Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, к ИП ФИО3, ООО «Линдт» о признании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг. ничтожным и изменении указанного пункта договора,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2, обратилась в суд с иском к ИП ФИО3, ООО «Линдт» о признании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ООО «Линдт» и ИП ФИО3 в части установления цены 1056,88 рублей за 1 кв.м. общей проектной площади квартир ничтожным; изменении п. 4.1 договора в части, касающейся цены за 1 кв.м. квартиры с проектным номером № в Литере 1 многоквартирного дома, общая площадь которой составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м. и установить цену 1 кв.м. площади этой квартиры в размере 38 000 рублей.

Исковые требования мотивированы следующим: истицей по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ИП ФИО3 приобретены права требования к застройщику — ООО «Линдт» по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ участия в долевом строительстве объекта «многоквартирные жилые дома с подземным паркингом по <адрес>» Литер 1, 16-этажный 2-секционный дом с подвалом и техническим этажом с встроенно-пристроенными помещениями на 1-м этаже; Литер 2; 16-этажный 2-секционный жилой дом с подвалом и техническим этажом; Литер 3: подземная автостоянка на 48 машиномест (совместно именуемые ЖК «РичХаус»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. На основании данного договора уступки права требования истец получил права требования к должнику ООО «Линдт» на <данные изъяты> квартиру (жилое помещение) с проектным номером №, расположенную на 14-м этаже, в секции, имеющей отдельный подъезд №2, в Литере 1 многоквартирного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно, п.3.3 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом и индивидуальным предпринимателем, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установлен ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ. данный срок был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлений в адрес истца о продлении срока передачи объекта долевого строительства не поступало. Согласно, п.4.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет <данные изъяты>,0 рублей, исходя из цены 1056,88 рублей за 1 кв.м. общей проектной площади квартир. По данному договору участия в долевом строительстве на безденежной основе путем зачета встречных однородных требований ИП ФИО3 по указанной цене приобрел у ООО «Линдт» 36 квартир, включая <данные изъяты> квартиру (жилое помещение) с проектным номером № на 14-м этаже в Литере 1 многоквартирного жилого дома, права требования на которые в последствии были им проданы по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Истец в установленный договором уступки срок по реквизитам цедента ИП ФИО3 перечислил денежные средства за квартиру в размере <данные изъяты> рублей, однако, до настоящего времени многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан, квартира истцу не передана. Считает, что квартира ИП ФИО3 приобретена по ничтожно низкой цене 1056,88 рублей за 1 кв.м. и продана им за <данные изъяты> рублей, таким образом, стоимость квадратного метра фактически составляет 38 000,0 рублей. Исходя из изложенного, сегодня истец имеет право требования к должнику ООО «Линдт», как застройщику, лишь в размере уплаченных цедентом ИП ФИО3 денежных средств по договору участия в долевом строительстве (52 104 рубля 18 копеек), что нарушает права и законные интересы истца как конечного покупателя и делает невозможной их защиту, поскольку размер уплаченных истцом денежных средств в 52 раза превышает размер уплаченных денежных средств ИП ФИО3 в пользу ООО «Линдт». Уплатив за жилое помещение <данные изъяты> рублей, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по возведению объекта долевого строительства истец получит возмещение нарушенных прав лишь в размере 52 104 рубля 18 копеек. При этом, в настоящее время имеются объективные признаки того, что общество не в состоянии исполнить перед дольщиками обязательства по возведению многоквартирного дома и последующей передаче объекта недвижимости конечным приобретателям. Подтверждением данного факта является существенная просрочка исполнения обязательства по сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома свыше 1 390 дней без надлежащего уведомления дольщиков о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно, постановлению Администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об установлении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на территории муниципального образования город Краснодар на третий квартал 2013 года» средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения на территории муниципального образования город Краснодар на третий квартал 2013 года установлена в размере 49 531 рублей. Откуда следует, что ИП ФИО3 по договору долевого участия № приобрел квартиру в ООО «Линдт» дешевле её рыночной стоимости в 29 раз. Истица считает, что нарушение их прав очевидно не может быть восстановлено в полном объеме путем признания договора участия в долевом строительстве № недействительным и применения последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, то есть возвращения сторон данной сделки в первоначальное положение. К тому же его интерес в приобретении данной квартиры сохраняется. При указанных обстоятельствах защита прав истца и законных интересов осуществима лишь в объеме денежных средств, уплаченных Цендентом по договору участия в долевом строительстве в пользу ООО «Линдт», поскольку в случае расторжения договора долевого участия в его пользу причитается выплата денежных средств от общества в размере 52 104 рубля 18 копеек. Также в случае предъявления требований обществу о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение договора долевого участия в части передачи объекта недвижимости, истец должен рассчитывать сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства исходя из стоимости, указанной в договоре, а не исходя из фактической стоимости объекта недвижимости и уплаченной истцом денежной суммы по договору уступки прав требования. Явное несоответствие цены уступаемого требования по договору уступки прав требования между ИП ФИО3 и истцом и цены квартиры по договору долевого участия в строительстве свидетельствует о том, что изначально условия данного договора нарушают права истца и охраняемые законом интересы, и делают невозможным в случае неисполнения условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика восстановление её нарушенных прав в полном объеме, в связи с чем, истица вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Представитель истца по доверенности – ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ИП ФИО3 и ООО «Линдт в судебное заседание не явились. О месте и времени слушания дела ответчикам направлялись судебные извещения и телеграммы, о причине своей неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просили. В соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, в порядке заочного производства.

Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, оценив в совокупности доказательства по делу, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как достоверно установлено судом, ФИО2, по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ИП ФИО3 приобретены права требования к застройщику — ООО «Линдт» по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ участия в долевом строительстве объекта «многоквартирные жилые дома с подземным паркингом по <адрес>» Литер 1, 16-этажный 2-секционный дом с подвалом и техническим этажом с встроенно-пристроенными помещениями на 1-м этаже; Литер 2; 16-этажный 2-секционный жилой дом с подвалом и техническим этажом; Литер 3: подземная автостоянка на 48 машиномест (совместно именуемые ЖК «РичХаус»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

На основании данного договора уступки права требования истица получила права требования к должнику ООО «Линдт» на <данные изъяты> квартиру (жилое помещение) с проектным номером №, расположенную на 14-м этаже, в секции, имеющей отдельный подъезд №2, в Литере 1 многоквартирного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно, п. 3.3 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ООО «Линдт» и ИП ФИО3, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установлен ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ. данный срок был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлений в адрес истца о продлении срока передачи объекта долевого строительства не поступало.

В силу, п.4.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет <данные изъяты> рублей, исходя из цены 1056,88 рублей за 1 кв.м. общей проектной площади квартир. По данному договору участия в долевом строительстве на безденежной основе путем зачета встречных однородных требований ИП ФИО3 по указанной цене приобрел у ООО «Линдт» 36 квартир, включая <данные изъяты> квартиру (жилое помещение) с проектным номером № на 14-м этаже в Литере 1 многоквартирного жилого дома, права требования на которые в последствии были им проданы по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене.ФИО2, в установленный договором уступки срок по реквизитам цедента ИП ФИО3 перечислила денежные средства за квартиру в размере <данные изъяты> рублей, однако, до настоящего времени многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан, квартира истцу не передана. В соответствии с п. 1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником. Как следует из иска ФИО2, и пояснений представителя истца данных в ходе судебного разбирательства, истец считает, что квартира ИП ФИО3 приобретена по ничтожно низкой цене – по 1056,88 рублей за 1 кв.м., что в перерасчете на проектную площадь квартиры составит 52 104,18 рубля, а продана ей таковая за <данные изъяты> рублей, исходя из чего стоимость 1 кв.м. проектной площади квартиры составляет 38 000 рублей. Исходя из изложенного, сегодня ФИО2, имеет право требования к должнику ООО «Линдт», как застройщику, лишь в размере уплаченных цедентом ИП ФИО3 денежных средств по договору участия в долевом строительстве (52 104 рубля 18 копеек), что нарушает права и законные интересы истца как конечного покупателя и делает невозможной их защиту, поскольку размер уплаченных истцом денежных средств в 52 раза превышает размер уплаченных денежных средств ИП ФИО3 в пользу ООО «Линдт». Уплатив за жилое помещение <данные изъяты> рублей в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по возведению объекта долевого строительства истец получит возмещение нарушенных прав лишь в размере 52 104 рубля 18 копеек. Также представитель истца, суду пояснил, что в настоящее время имеются объективные признаки того, что общество не в состоянии исполнить перед дольщиками обязательства по возведению многоквартирного дома и последующей передаче объекта недвижимости конечным приобретателям. Подтверждением данного факта является существенная просрочка исполнения обязательства по сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома свыше 1 390 дней без надлежащего уведомления дольщиков о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию многоквартирного дома. Судом принимаются во внимание доводы изложенные истцом. Так, согласно постановлению Администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об установлении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на территории муниципального образования город Краснодар на третий квартал 2013 года» средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения на территории муниципального образования город Краснодар на третий квартал 2013 года установлена в размере 49 531 рубль. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО3 по договору № приобрел квартиру у ООО «Линдт» дешевле её рыночной стоимости фактически в 52 раза. В силу положений гражданского законодательства РФ равенство субъектов имущественных отношений презюмируется. Свобода договора содержит непреклонное условие: он должен соответствовать и не противоречить закону, не нарушать права и законные интересы третьих лиц. Беспрепятственное осуществление гражданских прав может быть ограничено лишь федеральными законами в интересах безопасности и правовой стабильности общества. Договоры, являясь двух- или многосторонними сделками несут в себе признаки таковых. Обязательство есть действие, которое должник (обязанное лицо) должен совершить либо воздержаться от его совершения в пользу кредитора (носителя права), а у кредитора в силу обязательства должника есть право требования его исполнения. Таким образом, договор есть перечень обязательств, взятых на себя сторонами, исходя из собственных интересов, добровольно и на выгодных для себя условиях. Если кто-то из участников не выполнил условия договора, то есть не исполнил взятое на себя обязательство, другой участник сделки вправе на законном основании приостановить свое исполнение по сделке, а если он исполнил свои обязательства, то он вправе обратиться в суд за возмещением понесенных убытков, уплатой ему неустойки, а если неисполнение условий договора какой-либо стороной приводит к невозможности реализации возникших прав стороной, исполнившей свои обязательства, то суд вправе расторгнуть сделку в одностороннем порядке или иным способом защитить интересы добросовестного участника сделки. Сделка, не соответствующая требованиям закона, не отражающая истинную волю сторон является недействительной. Оспоримая сделка действительна пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда. Ничтожная сделка ничтожна с самого начала. В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» дано разъяснение о недействительности сделок, в соответствии с п. 78 которого согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования ст. 166 и ст. 168 ГК РФ иск лица, являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и если защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Пункт 69 Положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после ДД.ММ.ГГГГ. Для целей применения этого положения под совершением двухсторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ). Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные ст. 167 ГПК РФ. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход РФ все полученное по такой сделке сторонами действовавшими умышленно, или применить последствия, установленные законом. Пункт 2 ст. 168 ГК РФ устанавливает, что сделка нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима и должны применяться другие последствия нарушения, несвязанные с недействительностью сделки. При сознательном занижении истинной цены сделки такая сделка признается судом противной основам правопорядка и нравственности и квалифицируется как ничтожная на основании ст. 169 ГК РФ, в силу того, что действия сторон, уклоняющихся от уплаты налогов и пошлин, являются противоправными. Также совершение сделок между родственниками лишь для вида без намерения создать юридически значимые последствия, признаются мнимыми сделками по иску заинтересованного лица. Для таких сделок характерно неисполнение фактических действий, которые должны последовать после заключения договора. Закон устанавливает в том числе следующие признаки ничтожности сделки: сделка совершена с целью, противной основам правопорядка; мнимая сделка (совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия). Основы правопорядка — это установленные государством основополагающие нормы об общественном, экономическом и социальном уровне общества, направленные на соблюдение и уважение такого устройства, обеспечение соблюдения правовых предписаний и защиту прав и свобод граждан. Главные устои основ правопорядка в РФ закреплены в Конституции. Безденежное финансирование долевого строительства путем зачета встречных однородных требований между ИП ФИО3 и ООО «Линдт» не подтверждается производством какого-либо зачета уведомлением и согласием должника, договором о зачете, актом сверки взаимных расчетов либо иными документами. Таким образом, налицо обстоятельства, свидетельствующие, что сделка, выраженная в форме договора участия в долевом строительстве между ООО «Линдт» (застройщик) и ИП ФИО3 (участник долевого строительства) совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования ФИО2, к ИП ФИО3, ООО «Линдт» о признании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и изменении указанного пункта договора. На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198, ст. 235 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2, к ИП ФИО3, ООО «Линдт» о признании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и изменении указанного пункта договора — удовлетворить.

Признать п. 4.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Линдт» и ИП ФИО3 в части установления цены 1056,88 рублей за 1 кв.м. общей проектной площади квартир ничтожным.

Изменить п. 4.1 договора в части, касающейся цены за 1 кв.м. квартиры с проектным номером № в Литере 2 многоквартирного дома, общая площадь которой составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м. и установить цену 1 кв.м. площади этой квартиры в размере 38 000 рублей.

Отсутствовавший ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца по истечении срока подачи отсутствовавшим ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: