Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчиков Администрации г. Перми (истца по встречному иску) и Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми по доверенности Лазаревского Е.Л.

при секретаре Дубковой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Старожука А. В. к Администрации г. Перми, Департаменту планирования и развития территории г. Перми о признании права собственности на завершенное строительством здание и возложении обязанностей и встречному иску Администрации г. Перми к Старожуку А. В. о признании завершенного строительством здания самовольной постройкой и его сносе,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к Администрации г. Перми о признании права собственности на завершенное строительством здание по <адрес> и возложении обязанностей на Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пермского края произвести государственную регистрацию права собственности за Старожуком А.В. на завершенное строительством здание по <адрес>.

В обоснование требований указав, что является собственником незавершенного строительством здания по <адрес>.

Право собственности Старожука А.В. на незавершенное строительством здание зарегистрировано в ГУ ФРС по Пермскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ.

Незавершенное строительством здание размещено на земельном участке по <адрес>, который был предоставлен истцу Старожуку А.В. Администрацией г. Перми в установленном законом порядке на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированного УФРС Пермского края.

На настоящий момент договор аренды земельного участка по вышеуказанному адресу, не расторгнут, и является действующим.

Строительство здания велось по проекту (шифр №) на основании разрешений на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ.

Регистрация права собственности на незавершенный строительством объект произведена на основании представленных в ГУ ФРС по Пермскому краю следующих документов: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.; постановление администрации г. Перми № от ДД.ММ.ГГГГ.; рабочий проект «<данные изъяты>» (шифр №).

Строительство спорного объекта ДД.ММ.ГГГГ завершено в полном объеме, объект пригоден для эксплуатации.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию г. Перми с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Истцом Старожук А.В. в Администрацию г. Перми были представлены все документы необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако Администрацией г. Перми письмом от ДД.ММ.ГГГГ. № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта отказано, поскольку ранее Администрация г. Перми обращалась к Старожук А.В. с требованиями о сносе спорного объекта как самовольной постройки.

Истцом Старожук А.В. спорный объект возводился для себя и за счет собственных средств, что подтверждается следующими обстоятельствами: ДД.ММ.ГГГГ -ОРГАНИЗАЦИЯ1- с -ОРГАНИЗАЦИЯ2- был заключен договор № генерального подряда о строительстве здания. Предметом заключенного договора являлось – возведение монолитного железобетонного каркаса незавершенного строительством нежилого здания по <адрес>, принадлежащего на праве собственности Старожуку А.В.. -ОРГАНИЗАЦИЯ3- в целях завершения строительства здания с собственником здания Старожуком А.В. был заключен Договор доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. в связи с заключением Договора доверительного управления -ОРГАНИЗАЦИЯ1- заключен договор о замене стороны в договоре генерального подряда № от ДД.ММ.ГГГГ.: Заказчик – -ОРГАНИЗАЦИЯ1- был заменен с согласия -ОРГАНИЗАЦИЯ2- на нового Заказчика – -ОРГАНИЗАЦИЯ3-.

ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением о расторжении договора доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ. действие договора доверительного управления прекращено. С указанной даты организацию строительных работ осуществлял непосредственно собственник объекта Старожук А.В.

Для выполнения строительных работ Старожуком А.В. также были привлечены иные организации на основании договоров.

Подтверждением выполнения работ по возведению объекта за счет собственных средств Старожука А.В. являются платежные поручения о перечислении денежных средств подрядчикам; акты выполненных работ (<данные изъяты>), подписанные сторонами договоров подряда.

Строительство здания по <адрес> было осуществлено Старожуком А.В. за счет собственных сил и средств, на предоставленном ему по договору аренды земельном участке, на основании разрешений на строительство.

Администрация города Перми обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании завершенного строительством здания по <адрес> самовольной постройкой и его сносе, указав, что спорный объект построен по проекту №, данный проект не получил положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы.

В суд Старожук А.В. представил заявление с просьбой провести судебное заседание без его участия, на своих требованиях настаивал, встречные требования не признал.

Представитель Старожука А.В. в судебном заседании позицию своего доверителя поддержала, обстоятельства указанные в исковом заявлении Старожука А.В. подтвердила. при этом считает, что Администрация г. Перми пропустила срок исковой давности для предъявления встречного иска в суд.

Представитель Администрации г. Перми в судебном заседании с требованиями Старожук А.В. не согласилась, на требованиях и обстоятельствах указанных во встречном исковом заявлении настаивала. При этом считает, что в данном случае не может быть применен срок исковой давности.

Третьи лица, указанные в исковых заявлениях в суд не явились, извещались.

Суд, заслушав лиц участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, заключения эксперта, пришел к следующему.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что Старожук А.В. являясь собственником незавершенного строительством здания «<данные изъяты>» по <адрес> и ссылаясь на невозможность осуществить ввод в эксплуатацию объекта и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обратилось в Свердловский районный суд г. Перми с иском к Администрации г. Перми о признании права собственности на завершенный строительством спорный объект и понуждении к его регистрации в установленном порядке.

При этом Старожук А.В. указывает, что право пользования земельным участком, на котором расположен спорный объект, подтверждено договор аренды, зарегистрированным в регистрирующем органе в установленном законом порядке.

Спорный объект как указывает Старожук А.В. в своем иске, возведен в соответствии со строительными регламентами, не угрожает жизни и здоровью третьих лиц, а также на то, что спорный объект создан им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Администрация г. Перми просит суд в удовлетворении исковых требований отказать и обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании спорного объекта самовольной постройкой и возложении обязанностей его сносу. По мнению Администрации г. Перми Старожук А.В. не доказал наличие оснований для признания за ним права собственности на спорный объект в рамках ст. 218 ГК РФ; строительство объекта велось не в соответствии с разрешением на строительство, выданном на основании проектной документации с индивидуальным шифром №; Старожуком А.В. не представлено доказательств того, что отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным и необоснованным. По мнению Администрации г. Перми, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении здания по <адрес> не оформлено, удовлетворение иска о признании права собственности на здание, по существу повлечет введение в гражданский оборот объекта, в нарушение установленных градостроительных норм.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении и возражениях на него, и встречном исковом заявлении суд считает:

Старожук А.В. является собственником незавершенного строительством здания по <адрес>.

Незавершенное строительством здание размещено на земельном участке по <адрес>, который был предоставлен Старожуку А.В. Администрацией г. Перми в установленном законом порядке на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного УФРС Пермского края.

На настоящий момент договор аренды земельного участка, не расторгнут. При этом представитель в судебном заседании пояснила, что Администрация г. Перми не намерена расторгать договор аренды земельного участка со Старожуком А.В.

Строительство здания велось по проекту (шифр №) на основании разрешений на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ

Порядок регистрации прав на незавершенный строительством объект установлен ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

В соответствии с п. 4 ст. 25 указанного выше закона, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Регистрация права собственности на незавершенный строительством объект произведена на основании представленных в ГУ ФРС по Пермскому краю следующих документов: Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.; Постановления Администрации г. Перми № от ДД.ММ.ГГГГ.; рабочего проекта «<данные изъяты>» (шифр №).

Строительство объекта ДД.ММ.ГГГГ завершено в полном объеме, что подтверждается и заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ..

Согласно ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ. Старожук А.В. обратился в Администрацию г. Перми с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Старожуком А.В. в Администрацию г. Перми были представлены все документы необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

Однако Администрацией г. Перми письмом от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта отказано, поскольку ранее Администрация г. Перми обращалась к Старожуку А.В. с требованиями о сносе объекта как самовольной постройки.

В результате выше указанных обстоятельств Старожук А.В. был лишен возможности получить акт о вводе в эксплуатацию созданного объекта недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью

Старожуком А.В. объект возводился для себя и за счет собственных средств, что подтверждается следующими доказательствами, представленными в материалы дела:

ДД.ММ.ГГГГ. -ОРГАНИЗАЦИЯ1- с -ОРГАНИЗАЦИЯ2- был заключен договор № генерального подряда о строительстве здания. Предметом заключенного договора являлось – возведение монолитного железобетонного каркаса незавершенного строительством нежилого здания по <адрес>, принадлежащего на праве собственности Старожуку А.В.

-ОРГАНИЗАЦИЯ3- в целях завершения строительства здания с собственником здания Старожуком А.В. был заключен Договор доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с заключением Договора доверительного управления -ОРГАНИЗАЦИЯ1- заключен договор о замене стороны в договоре генерального подряда № от ДД.ММ.ГГГГ: Заказчик – -ОРГАНИЗАЦИЯ1- был заменен с согласия -ОРГАНИЗАЦИЯ2- на нового Заказчика – -ОРГАНИЗАЦИЯ3-.

Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Таким образом, в договоре строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ № была произведена перемена лиц, следовательно, все права и обязанности, связанные с исполнением указанного договора перешли в полном объеме к новому Заказчику – -ОРГАНИЗАЦИЯ3- на основании договора доверительного управления со Старожуком А.В.

-ОРГАНИЗАЦИЯ1- осуществляло организацию строительства путем заключения договора строительного подряда с -ОРГАНИЗАЦИЯ2-, но не являлось собственником незавершенного строительством здания и не несло расходы по его созданию.

Оплата выполненных -ОРГАНИЗАЦИЯ2- строительных работ по договору генерального подряда № от ДД.ММ.ГГГГ осуществлялась за счет средств, перечисляемых на расчетный счет -ОРГАНИЗАЦИЯ3- Старожуком А.В.

Старожук А.В. является выгодоприобретателем по Договору доверительного управления от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.4 договора доверительного управления).

ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением о расторжении договора доверительного управления недвижимым имуществом от ДД.ММ.ГГГГ действие договора доверительного управления прекращено. С указанной даты организацию строительных работ осуществлял непосредственно собственник объекта Старожук А.В..

Для выполнения строительных работ Старожуком А.В. также были привлечены иные организации на основании следующих договоров:

- договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с -ОРГАНИЗАЦИЯ4- на выполнение проектно-сметной документации

- договор подряда на устройство свайного основания под <данные изъяты> по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с -ОРГАНИЗАЦИЯ6-

- договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ (строительство выноса сети водовода) с -ОРГАНИЗАЦИЯ5-

- договор на выполнение проектных работ от ДД.ММ.ГГГГ с -ОРГАНИЗАЦИЯ7-

- договор подряда на устройство кровли здания № от ДД.ММ.ГГГГ с -ОРГАНИЗАЦИЯ8-

- договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с -ОРГАНИЗАЦИЯ9- на изготовление и установку витражей.

-договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с -ОРГАНИЗАЦИЯ10- на выполнение работ по монтажу вентилируемого фасада;

- договор строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ. с -ОРГАНИЗАЦИЯ11- на выполнение общестроительных работ.

Таким образом, строительство здания по <адрес> было осуществлено Старожуком А.В. за счет собственных сил и средств, на предоставленном ему по договору аренды земельном участке, на основании разрешений на строительство.

Старожук А.В. был вправе осуществлять строительство спорного объекта на предоставленном ему в аренду земельном участке, этот объект создан за свой счет, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

При этом эксперт в своих выводах указал, что объект капитального строительства соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Размещение здания, его конструктивное решение, примененные материалы ограждающих конструкций, объемно-планировочное решение, площади, состав помещений, естественная освещенность, состав благоустройства, вентиляция, электрооборудование, пожарная безопасность, санитарные требования здания в целом соответствуют проекту шифр №, требованиям СНиП и градостроительным нормам, предъявляемым к этому типу строения и его функциональному назначению.

Иск о признании права может быть заявлен собственником индивидуально-определенной вещи как владеющим, так и не владеющим ею, чьи права оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, в связи, с чем собственник лишен возможности определить юридическую судьбу вещи.

Поскольку ранее в целях проведения в установленном порядке ввода в эксплуатацию спорного объекта Старожук А.В. обращался в Администрацию г. Перми с соответствующим заявлением и ему было отказано со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих получение разрешения на строительство. Старожук А.В. был вправе избрать способ защиты своего права путем обращения в суд с заявлением о признании права собственности на завершенный строительством объект, не обжалуя отказ Администрации г. Перми во вводе в эксплуатацию путем административного разбирательства.

Старожук А.В. обращаясь в суд с требованием о признании права собственности на спорный объект, исходил из невозможности иным образом добиться государственной регистрации своего права на ввод в эксплуатацию спорного объекта и его регистрации в качестве завершенного строительством.

В судебном заседании также установлено, что Администрация г. Перми неоднократно обращалась с исковыми требованиями к Старожуку А.В. о признании спорного объекта самовольной постройкой и возложении обязанностей осуществить его снос.

В удовлетворении требований Администрации г. Перми различными судебными инстанциями было неоднократно отказано.

Производство по делу по исковому заявлению Администрации г. Перми о сносе 4-5 этажей здания, которое заявлено Администрацией г. Перми прекращено определением Свердловского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Арбитражным судом Пермского края было рассмотрено дело № о признании самовольной постройкой объекта, расположенного по <адрес>, и обязании ответчиков снести её за свой счёт и привести земельный участок в первоначальное, пригодное для использования состояние по исковому заявлению Администрации города Перми к -ОРГАНИЗАЦИЯ1-, -ОРГАНИЗАЦИЯ2-, -ОРГАНИЗАЦИЯ3-, Старожуку А.В.

Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ в иске отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ., принятым после отмены постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ. Постановления суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ., Решение Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ. было отменено, иск удовлетворён.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. отменил, в иске отказал.

По заявлению Администрации г. Перми о пересмотре в порядке надзора Постановления суда кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ ВАС РФ ВАС РФ определил в передаче дела № Арбитражного суда Пермского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Учитывая имеющееся в материалах гражданского дела заключение судебной строительно-технической экспертизы о том, что эксплуатация спорного объекта «не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как выполнены мероприятия по обеспечению несущей способности основных конструктивных элементов, примененные материалы и изделия соответствуют санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям» в требованиях Администрации г. Перми необходимо отказать за истечением срока исковой давности.

Администрация г. Перми в обоснования своих встречных требованиях о признании постройки самовольной ссылается на Акт инспекции государственного строительного надзора Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ и предписания № от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, с указанной даты Администрации было известно о возведении спорного объекта Старожуком А.В.

Старожук А.В. возражает против встречного искового заявления, указывая, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку она создана на его земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, Старожук А.В. заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу.

Однако поскольку Администрация г. Перми требует сноса объекта лишь по данному формальному основанию указанному выше, а Старожуком А.В. были представлены доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. То на такое требование, указанное во встречном иске Администрацией г. Перми распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ.

В материалах дела имеются доказательства того, что за пять лет до предъявления иска Администрации г. Перми было известно о создании спорного объекта. При таких обстоятельствах в удовлетворении встречных исковых требований Администрации г.Перми необходимо отказать.

Суд считает, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей подобных построек и земельных участков, на которых они возведены, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Строительство объекта без необходимой разрешительной документации и возведение недвижимости с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, при котором ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, являются двумя самостоятельными основаниями для признания созданного объекта недвижимого имущества самовольной постройкой и в том случае, если единственным нарушением со стороны застройщика при возведении объекта является неполучение им этого разрешения, к требованиям о сносе самовольной постройки, по заявлению ответчика может быть применена исковая давность.

Как следует из заключения эксперта, сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку объект создан на земельном участке, который находиться в аренде у Старожука А.В. с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом обстоятельств установленных в судебном заседании суд считает, что требования Старожука А.В. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Во встречных исковых требованиях Администрации г. Перми необходимо отказать в полном объеме, на основании вышеизложенного и того обстоятельства, что пропущен срок исковой давности для предъявления встречных исковых требований.

Положения ст. 56 ГПК РФ судом разъяснялись.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности Старожука А. В. на завершенное строительством здание по <адрес>.

Во встречных исковых требованиях Администрации г. Перми к Старожуку А. В. о признании завершенного строительством здания по <адрес> самовольной постройкой и его сносе – отказать.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения Управлением федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Пермского края записи о государственной регистрации прав собственности Старожука А. В. на завершенное строительство здания по <адрес>.

Решение в апелляционном порядке может быть обжаловано сторонами в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Тонких