Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 Оглы к Куменскому районному потребительскому обществу о досрочном расторжении договора аренды,

установил:

Истец Э.А.О. ФИО3 обратилась в суд с иском к Куменскому районному потребительскому обществу о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор аренды недвижимости – здания столовой площадью 469,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет для использования под магазин. Здание передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора арендатор обязан обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, находящихся в составе имущества, а также без разрешения арендодателя не совершать действий, направленных на перепланировку, перевооружение имущества, прокладку коммуникаций (п. 3.2.2 и п. 3.2.3 договора аренды).

При осмотре здания в августе 2017 года арендодателем установлен факт несогласованной перепланировки помещения арендатором: нарушена целостность внутренних перегородок помещения и потолочных перекрытий, в тамбуре проделан дополнительно дверной проем и снаружи здания обустроено крыльцо для прохода в тамбур.

Таким образом, ответчик нарушил условия договора аренды, в связи с чем, ему было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ ответил отказом в удовлетворении требований.

Ссылаясь на положения ст. 619, 309, 452 ГК РФ просит суд досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ответчика вернуть истцу здание столовой по адресу: <адрес>. Взыскать с ответчика судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Истец Э.А.О. ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что ему на праве собственности с 2008 года принадлежит здание по адресу: <адрес>. Последний договор аренды с ответчиком был заключен ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договора ответчик без разрешения арендодателя, в 2016 году в тамбуре проделал дополнительный дверной проем, которого на момент заключения договора не было и была нарушена целостность потолочного перекрытия и наружу выведена труба от отопительной печи. Данные работы были сделаны без разрешения арендодателя. Крыльцо для прохода в тамбур было обустроено давно. У него как у собственника имеется только два технических паспорта от 2005 года и 2017 года, который был заказан при подготовке искового заявления. Других технических документов на здание не имеется. В предписании ГПН от ДД.ММ.ГГГГ речь идет о входной двери, а не о двери в тамбуре. Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, приведя в обоснование доводы, изложенные в заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что требования истца надуманны и не соответствуют изложенным в иске обстоятельствам. Куменское РАЙПО несколько десятилетий арендует спорное помещение сначала у совхоза «Верхобыстрицкий», затем у ООО «Верхобыстрица», в настоящее время у ФИО3. Работы по переустройству входного тамбура были выполнены Куменским РАЙПО на основании согласования с директором совхоза «Верхобыстрицкий» Свидетель № 1 от ДД.ММ.ГГГГ, а в связи с предписанием ОГПН от ДД.ММ.ГГГГ№была приведена в соответствие с требованиями пожарной безопасности входная дверь в здание магазина.

В 2002 году Куменским РАЙПО в рамках договора аренды с ООО «Верхобыстрица» была установлена печь – буллерьян с трубой, что подтверждается инвентарной карточкой учета основных средств и актом согласования перепланировки магазина ТПС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в котором имеется план-схема расстановки торгового оборудования, с указанием расположения ранее установленного буллериана, наличие ранее размещенной двери для покупателей и отдельного эвакуационного выхода. В 2016 году при введении в магазине самообслуживания, вторая дверь в тамбуре была заменена на пластиковую и несколько расширен дверной проем.

Таким образом, в рамках договора аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Куменское РАЙПО не допустило существенных нарушений условий договора аренды, которые могли бы послужить основанием для досрочного расторжения указанного договора. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился. Просит рассмотреть дело без их участия, в случае доказанности нарушений условий договора не возражает против удовлетворения исковых требований.

Заслушав истца, представителей истца, ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Абзацем вторым ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, из буквального смысла указанных норм права следует, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре соответствуют требованиям законодательства.

Из материалов дела усматривается, что истец Э.А.О. ФИО3 является собственником здания столовой общей площадью 469,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Э.А.О. ФИО3 (арендодателем) и Куменским РАЙПО (арендатором) заключен договора аренды недвижимости здания столовой на срок с ДД.ММ.ГГГГ на пять лет.

Помимо прочих условий, в соответствии с данным договором, арендодателю предоставляется право требовать досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, а также при однократном нарушении арендатором п. 3.2.2, п. 3.2.3 договора, а именно, в случаях не обеспечения сохранности инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, находящихся в составе имущества и функционально связанных с ним, и совершения действий направленных на перепланировку, перевооружение имущества, прокладку коммуникаций (в том числе перестройку имущества, нарушение целостности стен, перегородок, перекрытий, переделка или перекладка сетей, нарушающих первоначальный вид имущества) без разрешения арендодателя.

Имущество, являющееся предметом договора аренды, передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ Э.А.О. ФИО3 отправил в адрес Куменского РАЙПО уведомление о досрочном расторжении договора, в связи с нарушением арендатором условий договора. Указанное уведомление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил возражения относительно досрочного расторжения договора, указав, что работ по перепланировке и переустройству арендатором помещения не производилось, доказательств обратного арендодателем не представлено, в связи с чем, оснований для досрочного расторжения договора не имеется.

Из технического паспорта на здание столовой по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ видно, что площадь тамбура составляет 2,7 кв.м., в тамбуре оборудована одна дверь.

Из технического паспорта на здание столовой по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ видно, что площадь тамбура составляет 2,7 кв.м., в тамбуре оборудованы две двери.

Свидетель Свидетель № 2 в суде показала, что она проживает в <адрес> и постоянно посещает магазин продукты, расположенный по <адрес>. Крыльцо у магазина было оборудовано всегда. В 2008-2009 годах была установлена печь на то место где она сейчас находится и выведен дымоход, а вторая дверь в тамбуре была оборудована в 2016 году, когда в магазине вводили самообслуживание, ранее на этом месте была обычная кладка.

Свидетель Свидетель № 3 в суде показала, что она проживает в <адрес> и постоянно посещает магазин продукты, расположенный по <адрес>. Вторую дверь в тамбуре напротив входа оборудовали в 2016 году, когда делали магазин самообслуживания.

Свидетель Свидетель № 4 в суде показал, что в 2005 году он изготовлял технический паспорт на здание столовой по адресу: <адрес>. В то время в помещении находилась печь «Булерьян» и была выведена труба, но на плане это не указано, так как печь не стационарная. Крыльцо также было оборудовано. Дверь в тамбуре была одна.

Свидетель Свидетель № 5 в суде показал, что при введении здания в эксплуатацию крыльцо было изначально.

Свидетель Свидетель № 1 в суде показал, что в период его работы директором совхоза «Верхобыстрицкий» было построено спорное здание. Здание сразу было оборудовано крыльцом. В 1991 году он согласовывал устройство тамбура в магазине в ? кирпича и установку двери в тамбуре.

Свидетель Свидетель № 6 в суде показала, что она с момента постройки магазина работает в нем продавцом. Крыльцо у входной двери магазина было изначально. Сначала тамбура в магазине не было, затем его построили, так как магазин работал по вечерам и торговлю осуществляли через окно. Затем дверь закладывали, потом её снова сделали. В период с 2015 по 2017 годы печь не переносили, тамбур и крыльцо не трогали. Печное отопление в магазине с 2002 года.

Согласно предписанию главного государственного инспектора <адрес> по пожарному надзору № от ДД.ММ.ГГГГ Куменскому Райпо предписано восстановить в спорном здании входную дверь в здание магазина до высоты в свету 1,9 м. и шириной не менее 1,2 м. по факту высота (1,86м.) ширина (0,73м.).

Из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что согласно техническому паспорту на здание столовой по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в тамбуре была оборудована одна дверь, что подтверждается и показаниями свидетелей.

Согласно технического паспорта на здание от ДД.ММ.ГГГГ в тамбуре оборудовано две двери.

Каких-либо других письменных документов, подтверждающих обустройство второй двери в тамбуре до заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, или документов подтверждающих согласие арендодателя на перепланировку тамбура ответчиком суду не представлено.

Что касается обустройства крыльца, нарушения целостности потолочного перекрытия и выведения трубы от отопительной печи, то судом установлено, что данные работы были выполнены арендатором задолго до заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив условия договора аренды, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что осуществленные арендатором работы по устройству второй двери в тамбуре, которые суд расценивает как перепланировку, были проведены арендатором без разрешения арендодателя; тем самым арендатором допущено нарушение пунктов 3.2.3, 6.2 и 6.2.1 условий договора, в связи с чем имеются основания для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора и возврате недвижимого имущества арендодателю.

Доводы ответчика о том, что ранее в 1991 году с согласия арендодателя был оборудован тамбур, в котором была установлена дверь напротив входа, в данном случае правового значения не имеет. В предписании № от ДД.ММ.ГГГГ речь идет о входной двери.

При разрешении требований истца о взыскании с ответчика расходов по уплате государственной пошлины, суд руководствуется положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Руководствуясь ст. 197- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 Оглы удовлетворить.

Признать договор аренды недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 Оглы и Куменским районным потребительским обществом, – здания столовой общей площадью 469,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, расторгнутым, обязать Куменское районное потребительское общество возвратить ФИО3 Оглы здание столовой общей площадью 469,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с Куменского районного потребительского общества в пользу ФИО3 Оглы госпошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Куменский районный суд.

Мотивированное решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья – Ю.Н. Бушуев