Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Недорубко Александра Александровича к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

Недорубко А.А. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж», в котором просит, с учетом заявления об изменении требований, произвести уменьшение покупной цены квартиры с 3500000 рублей до 2500000 рублей, взыскав с ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний Белгородстроймонтаж» 1000000 рублей; 50000 рублей- компенсацию морального вреда, 1000000 рублей- неустойку, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

В обоснование указано, истец купил у ответчика <адрес>, находящуюся на втором этаже в <адрес> в <адрес>, кадастровый №, стоимостью 3500000 рублей. Система отопления в квартире индивидуальная. На первом этаже МКД находится встроенное-пристроенное нежилое помещение площадью 95,7 кв.м., кадастровый №, принадлежащее на праве общей долевой собственности Громовой В.В., Нессоновой Е.Г.. В ходе эксплуатации квартиры установлено, что температура воздуха в квартире при отрицательной температуре воздуха на улице ниже оптимальных и допустимых нормативов, установленных СанПин 2.1.2.2645-10. При максимально выставленной температуре обогрева батарей на газовом котле около 80 градусов, горячих батареях, температура в жилых комнатах квартиры не достигает предусмотренной СанПиН 2.1.2.2645-10 как оптимальной:20-22 градусов в жилых комнатах, 19-21 градусов в кухне и туалете, 24-26 градусов в ванной. Минимальная допустимая температура воздуха 18 градусов в указанных помещениях квартиры, предусмотренная СанПиН 2.1.2.2645-10 при использовании имеющейся в квартире системы отопления также не достигается. Температура поверхности пола в квартире при отрицательной температуре воздуха на улице (-15 градусов и ниже) не превышает 15-16 градусов, что также не соответствует нормируемому температурному перепаду 3 градуса между температурой внутреннего воздуха в жилом помещении и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции предусмотренной СП 50.13330.2012, утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012. Истец считает, что при строительстве квартиры не соблюдены нормативы по тепловой защите и теплоустойчивости ограждающих конструкций, отсутствует утеплитель и звукоизоляция между указанной квартирой и расположенным под ней нежилым помещением первого этажа. 13.01.2021 истец обратился к ответчик в претензией. в которой заявил требования устранить недостатки, а при невозможности их устранить уменьшить цену квартиру до 2800000 рублей. в ответе указано, что проектной документацией МКД не предусмотрено устройство теплоизоляции и звукоизоляции перекрытия между нежилым помещением на первом этаже и квартирой, приобретенной истцом, поскольку в соответствии с проектом в нежилом помещении предусмотрено электрическое отопление. В целях недопущения низкого температурного режима в квартире истца в нежилом помещении включена система отопления, собственник нежилого помещения уведомлен о необходимости постоянного поддержания температурного режима. 19.02.2021 ООО «УЭР» Улитка» составлен акт проверки температурного режима квартиры, согласно которому температура полов составила: коридор 17 градусов, спальня 17 градусов, кухня 19 градусов, туалет 14 градусов, ванная 16 градусов. Температура на газовом котле отопления 70 градусов. В ходе проверки температурного режима ООО «УЭР» Улитка» установлен факт продувания и промерзания в зоне между подоконниками и оконными рамами в жилых комнатах: температура воздуха между подоконниками и оконными рамами составляет 4-5 градусов, чувствуется приток холодного воздуха, проникновение воздуха из вне через щели между подоконниками и оконными рамами. Температура воздуха 19.02.2021 составляла -10 и -12 градусов. Акт ООО «УЭР» представлен ответчику с повторной претензией, на которую ответчик сообщил, что по результатам осмотра квартиры 02.03.2021 застройщик не установил нарушений, несоответствий нормативным требованиям, истцу предложен теплоизоляционный материал (утеплитель) с целью выполнения работ по утеплению потолка в нежилом помещении силами собственника. Ответчик провел проверку при температуре воздуха на улице +2. Ответчик также указал, что низкая температура в квартире истца при отрицательной температуре на улице вызвана не поддержанием собственником нежилого помещения, расположенного под квартирой. Истец считает, что утеплитель между квартирой и нежилым помещением отсутствует в проектной документации в нарушении п.11.6 СП 54.13330.2016. Считает, что примененная система отопления нежилого помещения, расположенного на первом этаже под квартирой истца, не способна обеспечить постоянную нормируемую температуру воздуха в нем 18-22 градуса при низкой отрицательной температуре окружающей среды. Верхняя ограждающая конструкция нежилого помещения находится на уровне пола квартиры истца и место примыкания не имеет утеплителя. Считает, что пол в квартире охлаждается через внешнюю ограждающую конструкцию. Эксплуатация квартиры с описанными недостатками является дискомфортной и влечет дополнительные затраты на оплату увеличенного объема потребления энергетических ресурсов. Недостатки не могли быть выявлены при ее принятии, проявились при начале эксплуатации в холодное время года. Недостатки допущены при проектировании и строительстве. В ходе судебной экспертизы выявлены дополнительные недостатки: нарушены противопожарные норма, окна комнаты и лоджии выходят на кровлю, укрытую горючим материалом; в месте примыкания крыши нежилого помещения к жилому дому не выполнен деформационный шов, что со временем приведет к повреждению узла примыкания и проникновению холода и воды, что дополнительно вызовет охлаждение пола и промерзание у наружных стен квартиры; при установке оконного блока лоджии не произведена отделка шва, шов не закрыт изнутри помещения, с наружной стороны пена под подоконным отливом не закрыта, поэтому со временем ультрафиолетовые лучи солнца приведут к ее разрушению; в нарушение проекта лоджия выполнена не из остекленного фасада по алюминиевому профилю, а из профлиста по металлическому каркасу, на которые установлены пластиковые окна с одинарным остеклением. Истец указал, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он такому качественному состоянию, которое предполагалось покупателем при заключении сделки не соответствует. Требования истца рь уменьшении покупной цены приобретенной квартиры обусловлено наличием недостатков, обнаруженных после ее передачи. Неустойку истец просит взыскать за период с 25.01.2021 по 07.08.2021 и добровольно снижает ее размер до 1000000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель иск поддержали.

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска, указывая, истцом не доказан факт наличия в квартире заявленных им недостатков, отвечающих требования допустимости, включая тепловизионное обследование. Ответчиком установлено, что в находящемся под квартирой истца нежилом помещении не было включено отопление. Собственник нежилого помещения уведомлен о необходимости постоянного поддержания надлежащего температурного режима. Проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы, не предусмотрено устройство теплоизоляции и звукоизоляции перекрытия между квартирой и нежилым помещением. 02.03.2021 в квартире истца проведено обследование с использованием прибора «Пирометр RGK PL-8» (универсальный инфракрасный термометр), по результатам которого установлено, что температура в квартире составляет 23 градуса, температура полов от 22 до 26 градусов, в магазине включено 50% обогревателей, температура на котле 60 градусов, продувание окон отсутствует. При надлежащем отоплении нежилого помещения температура в квартире истца соответствует нормам. Каких-либо нарушений/несоответствий нормативным требованиям или иных замечаний не выявлено. Осмотр ООО «УЭР «Улитка» производился без извещения ответчика. ООО «УЭР «Улитка» не проводились тепловизионное обследование, в акта указана температура котла, но нет информации о температуре теплоносителя. В связи с чем показатели температуры в квартире не являются достоверными, так как не учтены все возможные факторы, оказывающие влияние на температуру. При включенном отоплении в нежилом помещении у истца температура соответствует нормируемой. С выводами эксперта, проводившего судебную экспертизу ответчик не согласен. Выводы эксперта по всем вопросам носят вероятностный, предположительный характер, не доказаны соответствующими исследованиями/ испытаниями. Выводы не носят категорический характер. По просьбе истца ответчиком добровольно выполнены дополнительные работы, не предусмотренные проектной документацией: дополнительное утепление бетонной плиты на потолке нежилого помещения с использованием материала Изовол 100мм, обшивка каркаса из металлического профиля влагостойким гипсокартоном в местах, расположенных под квартирой истца. Заявляя требование о соразмерном уменьшении цены, истец не приводит документов и доказательств, на основании которых определен размер такого уменьшения и каким способом определена «соразмерность» такого уменьшения. Отсутствует расчет соразмерности, в связи с чем ответчик лишен возможности оценить правильность расчета и правильность размера уменьшения покупной цены, привести котррасчет. Отсутствует информация, содержащая цену в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использовать товар по назначению. Необходимым условием соразмерного уменьшения покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условий о его качестве, которое содержится в договоре. Истцом не обосновано в какой степени утрачены потребительские свойства квартиры по сравнению с предусмотренными договором, и насколько, в связи с этим, уменьшилась цена товара. Доказательств нарушения ответчиком условий договора и приобретение объекта недвижимости не того качества, на которое он рассчитывал при заключении договора, истцом не предоставлено. Конструкция наружной стены удовлетворяет требованиям СП 50.13330.2012. «Свод правил. Тепловая защиты зданий». Также ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ к размеру заявленной ко взысканию неустойки и штрафа. Ответчик указал, что размер заявленной ко взысканию неустойки значительно превышает сумму возможных убытков истца, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательств. Также ответчиком добровольно выполнены работы по утеплению смежного нежилого помещения в целях урегулирования разногласий. Неустойка может нести лишь компенсационный характер. Истец не привел доказательств, свидетельствующих о том, что неисполнение ответчиком обязательства причинило ему действительный ущерб, либо способно было причинить ущерб, который соответствует взыскиваемой сумме неустойки.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третьи лица Громова В.В., Нессонова Е.Г. в судебное заседание не явились, причину неявки не сообщили, позиции по иску не представили.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

В соответствии со ст. 471 ГК РФ гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

В соответствии со ст.475ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст.476ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

В соответствии со ст.477ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст.495ГК РФ продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.

В соответствии со ст. 503ГК РФ покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать:

замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

соразмерного уменьшения покупной цены;

незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;

возмещения расходов на устранение недостатков товара.

В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и тому подобное), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии со ст. 18Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

В соответствии со ст. 19 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

Гарантийный срок товара, а также срок его службы исчисляется со дня передачи товара потребителю, если иное не предусмотрено договором. Если день передачи установить невозможно, эти сроки исчисляются со дня изготовления товара.

Как следует из анализа нормы п.й ст. 475 ГК РФ и абз. 4 п.1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, покупателю должна быть выплачена денежная сумма, на которую снизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию.

При этом, уменьшение покупной цены приобретенной квартиры не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Истец обязан представить доказательства о цене товара в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Как следует из анализа вышеприведенных норм права, при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, покупателю должна быть выплачена денежная сумма, на которую снизились цена товара из-за имеющихся недостатков. Уменьшение цены товара и возмещение убытков в виде расходов на устранение недостатков товара представляют собой различные способы восстановления нарушенных прав покупателя на получение товара надлежащего качества. Размере указанных сумм может как отличаться, так и совпадать. Истец в силу наличия у него соответствующих процессуальных прав, вправе определять размер заявляемых ко взысканию сумм, в том числе в меньших размерах, нежели могли бы быть ему определены, равно как и предлагать способы их определения. Определяя размер снижения стоимости цены товара в сумме, соответствующей стоимости устранения недостатков товара, фактически не учитывается возмещение причиненных продажей товара ненадлежащего качества неудобств и временных затрат на организацию устранения недостатков товара, а также потеря времени. в течение которого потребитель лишен возможности использовать товар в полном объеме его полезных свойств.

Заявленное в рамках настоящего дела требование о снижении цены товара в силу своей правовой спецификации само по себе не предполагает (хотя и не содержит запрета) несения покупателем расходов равно как и совершение им вообще каких-либо действий по устранению недостатков товара, представляя собой лишь способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую сумму).

Соразмерность подлежащего уменьшения цены товара определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости, соразмерности и в целях устранения последствий допущенного нарушения.

ДД.ММ.ГГГГ Недорубко А.А. купил у ООО «Группа компаний Белгородстроймонтаж» <адрес>, кадастровый №, находящуюся на втором этаже МКД № по <адрес> в <адрес>, стоимостью 3500000 рублей, заключив договор №К купли-продажи квартиры.

В пункте 4.1 Договора зафиксировано, что покупатель подтверждает, что квартира осмотрена, в ней отсутствуют какие-либо перепланировки, и/или недостатки, о которых «покупателю» не было бы известно. Покупатель удовлетворен состоянием данной квартиры, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено.

Гарантийный срок установлен один год.

В договоре №К купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ условия о

качестве квартиры сторонами не оговорены, с связи с чем квартира на момент ее передачи истцу должна быть пригодна для проживания в ней (ст. 469 ГК РФ).

Квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

В п.2 Акта приема-передачи сторонами отражено, что жилое помещение передается и принимается в качественном состоянии, при этом продавец свидетельствует, что в указанном жилом помещении нет скрытых изъянов, известных ему, а покупатель свидетельствует, что квартира в удовлетворительном состоянии и претензий по качеству принимаемого жилого помещения нет.

Цена квартиры покупателем оплачена в полном объеме. Право собственности на квартиру в ЕГРН зарегистрировано за Недорубко А.А. ДД.ММ.ГГГГ.

В период гарантийного срока, ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил претензию от Недорубко А.А., в которой указано, что квартира имеет недостатки: температура воздуха в квартире ниже оптимальных и допустимых нормативов, установленных СаПиН 2.1.2.2645-10. При максимально выставленной температуре обогрева батарей на газовом котле около 80 градусов, горячих батареях, температура в жилых комнатах квартиры не достигает предусмотренной СанПин 2.1.2.2645-10 как оптимальной: 20-22 градуса в жилых комнатах, 19-21 в кухне и туалете, 24-26 градусов в ванной. Минимально допустимая температура воздуха в указанных помещениях квартиры, предусмотренная СанПиН 2.1.2.2645-10 также не достигается. Температура поверхности пола в квартире не превышает 15-16 градусов, что также не соответствует нормируемому температурному перепаду 2-3 градуса между температурой внутреннего воздуха в жилом помещении и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции предусмотренной СП 50.13330.2012, утв.Приказом Минрегиона России от 30.06.2012. Указал, что при строительстве не соблюдены нормативы по тепловой защите и теплоустойчивости ограждающих конструкций квартиры, отсутствует утеплитель и звукоизоляции между квартирой и нижерасположенным нежилым помещением. Покупатель также указал, что такая эксплуатация квартиры не является нормальной и влечет дополнительные затраты на оплату увеличенного объема потребления энергетических ресурсов. Также указал, что эти недостатки не могли быть выявлены при принятии квартиры, проявились при эксплуатации в холодное время года. Потребовал провести мероприятия по устройству теплоизоляции и звукоизоляции перекрытия между нежилым помещением на первом этаже и квартирой №86 на втором этаже, уменьшить стоимость квартиры до 2800000 рублей, вернув 700000 рублей.

В ответе на претензию продавец, сославшись на положительное экспертное заключение в отношении проектной документации, указал, что проектной документацией не предусмотрено устройство теплоизоляции и звукоизоляции перекрытия между нежилым помещением на первом этаже и квартирой №86 на втором этаже. Продавец предложил провести комиссионное обследование квартиры.

19.02.2021 продавец получил повторную претензию с согласием на проведение комиссионного обследования квартиры.

19.02.2021 УК ООО «УЭР» Улитка» составили акт проверки температурного режима квартиры, в котором указано, при температуре на котле отопления 70 градусов температура полов в комнатах, коридоре-17 градусов, спальне 17 градусов, кухне 19 градусов, туалете 14 градусов, ванной 16 градусов. Актом осмотра помещения установлено проникновение холодного воздуха с улицы через щели между подоконником и рамой.

26.02.2021 истец вновь направил претензию, в которой также указал, что в спальне и зале температура воздуха между подоконниками и оконными рамами составляет 4-5 градусов. Чувствуется приток холодного воздуха. Считает, что причина- щели между подоконниками и оконными рамами. Заявил требования об устранении недостатков квартиры либо уменьшении ее цены.

В ответе ответчик указал, что в ходе комиссионного осмотра 02.03.2021 факт наличия заявленных истцом недостатков не подтвердился. При этом ответчик предложил получить теплоизоляционный материал для проведения работ силами собственника.

С целью установления факта наличия либо отсутствия в квартире недостатков, заявленных истцом, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ ВРЦСЭ Министерства юстиции РФ Белгородский филиал.

Из заключения эксперта №5126/10-2 от 23.07.2021 следует, что не утепление плит перекрытия (потолка) в нежилом помещении приводит и будет приводить в морозный период к охлаждению пола в общей комнате, кухне, коридоре и санузле в квартире №86, расположенной над нежилым помещением. Перепад температуры пола и внутреннего воздуха в квартире при отрицательных температурах на улице больше нормируемого 2 градуса. В квартире из-а мостиком холода (неутепленное перекрытие) в холодный период происходят повышенные теплопотери. Поддержание температуры в морозный период в нежилом помещении (17-19 градусов), чтобы предотвратить охлаждение пола в квартире №86 ниже нормируемого, невозможно. Установленными обогревателями поддержание температуры в морозный период в нежилом помещении невозможно. Через бетонные парапеты, расположенные вдоль стен квартиры происходит охлаждение перекрытия под квартирой и пола квартиры напрямую через железобетонбетон. Через бетонный блок (по высоте 200 мм) холод проходит к железобетонным перекрытиям. Железобетонное перекрытие выходит на улицу из нежилого помещения, также бетонные блоки выходят наружу без терморазрыва, через эти места (мостики холода) также происходит охлаждение плит перекрытия, пола и воздуха в квартире. Охлаждение пола и низа стен в квартире №86 происходит через железобетонные колонны, которые охлаждаются пониженной температурой воздуха в нежилом помещении. Охлаждение воздуха в нежилом помещении происходит и от неутепленного приточного воздуховода, в которых заходит воздух с улицы.

Эксперт пришел к выводу о том, что при строительстве не соблюдены обязательные требования к тепловой защите при строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенным помещением. Не соблюдены нормы: ФЗ от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», «Энергетическая эффективность в жилых и общественных зданиях ТСН 23-310-2000 БелО», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий».

Эксперт указал, что для устранения недостатков, допущенных при строительстве требуется произвести дополнительное утепление парапетов крыши над нежилым помещением, утепление стен в районе примыкания витражных профилей к стенам дома, утепление части железобетонной балки. В нежилом помещении требуется либо утеплить дополнительно перекрытие (железобетонную балку и часть перекрытия за балкой, колонны в верхней части около 1м по высоте).Утеплить за вентиляционной трубой, в том числе и в целях звукоизоляции, выполнив систему обогрева помещения согласно норм, в том числе противопожарных. Утепление выполнить в соответствии с СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ».

Эксперт указал, что при строительстве нарушены противопожарные нормы. Окна комнаты и лоджии выходят на кровлю из горючего материала (плитка не закрывает горючий материал).

Мостики холода, которые непосредственно с улицы приводят к охлаждению пола в квартире, это неутепленные парапеты вдоль стен дома. Через них проходит холод с улицы к плите пола, через стены, в месте примыкания витражного ограждения, проходит холод к балке перекрытия, к плите пола. Охлаждение пола происходит и из-за недостаточного поддержания температурного режима в нежилом помещении. Температурный режим невозможно поддерживать в соответствии с нормами из-за несоответствующего утепления нежилого помещения и несоответствующих обогревателей, как по мощности, так и по их назначению.

Эксперт указал, что в месте примыкания не выполнен деформационный шов.

Эксперт указал, что на температуру пола и температуру воздуха в квартире напрямую влияют и мостики холода (проход холода напрямую через железобетон). Выполненные работы по утеплению внутренней ограждающей конструкции между квартирой и нежилым помещением, выполненные со стороны нежилого помещения к результату утепления, без утепления парапета, без утепления балки (перекрытия), без утепления колонн, без утепления стен, по исключению влияния на температуру пола и температуру воздуха в квартире не принесут. При фактически выполненном утеплении холод будет проникать через бетонные конструкции, мостки холода, с улицы и из нежилого помещения через балку и колонны, которые выходят непосредственно в квартиру к полу квартиры.

При установке оконного блока лоджии выявлены недостатки: не произведена отделка шва (шов незакрыт) изнутри помещения, с наружной стороны пена под подоконным отливом незакрыта, поэтому со временем ультрафиолетовые лучи солнца приведут ее к разрушению.

Лоджии выполнены не в соответствии с проектной документацией, с ограждением из профлиста по металлическому каркасу, на ограждения установлены пластиковые окна с одинарным остеклением. Ограждение лоджий не соответствует проекту.

Для предотвращения передачи ударных волн от пола через железобетонный несущий каркас в жилые помещения требовалось выполнить по периметру колонн звукоизолирующую прокладку, ленту из вспененного ПВХ, чтобы отделить пол от каркаса. Лента отделила бы передачу ударных волн и пригасила бы их.

Ответчик не согласился с выводами эксперта, указав экспертом не проводилось тепловизионное обследование с использованием специального прибора «тепловизора», не проводились замеры уровня шума, отсутствует протокол проведения замеров, в котором указаны частичный и динамический уровни шума. В обоснование выводов экспертом не предоставлены никакие расчеты: нет теплотехнического расчета, акустического расчета в соответствии с требованиями СНиП 23-03-03 «Защита от шума». В обоснование выводов экспертом не предоставлены никакие расчеты. Выводы эксперта носят предположительный характер, так как экспертиза проводилась в теплое время года, выводы не носят категорический характер. Неверными №263/20К купли-продажи квартиры являются выводы эксперта о несоответствии системы отопления нормативам. Ответчик указывает, что выводы эксперта опровергаются представленным ответчиком «Теплотехническим расчетом и Расчетом тепловых потерь», в котором приведены расчеты, доказывающие, что конструкция наружной стены удовлетворяет требованиям СП 50.13330.2012, возникновение теплопотерь в квартире истца, превышающих допустимое значение, невозможно. В материалах дела отсутствуют исследования и доказательства, подтверждающие наличие низких температур в квартире истца при условии, когда в нежилом помещении включено отопление в соответствии со всеми нормативными требованиями. По просьбе истца ответчиком добровольно выполнены дополнительные работы, не предусмотренные проектной документацией: дополнительное утепление бетонной плиты на потолке нежилого помещения с использованием материала Изовол 100 мм., обшивка каркаса из металлического профиля влагостойким гипсокартоном в местах, расположенных под квартирой истца.

Вместе с тем, заявляя несогласие с выводами эксперта, ответчик не представил в материалы дела относимые и допустимые доказательства, опровергающие выводы эксперта и подтверждающие, что квартира истца не имеет заявленные им недостатки, поскольку о наличии в квартире недостатков заявлено истцом в пределах гарантийного срока и бремя доказывания отсутствия таковых в силу приведенных выше положений действующего законодательства возложено на продавца.

«Теплотехнический расчет и Расчет тепловых потерь», представленный ответчиком в подтверждение факта невозможности наличия в квартире недостатков, заявляемых истцом, также носит предположительный характер, поскольку выполнен на основе проектной документации без фактического исследования фактически выполненных строительных работ и, в связи с этим, не может исключать факта наличия в квартире недостатков, заявленных истцом.

Кроме этого, «Теплотехнический расчет и Расчет тепловых потерь» может быть оценен лицом, обладающим специальными знаниями, в связи с чем должен быть исследован и оценен экспертом в соответствии со ст.79 ГПК РФ.

Ответчиком не ставился вопрос о представлении в материалы гражданского дела допустимых доказательств, которые могли бы подтвердить доводы ответчика об отсутствии в квартире недостатков, заявленных истцом, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ и бремени доказывания с учетом того, что о наличии недостатков заявлено истцом в пределах гарантийного срока.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, материалы дела не содержат. Равно как и не содержат материалы дела доказательств, что выявленные истцом недостатки носят эксплуатационный характер.

Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, истцом не представлено.

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, содержит подробное описание проведенного исследования с указанием каждого недостатка, на который ссылался истец в исковом заявлении, выполнено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не согласится с выводами судебной экспертизы у суда не имеется.

Вместе с тем суд не принимает во внимание доводы истца о наличии следующих недостатков: том, что при строительстве нарушены нормы противопожарной безопасности, окна комнаты и лоджии выходя на кровлю из горючего материала, плитка не закрывает горючий материал, о том, что в месте примыкания не выполнен деформационный шов, при установке оконного блока лоджии не произведена отделка шва (шов не закрыт) изнутри помещения, с наружной стороны пена под подоконным отливом не закрыта, что приведет к ее разрушению, лоджия выполнена не по проекту по следующим основаниям. Эти недостатки носят явный характер и могли быть обнаружены истцом при приеме квартиры по акту приема-передачи. Квартира истцом приобретена в собственность не на основании договора долевого участия, а на основании договора купли-продажи, что свидетельствует о необоснованности ссылок на проектную документацию. Доводы о деформационном шве носят предположительный характер о возможности наступления негативных последствий в будущем.

Вместе с тем при явном характере указанных недостатков истец и в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи указал на отсутствие у него претензий к качеству квартиры ( п.4.1. Договора и п.2 Акта приема-передачи).

При таких обстоятельствах эти недостатки не принимаются во внимание судом при расчете уменьшения покупной цены.

Вместе с тем суд приходит к выводу об уменьшении покупной цены квартиры на 700000 рублей, поскольку факт наличия в квартире скрытых недостатков в виде несоответствия выполненных строительных работ требованиям к тепловой защите, теплоустойчивости (низкая температура в помещениях квартиры и на поверхностях пола в квартире, продувание и промерзание окон) и звукоизоляции, подтвержден заключением эксперта.

Цена квартиры согласована сторонами договора при заключении договора без учета данных дефектов, о которых истец не мог знать, так как они не носят явного характера и проявились после эксплуатации квартиры и исключительно в холодное время года.

Истец не имеет возможности устранить выявленные недостатки, поскольку работы, связанные с их устранением должны проводится на общем имуществе МКД (ограждающие конструкции и стены МКД) и в помещении, принадлежащем на праве собственности третьим лицам.

Законные требования истца не исполняются ответчиком с 13.01.2021, даты получения первой претензии.

Исходя из положений ст. 22 Закона, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В силу положений ст. 15 Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

В судебном заседании установлен факт нарушения прав истца как потребителя.

Учитывая фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, степень вины ответчика, суд считает разумным и справедливым размер компенсации морального вреда в сумме 15000 рублей.

Из пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Учитывая, что ответчик добровольно не удовлетворил законное требование истца, суд считает обоснованным взыскание с ответчика штрафа.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения о том, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п.69).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (п.70).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ (п.71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). (п.73).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п.75).

Суд полагает, что имеются основания для применения положений ст. 333 ГК РФ, размер неустойки подлежит снижению в порядке применения положений ст. 333 ГК РФ с учетом п.6 ст. 395 ГК РФ, до 150000 рублей, штраф до 200000 рублей.

В соответствии со ст.ст. 333.19, 333.17, 333.36 НК РФ, ст. ст. 50, 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика в доход муниципального образования «Город Белгород» подлежит взысканию государственная пошлина.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Недорубко Александра Александровича к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить в части.

Произвести уменьшение покупной цены <адрес> с 3500000 рублей до 2800000 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» в пользу Недорубко Александра Александровича 700000 рублей –разницу в цене квартиры, 15000 рублей- компенсацию морального вреда, 150000 рублей- неустойку, 200000 рублей- штраф.

В удовлетворении остальной части исковых требований Недорубко Александра Александровича к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» в доход муниципального образования «Город Белгород» государственную пошлину в размере 12000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода.

Судья

Решение11.01.2022