Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности, признании предварительного договора договором купли-продажи, регистрации перехода права собственности, -

установил:

ФИО2. обратился с иском к ФИО1 о признании права собственности на жилую комнату в коммунальной квартире площадью 13, 7 кв.м, расположенную по адресу г. Севастополь, <адрес>, регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ о купле-продаже комнаты.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление об уточнении исковых требований, согласно которым он просит считать дату предварительного договора о купле-продаже – ДД.ММ.ГГГГ, признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ основным.

ДД.ММ.ГГГГ истцом уточнены исковые требования, заявлено о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ основным, признании истца собственником комнаты площадью 13, 7 кв.м по адресу г. Севастополь. <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление об уточнении исковых требований, заявлено требование о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец в ходе судебного заседания исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что объявление о продаже комнаты нашел в интернете, позвонил по телефону, с ним поговорили посредники, договорились о встрече. Встретились ДД.ММ.ГГГГ, договорились о том, что истец обязан будет купить комнату и что деньги необходимо передать сразу в полном объеме. Истец денежные средства передал в знак того, что купит комнату. Договорились, что сделка будет завершена до ДД.ММ.ГГГГ. Договор был заключен, но переход права собственности не могли оформить, так как документы на квартиру не были надлежащим образом оформлены, а именно, не было кадастрового паспорта, отсутствовали оригиналы правоустанавливающих документов. Быстро эти документы оформить не получилось, так как у регистраторов были огромные очереди. После подписания договора все вместе: истец, ответчик, риелтор, поехали в банк, где истец снял всю сумму – 845 000 руб, данные денежные средства были им переданы, о чем ответчица написала расписку. После получения расписки риелтор сказала, что истец может идти, с деньгами сами разберутся. По акту приема-передачи комнату не передавали, истцу сказали, что в комнате проживает мужчина, который освободит комнату по требованию истца и передаст ключи. Так и случилось: истец пришел сразу же в комнату, где находился мужчина, который передал истцу ключи и освободил квартиру. После подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ истец сразу же начал пользоваться данной комнатой. Истец пояснил, что договор от ДД.ММ.ГГГГ он составил самостоятельно, выбрал форму именно предварительного договора, так как ему не хватает юридического образования, при этом истец пояснил, что ранее продавал свою комнату в <адрес>, где подписывал два договора – предварительный договор и договор купли-продажи, взял за образец предварительный договор, который составлялся в Туле. Второй договор за образец не взял, так как договор купли-продажи не мог быть заключен при отсутствии правоустанавливающих документов на квартиру. Договорились с ответчицей и риелтором, что, когда будут документы, перепишут все те же условия в договор купли-продажи. После основной договор также не подписали, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ продажа доли могла быть оформлена только у нотариуса. На кадастровый учет истец поставил квартиру сам в июне 2016 года. В октябре сам не ставил на учет, так как риелтор сказала, что в кадастре есть знакомые, и она сама все сделает быстро. Истец пояснил, что в п 4.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ о том, что возможно заключение договора не купли-продажи, а дарения, а также возможно оформление доверенности на имя его дочери на продажу комнаты, был им сознательно включен, так как в случае, если бы согласие иных сособственников на продажу доли в квартире (комнаты) не было бы получено, оформили бы договор дарения. Кроме того, доверенность была бы необходима, чтоб ответчице не было необходимости стоять в очередях по поводу оформления документов на квартиру, это бы делала дочь истца. Истец пояснил, что купля-продажа квартиры была совершена ДД.ММ.ГГГГ, при этом стороны договорились, что просто сама сделка будет оформлена до ДД.ММ.ГГГГ. Истец также указал, что им передана вся сумма при заключении договора, следовательно, договор не может считаться предварительным, а является основным.

Ответчица в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что она действительно собралась летом 2015 года продать свою комнату, для чего обратилась к риелтору. Данный риелтор работала с ее тетей, а потому ответчица риелтору доверяла. Ответчик настаивает на том, что встреча и подписание предварительного договора имело место ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ оформили предварительный договор. Истец действительно передавал всю сумму, однако, ответчица получила только 100 000 руб, остальные деньги забрала риелтор, которая сказала, что положит их на депозит и передаст ответчице только после подписания договора купли-продажи. Все оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру находятся у риелтора, которая отказывается их возвращать. Договоренности о заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не было, так как не было документов. Договорились договор заключить позже. Согласия соседей на продажу комнату ответчица не собиралась, оформлять доверенность на дочь истца также не собиралась. Относительно денежных средств разговор был только о задатке в размере 100 000 руб, данные деньги ответчица получила за то, чтоб не продавала свою квартиру иным покупателям. Не помнит, чтоб писала расписку о получении денежных средств в размере 845 000 руб, хотя в расписке почерк и подпись похожи на ее.

Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами по делу подписан предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (л.д.3)

Пунктом 1 договора установлено, что продавец обязуется продать, а покупатель купить объект недвижимости – жилую комнату в коммунальной квартире, расположенной по адресу г. Севастополь, <адрес> комната 20/2-13, площадью 13, 7 кв.м. Данный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи жилой комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО5 и ФИО6 (п.2) Покупатель и продавец пришли к согласию, что рыночная стоимость объекта составляет 845 000 руб (п.3). Стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи объекта и передать его на регистрацию до ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1) Расчет покупателя с продавцом по требованию продавца осуществлен путем выдачи задатка в размере 845 000 руб (п.4.2)

ДД.ММ.ГГГГ ответчицей от истца получены денежные средства в размере 845 000 руб в качестве задатка, что подтверждается распиской (л.д.4)

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из анализа предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объектом недвижимости, подлежащем продаже, указана комната 20/2-13 в <адрес>, которым ответчица владеет на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, при этом, истцом предоставлена копия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО5, ФИО6 продала, а ФИО1 купила целую жилую комнату 20/2-13 пл. 13, 7 кв.м в <адрес>, находящейся по адресу г. Севастополь, <адрес>. В собственность покупателю, согласно договора, поступает в жилом доме (литер А), в <адрес>- бытовой шкаф 20-12 пл. 0, 5 кв.м, жилая комната 20/2-13 пл 13, 7 кв.м, коридор 20-14 пл 1, 7 кв.м, кладовая 20-15 пл 0, 3 кв.м,, что составляет 6/25 долей <адрес>, подсобные помещения в общей собственности. (л.д.76-77)

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре от ДД.ММ.ГГГГ не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, поскольку объект недвижимости, указанный в предварительном договоре, не соответствует объекту недвижимости, которым владеет ответчица на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, а потому отсутствуют основания полагать, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи, поскольку судом установлено, что между сторонами не достигнуто соглашение об одном из существенных условий договора купли-продаже – объекте недвижимости. При отсутствии соглашения сторон о предмете договора купли-продажи договор не может считаться заключенным.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку спорный предварительный договор не содержит сведений о достигнутом соглашении между сторонами по всем существенным условиям договора, в частности, о предмете договора купли-продажи.

О намерении истца заключить предварительный договор свидетельствует то обстоятельство, что текст договора составлен непосредственно истцом, который в п.4.8 предварительного договора указал, что впоследствии может быть заключен не только договор купли-продажи, но и договор дарения, а, кроме того, на продажу квартиры ответчицей может быть выдана доверенность ФИО7, которая продаст квартиру истцу.

Кроме того, на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира не была поставлена на кадастровый учет, в настоящее время оригиналы правоустанавливающих документов у сторон отсутствуют, суду не представлены.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру, регистрации сделки и регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,-

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения составлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий (подпись) ФИО8

Копия верна судья