Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование своих доводов указал, что между Истцом и Ответчикам ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес> и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Вышеуказанные доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок переданы истцу ответчиком на основании акта приема-передачи ДД.ММ.ГГГГг.

Однако, зарегистрировать переход права собственности на доли в объектах недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан истец не имеет возможности, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> имеются записи об ограничении (обременении) права в виде запрета регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества на основании <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку вышеуказанные объекты недвижимости приобретены ФИО2 с использованием кредитных средств, в связи с чем имеется обременение: ипотека в силу закона. Данный факт ФИО2 скрыл от истца.

Просит суд 1. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. от ДД.ММ.ГГГГ.

2. Применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО2 возвратить ФИО4 денежные средства в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 исковые требования не признали, суду пояснили, что денежные средства истцом ответчику не передавались.

Выслушав доводы сторон, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно п.1 ст. 37 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абз. 2 ст. 12 ГК РФ.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Частью 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения и перехода прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества - 1<данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес><данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ОАО «АФ Банк» и Чопикашвили ГЛ., а именно п№ исполнение обязательств Заемщика по договору обеспечивается Залогом Недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со ст.77 ФЗ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) с момента государственной регистрации права собственности Заемщика по Договору купли-продажи с использованием кредитных средств № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.№ вышеуказанного кредитного договора с предварительного письменного согласия Банка заемщик вправе передать права и обязанности по Договору третьему лицу, при этом третье лицо должно обязаться принять права и обязанности Заемщика, предусмотренные настоящим Договором в полном объеме, с отнесением расходов по передаче прав на счет Заемщика.

Согласно п. № Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО2 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель), истец готов был взять на себя только обязательства по уплате налогов на недвижимое имущество, участвовать в расходах связанных с текущим, в том числе капитальным ремонтом, содержанием и техническим обслуживанием всего дома.

В соответствии с письмом от ДД.ММ.ГГГГ. № Агентства по страхованию вкладов Конкурсного управляющего ОАО «АФ Банк» Приказом Банка России от ДД.ММ.ГГГГ. №№ с 17.04.2014г. у ОАО «Ф Банк» отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Решением <данные изъяты> по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ (дата оглашения резолютивной части) ОАО "АФ Банк", регистрационный номер №, ИНН №, ОГРН № зарегистрированный по адресу <адрес> признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".

Решением Правления Агентства представителем конкурсного управляющего назначен ФИО5, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора купли-продажи с использование кредитных средств залогодатель обязался не отчуждать заложенное недвижимое имущество без согласия залогодержателя (ОАО «АФ Банк»). При этом согласия на отчуждение доли в заложенном имуществе ОАО «АФ Банк» залогодателю не предоставлял.

Согласно условиям договора купли-продажи доли в заложенном имуществе от ДД.ММ.ГГГГ. у ФИО4 была информация о том, что недвижимое имущество по адресу: <адрес>, в котором ФИО4 приобретал долю, находится в собственности залогодателя ФИО2 на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств № б/н от ДД.ММ.ГГГГ а также, что на него зарегистрировано ограничение: ипотека в силу закона.

Исходя из вышеизложенного, Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», учитывая цели конкурсного производства в отношении Банка, отсутствие согласия Банка на отчуждение заложенного имущества, наличие просроченной задолженности по кредитному договору ФИО2, не имеет возможности снятия обременения на заложенное недвижимое имущество. Согласие ОАО «АФ Банк» ФИО4 на государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предоставлено не будет. Переоформление ипотеки на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на заложенный жилой дом и земельный участок на имя ФИО4 нецелесообразно на условиях ограниченности сроков конкурсного производства. Обременение на заложенное имущество будет снято после полного погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ОАО «АФ Банк» и ФИО2

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку ответчик в нарушение перечисленных норм согласие залогодержателя на отчуждение недвижимого имущества не получил, в связи с чем регистрация сделки купли-продажи недвижимости оказалась невозможной, а также истце не смог воспользоваться своими правами покупателя по данной оспоримой сделке, сделка по реализации указанного недвижимого имущества является недействительной. В отношении нее подлежат применению последствия недействительности сделки.

Доводы ответчика о том, что ему ФИО4 не передавались денежные средства, опровергаются актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указано, что покупатель передал, а продавец принял денежную сумму в размере 1200000 рублей. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет претензий друг к другу.

Вышеуказанный акт подписан ФИО2 и ФИО4 собственноручно, что подтвердил в судебном заседании ФИО2

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО4 подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес><данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО4 и ФИО2

Применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО2 возвратить ФИО4 денежные средства в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский суд РБ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.Ю. Мозжерина