Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Уссурийского городского округа к Ястребкову О. С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску Ястребкова О. С. к Администрации Уссурийского городского округа о признании незаконным произведении начислений арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ. между Администрацией УГО и Ястребковым О.С. заключен договор аренды XXXXа по условиям которого арендодателю предоставлен земельный участок, площадью 1008,0 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый XXXX, местоположение земельного участка установлено примерно в 73 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX Б. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. Арендная плата составила в год – 830 400 руб., в месяц – 69 200 руб., размер задатка в сумме 138 400 руб. зачтен в счет годовой арендной платы. Решением суда от ДД.ММ.ГГ. № 2-5819/2016 начисление арендной платы по договору было приостановлено с ДД.ММ.ГГ. и до момента устранения препятствий в пользовании земельным участком – выноски высоковольтной линии электропередач ВЛ-6кВ Ф-2 п/ст «Мелькомбинат» за пределы границ земельного участка. На основании письма МУП «Уссурийск-Электросеть» от ДД.ММ.ГГ. XXXX о демонтаже железобетонной опоры, расположенной в границе спорного земельного участка, начисления арендной платы по договору были возобновлены с ДД.ММ.ГГ. За период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. арендные платежи по договору вносились не в полном объеме, общая сумма задолженности составила 953 174,19 руб. За нарушение срока внесения арендной платы, за период просрочки платежа, в соответствии с п. 5.2. договора аренды, ответчику начислены пени за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. С учетом изложенного, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 953 174,19 руб., пени за просрочку платежей за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 27 886,22 руб.

ДД.ММ.ГГ в производство суда принят встречный иск Ястребкова О.С. к Администрации УГО, в котором истец просил признать незаконными произведенные ответчиком начисления арендной платы по спорному договору аренды в размере 953 174,19 руб. основного долга за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. и пени за просрочку платежей за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 27 886,22 руб. В обоснование встречных требований ссылался на то, что ДД.ММ.ГГ. до возобновления начисления арендной платы истец направил в Управление градостроительства Администрации УГО уведомление об окончании строительством жилого дома. ДД.ММ.ГГ. истцом получено уведомление XXXX в котором указано, что отступы от границ спорного земельного участка до планируемого к строительству объекта капитального строительства не соответствуют проекту планировки, утвержденному постановлением администрации УГО от ДД.ММ.ГГ. XXXX, где минимальные отступы от красной линии составляют 5 метров. То есть до возобновления начисления арендной платы (за три недели до) истец предпринял меры к оформлению окончания строительством жилого дома, представил необходимый пакет документов, но ему было отказано в надлежащем оформлении права на том основании, что после получения градостроительного плана ответчиком утвержден новый проект планировки, согласно которому на арендуемом земельном участке посредством проведения торгов в проекте планировки предусмотрена дорога общего пользования. В январе 2020 года истцом получено постановление администрации УГО об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (ДД.ММ.ГГ. XXXX), мотивированное тем, что испрашиваемое разрешение предоставляется в отношении объектов планируемых к строительству или реконструкции, а не для построенных объектов. ДД.ММ.ГГ. истец снова обратился к ответчику с уведомлением об окончании строительства объекта, на что получает уведомление от ДД.ММ.ГГ. о несоответствии построенного объекта требованиям о градостроительной деятельности. Полагая отказ ответчика незаконным, истец обратился в суд, решением суда от ДД.ММ.ГГ., вступившим в законную силу, за истцом признано право собственности на жилой дом, площадью 286,8 кв.м., согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГ., расположенному по XXXX в г.Уссурийске. Кроме того, ДД.ММ.ГГ. судом вынесено решение о признании незаконным уведомления ответчика о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от ДД.ММ.ГГ. XXXX. Указанное решение вступило в законную силу. Ссылался, что посредством вынесения незаконного уведомления о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности ответчик создал истцу препятствия для надлежащего и своевременного оформления права собственности на построенный им жилой дом, а потому не может требовать уплаты арендных платежей с ДД.ММ.ГГ., поскольку не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме, встречные требования не признала. Ссылалась на то, что ответчик условия договора аренды не исполнял, фактически пользуясь земельным участком, платежи не вносил.

Представитель ответчика в судебном заседании с первоначально заявленными исковыми требованиями была не согласна, на доводах встречного иска настаивала. В обоснование требований привела доводы, аналогичные изложенным выше. Дополнительно пояснила, что ответчик испрашивал спорный земельный участок в собственность, на что получил отказ, который обжаловал в судебном административном порядке.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

На основании п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГ. между Администрацией УГО и Ястребковым О.С. заключен договор аренды XXXXа по условиям которого арендодателю предоставлен земельный участок, площадью 1008,0 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый XXXX, местоположение земельного участка установлено примерно в 73 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX.

Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора арендная плата за предоставленный земельный участок составила 830 400 руб. в год. Размер арендной платы за участок в месяц устанавливается в размере 69 200 руб. Согласно п. 3.4 Договора размер задатка составил 138 400 руб., который засчитывается в счет арендной платы за земельный участок.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, определенную договором.

В силу п. 5.2 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан во временное пользование ответчика, ДД.ММ.ГГ. произведена государственная регистрация аренды в ЕГРН.

Решением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ. по делу XXXX, вступившим в законную силу, на администрацию УГО возложена обязанность приостановить начисление арендной платы по спорному договору аренды с ДД.ММ.ГГ до момента устранения препятствий в пользовании земельным участком – выноски высоковольтной линии электропередач ВЛ-6кВ Ф-2 п/ст «Мелькомбинат» за пределы границ земельного участка. В удовлетворении первоначальных исковых требований Администрации УГО о взыскании задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ было отказано.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГ. XXXX МУП «Уссурийск-Электросеть» УГО уведомило начальника Управления градостроительства Администрации УГО о демонтаже 08.08.2019г. железобетонной опоры со спорного земельного участка, в связи с чем с указанной даты истцом возобновлены начисления арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГ. №XXXXа.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылался на то, что за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. у ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере 953 174,19 рублей, на которую в соответствии с п. 5.2. договора аренды начислены пени за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., размер которых составляет 27 886,22 руб. Указанный расчет суд признает верным, контрсчёт ответчиком не представлен, сумма задолженности не оспорена.

Возражая против первоначальных исковых требований, ответчик Ястребков О.С. ссылался на то, что Администрацией УГО созданы условия, при которых было невозможно достижение цели аренды земельного участка - надлежащее и своевременное оформление права собственности на построенный жилой дом.

Так, в уведомлении Управления градостроительства Администрации УГО от ДД.ММ.ГГ. XXXX ответчику было сообщено о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В основании указано: отступы от границ земельного участка с кадастровым номером XXXX до планируемого к строительству объекта капитального строительства не соответствуют проекту планировки, утвержденного постановлением администрации Уссурийского городского округа от ДД.ММ.ГГг. XXXX «Об утверждении документации по планировки территории и проект межевания) территории в г. Уссурийске в границах XXXX, прот. Славянка», где минимальные отступы от красной линии составляют 5 метров.

Решением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ. по делу № 2а-1717/2020, вступившим в законную силу, указанное уведомление Управления градостроительства Администрации УГО от 16.01.2020г. XXXX признано незаконным, на Администрацию УГО возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ястребкова О.С. путем повторного рассмотрения уведомления об окончании строительства жилого дома Ястребкова О.С. в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, решением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ. по делу XXXX, вступившим в законную силу, за Ястребковым О.С. признано право собственности на здание – жилой дом, площадью 286,8 кв.м., согласно технического плана от ДД.ММ.ГГ (кадастровый инженер ФИО4), расположенный по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

В соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не обязан вносить арендную плату.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, что следует из установленных судом обстоятельств, означает, что арендодатель не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГ, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно условиям договора аренды, земельный участок был предоставлен ответчику Ястребкову О.С. в аренду с целью строительства индивидуального жилого дома.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что арендодатель свою обязанность предоставить арендованное имущество для целей, указанных в договоре, исполнил.

Так, со стороны ответчика Ястребкова О.С. производилось фактическое пользование спорным земельным участком в соответствии с его назначением и условиями договора аренды, на спорном земельном участке построен жилой дом в соответствии с разрешительной документацией, следовательно, владение и использование земельного участка по назначению в спорный период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. предполагается.

Доказательств, подтверждающих, что арендатор не мог использовать предоставленное арендованное имущество по причинам, за которые он не отвечает, в материалах дела не имеется.

Направление уведомления Управлением градостроительства Администрации УГО от ДД.ММ.ГГ. XXXX в адрес ответчика о несоответствии построенного на спорном земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, по мнению суда, не может расцениваться как обстоятельство, при котором невозможно было достижение цели аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что цель аренды земельного участка (осуществление строительства индивидуального жилого дома) – достигнута, жилой дом возведен и построен. При этом ввод построенного объекта в эксплуатацию является самостоятельной административной процедурой, результаты которой в виде получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, могут и не наступить, поскольку зависят и от действий застройщика (арендатора), как на стадии строительства, так и на стадии легализации объекта недвижимости, и от действий уполномоченного органа. Следовательно, исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей не поставлено в зависимость от итогов процедуры ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что уже ДД.ММ.ГГ. Ястребковым О.С. в управление градостроительства администрации УГО было направлено уведомление об окончании строительства жилого дома. В тоже время начисление арендной платы было возобновлено только с ДД.ММ.ГГ. (демонтирована железобетонная опора с границ земельного участка), что свидетельствует о том, что в период приостановки начисления арендной платы (до момента устранения препятствий в пользовании земельным участком) Ястребков О.С. имел действительную реальную возможность пользоваться земельным участком по назначению, фактически в указанный период построил жилой дом, то есть цель договора аренды была достигнута.

При этом суд не может не согласиться с доводами представителя истца о том, что использование земли является платным, в то время как позиция ответчика за все время действия договора аренды земельного участка направлена на достижение обратного, что не согласуется с принципами добросовестности. По мнению суда, имеются основания для применения положений ст. 10 ГК РФ ко встречным требованиям Ястребкова О.С.

Ответчик требований о расторжении договора аренды не заявлял, фактически пользовался земельным участком, осуществляя реальное строительство индивидуального жилого дома.

При таком положении, обстоятельств, препятствующих исполнению Ястребковым О.С. своих обязательств по внесению арендной платы и использованию участка в установленных договором аренды целях в рассматриваемый спорный период – судом не установлено. По мнению суда, ответчик в одностороннем порядке, по собственной инициативе, в отсутствие законных оснований, прекратил исполнение обязательств по договору аренды земельного участка в части ежемесячного внесения арендных платежей, что недопустимо.

С учетом вышеизложенного, суд удовлетворяет первоначально заявленные исковые требования, взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка XXXXа от ДД.ММ.ГГ. за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 953174,19 руб., пени с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 27886,22 руб., в удовлетворении встречных требований Ястребкова О.С. – отказывает.

На основании ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Уссурийского городского округа к Ястребкову О. С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка - удовлетворить.

Взыскать с Ястребкова О. С. в пользу администрации Уссурийского городского округа задолженность по договору аренды земельного участка XXXXа от ДД.ММ.ГГ. за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 953174,19 руб., пени с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере 27886,22 руб., а всего 981060,41 руб.

Встречные исковые требования Ястребкова О. С. к администрации Уссурийского городского округа о признании незаконным произведенных ответчиком начислений арендной платы – оставить без удовлетворения.

Взыскать с Ястребкова О. С. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13011руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Сабурова

Мотивированное решение изготовлено 19 октября 2021 года.