Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к жилищно-строительному кооперативу «Нефтяная, 3» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, признании истцов относящихся к категории физических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве до определенной даты,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, указав, что 12.09.2008 между ФИО2 (покупатель) и Томской региональной организацией Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане (далее – ТРО ОООИВА) (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 487 к/т. По условиям договора, продавец обязуется в последующем, в срок установленный договором, заключить договор купли-продажи с покупателем на предмет продажи 1-комнатной квартиры, общей площадью 47,83 кв.м, находящейся на 14-м этаже жилого дома в жилом комплексе по строительному адресу: <адрес обезличен>. Договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 01.06.2010, при условии, если покупатель надлежащим образом выполнит свои обязательства по оплате. Обязательства по оплате ФИО2 исполнены надлежащим образом. 18.05.2012 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор цессии, в соответствии с которым ФИО1 передано право требования к ТРО ОООИВА по предварительному договору купли-продажи от 12.09.2009. В тот же день, между ФИО1 и ООО «Строительное предприятие «Рекон» был заключен договор № 128/ о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап). Согласно п. 2.2 договора, доля дольщика в инвестировании строительства соответствует одной однокомнатной квартире со следующими характеристиками: адрес: <адрес обезличен> (строительный адрес), подъезд: 2, этаж: 14, номер квартиры <номер обезличен>, площадь квартиры 48,48 кв.м. 27.09.2012 между ФИО1 (цедент) и ООО «Строительное предприятие «Рекон» (цессионарий) был заключен договор цессии (уступки права требования), в соответствии с которым ФИО1 было передано цессионарию право требования к ТРО ОООИВА по предварительному договору купли-продажи квартиры № 487 к/т от 12.09.2008. За уступаемое право ООО «Строительное предприятие «Рекон» засчитало его стоимость в счет оплаты по договору о долевом участии в строительстве от 18.05.2011 в сумме <данные изъяты> руб. 24.10.2013 между ФИО1 и ООО «Строительное предприятие «Рекон» подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве от 18.05.2012, в соответствии с которым был измене адрес многоквартирного жилого дома: <адрес обезличен> вместо <адрес обезличен>. Обязательство по строительству жилого дома ООО «Строительное предприятие «Рекон» исполнены на были, застройщик признан банкротом. Права застройщика были переданы жилищно-строительному кооперативу «Нефтяная, 3» (далее – ЖСК «Нефтяная, 3»), созданному для завершения строительства дома. На данный момент ФИО1 является членом ЖСК «Нефтяная, 3». 10.07.2019 на общем собрании членов ЖСК «Нефтяная, 3» было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома по <адрес обезличен>, за счет внесения дополнительных паевых взносов от участников строительства, утвержденных на общем собрании. Также на общем собрании был определен размер последующего дополнительного паевого взноса для членов кооператива: для физических лиц, заключивших договор долевого участия до 07.07.2011 (дата включения объекта в реестр проблемных объектов), составит на одно жилое помещение 5 000 руб. за один квадратный метр; для физических лиц, заключивших договор долевого участия после даты включения объекта в реестр проблемных объектов, но до 26.08.2013 – размер дополнительного паевого взноса составит 15 000 руб. за один квадратный метр. 30.07.2019 ФИО1 поступило уведомление ЖСК «Нефтяная, 3» о необходимости внести последующий дополнительный паевой взнос в размере <данные изъяты> руб. из расчета 15000 руб. за 1 кв.м. Учитывая, что предварительный договор купли-продажи квартиры заключен 12.09.2008, то есть до 07.07.2011, отнесение её к лицам, заключившим договор после указанной даты, является незаконным и необоснованным. Денежные средства, израсходованные на приобретение квартиры, являлись общим совместным имуществом ФИО1 и ФИО2 Квартира, которая будет получена после завершения строительства жилого дома, также будет совместной собственностью супругов.

Просят признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 487 к/т от 12.09.2008, заключенный между ТРО ОООИВА и ФИО2, договором участия в долевом строительстве; признать ФИО1, ФИО2 относящихся к категории физических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011.

Истец ФИО2 надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ЖСК «Нефтяная, 3» - ФИО3, действующая на основании протокола заседания правления ЖСК «Нефтяная, 3» № 12/19 от 19.12.2019, в судебном заседании исковые требования не признала, при этом факт внесения денежных средств в 2008 году не оспаривала.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО2

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права (ст. 384 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 12.09.2008 между ТРО ОООИВА (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 437 к/т, согласно которому продавец обязался в последующем, в срок, установленный настоящим договором, заключить договор купли-продажи с покупателем на предмет продажи 1-комнатной квартиры, общей площадью 47,83 кв.м, находящейся на 14-м этаже жилого дома в жилом комплексе по строительному адресу: <адрес обезличен> (п. 1.1 договора). Стоимость квартиры на день подписания настоящего договора составила <данные изъяты> руб. (п. 3.1 договора) и подлежит оплате согласно разделу 4 настоящего договора.

Согласно представленным квитанциям, ФИО2 внес полную оплату по предварительному договору купли-продажи недвижимости № 437 к/т от 12.09.2008.

18.05.2012 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор цессии, по условиям которого ФИО1 передано право требования к ТРО ОООИВА по предварительному договору купли-продажи квартиры № 487 к/т от 12.09.2008. Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались.

Свидетельством о заключении брака <номер обезличен> подтверждается, что с <дата обезличена> между истцами заключен брак.

Далее, 18.05.2012 ФИО1 заключила с ООО «Строительное предприятие «Рекон» договор № 128/1 о долевом участии в строительстве 14-этажного здания жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и со встроено-пристроенными автостоянками в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап). Предметом договора являлся порядок и условия участия сторон в строительстве следующего объекта: 14-этажное жилое здание № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенными автостоянками в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап). Стороны договорились осуществлять совместное инвестирование строительства объекта, при этом, доля дольщика ФИО1 в инвестировании строительства соответствует одной однокомнатной квартире со следующими проектными характеристиками: адрес: <адрес обезличен> (строительный адрес); подъезд 2; этаж 14; номер квартиры <номер обезличен>; площадь квартиры 48,48 кв.м. На день заключения договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб., которые оплачиваются дольщиком после государственной регистрации договора в течение 10 дней (пункты 2.1, 2.2, 3.2, 3.3 договора).

27.09.2012 между ФИО1 (цедент) и ООО «Строительное предприятие «Рекон» (цессионарий) был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от 12.09.2008 № 487 к/т, обязательство по которому ТРО ОООИВА не исполнено. Сумма дебиторской задолженности составляет <данные изъяты> руб. (п. 1.1 договора). За уступаемые права по договору, указанному п. 1.1, цессионарий обязуется засчитать оплату цедента по договору о долевом участии в строительстве жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенными автостоянками в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап) № 128 от 18.05.2012 в сумме <данные изъяты> руб. (п. 1.3 договора).

04.10.2013 ООО «Строительное предприятие «Рекон» (цессионарий) и ФИО1 подписали протокол проведения зачета взаимных денежных требований, согласно которому ООО «Строительное предприятие «Рекон» засчитывает оплату от ФИО1 по договору № 128/1 от 18.05.2012 о долевом участии в строительстве жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап) однокомнатной квартиры <номер обезличен> (строительный номер) на сумму <данные изъяты> руб., за 48,48 кв.м. ФИО1 засчитывает погашение задолженности от ООО «Строительное предприятие «Рекон» по договору цессии (уступки права требования) от 27.09.2012 на сумму <данные изъяты> руб. Зачет вступает в силу с момента подписания и приравнивается к денежной массе.

Актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 04.10.2013 между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и ФИО1 от 04.10.2013 установлено, на 04.10.2013 задолженность по оплате площади жилья за 48,48 кв.м отсутствует.

Дополнительным соглашением от 24.10.2013, заключенным между ФИО1 и ООО «Строительное предприятие «Рекон», изменен адрес многоквартирного жилого дома: вместо <адрес обезличен> на <адрес обезличен>.

Принимая во внимание изложенное, приведенные выше нормы права, суд приходит к выводу, что, несмотря на обстоятельство заключения между истцами договора уступки прав требования, правовое регулирование которого осуществляется с учетом правовых предписаний, приведенных в статьях 388 - 390 ГК РФ, а не договора долевого участия в строительстве, регулирование которого осуществляется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФИО1, как новый кредитор, вступила в отношения с застройщиком по участию в долевом строительстве многоквартирного дома, получив от первоначального кредитора права в том объеме и на тех условиях, которые были предусмотрены договором, заключенным между ФИО2 и ТРО ОООИВА, как застройщиком.

Таким образом, при разрешении настоящего спора суд исходит из того, что в возникших между сторонами правоотношениях истцы выступают гражданами, приобретающими товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик выступает организацией, осуществляющий создание и продажу товара (квартиры), в связи с чем отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу требований п. 2 ст. 3 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о том, что правоотношения, возникшие между ТРО ОООИВА и ФИО2 фактически соответствуют правоотношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем, требование о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения № 487 к/т от 12.09.2008, заключеного между ТРО ОООИВА и ФИО2, договором участия в долевом строительстве подлежит удовлетворению.

Как следует из протокола № 10 от 10 июля 2019 года на общем собрании членов ЖСК «Нефтяная, 3» большинством голосов было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома «жилое здание № 1 со встроено-пристроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой (1 очередь, 1 этап) по <адрес обезличен>» по адресу: <адрес обезличен>, за счет внесения дополнительных паевых взносов от участников строительства. Так, участниками собрания, в том числе было установлено, что размер первого дополнительного паевого взноса для членов кооператива за жилые помещения будет составлять сумму денежных средств в размере задолженности, которая имелась у члена кооператива перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве. Размер последующего дополнительного паевого взноса исчисляется следующим образом: размер площади помещения, согласно проектной документации (с учетом коэффициента 0,5 на лоджии) должен быть умножен на размер доплаты за 1 кв.м., при этом, для физических лиц, заключивших договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) до 07.07.2011 (дата включения объекта в реестр проблемных объектов) на одно жилое помещение – 5 000,00 руб. за один кв.м., а для физических лиц, заключивших договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) после даты включения в реестр проблемных объектов, но до 26.08.2013 (дата введения процедуры наблюдения в отношении ООО «СП «Рекон») на одно жилое помещение – 15 000,00 руб. за один кв.м.

30.07.2019, ФИО1, как член ЖСК «Нефтяная, 3» получила соответствующее уведомление, где ей было разъяснено, что она относится к лицам, заключившим договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) после даты включения в реестр проблемных объектов – 07.07.2011, предложено внести последующий дополнительный паевой взнос в размере <данные изъяты> руб. из расчета 15000 руб. за 1 кв.м.

Вместе с тем, принимая во внимание изложенное, приведенные выше нормы права, а также положения ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истцов о признании их относящихся к категории физических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве до определенной даты, подлежит удовлетворению, поскольку, несмотря на заключение 18.05.2012 между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и ФИО1 договора о долевом участии в строительстве жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап) № 128/1, дальнейшем подписании ООО «Строительное предприятие «Рекон» и ФИО1 протокола проведения зачета взаимных денежных требований, истцы вступили в отношения с застройщиком по участию в долевом строительстве многоквартирного дома 12.09.2008, подписав предварительный договор купли-продажи квартиры № 487 к/т, заключенный с ТРО ОООИВА, как с застройщиком и передав по нему денежные средства.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к жилищно-строительному кооперативу «Нефтяная, 3» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, признании истцов относящихся к категории физических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве до определенной даты удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости № 487 к/т от 12.09.2008, заключенный между Томской региональной организацией Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и ФИО2, договором долевого участия в строительстве.

Признать ФИО1, ФИО2 относящихся к категории физических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве квартиры, находящейся в доме по <адрес обезличен>, до 07.07.2011.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Томска.

Председательствующий: О.Ю. Лебедева

Мотивированный текст решения изготовлен 25.02.2020