Гражданский кодекс часть 1

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Фоменко И.И., при секретаре Султановой А.Ф., с участием представителя истца – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трейс» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, денежных средств в счет уменьшения стоимости объекта, компенсации морального вреда и штрафа,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика ООО «Омск-Трейс» (далее - Общество) неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, за период с (дата) по (дата) в размере 395 410 рублей, денежных средств в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта в размере 554 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа, а также расходов на оплату услуг: представителя – 40 000 рублей; эксперта – 23 000 рублей и нотариуса – 2 500 рублей, мотивируя тем, что (дата) заключила с Обществом договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого последнее обязалось построить многоквартирный жилой дом в (адрес) и в срок не позднее (дата) передать ей двухкомнатную квартиру № (условный), стоимостью 3 826 550 рублей.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнила в полном объеме, однако, квартира была передана ей лишь (дата), в связи с чем, просрочка сдачи объекта долевого строительства составила 200 дней.

Более того, квартира передана истцу с недостатками, стоимость устранения которых, согласно экспертному заключению, составила 445 000 рублей.

В судебное заседание истец не явилась, ее представитель требования истца поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему. Также просил в удовлетворении ходатайства ответчика об уменьшении неустойки и штрафа отказать, поскольку последним не представлено доказательств исключительности просрочки обязательства.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, заявив о его проведении с использованием видеоконференцсвязи. В ранее направленном отзыве, просят снизить размер заявленной истцом неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, снизив также компенсацию морального вреда и расходы на оплату услуг представителя, отказав в соразмерном уменьшении стоимости объекта и возмещении расходов на экспертизу и нотариуса.

В связи с поздним получением ходатайства ответчика о проведении видеоконференцсвязи (30.09.2019), при наличии отзыва на исковое заявление и приложенных к нему документов, а также принимая во внимание, что ответчик являясь юридическим лицом, имел возможность направить своих представителей для участия в судебных заседаниях по искам участников долевого строительства, которых в производстве суда уже значительное количество, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, не усмотрев оснований для отложения судебного разбирательства, суд рассмотрел дело в отсутствие истца и представителя ответчика.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода (статья 314 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.10.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно пунктам 1-3 статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, в котором указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не позднее предусмотренного договором срока.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 ФЗ № 214-ФЗ).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что (дата) между Обществом (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства), был заключен Договор № об участии в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался построить «Жилой комплекс «Центральный» в (адрес). 1 этап. Многоквартирный жилой дом № 1 и инженерные сети» и в срок не позднее (дата) передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства – проектный №, состоящий из двух жилых комнат, общей площадью 58,87 кв.м., стоимостью 3 826 550 рублей.

Тот факт, что истец ФИО2 свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнила в полном объеме, Обществом не оспаривается.

Вместе с тем, объект долевого строительства передан Участнику долевого строительства лишь (дата), при этом, (дата) Обществом в ее адрес направлялось Уведомление о продлении срока Разрешения на строительство с предложением подписать Дополнительное соглашение к Договору долевого участия в части уточнения срока передачи объекта, получив которые, Участник долевого строительства своего согласия на подписание Дополнительного соглашения не выразил.

Поскольку объект долевого строительства передан Участнику долевого строительства с нарушением срока, последняя вправе требовать уплаты ей законной неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ, исходя из цены договора долевого участия в строительстве в размере 3 826 550 рублей, 1/150 ставки рефинансирования в размере 7,75% и 200 дней просрочки с (дата) по (дата), размер которой определен истцом верно на сумму 395 410 рублей. При этом, ФИО2 также просит взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства, поскольку квартира передана ей без чистовой отделки и с рядом строительно-технических нарушений.

В обоснование же требований о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства, истец ссылается на заключение ООО «Строительная компания Эверест» №, согласно которому в результате проведенной строительно-технической экспертизы спорной квартиры, установлено наличие грубых нарушений требований действующей нормативной документации:

- ГОСТ 31 173-2016 Блоки дверные стальные. Технические условия;

- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» ;

- ТР 122-01 Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий;

- СП 29.13330.201 1 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88»;

- ВСН 9-94/ДС Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях;

- ГОСТ 30674-99. Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия;

Открывание закрывание металлической входной двери происходит с трудом, при помощи строительного 2-х метрового уровня выявлено отклонение коробки металлической входной двери от вертикали до 7 мм., так же выявлено отклонение от прямолинейности плотна двери до 6 мм. Дверь имеет загрязнения.

- в помещениях №№ 4, 5, 7 имеются отклонения оштукатуренной поверхности стены от вертикальной плоскости до 8 мм, в ванной комнате стены оштукатурены гипсовой штукатуркой;

- цементно-песчаная стяжка в квартире разделена трещинами на отдельные сегменты, при простукивании стяжки раздается глухой звук (бухтит), выявлены посторенние включения, неровности выщерблены в теле стяжке;

- выявлены участки с отклонениями плоскости чернового пола от горизонтальной плоскости до 8 мм, просветы до 10 мм;

- отсутствует демпферная лента, деформационные швы

- средняя прочность стяжки составляет 3,6 МПа:

- загрязнения ПВХ профиля и стеклопакетов оконных блоков и остекления балкона;

- затруднения закрывания-открывания створок, и двери.

- провисание створок до 5 мм.

Выявленные дефекты производственного характера существенно влияют на эксплуатационные характеристики помещений квартиры. Для устранения недостатков, выявленных в ходе обследования, необходимо выполнить работы, указанные в дефектной ведомости.

В силу части 1 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 8 ФЗ N 214-ФЗ).

Исходя из положений статей 420, 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и на определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).

Требования относительно информации об объекте долевого строительства закреплены в пункте 1 части 4 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ.

Так, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

В силу части 4.1 данной нормы условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Согласно же приложенной ответчиком к отзыву проектной декларации, сведений об отделке объекта долевого строительства в ней не содержится.

Более того, как следует из договора об участии в долевом строительстве № от (дата), после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик обязался передать участнику долевого строительства в собственность соответствующий объект долевого строительства, проектные характеристики которого достаточно ясно и понятно указаны в пункте 1.3 договора и не допускают неоднозначного толкования. В целом договор не содержит условий о выполнении чистовой отделки в квартире истца, дополнительных же соглашений с ответчиком о ее выполнении, истец не заключала.

Вместе с тем, при передаче квартиры Участнику долевого строительства, истцом были обнаружены дефекты, отраженные в акте приема-передачи от (дата), в том числе: открытие входной двери во внутрь; решетка ограждения на балконе проржавевшая, крепко не закреплена, покрашена разноцветно; в спальне откосы окна имеют трещины.

Действительно, вышеуказанным экспертным заключением ООО «Строительная компания Эверест», установлено наличие грубых нарушений требований действующей нормативной документации. Согласно таблиц рыночной стоимости восстановительных работ по устранению недостатков, а также комплекса ремонтно-строительных работ по «чистовой отделке» (страницы 37, 38-39 заключения), стоимость данных работ составляет в сумме 445 000 рублей.

Поскольку в судебном заседании установлено отсутствие обязанности Застройщика по передаче Участнику долевого строительства квартиры с чистовой отделкой, при этом, заключением подтверждено наличие нарушений качества строительных работ по установке входной двери, стяжке пола, нанесению штукатурки, регулировке створок и двери лоджии, суд находит возможным руководствоваться вышеуказанным экспертным заключением в части определения рыночной стоимости восстановительных работ по устранению недостатков, отраженных в таблице 3 на странице 37 заключения. Однако, суд считает необходимым исключить из объема восстановительных работ стоимость клиниговых услуг по очистке остекления лоджии на сумму 5 300 рублей, поскольку это не предусмотрено поименованным в заключении ГОСТ 30674-99, а также стоимость металлической двери в размере 12 930 рублей, поскольку из описания дефектов монтажа входной двери невозможно определить, что ее эксплуатация невозможна после переустановки, поэтому требуется установка новой двери.

Таким образом, суд взыскивает с Общества в пользу истца стоимость восстановительных работ в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства в размере 101 301 рубль.

Кроме того,

в ходе судебного разбирательства также установлено нарушение ответчиком прав истца, как потребителя, в связи с чем, на основании статьи 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300 - I «О защите прав потребителей», с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от (дата)), последняя вправе требовать с ответчика и компенсацию морального вреда, размер которой определяется судом в 5 000 рублей.

На основании же пункта 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», у суда также возникает обязанность взыскать с Общества в пользу Участника долевого строительства штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, который составляет 250 855,50 ((395410+101301+5000)х50%) руб.

Ответчиком же заявлено о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ к требованиям о взыскании неустойки и штрафа, обсуждая которое и принимая во внимание разъяснения пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "O рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд приходит к выводу об отсутствий оснований для их снижения, поскольку последним не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, не зависящих от его воли, по которым бы невозможно было передать дольщику объект долевого строительства своевременно и в состоянии соответствующем условиям договора, а также доказательств явной несоразмерности размера подлежащей взысканию законной неустойки, нарушенному застройщиком обязательству.

Оснований для отнесения к исключительным обстоятельствам в данном конкретном случае того, что: в процессе строительства жилого дома произошли кардинальные изменения в специальное законодательство, повлекшее необходимость увеличения уставного капитала Застройщика с 10 000 до 80 000 000 рублей; на условия работы Застройщика дополнительно повлияли экономические факторы в виде волатильности рынка, влияющей на стоимость строительных материалов, рост банкротств предприятий, занимающихся строительным бизнесом; отсутствие возможности Общества влиять на взаимоотношения с кредитором ПАО «Сбербанк России»; ОАО «ЮТЭК – Региональные сети» затянуло сроки подключения объекта к электроснабжению; Общество является стороной договора развития застроенной территории 6 микрорайона г.Нефтеюганска, исполняя который предоставило за свой счет квартиры для расселения 75 граждан; Общество обеспечило целевое использование привлеченных денежных средств; в настоящее время многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию и основное право участника долевого строительства реализовано; Общество не имело намерений причинить ущерб интересам истца; ответчик не уклоняется от несения ответственности, предлагая мирное разрешение вопроса с компенсацией разумного размера неустойки, а также что имеется положительная судебная практика по снижению неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд не усматривает, поскольку вступая в договорные отношения с дольщиками, Общество не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления, определяя срок окончания строительства объекта.

Как не имеется оснований для отнесения к доказательствам чрезмерности размера заявленной истцом неустойки того, что стоимость аренды подобных объекту жилых помещений за период просрочки более чем в три раза меньше размера неустойки со штрафом; размер неустойки с учетом двойного размера ключевой ставки ЦБ РФ из расчета 27% годовых значительно больше процента по депозитным вкладам на срок от 1 года до 3 лет; сумма неустойки со штрафом составляет шестую часть от стоимости договора, принимая во внимание, что именно законодатель установил повышенную меру ответственности Застройщика перед дольщиками – потребителями.

К тому же, своими действиями Застройщик сам поспособствовал увеличению меры ответственности, не реагируя на претензию Участника долевого строительства в досудебном порядке и не выплачивая разумный по его мнению размер неустойки, на который бы не подлежал начислению штраф за нарушение прав потребителя.

Таким образом, суд взыскивает с Общества в пользу истца неустойку в размере 395 410 руб., 101 301 руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей и штраф в сумме 250 855,50 руб.

Поскольку требования истца в части соразмерного уменьшения стоимости квартиры удовлетворены судом частично на 23% (101301х100/445000), на основании статей 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика также подлежит взысканию расходы на оплату экспертизы в размере 5 290 (23000х23%) руб.

В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

В подтверждение несения расходов на оплату услуг представителя истцом представлен договора на оказание юридических услуг от (дата), акт приема-передачи денежных средств в размере 40 000 рублей.

Принимая во внимание объем проделанной представителем истца работы: составление иска и подачу его в суд, участие в подготовке дела к судебному разбирательству и в одном судебном заседании, с учетом частичного удовлетворения требований и возражений ответчика, суд находит заявленный истцом размер расходов на оплату услуг представителя завышенным, определяя его разумный предел в 15 000 рублей.

С учетом же разъяснений пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», оснований для возмещения истцу расходов на оплату услуг нотариуса по удостоверению доверенности, суд не усматривает, поскольку доверенность имеет более широкий перечень полномочий, чем это необходимо для ведения только настоящего дела.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 8 467 (8167,11+300) рублей с учетом округления до целого рубля и из расчета удовлетворенных судом требований о взыскании неустойки, стоимости устранения недостатков и компенсации морального вреда.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трейс» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 395 410 рублей, денежные средства в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства в размере 101 301 рубль, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 250 855 рублей 50 копеек и 20 290 рублей в возмещение судебных издержек, всего взыскать 772 856 (семьсот семьдесят две тысячи восемьсот пятьдесят шесть) рублей 50 копеек.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трейс» в доход бюджета города Нефтеюганска государственную пошлину в размере 8 467 (восемь тысяч четыреста шестьдесят семь) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, путем подачи апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд.

В окончательной форме решение принято 04.10.2019.

СУДЬЯ