Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о прекращении права совместной собственности на квартиру и признании права долевой собственности

У С Т А Н О В И Л:

В Мантуровский районный суд обратились ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о прекращении права совместной собственности, признании за ФИО1 и ФИО2 по ? доле в праве долевой собственности на квартиру.

Требования мотивировали тем, что в 2001году на основании договора купли-продажи бывшие супруги ФИО3 и ФИО1 приобрели в совместную собственность 1-комнатную квартиру по адресу: [адрес], право совместной собственности зарегистрировано 06.06.2001года. В 2004году брак расторгнут, с 2003года супруги совместно не проживают. В квартире зарегистрированы ФИО1 и сын бывших супругов – ФИО4,[Дата]. После расторжения брака ответчик ФИО3 в квартире не проживал, расходы по ее содержанию не нес. В 2006году ФИО3 и ФИО2(мать ФИО1) приняли решение о купле -продаже доли в квартире, принадлежащей ФИО3, за 5 000рублей. Ими была оформлена 27.06.2006г расписка о передаче ФИО3 денежных средств в сумме 5000рублей, в расписке указано, что впоследствии доля будет оформлена через Мантуровский регистрационный центр. После получения денег, ФИО3, несмотря на неоднократные просьбы ФИО2, так и не оформил сделку купли-продажи доли в квартире, в регистрационный центр пойти отказался. В связи с тем, что ФИО1 и ответчик ФИО3 не состоят в браке, право совместной собственности на квартиру у ФИО3 подлежит прекращению, а у истиц возникает право долевой собственности на квартиру по ? доле в праве собственности, на основании закона и договора, фактическим исполнением которого является расписка.

В суде истицы требования изменили и дополнили, просив признать расписку от 27 июня 2006год договором купли-продажи ? доли в квартире по адресу: [адрес]. Прекратить у ФИО3 право совместной собственности на квартиру. Признать право долевой собственности ФИО1 и ФИО2 по ? у каждой на квартиру. Обязать ФИО3 пройти государственную регистрацию договора купли-продажи ? доли в квартире.

В суде истицы ФИО1 и ФИО2 и их представитель на основании доверенности ФИО5 требования поддержали и пояснили, что в 2001году ФИО1 и ФИО3 приобрели спорную квартиру в совместную собственность, проживали в ней до 2003года, когда брак фактически распался и истица переехала с сыном жить к своей матери. В 2004году брак расторгли. Истица ФИО1 больше не возвращалась жить в спорную квартиру, а ответчик ФИО3 в квартире прожил до 2004году, затем также выехал из нее и также больше не возвращался. Ответчик ФИО3 согласился продать свою долю в квартире ФИО2, о чем написал 27.06.2006года расписку и получил деньги, пообещав оформить данную сделку через регистрационный центр, однако этого не сделал. Доля в квартире, принадлежавшая ФИО3, перешла в собственность ФИО2, поэтому режим совместной собственности на квартиру должен быть прекращен в соответствии со ст.39 СК РФ. Возникло право долевой собственности на квартиру у ФИО1 и ее матери ФИО2, однако ответчик отказался осуществить регистрацию сделки купли-продажи ? доли в квартире. Расписка от 27.06.2006года содержит все необходимые условия договора купли-продажи.

Ответчик ФИО3 и его представитель адвокат Кустов А.А с иском не согласились по доводам отзыва, пояснив в суде, что ответчик не писал представленную расписку о продаже доли в квартире, денежных средств не получал и продавать свою долю в праве собственности на квартиру не собирался. Представленная стороной истица расписка не является договором купли-продажи ни по форме, ни по содержанию. Акт передачи доли в квартире отсутствует. Ответчик с бывшей супругой пытались обсуждать вопрос о продаже этой квартиры, но не договорились. Определить свои доли в этой квартире у нотариуса также не смогли, т.е бывшая супруга не согласна с определением равных долей, по ? у каждого из бывших супругов. После 2004года в спорной квартире никто не жил, он платил налог за квартиру. В дальнейшем через соседей узнал, что все жильцы из дома выехали, в доме обвалилась крыша и он был признан аварийным. Его(ответчика) приглашали в администрацию города, где было предложено подписать договор мены квартиры на новую квартиру. Единый, на обоих собственников (истицу и ответчика) договор мены не был подписан бывшей супругой.

3-е лицо по делу, ФИО4 – сын истицы ФИО1 и ответчика ФИО3, зарегистрированный в спорной квартире, в суде с помощью видеоконференц-связи с сообщил, что поддерживает исковые требования ФИО1

Выслушав стороны, 3-е лицо, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Судом установлено, что согласно копии свидетельства о государственной регистрации права и выписке из ЕГРН, жилое помещение по адресу: [адрес] находится в общей совместной собственности ФИО3 и ФИО1 В указанной квартире зарегистрированы ФИО1 и 3-е лицо ФИО4

Согласно расписке ( подлинник в деле), датированной 27.06.2006года, содержащей штамп Мантуровского филиала №2 Костромской областной коллегии адвокатов, ответчик ФИО3, проживающий по адресу [адрес], паспортные данные ответчика «получил от ФИО2, проживающей по адресу [адрес] за свою долю квартиры по адресу: [адрес] которую впоследствии мы переоформим через Мантуровский регистрационный центр». Расписка содержит одну подпись, визуально похожую на подпись ответчика ФИО3

Судом установлено, что паспортные данные и адреса, указанные в расписке соответствуют фактическим паспортным данным и адресам проживания ответчика ФИО3 и истицы ФИО2, хотя факт написания расписки и подпись оспариваются ответчиком по данному делу.

В соответствии с п 1. ст.164 ГК РФ (редакция от 03.06.2006г) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст.550 ГК РФ (в редакции от 02.06.2006г) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1-2 ст.551 ГК РФ (в редакции от 02.02.2006г) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Пунктом 1 ст. 556 ГК(редакция от 02.02.2006г) предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст. 558 ГК РФ ( в редакции от 02.02.2006г), существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, законодательство, действовавшее на момент написания расписки, которую истицы просят признать договором купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, требовало обязательной государственной регистрации как самого договора продажи доли в квартире, так и перехода права собственности на нее.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.(п.3 ст.551 ГК РФ в ранее действовавшей редакции).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктами 58 -59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

С этими правовыми позициями связано разъяснение, содержащееся в пункте 63 Постановления, где указано, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Рассматривая требование С-вых о признании расписки договором купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру и о признании за ФИО2 права собственности на долю в квартире на основании указанной расписки, суд не может признать указанные доводы обоснованными.

В силу п. 2 ст.434 ГК РФ( в редакции от 03.06.2006г) договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Представленный подлинник расписки не соответствует требованиям закона, относящимся к договору купли-продажи недвижимого имущества ни по форме, ни по содержанию.

Как видно из представленного документа, его наименование и буквальное содержание соответствуют друг другу, т.к данным документом, правильно поименованным распиской, в соответствии с его буквальным содержанием, зафиксирован лишь факт передачи денег ФИО2 лицу, по фамилии ФИО3, с указанием паспортных данных и места жительства ответчика по делу. Некто ФИО3 расписался в получении денег от ФИО2 Суд не может согласиться, что представленный документ должен наименоваться как договор купли-продажи, поскольку содержание документа не свидетельствует ни о продаже, ни о покупке какого-либо конкретного недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В документе отсутствуют подписи двух сторон, сведения о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом в результате сделки, отсутствуют сведения о том, кому принадлежит какое-то недвижимое имущество, которое планируется переоформить, о полномочиях ФИО2 на совершение каких-либо сделок в отношении недвижимого имущества, ей не принадлежащего. Данные обстоятельства, а также отсутствие акта приема –передачи недвижимого имущества, позволяют сделать вывод о том, что представленная расписка не может подтверждать факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ответчиком ФИО3

Суд принимает во внимание, что ФИО1 и ФИО3 не были своевременно, до оформления расписки, документально определены доли в праве общей совместной собственности на спорную квартиру. В силу п.5 ст.244 ГК РФ, доли в совместной собственности на имущество могут быть определены по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Какого-либо письменного документа, подтверждающего наличие соглашения собственников ФИО1 и ФИО3 в отношении определения долей в праве в спорной квартире суду не представлено, при этом суд учитывает пояснения ответчика о том, что согласие с бывшей супругой об определении долей в квартире после расторжения брака и до настоящего времени не было достигнуто.

Истицами не представлен документ, подтверждающий полномочия ФИО2 на оформление каких-либо сделок в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ее дочери ФИО1 В силу закона у истицы ФИО2 отсутствовали полномочия определять доли в праве совместной собственности на имущество, принадлежащее ее дочери ФИО1 и ФИО3 В связи с чем, у ФИО2 не имелось полномочий на оформление каких-либо сделок в отношении спорной квартиры.

По данному делу, в связи с тем, что отсутствует требование о взыскании денежных средств, полученных по расписке, суд не находит юридически значимым то обстоятельство, получены ли деньги именно ответчиком ФИО3

Сам по себе факт того, что истица ФИО2 отдала деньги некоему лицу ФИО6, или даже ответчику ФИО3, не означает, что между ними заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, влекущий юридические последствия.

Выводы суда подтверждаются пояснениями в суде истицы ФИО2, которая указала, что по представленной расписке она лишь передала деньги ответчику ФИО3 в сумме 5000рублей для того, чтобы в дальнейшем заключить с ним договор купли-продажи доли в праве собственности на спорную квартиру, однако договор купли-продажи, оформленный в соответствии с требованиями действующего законодательства, так и не был заключен на протяжении более 12 лет после написания расписки. О намерении в дальнейшем заключить договор купли-продажи однозначно указывает фраза « за свою долю квартиры по адресу: [адрес] которую мы переоформим через Мантуровский регистрационный центр».

Сами по себе намерения заключить договор в будущем, не влекут юридических последствий, также намерение заключить договор не означает возникновение у сторон обязанности заключить данный договор в дальнейшем, поскольку стороны свободы в заключении договора. Рассматривать представленную расписку как предварительный договор купли-продажи недвижимости, в порядке ст.429 ГК РФ, суд также не может, учитывая отсутствие в документе соглашения по всем существенным условиям договора.

Суд не может согласиться с доводами истиц о том, что заключенный договор купли-продажи (расписка)доли в праве собственности на квартиру был фактически исполнен сторонами. В расписке не указаны ни размер доли в праве собственности, которая являлась предметом сделки, ни сумма сделки, о которых договорились бы стороны. Оснований считать, что 5000рублей являются суммой сделки, а не ее частью, у суда не имеется.

Кроме того, как пояснили стороны в суде, после написания расписки стороны не предпринимали никаких действий по целевому использованию спорного жилого помещения. После 2004года в квартире никто не проживал, в том числе истица ФИО2 Сохранность квартиры и ее пригодность для проживания не была обеспечена ни истицами, ни ответчиком, на протяжении длительного периода времени, в связи с чем, квартира пришла в негодность, а дом признан аварийным. Однако, оплату налога производил ответчик ФИО3, как он пояснил в суде.

Таким образом, оснований считать, что сторонами исполнена сделка по купле-продаже недвижимого имущества, у суда не имеется.

Каких-либо бесспорных, достоверных и убедительных доказательств, подтверждающих факт того, что между ФИО2, наделенной полномочиями и ФИО3 действительно была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, договор купли-продажи был заключен в установленной законом форме, а также исполнения продавцом обязательства по передаче имущества покупателю и получения им денежных средств, суду представлено не было.

Учитывая, что представленный документ (расписка) была оформлена после вступления в силу Закона о регистрации, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истицей, на данное имущество, независимо от его регистрации, такое право может быть признано за ней только при условии государственной регистрации перехода права собственности на основании расписки от 27.06.2006 г. Однако, данная расписка не была надлежаще зарегистрирована в качестве договора купли- продажи доли в права собственности на квартиру.

В связи с чем, суд не может признать, что между истицей ФИО2 и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, на основании которого у ФИО2 возникло право собственности на долю в праве на указанную квартиру.

С учетом изложенного, суд находит, что режим совместной собственности ФИО1 и ФИО3 на спорную квартиру не прекращен в настоящее время. Судом не установлено согласие всех собственников общей совместной собственности на совершение каких-либо сделок в отношении спорной квартиры, как того требует ст.253 ГК РФ.

По мнению суда, не подлежит удовлетворению требование истиц о возложении обязанности на ФИО3 пройти государственную регистрацию договора купли-продажи ? доли в спорной квартире, исходя из того, что сделка совершена не в надлежащей форме, в то время как, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Доказательств того, что ответчик уклонялся от регистрации сделки, суду не представлено. Для возложения обязанности по государственной регистрации права собственности должен быть доказан факт заключения сделки, предполагающей переход права собственности к истице, на основании надлежаще оформленного документа, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Однако, доказательств наличия всех данных юридически значимых обстоятельств суду не представлено.

С доводами стороны ответчика о том, что в связи с рассмотрением данного гражданского дела судом должны быть определены доли истицы ФИО1 и ответчика ФИО3 в праве общей совместной собственности на квартиру, суд согласиться не может, поскольку соответствующего требования суду не заявлялось.

В силу ч.3. ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Таковых случаев в данном споре не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска о признании расписки договором купли-продажи ? доли в квартире, прекращении права совместной собственности, признании за ФИО1 и ФИО7 по ? доле в квартире, возложении обязанности пройти государственную регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Мантуровский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полной форме.

Судья: О.А Праздникова.