Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о возмещении ущерба, упущенной выгоды, расходов по оплате коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с указанным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО5, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого помещения общей площадью 100,2 кв.м. по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ее представителем ФИО2 и ФИО5 заключен договор аренды данного нежилого помещения, по условиям которого оно передано ответчику во временное владение и пользование. Помещение и инженерные коммуникации на момент его передачи находились в исправном техническом и санитарном состоянии, отвечали противопожарным требованиям. Какие-либо претензии в данной части при принятии помещения у ответчика отсутствовали.

В период пользования арендованное помещение ответчиком перепрофилировано: стены и перегородки разрисованы и расписаны в сюжеты, свойственные для пивного бара; выполнена и до настоящего времени не демонтирована непроектная дополнительная временная электропроводка по полу, стенам и потолку; разукомплектован радиатор водяного отопления – отсутствует верхняя секция и одна боковая секция, требующие восстановления; часть кафельной плитки на полу разбита и нуждается в полной замене в связи с отсутствием возможности ее подбора; в помещении не функционируют 10 электрических ламп; самовольно выполнена перепланировка помещения санузла, в котором из смежных помещений умывальной комнаты и туалета создано два изолированных туалета с умывальниками, разбита стена с устройством входной двери из помещения в санузел; дверь, ранее установленная между смежными помещениями, разбита; ступени для входа в нежилое помещение разбиты и требуют восстановительного ремонта.

Стоимость восстановительных работ по приведению данного помещения в пригодное для дальнейшего использования состояние по выводам ООО «Арко» составляет 161912 руб., включая средства на оплату труда в размере 16411 руб. 00 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о приведении помещения в состояние, имевшее место при передаче его в аренду либо о компенсации стоимости восстановительных работ, оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного истец, уточнив заявленные требования, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере 223415,63 руб., из которых 161912 руб. – в счет возмещения реального ущерба, 56000 руб. – в счет возмещения упущенной выгоды, 5503,63 руб. – расходы по оплате коммунальных услуг.

Истец ФИО4 и ответчик ФИО5, надлежаще извещенные, в суд не явились.

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить по приведенным ими основаниям. Дополнительно пояснили, что ответчик фактически являлся первым арендатором данного помещения, которое передано ему после ввода дома в эксплуатацию и ремонта. Произведенная перепланировка и переустройство санузлов ответчиком с истцом не согласовывалась. В случае отсутствия допущенных ответчиком повреждений и отсутствия необходимости их устранения собственными силами истца помещение могло быть сдано в аренду новым арендатором уже в июне 2020 года. Уточнили, что расходы по оплате коммунальных услуг заявлены ко взысканию за март 2020 года и 6 дней апреля 2020 года – пропорционально времени, в которое помещение было занято ответчиком. В случае допущенной арифметической ошибки при расчете взыскиваемых сумм неуплаченной арендной платы (расходов на коммунальные услуги) просили об их взыскании в положенном размере.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала. Указала на недоказанность факта причинения ущерба в результате действий непосредственно ФИО5 Пояснила, что в акте приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не отражено и не перечислено количество исправных электрических ламп, не приведено состояние батареи, напольной плитки. Отсутствует в нем и информация о наличии проектной электропроводки, одного санузла, двух неповрежденных дверей в санузле. Указала, что истцом не зафиксированы и не подтверждены повреждения помещения при его возврате ФИО5 Выявленные повреждения обусловлены естественным износом помещения. Размер расходов на восстановительный ремонт в размере 161 912 руб. не подтвержден, основания для возмещения суммы упущенной выгоды отсутствуют. К материалам дела приобщены письменные возражения. Расходы в связи с приведением расписанных стен и перегородок в размере 11 097 руб. 41 коп., как и расходы на оплату коммунальных услуг в качестве переменной части арендной платы в размере 5503,63 руб., не оспаривала. Указала, что оплата коммунальных услуг не произведена в связи с отсутствием платежных документов.

Обе стороны не оспаривали, что ответчиком помещение не используется с ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом мнения представителей и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец ФИО4 является собственником нежилого помещения общей площадью 100,2 кв.м. по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ее представителем ФИО2 (действующим от имени арендодателя) и ответчиком – индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендатором) заключен договор аренды данного нежилого помещения (в том числе площадью для розничной продажи – 14 кв.м.), по условиям которого данное помещение с отдельным входом и пристроенным пандусом (офис №) передано ответчику во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.1. договора аренды арендатор обязался выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные п. 4.1 договора, а также возвратить имущество на условиях, предусмотренных договором.

Разделом 4 договора определено, что арендная плата состоит из постоянной части в размере 20000 руб. ежемесячно (НДС не облагается) и переменной части арендной платы (плата за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, а также компенсация за вывоз и утилизацию ТБО), уплачиваемой не позднее 10 числа текущего месяца на основании счета, выставляемого арендодателем с 1 по 5 число текущего месяца, путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя либо другим способом, не противоречащим действующему законодательству Российской Федерации.

Стоимость площадей, которые арендодатель предоставляет арендатору внутри арендуемого помещения, и непосредственно над входной группой в пределах арендуемого помещения, входит в постоянную часть арендной платы (п. ДД.ММ.ГГГГ договора). Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя. Арендатор вносит переменную часть арендной платы в течение 5 календарных дней с даты подписания акта согласования переменной части, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Срок аренды имущества установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 8.1 договора).

Содержание договора свидетельствует о соответствии его положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющих условия договора аренды.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь в силу ст. 614, п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судом установлено, что все сданные арендодателем помещения и инженерные коммуникации на момент предоставления в аренду находились в исправном техническом и санитарном состоянии, отвечающим санитарным и противопожарным нормам и правилам, о чем свидетельствует содержание п. 1.4 подписанного сторонами договора аренды, а также акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 2.4.9-ДД.ММ.ГГГГ договора определено, что арендатор обязан:

- за счет своих средств содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии,

- самостоятельно или за счет средств арендодателя принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения,

- содержать в надлежащем состоянии коммуникации здания, проходящие через арендуемое помещение,

- за свой счет содержать в надлежащем состоянии освещение.

При этом арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения (изменения), любые перепланировки в помещении только при наличии письменного согласия арендодателя, при этом возвратить помещение арендодателю он обязан со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.

Как следует из п. 2.1.3 договора, по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения арендодатель получает помещение от арендатора по возвратному акту приема-передачи в состоянии не худшем, чем состояние помещения при передаче его арендатору.

При этом по условиям договора применительно к данному пункту «не худшем» означает, что:

внутренняя отделка помещения, в случае если она не менялась (не переделывалась) арендатором, а осталась с момента передачи помещения от арендодателя арендатору, не повреждена, т.е. степень износа внутренней отделки соответствует нормальному применительно к сроку действия настоящего договора,

внутренняя отделка помещения, в случае если арендатором проводился текущий или косметический ремонт помещения, или ремонт, обусловленный видом деятельности арендатора, выполнена арендатором с использованием материалов, стоимость которых не меньше стоимости материалов отделки, имевшейся в помещении до ремонта, выполненного арендатором,

инженерные и коммуникационные системы (электропроводка, трубы, батареи и т.п.) помещения не повреждены, находятся в состоянии, соответствующем нормальному износу,

все стеклянные поверхности с внешней стороны помещения (витрины) и внутри помещения не повреждены и находятся в первоначальном состоянии.

Договором предусмотрена возможность его досрочного расторжения:

- арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендатора о таком расторжении не менее чем за 30 календарных дней до момента такого расторжения только в случаях, если арендуемое имущество используется не по целевому назначению, если арендная плата вносится несвоевременно (более трех месяцев подряд) – п. 2.1.2 договора,

- арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендодателя о таком расторжении не менее чем за 30 календарных дней до момента такого расторжения – п. 2.3.3 договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ до истечения срока действия договора (ДД.ММ.ГГГГ) арендатор ФИО5 представил истцу в лице его представителя ФИО2 проект письменного соглашения о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и проект акта приема-передачи нежилого помещения. Указанные документы арендодателем не подписаны. В представленном проекте акта в рукописном виде обозначены действия, ввиду невыполнения которых соглашение не было подписано: указывалось на необходимость «замены разбитой двери в туалете и санузле», выполнения покраски помещений «от художеств», уборки «лишней проводки в помещениях», ремонта входных ступеней», установки «сгоревших лампочек», замены разбитой плитки в помещении, комплектовании «батареи в прихожей», устранения незаконной перепланировки, снятия вывески с фасада помещения. Указано на освобождение помещения с ДД.ММ.ГГГГ.

Изложенное свидетельствует о том, что соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто. О досрочном расторжении договора в одностороннем порядке стороны друг друга в установленном договором порядке не уведомляли. В судебном порядке за расторжением договора аренды стороны не обращались.

При таких обстоятельствах предъявление проекта соглашения о расторжении договора аренды и освобождение помещение не могут быть признаны надлежащим исполнением обязательств арендатора ФИО5 перед арендодателем ФИО4

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО5 претензию о досудебном урегулировании спора, в которой указал на необходимость устранить нарушения договора и привести помещение в состояние, имевшее место при передаче его арендатору, а при наличии у арендатора затруднений в выполнении указанных работ выразил готовность принять денежную компенсацию за имеющие место недостатки в состоянии помещения в размере 75 000 руб. Указанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако оставлена без удовлетворения.

В связи с выявленными недостатками сдававшегося в аренду помещения в целях определения суммы перечня необходимых работ по восстановительному ремонту нежилого помещения и их стоимости истцом организован осмотр помещения с привлечением специалистов ООО «Арко».

О его проведении ДД.ММ.ГГГГ почтовой телеграммой уведомлялся и ФИО5, который в проведении осмотра участия не принял.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе осмотра нежилого помещения специалистами ООО «Арко» проведена фотофиксация, а по результатам осмотра нежилого помещения по адресу: <адрес> составлена дефектная ведомость, в которой приведены виды и объем работ по устранению выявленных недостатков.

Специалистами установлено, что в помещении:

- разбиты две двери в туалете и санузле (размерами 0,7х2,1), ввиду чего требуется их замена;

- стены и перегородки разрисованы и расписаны, ввиду чего необходимо выполнить окраску помещений (площадь – 193 кв.м.);

- выполнена непроектная дополнительная временная электропроводка – требуется демонтаж проводки в помещениях (протяженностью 50 м.);

- разрушены наружные ступени – необходимо заменить плиточное покрытие входных ступеней и крыльца (площадью 9,0 кв.м.);

- электрические лампы не работают – необходимо заменить электрические лампочки (10 шт. ЛБ-40);

- в помещениях разбита плитка – требуется замена всей площади укладки (100,2 кв.м.);

- батарея в тамбуре разукомплектована – необходимо заменить батарею в тамбуре;

- выполнена незаконная перепланировка санузла – требуется восстановление первоначальной планировки помещений санузла, закладка проема (площадью 0,22 куб. м. с учетом штукатурки на площадь 2,8 кв.м.).

На основании вышеуказанной дефектной ведомости ООО «Арко» подготовлена локальная смета текущего ремонта офисного помещения №, согласно которой сметная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в ценах на второй квартал 2020 г. составила 161 912 руб., включая средства на оплату труда 16 411 руб.

Данные документы суд принимает в качестве относимых и допустимых доказательств по делу, поскольку они выполнены специалистами, имеющими необходимый уровень квалификации. Их выводы стороной ответчика не оспорены, о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

Суд также принимает во внимание показания допрошенного в качестве свидетеля К., который суду пояснил, что данное нежилое помещение ему знакомо. С момента его приобретения истцом он занимается сдачей его в аренду. ФИО5 был арендатором вышеуказанного помещения. После того как он съехал весной 2020 года, там был «свинарник», тараканы, разбиты радиаторы, двери, плитка, вырвана проводка, расписаны стены, переоборудован санузел. В таком состоянии помещение сдано в аренду быть не могло. После произведенного истцом косметического ремонта в июле 2020 года он подобрал новых арендаторов помещения.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в родственных отношениях со сторонами не состоит.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлялась претензия с требованием о приведении помещения в состояние, имевшее место при передаче его в аренду либо о компенсации стоимости восстановительных работ, которая оставлена без удовлетворения.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца права требовать ущерба, причиненного повреждением его имущества по вине ответчика.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Согласно ст. 1082 ГК РФ удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15).

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это способ исправления таких повреждений подобного имущества лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии с п.п. 13,14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте

Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем.

По смыслу приведенных норм материального права для данного вида гражданско-правовой ответственности, необходимо наличие следующих элементов: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; причинная связь между двумя первыми элементами и вина причинителя вреда.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 1064 ГК РФ бремя доказывания отсутствия вины в причинении вреда возлагается на лицо, причинившее вред. На потерпевшем лежит обязанность доказать факт причинения вреда, его размер, а также то обстоятельство, что причинителем вреда является именно то лицо, которое указывается в качестве ответчика (причинную связь между его действиями и нанесенным ущербом. В свою очередь, причинитель вреда обязан доказать отсутствие своей вины в таком причинении, если законом не предусмотрена ответственность без вины.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд полагает факт причинения вреда ответчиком истцу и его размер доказанными. Оснований для освобождения ответчика от ответственности по возмещению причиненного истцу ущерба не имеется, принятые на себя ответчиком обязанности по содержанию арендованного нежилого помещения в исправном состоянии и возврате его в состоянии, не худшем полученного, им не исполнены. Сведений о наличии обстоятельств непреодолимой силы не представлено.

Размер ущерба, причиненного имуществу истца, не опровергнут. Сумму возмещения ущерба от рисунков на стенах и перегородках сторона ответчика не оспаривала.

Доводы представителя ответчика ФИО3 об отсутствии в акте приема-передачи арендодателем арендатору помещений сведений о количестве исправных электрических ламп, о состоянии батареи, напольной плитки, о наличии проектной электропроводки, одного санузла, двух неповрежденных дверей в санузле, основаны на неверном толковании приведенных выше правовых норм.

Отсутствие данных сведений в договоре аренды сторон не опровергает факта повреждений, допущенных арендатором ФИО5 Как уже указывалось выше, подписав договор, ФИО5 подтвердил надлежащее состояние помещений, их исправное техническое и санитарное состояние, отвечающее санитарным и противопожарным нормам и правилам. При этом предметом договора аренды являлось не только само помещение, но и так называемая «входная группа» - вход и пристроенный пандус.

Согласно представленному из материалов инвентарного дела техническому паспорту помещения, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, данное помещение состоит из помещений тамбура, холла, четырех кабинетов, коридора, подсобного помещения, а также двух санузлов, имеющих один вход и смежный дверной проем.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Более подробно данные понятия раскрываются в Постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Как уже указывалось, по условиям договора аренды арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения (изменения), любые перепланировки в помещении только при наличии письменного согласия арендодателя, при этом возвратить помещение арендодателю он обязан со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.

Каких-либо доказательств письменного согласования переустройства/перепланировки помещений санузлов с их владельцем ответчиком не представлено, как и доказательств отсутствия такого переустройства/перепланировки. Из технического паспорта нежилого помещения следует наличие единственного входа в санузлы с организованным выходом из одного помещения в другое. Из представленных документов ООО «Арко» следует, что санузел переустроен – организованы два самостоятельных санузла с отдельными входами, существовавший между ними проход отсутствует.

Касательно иных повреждений суд отмечает, что данных об отсутствии на момент заключения договора либо изменении числа электрических ламп, отсутствии исправной батареи, напольной плитки, об отсутствии проектной электропроводки в период его действия ответчиком суду не представлено.

Заявляя об отсутствии таковых, сторона ответчика одновременно ссылается на их же естественный износ в процессе эксплуатации.

Ссылки стороны ответчика о том, что приведенные выше повреждения обусловлены естественным износом не соответствуют характеру установленных повреждений.

Суд учитывает, что положениями действующего законодательства понятие естественного (нормального) износа не регламентировано. Вместе с тем в силу допускаемой к применению ст. 5 ГК РФ сложившейся обычной практики такой износ представляет собой естественные изменения технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования имущества с соблюдением правил его эксплуатации.

Между тем поврежденные двери, демонтаж электрической проводки, разрушение ступеней, трещины и отверстия в плитке, разбитые электрические лампы, разукомплектованная батарея не являются эксплуатационными. Их повреждения не были вызваны их естественным износом, а образовались в результате их неправильной эксплуатации арендатором.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика пользу истца ФИО4 денежных средств в размере 161912 руб. в счет возмещения материального ущерба, причиненного нежилому помещению. Указанный размер подлежащих взысканию денежных средств по мнению суда соразмерен характеру совершенных ответчиком действий.

Разрешая требования истца о возмещении упущенной выгоды, суд исходит и положений п. 2 ст. 15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются не только реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии с п. 3 указанного Постановления при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

По смыслу приведенных разъяснений для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Тем самым упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29.01.2015 №302-ЭС14-735, возмещение убытков в виде упущенной выгоды является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

Как указал истец, нарушение арендатором своих обязательств привело к ухудшению недвижимого имущества до той степени ненадлежащего состояния, которое сделало невозможным сдачу помещения в аренду иному арендатору и явилось единственнымпрепятствием получения арендодателем дохода от дальнейшей сдачи в аренду помещения. Заявленная ко взысканию сумма упущенной выгоды в размере 56000 руб. составляет неполученный доход ввиду возврата помещения в ненадлежащем состоянии и невозможности сдачи помещения иному арендатору. Указанная сумма складывается из стоимости месячной арендной платы по договорам аренды, заключенным в отношении помещений с арендаторами ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключены договоры аренды части нежилого помещения по адресу: <адрес>: с А. – в отношении площади помещений 25,6 кв.м. с размером ежемесячной арендной платы 23 000 руб., а также с индивидуальным предпринимателем Д. – в отношении площади 74,6 кв.м. с размером ежемесячной арендной платы 33 000 руб.

Незначительный срок, прошедший с момента установления факта повреждений арендованных помещений ответчиком, предъявление ему соответствующих претензий (май 2020 года), а также срок заключения новых договоров (ДД.ММ.ГГГГ) подтверждают то обстоятельство, что в течение июня 2020 года сдавать помещение в аренду и получать арендную плату истец возможности не имела по причине ненадлежащего состояния помещения и необходимости устранении допущенных повреждений. Допрошенный в судебном заседании свидетель К. суду также указал, что препятствием к сдаче помещения в аренду являлось исключительно наличие повреждений, требовавших ремонта, который в виде «косметического» в кратчайшие сроки истцом организован для последующей сдачи помещения в аренду.

Доказательств того, что ответчик в рассматриваемой ситуации действовал осмотрительно и разумно, то есть совершил какие-либо действия по предотвращению убытков истца, в материалы дела не представлено. При указанных обстоятельствах ответчик своим бездействием не только допустил увеличение суммы убытков, но и лишил истцов возможности получения в указанные периоды денежных средств - обычно получаемого дохода от сдачи в аренду помещений. Иных препятствий, не позволивших истцу как законному владельцу помещения получить доход от сдачи его в аренду, судом не установлено.

При этом суд принимает во внимание, что в случае надлежащего исполнения ответчиком договора аренды до истечения срока его действия (до ДД.ММ.ГГГГ) истец вправе был рассчитывать на получение выгоды в виде арендной платы за период с апреля по июнь 2020 года включительно, что с учетом условий рассматриваемого договора сторон составило бы не менее 60000 руб. (с учетом ежемесячной фиксированной суммы арендной платы в размере 20000 руб.). В таком случае у истца не возникло бы и необходимости в расходах на приведение помещение в надлежащее состояние.

Таким образом, необходимые условия применения деликтной ответственности в форме возмещения убытков (упущенной выгоды) в настоящем деле подтверждаются фактом совершения противоправных действий ответчиком; причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и убытками истца; наличием упущенной выгоды и ее размером.

На основании изложенного суд с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ находит заявленную ко взысканию сумму упущенной выгоды в размере 56000 руб. подтвержденной, поскольку приведенные обстоятельства по мнению суда свидетельствуют о возможности ее получения в течение как минимум июня 2020 года в случае устранения допущенных ответчиком повреждений, в т.ч. после получения им ДД.ММ.ГГГГ соответствующей претензии истца.

Касательно требований о взыскании с ответчика расходов на оплату коммунальных услуг в качестве переменной части арендной платы в размере 5503,63 руб. суд полагает следующее.

Как указано выше, в соответствии с п. 4.1 договора аренды арендатор обязуется оплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Переменная часть арендной платы включает в себя плату за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, а также компенсацию за вывоз и утилизацию ТБО (п. 4.2.1 договора).

Тем самым арендатор принял на себя обязательства нести расходы по оплате коммунальных услуг.

В соответствии с п. 4 акта приема – передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ помещение передано без долгов за техническое обслуживание и коммунальные услуги.

Судом представлены платежные квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующие о внесении ФИО4 в кассу управляющей многоквартирным домом по адресу: <адрес>, организации ООО «КОН» платы за коммунальные услуги в размере 12225,40 руб., в т.ч. за март 2020 года – 4633,25 руб., за апрель 2020 года – 4351,68 руб. и за май 2020 года – 3240,47 руб. Необходимость оплаты указанных сумм подтверждены актами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и счетами для внесения платы за содержание помещения и предоставлении коммунальных услуг, выданными ООО «КОН», приобщенными к материалам дела.

Истец просит о взыскании указанных расходов за март 2020 года и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер оплаченных истцом коммунальных услуг за март 2020 года составляет 4633,25 руб., за шесть дней в апреле 2020 года – 870,34 руб. (4351,68/30х6), в этой связи общая сумма задолженности ответчика по оплате переменной части арендной платы составляет 5503,59 руб. (4351,68 руб. + 870,34 руб.).

Суд учитывает, что согласно расчету истца указанная сумма составляет 5503,63 коп., что на 4 копейки больше. Данная арифметическая ошибка на обоснованность заявленных требований как таковых не влияет.

Более того, наличие указанной задолженности стороной ответчика не оспаривалось.

Ввиду изложенных обстоятельств указанная сумма денежных средств подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая вопрос о взыскании расходов по уплате государственной пошлины, суд руководствуется ст. 103 ГПК РФ.

Обратившись в суд, ФИО4 просила о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 75 000 руб. При подаче иска ею оплачена государственная пошлина в размере 1 900 руб. (чек-ордер ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ).

Исходя из суммы исковых требований, удовлетворенных судом, - 223415,59 руб., размер государственной пошлины составляет – 5 435 руб.

В этой связи с индивидуального предпринимателя ФИО5в пользу местного бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 3 535 руб. (5 435 руб. – 1 900 руб.).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о возмещении ущерба, упущенной выгоды, расходов по оплате коммунальных услуг - удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО4 в счет возмещения причиненного ей ущерба денежные средства в размере 161 912 руб., 56000 руб. – в счет возмещения упущенной выгоды, а также расходы по оплате коммунальных услуг в размере 5503,59 руб., а всего – 223415,59 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 535 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г.Брянска С.В. Козлова

Дата принятия решения суда в окончательной форме - 15.03.2021.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г.Брянска С.В. Козлова