Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратился в Павловский городской суд Нижегородской области с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., об аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированные ДД.ММ.ГГГГ, на 1/3 доли в праве собственности жилого дома номер государственной регистрации №, на 1/3 доли в праве собственности земельного участка №, об аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированные ДД.ММ.ГГГГ на ограничение (обременением) права: Ипотека номер регистрации № и №, о возврате всего имущества, переданного по договору купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., о возмещении судебных расходов в сумме 20 300 руб., из которых расходы на представителя в размере 20 000 руб. и расходы на оплату госпошлины в размере 300 руб.

В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка находящихся по адресу: <адрес>.

Жилой дом, общей площадью 188 кв.м. кадастровый № и земельный участок площадью 634 кв.м. кадастровый №.

На момент заключения вышеуказанного договора истец обладал правом 1/3 доли в общей долевой собственности жилого дома и правом 1/3 доли в общей долевой собственности земельного участка находящихся по адресу: <адрес>.

Существенным условием договора является цена договора и оплата этой цены, данная информация была отражена в п. 3 договора, а именно: «... продается за 1 750 000 (Один миллион триста) руб.».

В договоре указано, что получил 450 000 (четыреста тысяч) руб., этих денег фактически истец не получал.

В соответствии с п. 3 договора «Передача денежных средств в сумме 1 300 000 руб. Продавцу в счет оплаты стоимости 1/3 доли в праве собственности жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, осуществляется после перехода права собственности вышеуказанных долей жилого дома и земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на Покупателя не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик права по вышеуказанному договору зарегистрировал ДД.ММ.ГГГГ, права на доли в праве собственности жилого дома номер государственной регистрации № и права на доли в праве собственности земельного участка № с ограничением (обременением) права: ипотека также зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ. номер регистрации № и № со сроком погашения не позднее ДД.ММ.ГГГГ. и указано лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - ФИО3.

В соответствии с п. 3 договора в период с ДД.ММ.ГГГГ. ответчик должен передать истцу денежные средства в размере 1 300 000 руб., которые до настоящего времени ФИО3 не выплачены, хотя при заключении договора ответчик заверял его, что он расплатится по данному договору еще раньше указанного срока.

На многочисленные телефонные и письменные напоминания о выплате ФИО3 долга по вышеуказанному договору ответчик говорил, что денег у него нет.

Условия о рассрочке были в самом договоре и немалые с января по декабрь 2014 года, на сегодня прошел еще год, а долг по договору не погашен.

На момент заключения вышеуказанного договора в январе 2014года, ФИО3 хотел купить 2-3-х комнатную квартиру для себя, но даже получив эти деньги сейчас он не может купить однокомнатную квартиру.

Поскольку неуплата ответчиком более 74 % цены долей жилого дома и земельного участка является для истца существенным нарушением, считает возможным удовлетворение его требования о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливается Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании с ч. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Частью 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, указывает, что неполученные им 1 750 000 руб., нанесли ему существенный материальный вред.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В связи с тем, что на сегодняшний день ФИО3 не получил никаких денежных средств определенных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и не может купить двухкомнатную квартиру, как собирался сделать при продажи долей жилого дома и земельного участка, то считает обоснованным обращение в суд с иском о расторжении данного договора.

Для разрешения данного вопроса истцу пришлось заключить договор на юридические услуги с ООО «Юрсервис», оплатить за услуги 20 000 руб.

Истец ФИО3 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направив в суд своего представителей ФИО2, ФИО1 которые в судебном заседании доводы искового заявления поддержали в полном объеме просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в деле имеются заявления о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя адвоката Уткиной Н.В.

Представитель ответчика – адвокат Уткина Н.В. в судебном заседании иск не признала в полном объеме и пояснила, что с исковым заявлением ФИО3 о расторжении договора купли-продажи ответчик ФИО4 не согласен по следующим основаниям.

По договору купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности на земельный участок о т ДД.ММ.ГГГГ истец продал ФИО4 1/3 долю в указанном имуществе по адресу: <адрес>.

Исполнение сделки подтверждено актом приема-передачи долей от ДД.ММ.ГГГГ

Стоимость 1/3 доли жилого дома была согласована сторонами и оценена в 1 700 000 руб., стоимость 1/3 доли земельного участка по указанному адресу – 50 000 руб. Всего общая стоимость долей жилого дома и земельного участка по договору составила 1 750 000 руб.

При этом 450 000 руб. было уплачено ФИО4 истцу до подписания указанного договора, что подтверждается его собственноручной подписью в пункте 3 договора о получении денег.

Оставшаяся сумма в размере 1 300 000 руб. подлежала выплате в срок до ДД.ММ.ГГГГг.

Право собственности на 1/3 долю жилого дома и 1/3 долю земельного участка было зарегистрировано ФИО4 в установленном законом порядке.

Неоднократно ФИО5 предлагал истцу принять часть денежных средств, которые до настоящего времени уже могли быть ему выплачены. Однако истец поставил условие, что денежные средства он брать не будет, а за указанный долг ответчик должен ему купить квартиру, которая ему понравится.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил от истца уведомление, в котором он в срок до ДД.ММ.ГГГГ потребовал вернуть всю уплаченную сумму.

Поэтому ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 открыл на имя вкладчика, ФИО3, рублевый счет, по которому перечислил 100000 руб. ДД.ММ.ГГГГ на этот же счет он перечислил еще 50 000 руб. После этого был намерен перечислить еще 500 000 руб. После получения искового заявления в суд ответчик временно прекратил перечислять денежные средства.

Истец считает, что ему причинен существенный материальный ущерб в размере неполученных 1750 000 руб. При этом он указывает, что полученные им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 450 000 руб., что подтверждается его подписью в п. 3 договора, он не получал. Доказательства обратного отсутствуют. В обоснование требований истец ссылается на ст.450 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, договор купли-продажи может быть расторгнут.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п.4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом, возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО4 и истцом договор купли-продажи долей жилого дома и земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения не содержит, в том числе при неуплате покупателем денег по договору.

В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п.3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, истцу ни законом, ни договором купли-продажи долей жилого дома и земельного участка не предоставлено право требования расторжения договора купли-продажи, требования от ФИО4, как покупателя по договору, возврата переданных по договору долей жилого дома и земельного участка даже в случае нарушения покупателем обязательств по оплате стоимости долей жилого дома и земельного участка.

ФИО4 считает несостоятельной ссылку истца на п.2 ст. 450 ГК РФ, предусматривающей расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому истец отнес невыплату им стоимости дома и земельного участка истцу.

Истец считает таковым сам факт невыплаты денег по договору купли-продажи. Однако обращение истца в суд с иском о расторжении договора последовало по истечении более года после заключения самого договора купли-продажи, а также даты возврата оставшейся суммы, определенной в договоре.

Заключенный между ними договор купли-продажи долей жилого дома и земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру).

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» — ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

На основании положений ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, полагает, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика, как покупателя, возврата переданных по договору долей имущества даже в случае нарушения покупателем, обязательств по оплате стоимости долей жилого дома и земельного участка.

На основании изложенного просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, а также Федеральная Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, привлеченные к участие в деле по инициативе суда, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителей не направили, заявлений о рассмотрении дела в отсутствие их представителей или ходатайств об отложении судебного заседания так же не направили.

Согласно требований ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Согласно ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в судебном процессе. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, участвующего в деле, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и поэтому не может быть препятствием для рассмотрения дела по существу.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы представителей истца и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В судебном заседании установлено, что ранее 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, находились в собственности истца ФИО3 (л.д. 13,14).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 с одной стороны, и ФИО4 с другой стороны был заключен договор купли-продажи указанных 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, (л.д. 15).

В этот же день сторонами подписан акт о передаче доли жилого дома и земельного участка (л.д. 16).

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указанные 1/3 доля в праве собственности на жилой дом и 1/3 доля в праве собственности на земельный участок оцениваются продавцом и покупателем и продаются за 1750000 рублей. Сумма покупной цены за указанную долю в праве собственности на жилой дом составляет 1700000 рублей. Сумма покупной цены за указанную долю в праве собственности на земельный участок составляет 50000 рублей. Покупатель выплачивает продавцу 450000 рублей до подписания настоящего договора.

ФИО3 деньги в сумме 450000 рублей получил до подписания настоящего договора, о чем расписался (факт передачи денежных средств подтверждается соответствующей распиской продавца).

Передача денежных средств в сумме 1300000 рублей продавцу в счет оплаты стоимости 1/3 доли в праве собственности жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, осуществляется после перехода права собственности вышеуказанных долей жилого дома и земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на покупателя, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация названного договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с ограничением (обременением) права. Ипотека также зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации № и № со сроком погашения не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и указано лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права – ФИО3.

Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец ссылается на то, что оплата стоимости долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка ответчиком не произведена до настоящего времени.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу предписаний ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Из содержания приведенных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами спора договор купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем стоимости долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка, не предусматривает.

В Гражданском кодексе РФ, в частности, в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, регулирующем продажу недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая другие правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В п. 4 ст. 486 ГК РФ, на которую ссылается истец, предусмотрено, что продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора только при условии, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, тогда как из материалов дела не следует, что в данном случае покупатель отказывается принять доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.

Таким образом, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ условий, суд пришел к выводу о том, что истцу как продавцу долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка не предоставлено ни законом, ни договором право требовать от ответчика – покупателя этих долей возврата переданных ему по договору купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка в связи с нарушением последним обязательств по оплате их стоимости.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора, под которым признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.

Из материалов дела видно, что истец не представил каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты стоимости долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка.

Не могут быть признаны состоятельными ссылки стороны истца на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку она дает неполное и неправильное толкование содержащихся в нем разъяснений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте Постановления, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Между тем, в данном пункте также содержатся разъяснения, согласно которым, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, и в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, в связи с чем полагает необходимым в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка, аннулировании записей в ЕГРП, о возврате всего имущества, переданного по договору купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка, о возмещении судебных расходов отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, об аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированные ДД.ММ.ГГГГ, на 1/3 доли в праве собственности жилого дома номер государственной регистрации №, на 1/3 доли в праве собственности земельного участка №, об аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированные ДД.ММ.ГГГГ на ограничение (обременением) права: ипотека номер регистрации № и №, о возврате всего имущества, переданного по договору купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и долей в праве собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о возмещении судебных расходов в сумме 20 300 рублей, из которых расходы на представителя в размере 20 000 рублей и расходы на оплату госпошлины в размере 300 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Павловский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2016 года.

Судья Жилкин А.М.