Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца ООО «Практика» директора Носачева М.И., ответчика Ключикова В.Н., помощника Анапского межрайонного прокурора Мельникова А.В., третьего лица Малышева В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Практика» к Арнаут С.А., Ключников В.Н. об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Практика» обратилась в суд с исковым заявлением к Арнаут С.А., Ключикову В.Н. об установлении сервитута.

В обоснование заявленных требований указывает, что под управлением ООО «Практика» находится семиэтажный (с цокольным и мансардным этажом) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером 23:37:0102029:185.

Многоквартирный жилой дом распложен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 971 кв.м., отнесенном к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями». Основанием для начала строительства указанного многоквартирного дома являлось разрешение от 28.11.2008г.

В интересах жильцов многоквартирного дома, застройщик Малышев В.М., обязан оборудовать многоквартирный жилой дом пассажирскими лифтами.

Данная обязанность так же установлена требованием судебного пристава-исполнителя Анапского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Полякова М.А. на основании исполнительного листа ФС № от 27.09.2018г., выданного Анапским городским судом <адрес> по делу №. Срок исполнения требования судебного пристава-исполнителя до 29.05.2019г., однако указанные требования не исполнены по настоящее время в связи с отсутствием доступа в помещения, необходимые для обеспечения доступа и прохода в подъезд и на лестничную площадку, а именно:

- в подсобное помещение, общей площадью 4,4 кв.м., расположенное в нежилом помещении общей площадью 132,4 кв.м., адрес: <адрес>, Заводская, 28д;

- помещение 1/1, этаж 1, кадастровый №, находящемся в собственности Арнаут С.А.;

- подсобное помещение, общей площадью 4,9 кв.м., расположенное в нежилом помещении общей площадью 127,5 кв.м., адрес: <адрес>, помещение 2, этаж 1, кадастровый №, находящемся в собственности Ключикова В.Н.

При проектировании многоквартирного жилого дома предполагалось, что указанные помещения будут являться местами общего пользования, и предназначены для доступа в подъезд и на лестничную площадку многоквартирного жилого дома, т.к. по техническим и конструктивным возможностям установка пассажирских электрических лифтов должна быть произведена во входной группе в местах общего пользования.

В настоящее время подсобные помещения используются как электрощитовые, необходимые для обеспечения многоквартирного жилого дома электричеством, однако относятся к нежилым помещениям, находящимся в собственности вышеуказанных лиц.

ООО «Практика» неоднократно обращалось к собственникам Арнаут С.А. и Ключикову В.Н. с просьбами обеспечения доступа к подсобным помещениям необходимым для обеспечения доступа и прохода в подъезд и на лестничную площадку, однако требования ответчиками оставлены без удовлетворения.

На основании изложенного, просит суд:

- установить частный сервитут на подсобное помещение (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.1010г., номер помещения: 3; назначение: подсобное помещение, общая площадь 4,4 кв.м.), являющееся частью нежилого помещения, общей площадью 132,4 кв.м., адрес: <адрес>, помещение 1/1, этаж 1, кадастровый № (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.1010г., площадь помещения № (магазина) 111,8 кв.м.), собственником которого является Арнаут С.А., с целью обеспечения доступа в подъезд и лестничную площадку многоквартирного жилого дома.

- установить частный сервитут на подсобное помещение (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.1010г., номер помещения: 2; назначение: подсобное помещение, общей площадью 4,9 кв.м.), являющегося частью нежилого помещения общей площадью 127,5 кв.м., адрес: <адрес>, помещение 2, кадастровый №, собственником которого является Ключников В.Н., с целью обеспечения доступа в подъезд и на лестничную площадку многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании представитель ООО «Практика» заявленные требования уточнил в части установления права постоянного сервитута на вышеуказанные подсобные помещения, при этом площадь помещения сервитута на подсобное помещение, принадлежащее Арнаут С.А. следует считать 5,3 кв.м. а не 4,4 кв.м. как было заявлено первоначально. Относительно заявленных требований дал пояснения аналогичные исковому заявлению.

Ответчик Ключиков В.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным им в представленном возражении.

Ответчик Арнаут С.А. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, возражает против удовлетворения иска.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Малышев В.М., в судебном заседании просил иск удовлетворить в полном объеме.

Судебный пристав-исполнитель Поляков М.И. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Помощник Анапского межрайонного прокурора в судебном заседании полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Заслушав мнение участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 971 кв.м., из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями» расположено и эксплуатируется семи этажное (с цокольным и мансардным этажами) здание многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 23:37:0102029:185.

Вышеуказанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию на основании вступившего в законную силу решения Красноармейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым суд обязал Администрацию МО г.- к. Анапа выдать застройщику Малышев В.М. разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, г.-к. Анапа, <адрес>.

На основании указанного решения суда было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №№.

Решением Анапского городского суда от 16.08.2018г. на Малышева В.М. возложена обязанность в течение 6 месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить выявленные нарушения градостроительного законодательства путем оборудования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, г.-к.Анапа, <адрес>. 28 «д», тремя электрическими лифтами.

Указанное решение суда вступило в законную силу.

При вынесении решения судом было установлено, что застройщик в настоящее время не утратил обязанности по приведению рассматриваемого объекта капитального строительства в соответствие проектной документации и выданному на её основании разрешению на строительство.

В материалах дела имеются объяснения Малышева В.М. от 16.07.2018 года из содержания, которых следует, что в настоящее время не утрачена техническая возможность обустройства лифтового оборудования (из расчета: на 3 подъезда -3 лифтовых шахты).

Данное решение суда вступило в законную силу, но не исполнено, что следует из представленного требования судебного пристава-исполнителя Анапского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Полякова М.А. об обязании исполнить требования исполнительного документа в срок до 29.05.2019г.

Судом обозревался, представленный в материалы дела рабочий проект по заданию заказчика Малышева В.М. «Корректировка проекта многоквартирного жилого дома с техническим этажом по <адрес> в <адрес> с надстройкой 2х этажей», подготовленный ООО «Юг-проект» в 2009 году, из архитектурно-строительного решения следует наличие трех проектируемых шахт лифта.

Из сообщения директора ООО «Юг Лифт» ФИО8 в связи с отсутствием иной технической возможности, кроме как обеспечение доступа в помещения № этаж 1 и № этаж 1, расположенные в 1-ом и 2-ом подъездах многоквартирного жилого дома по <адрес>Д <адрес>, выполнение работ по устройству и дальнейшему обслуживанию лифтового оборудования не представляется возможным.

Согласно выписки из ЕГРН от 14.01.2019г. собственником помещения, назначение: подсобное помещение, общей площадью 132,4 кв.м., по адресу: <адрес>, помещение 1/1, этаж 1, кадастровый № значится Арнаут С.А. на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2019г.

Собственником помещения № этаж 1 с назначением нежилое, общей площадью 127,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> значится Ключиков В.Н., на основании договора купли-продажи от 04.05.2016г.

В судебном заседании установлено, что вышеуказанные помещения № этаж 1 и № этаж 1, расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес> эксплуатируются в качестве магазинов.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Данное положение также подтверждается ст.290 ГК РФ.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ч.1). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ч.3).

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться в силу ст.277 ГК РФ здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В силу п.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Из смысла приведенных выше норм следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. При этом заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащее ему имущество без установления права ограничения пользования имуществом ответчика.

Согласно ч.3, ч.4 ст.274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В судебном заседании установлено, что истец неоднократно принимал попытки достижения мирового соглашения с ответчиками по вопросу пользования спорными помещениями. Соглашения между сторонами достигнуто не было.

Вместе с тем установление сервитута необходимо для доступа в подъезд и на лестничную площадку многоквартирного жилого дома, так как установка пассажирских электрических лифтов должна быть произведена во входной группе в местах общего пользования.

Таким образом, ООО «Практика» в силу возложенных на него обязанностей, в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, обосновано обратилось с требованиями об установления постоянного права ограниченного пользования частью нежилых помещений, принадлежащих ответчикам.

Сервитут может устанавливаться только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом (п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017г.).

Из смысла приведенных норм законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. При этом заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащее ему имущество без установления права ограничения пользования имуществом ответчика. Осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для собственника, в отношении имущества которого он установлен. Критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления. Установление сервитута возможно лишь в том случае, когда отсутствует иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца.

Для определения соответствия заявленного сервитута главным критериям: законности, разумности, справедливости и целесообразности и подтверждения необходимости его установления судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза по делу.

Из выводов заключения эксперта №/ос от 05.02.2020г. ООО «ЭКСКО», следует, что согласно представленной корректировке проекта многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> «Д», запроектировано снаружи здания три шахты лифта в осях 4 и 5, 7 и 8,10 и 11. Размеры в плане лифтовых шахт составляют 1,82 х 3,62 м. Согласно представленной корректировки проекта лифтовые шахты запроектированы с машинным отделением и остановкой лифта на межэтажных площадках здания.

При проведении осмотра экспертом установлено, что в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> «Д», начаты строительно-монтажные работы по устройству лифтов снаружи здания в осях 4 и 5, 7 и 8, 10 и 11, без устройства машинного отделения и 4 остановками между этажами здания. На момент проведения осмотра выполнены следующие работы: устройство металлических каркасов шахты лифтов в 1, 2 и 3-ем подъездах; пробивка дверных проёмов наружу здания на межэтажных площадках между 3,5,7 этажами в 1,2 и 3 -ем подъездах; строительство приямка лифтовой шахты в 3-ем подъезде; пробивка дверного проёма из помещения с электрощитовым оборудованием в помещение общего пользования 3-го подъезда.

Сопоставив данные представленной в материалах гражданского дела № корректировке проекта многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> «Д» с данными полученными при проведении осмотра, экспертом установлено, что строительные работы и работы по монтажу шахты пассажирского лифта, выполняемые застройщиком Малышевым В.М., имеют отклонения от корректировки проекта в части изменения конструкции лифта с машинным отделением на лифт без машинного отделения и уменьшения количества остановок с 8 до 4.

Проанализировав конструктивное и архитектурно-планировочное решение данного многоквартирного жилого дома, учитывая тот факт, что для эксплуатации лифтов необходимо наличие приямка (ГОСТ Р 53780-2010 Лифты. Общие требования безопасности к устройству и установке), эксперт приходит к выводу: иной возможности установки лифта и лифтовой шахты для обеспечения доступа в подъезд и на лестничную площадку многоквартирного дома без установления сервитута на следующие подсобные помещения:

в помещении №, общей площадью 5,3 кв.м., являющегося частью помещения общей площадью 132,4 кв.м., (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ);

в помещении №, общей площадью 4,9 кв.м., являющегося частью нежилого помещения, общей площадью 127,5 кв.м, (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), расположенных по адресу: <адрес>Д, не имеется.

Удовлетворение потребностей истца, обеспечением нужд собственников жилых и не жилых помещений многоквартирного дома при установке лифта и лифтовой шахты иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования частью нежилого помещения ответчиков, не установлено.

Установление постоянного сервитута на часть нежилых помещений, принадлежащих ответчикам, будет отвечать интересам сторон. Более того, установление такого права не является для ответчиков обременительным, поскольку из общей площади нежилого помещения 132,4 кв.м. ограничения устанавливаются на площадь 5,3 кв.м, а из общей площади нежилого помещения 127,5 кв.м. ограничения устанавливаются на площадь 4,9 кв.м. Кроме того, собственники данных помещения фактически не лишаются возможности использовать свои помещения, в отношении которых установлен сервитут.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО9, который выводы экспертного заключения №/ос от 05.02.2020г. ООО «ЭКСКО» подтвердил.

Суд принимает заключение №/ос от 05.02.2020г. ООО «ЭКСКО» поскольку выводы эксперта мотивированы, содержат ссылки на нормативные акты, даны специалистом высокой квалификации и с достаточным опытом работы. Эксперт не заинтересованным в исходе данного дела. Заключение эксперта составлено в соответствии с действующими стандартами и правилами, регулирующими деятельность экспертных учреждений и экспертов при проведении судебных экспертиз, какой-либо неясности или неполноты не содержит, доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы ответчика Ключикова В.Н. о том, что он не извещался о необходимости присутствия при проведении осмотра объекта экспертизы, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ с 14 часов до 15 часов, опровергаются материалами дела, в том числе письмом эксперта от ДД.ММ.ГГГГ с приложением детализации звонков и сопроводительным письмом Анапского городского суда. Каких либо иных доказательств и заключений специалистов, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы, ответчиком Ключников В.Н. не представлено. Заключение эксперта судом принимается в качестве доказательства наряду с иными доказательствами по делу, исследованными в судебном заседании.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, принимая во внимание, что содержащиеся в заключение эксперта выводы о невозможности обойтись без установления сервитута в интересах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>Д, суд приходит к выводу, о том, что иной возможности установки лифта и лифтовой шахты для обеспечения доступа в подъезд и на лестничную площадку многоквартирного дома без установления сервитута на спорные подсобные помещения, принадлежащие ответчикам не имеется.

Истцом обоснованы мотивы необходимости установления постоянного права ограниченного пользования, по мнению суда, установление постоянного сервитута отвечает принципам разумности, справедливости и целесообразности, не является для ответчиков обременительным, поскольку он фактически не лишается возможности использовать помещениями, принадлежащими на праве собственности, в отношении которых установлен сервитут.

Суд также учитывает, что вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от 16.08.2018г. на Малышева В.М. возложена обязанность в течение 6 месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить выявленные нарушения градостроительного законодательства путем оборудования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, г.-к.Анапа, <адрес> «д», тремя электрическими лифтами.

При установлении сервитута в отношении имущества ответчиков, судом также учитывается, что в указанных помещениях уже расположены вводно-распределительные устройства (ВРУ) многоквартирного дома, необходимые для обеспечения подачи электроэнергии в жилые и нежилые помещения собственников многоквартирного дома <адрес>, г.-к.Анапа, <адрес>. 28, что также не отрицал в судебном заседании ответчик Ключников В.Н. Для обеспечения стабильной подачи электроэнергии, а также в целях проведения профилактических плановых и ремонтных работ к указанным устройствам должен быть обеспечен круглосуточный доступ соответствующих специалистов.

Таким образом, удовлетворение потребностей собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенных по адресу: <адрес>, Заводская, 28д иным образом, кроме как путем наделения их правом ограниченного пользования частью нежилых помещений ответчиков, не установлено.

Соответственно, подлежит установлению право постоянного сервитута на подсобное помещение (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.2010г., номер помещения: 3; назначение: подсобное помещение; общая площадь 5,3 кв.м.), являющееся частью нежилого помещения общей площадью 132,4 кв.м., адрес: <адрес> д, помещение 1/1, этаж 1, собственником которого является Арнаут С.А., с целью обеспечения доступа в подъезд и лестничную площадку многоквартирного жилого дома и на подсобное помещение (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.2010г., номер помещения: 2; назначение: подсобное помещение; общая площадь 4,9 кв.м.), являющееся частью нежилого помещения общей площадью 127,5 кв.м., адрес: <адрес>, помещение 2, собственником которого является Ключиков В.Н.

Таким образом, требования ООО «Практика» являются законными и обоснованными, и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «Практика» к Арнаут С.А., Ключников В.Н. об установлении сервитута – удовлетворить.

Установить право постоянного сервитут на подсобное помещение (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.2010г., номер помещения: 3; назначение: подсобное помещение; общая площадь 5,3 кв.м.), являющееся частью нежилого помещения общей площадью 132,4 кв.м., адрес: <адрес>, помещение 1/1, этаж 1, кадастровый № (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.2010г., площадь помещения № (магазина) 111,8 кв.м.), собственником которого является Арнаут С.А., с целью обеспечения доступа в подъезд и лестничную площадку многоквартирного жилого дома.

Установить право постоянного сервитут на подсобное помещение (согласно сведениям технического паспорта, составленного по состоянию на 17.05.2010г., номер помещения: 2; назначение: подсобное помещение; общая площадь 4,9 кв.м.), являющееся частью нежилого помещения общей площадью 127,5 кв.м., адрес: <адрес> д, помещение 2, кадастровый №, собственником которого является Ключников В.Н., с целью обеспечения доступа в подъезд и на лестничную площадку многоквартирного жилого дома.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2020 года