаний при осмотре труб и арматуры дефектов не выявлено. Тепловой узел готов к дальнейшей эксплуатации. Акт подписан представителями ТСЖ «Новая 10» и МУП «<данные изъяты>».

При таких обстоятельствах суд признает не состоятельными доводы стороны ответчика о технической невозможности подачи тепла в офисное нежилое помещение. Ответственность за предоставление услуг перед собственниками помещений многоквартирного жилого дома несет ТСЖ, осуществляющее управление, а поэтому суд признает требования истца в этой части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно уставу ТСЖ «Новая 10» предметом деятельности ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном <адрес>, которое обеспечивает эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в доме. В соответствии с п.3.5 Устава ТСЖ «Новая 10» товарищество обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечивать его надлежащее санитарное и техническое состояние. Товарищество также обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений (л.д. 39-41).

Факт обращения истца ФИО3 к ТСЖ «Новая 10» с заявлением о подключении помещения к теплоснабжению и заключении договора на техническое обслуживание ДД.ММ.ГГГГ и отказ в удовлетворении этого заявления ответчиком подтверждается заявлением истца и письменным ответом ответчика ( л.д.31,32), что не оспаривается стороной ответчика и в судебном заседании.

Суд признает отказ в заключении договора противоречащим Уставу ТСЖ и приведенным выше нормам Жилищного кодекса, регулирующим управление многоквартирным домом.

Согласно п.1 и п.2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с п. 1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. метра, этаж цокольный, адрес (местонахождение объекта): <данные изъяты>. В соответствии с пп. 2.1 п.2 договора арендодатель обязан в течение двух дней с момента подписания настоящего договора передать арендатору в пользование указанное в п. 1.1. настоящего договора помещение по акту приема-передачи в технически и санитарно исправном состоянии, пригодном для осуществления ремонтных работ и ведения хозяйственной деятельности. Помещение передается в «черновой отделке». В соответствии с пп. 3.1 п. 3 за пользование помещением, указанным в п. 1.1 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю плату в размере <данные изъяты> (л.д. 25-27).

03.02.2014, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты>» предъявило претензию ФИО3 с требованием передать нежилое помещение. Сообщило о начисленной на основании п. 4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ неустойки в сумме <данные изъяты> (л.д. 33-35).

Факт оплаты ФИО3 неустойки в сумме <данные изъяты> рублей подтверждается имеющейся в материалах дела копией приходного кассового ордера и квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46). Оплата по договору аренды в сумме <данные изъяты> рублей произведена по расходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку истцом понесены убытки в виде выплаты неустойки за не предоставление помещения арендатору ввиду отсутствия теплоснабжения, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Договором оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ между заказчиком ФИО3 и исполнителем ФИО1 на исполнителя возложена обязанность подготовить исковое заявление, представлять интересы заказчика в суде, при необходимости представлять интересы в УФССП. Стоимость всех этих услуг определена в размере <данные изъяты> рублей. Оплата произведена до подписания договора, который одновременно является распиской ( л.д.44-45).

Исходя из объема фактически оказанных услуг, количества судебных заседаний, в которых представитель истца принимал участие, суд полагает разумной сумму, подлежащую возмещению ответчиком, <данные изъяты> рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Обязать товарищество собственников жилья «Новая 10» подключить теплоснабжение в нежилом помещении № <данные изъяты> принадлежащем на праве собственности ФИО3, расположенном в цокольном этаже по адресу: <адрес> принять его на техническое обслуживание.

Взыскать с товарищества собственников жилья «Новая 10» в пользу ФИО3 убытки в сумме <данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по государственной пошлине в сумме <данные изъяты>. Всего взыскать <данные изъяты>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Нововятский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 21 апреля 2014 года.

Председательствующий: подпись Ковалева В.М.

вступило в законную силу 23.05.2014