Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Росимущества по Республике Калмыкия, Мэрии города Элисты, Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Калмыцкий государственный университет» о признании статуса застройщика,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Распоряжением Мэрии города Элисты №2202-р от 27 ноября 1998 года Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Калмыцкий государственный университет» (далее ГОУ ВПО «КГУ», университет) разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства жилой группы усадебного типа на земельном участке в северной части 5-го микрорайона г.Элисты. Акт выбора земельного участка утвержден 10 декабря 1998 года Мэром г.Элисты, архитектурно-планировочное задание – 7 апреля 1999 года главным архитектором г.Элисты. ГОУ ВПО «КГУ» решениями Ученого совета от 11 мая 2000 года и жилищной комиссии от 14 сентября 2000 года привлекло к участию в застройке участка ряд сотрудников университета, в том числе ФИО1 На основании указанных решений ГОУ ВПО «КГУ» заключило 24 ноября 2005 года с участвующими в застройке сотрудниками договоры, в том числе с истцом - №5. Договоры между ГОУ ВПО «КГУ» и каждым участником застройки предусматривают, что университет оформляет земельные участки, распределяет их среди сотрудников по жребию, организует застройку жилой усадебной группы, а сотрудники (застройщики) за свой счет проводят межевание земельных участков и заказ проектов застройки, осуществляют строительство индивидуальных жилых домов и наружных коммунальных сетей. При выполнении обязательств по оформлению участков ГОУ ВПО «КГУ» получило в Мэрии города Элисты постановление №2054 от 31 августа 2005 года о закреплении за университетом в постоянном (бессрочном) земельного участка площадью 59 929 кв.м по адресу: <...> восточнее ГСМК «Дружба» для строительства жилой усадебной группы. Права ГОУ ВПО «КГУ» как пользователя зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по РК 25 ноября 2005 года под кадастровым номером 08:14:03 05 42:0069. Постановлением Мэра г.Элисты №2965 от 24 октября 2008 года проектируемым усадьбам присвоены адреса: Республика Калмыкия, г.Элиста, жилая группа Универ-Сити, №№1-53. По заявлению ГОУ ВПО «КГУ» Территориальное управление Росимущества распоряжением №357-р от 14 сентября 2009 года организовало проведение кадастровых работ по разделу земельного участка, а распоряжением №489-р от 10 декабря 2009 года утвердило разделение участка с кадастровым №08:14:03 05 42:0069 на 54 отдельных участка под усадебную застройку и 1 участок общего пользования. Закрепленному за истцом участку присвоен кадастровый №08:14:03 05 42:0069. В рамках исполнения предусмотренных договорами обязательств по организации застройки ГОУ ВПО «КГУ» от своего имени провело утверждение проектов строительства, градостроительных планов и оформило разрешения на строительство. Проект застройки домов для истца утвержден главным архитектором г.Элисты ФИО2 Градостроительный план застройки участка, выделенного истцу, утвержден постановлением Мэрии города Элисты №2222 от 31 декабря 2009 года. Разрешение на строительство выдано Мэрией г.Элисты 20 января 2010 года за № RU 08301000/21. Истец, исполняя обязательства по договорам о совместной деятельности с ГОУ ВПО «КГУ», оплатила проведение землеустроительных и кадастровых работ, за свой счет выполнила основные строительные работы по возведению домов, подключила их к коммуникационным сетям и заключила как потребитель коммунальных услуг договоры с эксплуатирующими организациями. На построенный дом ею в соответствующих службах получены кадастровые и технические паспорта, а на земельный участок – межевой план. По правовой природе договоры между ГОУ ВПО «КГУ» и истцом является предусмотренными главой 55 Гражданского кодекса РФ договором о совместной деятельности (простого товарищества). Из содержания условий договора следует, что указанной в части 1 ст.1041 ГК РФ общей целью совместной деятельности (товарищества) является создание индивидуальных жилых домов (усадеб) на территории 5-го микрорайона г.Элисты. Из существа исполнения договоров объекты недвижимости в виде жилых домов поступят в собственность сотрудников, а ведение общих дел товарищества и представление его перед третьими лицами осуществляет ГОУ ВПО «КГУ». Такое распределение обязательств полностью отвечает требованиям ст.ст.1043 и 1044 ГК РФ. Оформление земельных участков и разрешительной документации от имени ГОУ ВПО «КГУ» без указания в официальных документах сотрудников университета как участников застройки соответствует положениям ст. 1054 ГК РФ о негласном характере товарищества и ввиду этого считается правомерным и не может быть основанием какого-либо ограничения прав граждан-застройщиков. В связи с тем, что предусмотренная договорами о совместной деятельности цель – создание индивидуальных жилых домов (усадеб) достигнута, истец имеет интерес в оформлении права собственника незавершенного строительством объектов недвижимости (домов) и прав пользователей земельных участков на себя. Основанием для государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы. По ч.4 ст.25.3 Федерального закона №122-ФЗ документами, подтверждающими факт создания индивидуального жилого дома, являются кадастровый паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а в случае незавершенного строительства – разрешение на строительство. Все правоустанавливающие документы на строительство домов и земельные участки оформлены на ГОУ ВПО «КГУ». Истец для регистрации прав на построенный объект обязан будет представить в Управление Росреестра по РК оформленный на её имя документ о статусе застройщика. Такой документ Мэрией не может быть ей предоставлен ввиду того, что Градостроительный кодекс РФ не допускает предоставления статуса застройщика на основании договора о совместной деятельности. В соответствии со ст.ст.11-12 ГК РФ истец может обратиться в суд за защитой своих гражданских прав застройщика и создателя объекта недвижимости.

Просила суд признать её застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: г.Элиста, жилая группа Универ-Сити, №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 08:14:030542:186, обязать Мэрию г.Элисты выдать ей разрешение на строительство.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала.

Представители ответчиков - Мэрии г.Элисты, Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Калмыцкий государственный университет», третьих лиц - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, Управления Росреестра по Республике Калмыкия в судебное заседание не явились несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания.

На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения и доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п.13 ст.1 Градостроительного кодекса РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В силу ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ лицом, осуществляющим строительство объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

Анализ указанных правовых норм свидетельствует о том, что застройщиком могут являться как собственники, а также землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

В соответствии со ст. 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно ст.1054 Гражданского кодекса РФ договором простого товарищества может быть предусмотрено, что его существование не раскрывается для третьих лиц (негласное товарищество). К такому договору применяются предусмотренные настоящей главой правила о договоре простого товарищества, если иное не предусмотрено настоящей статьей или не вытекает из существа негласного товарищества. В отношениях с третьими лицами каждый из участников негласного товарищества отвечает всем своим имуществом по сделкам, которые он заключил от своего имени в общих интересах товарищей. В отношениях между товарищами обязательства, возникшие в процессе их совместной деятельности, считаются общими.

В судебном заседании установлено, что распоряжением Мэрии города Элисты №2202-р от 27 ноября 1998 года ГОУ ВПО «КГУ» разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства жилой группы усадебного типа на неразграниченном земельном участке в северной части 5-го микрорайона г.Элисты.

10 декабря 1998 года Мэрией г.Элисты утвержден акт выбора земельного участка, 7 апреля 1999 года главным архитектором г.Элисты утверждено архитектурно-планировочное задание.

Как следует из договора №44 от 24 ноября 2005 года, заключенного между Калмыцким государственным университетом и ФИО1, на основании решения Ученого совета от 11 мая 2000 года, протокол №14, и решения жилищной комиссии от 28 октября 2005 года, ГОУ ВПО «КГУ» обязалось организовать реализацию проекта по строительству жилой группы усадебной застройки в 5 микрорайоне, завершить получение и оформление в собственность земельного участка в г.Элиста для улучшения жилищных условий преподавателей и сотрудников, осуществлять мероприятия по распределению земельных участков путем жеребьевки, передать для индивидуальной застройки в аренду без взимания арендной платы; застройщик ФИО1 обязалась осуществлять на предоставленных земельных участках строительство индивидуального жилищного домовладения за счет личных средств, осуществить межевание земельных участков за счет личных средств, осуществить строительство наружных сетей (газо-, водо-, электроснабжения, канализации) в равном объёме с другими участниками, при строительстве индивидуального домовладения соблюдать согласованные с КГУ проектные решения (фасад, кровля, ограждения). При окончании строительства индивидуального домовладения стороны совместно обязуются зарегистрировать земельный участок в установленном законом порядке.

Постановлением Мэрии города Элисты №2054 от 31 августа 2005 года за университетом в постоянное (бессрочное) пользование закреплен земельный участок площадью 59 929 кв.м по адресу: <...> восточнее ГСМК «Дружба» для строительства жилой усадебной группы.

Управлением Федеральной регистрационной службы по РК 25 ноября 2005 года зарегистрировано право ГОУ ВПО «КГУ» на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком под кадастровым номером 08:14:03 05 42:0069.

Постановлением Мэра г.Элисты №2965 от 24 октября 2008 года проектируемой жилой группе усадебной застройки и земельному участку в 5 микрорайоне (заказчик – ГОУ ВПО «Калмыцкий государственный университет») присвоен адреса: Республика Калмыкия, г.Элиста, жилая группа «Универ-Сити» вместо прежнего адреса: <...> восточнее ГСК «Дружба», проектируемым одноквартирным жилым домам усадебного типа (53 ед.) жилой группы присвоить адрес: Республика Калмыкия, г.Элиста, жилая группа <адрес>

В рамках исполнения предусмотренных договорами обязательств по организации застройки ГОУ ВПО «КГУ» от своего имени провело утверждение проектов строительства, градостроительных планов и оформило разрешения на строительство.

Постановлением Мэрии города Элисты от 31 декабря 2009 года №2222 ГОУ ВПО «Калмыцкий государственный университет» утвержден представленный градостроительный план земельного участка для строительства одноквартирного жилого дома по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, <адрес>

20 января 2010 года Мэрией города Элисты ГОУ ВПО «Калмыцкий государственный университет» на основании ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдано разрешение на строительство № RU 08301000/21 объекта капитального строительства: «Одноквартирный жилой дом», общей площадью 180,97 кв.м, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, жилая группа «<адрес><адрес> Срок действия разрешения – до 11 января 2011 года.

По заявлению ГОУ ВПО «КГУ» Территориальное управление Росимущества распоряжением №357-р от 14 сентября 2009 года организовало проведение кадастровых работ по разделу земельного участка, а распоряжением №489-р от 10 декабря 2009 года утвердило разделение участка с кадастровым №08:14:03 05 42:0069 на 54 отдельных участка под усадебную застройку и 1 участок общего пользования.

Из кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 21 декабря 2009 года № 0814/201/09-11933 закрепленному за ФИО1 земельному участку присвоен кадастровый №08:14:03 05 42:0069. Земельный участок предназначен для строительства жилой группы усадебной застройки.

Проект застройки жилого дома для ФИО1 утвержден главным архитектором г.Элисты 21 декабря 2007 года.

Согласно распоряжению Территориального управления Росимущества в РК от 8 декабря 2010 года №381-р в соответствии со ст.9 и ст.20 Земельного кодекса РФ ГОУ ВПО «КГУ» в постоянное (бессрочное) пользование предоставлены 54 земельных участка под №1-53 в жилой группе «Универ-Сити» г.Элисты, расположенные на землях населенных пунктов.

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела, технических и кадастровых паспортов на спорные дома, договоров об оплате тарифов за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод) технических условий на присоединение мощности жилых домов истца к сети ОАО «Калмыцкая энергетическая компания», рабочими проектами на газоснабжение, пояснений истца, истец, исполняя обязательства по договорам о совместной деятельности с ГОУ ВПО «КГУ», оплатила проведение землеустроительных и кадастровых работ, за свой счет выполнила основные строительные работы по возведению домов, подключила их к коммуникационным сетям и заключила как потребитель коммунальных услуг договоры с эксплуатирующими организациями. На построенный дом ею в соответствующих службах получены кадастровые и технические паспорта, а на земельные участки – межевые планы.

Суд полагает необходимым согласиться с доводами истца о том, что по правовой природе договор между ГОУ ВПО «КГУ» и ФИО1 является предусмотренным главой 55 Гражданского кодекса РФ договором о совместной деятельности (простого товарищества).

Из содержания условий договора между ГОУ ВПО «КГУ» и истцом следует, что указанной в части 1 ст.1041 ГК РФ общей целью совместной деятельности (товарищества) является создание индивидуальных жилых домов (усадеб) на территории 5-го микрорайона г.Элисты. Из существа исполнения договора видно, что объекты недвижимости в виде жилых домов поступят в собственность сотрудников, а ведение общих дел товарищества и представление его перед третьими лицами осуществляет ГОУ ВПО «КГУ».

Суд находит обоснованными доводы истца о том, что оформление разрешительной документации от имени ГОУ ВПО «КГУ» без указания в официальных документах сотрудников университета как участников застройки соответствует положениям ст. 1054 ГК РФ о негласном характере товарищества и ввиду этого считается правомерным и не может быть основанием какого-либо ограничения прав граждан-застройщиков. В связи с тем, что предусмотренная договорами о совместной деятельности цель – создание индивидуальных жилых домов (усадеб) достигнута, истец имеет интерес в оформлении прав собственника незавершенных строительством объектов недвижимости (домов) и прав пользователя земельного участка на себя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что застройщиком спорного жилого дома является истец.

Основанием для государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы.

В соответствии с ч.4 ст.25.3. Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

Согласно п.10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР №4 от 31 июля 1981 года «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» на стадии до завершения строительства вопрос о замене застройщика земельного участка решается органом местного самоуправления.

Следовательно, исковые требования о признании ФИО1 застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: г.Элиста, <адрес> и об обязании Мэрию г.Элисты выдать ей разрешение на строительство являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО1 застройщиком жилого дома по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, <адрес>

Обязать Мэрию г.Элисты выдать ФИО1 разрешение на строительство жилого дома по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий