Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью « Компания «Мак-Арт», ФИО2 о признании недействительным части договора купли- продажи недвижимого имущества, о возложении обязанности освободить нежилое помещение

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Компания «Мак - Арт», ФИО2 о признании недействительным части договора купли - продажи недвижимого имущества, о возложении обязанности освободить нежилое помещение. В обоснование указал, что он является сособственником нежилых помещений <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>.

В этом же <данные изъяты> здания имеет, на праве собственности, нежилые помещения и ООО «Компания «Мак-арт», помещения №; которые относятся к общему имуществу здания в целом.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ года здание с <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>- это единый имущественный комплекс (сложная вещь), так как имеет один почтовый адрес, один главный вход с <адрес>, одну электрощитовую, два тепловых ввода и имеет общее имущество. Указанное в иске нежилое помещение является по техническому паспорту общим имуществом- проходным помещением (<данные изъяты>). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, В частности ст.249, 289,290 ГК РФ. В силу ст.38 п.1 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему смыслу норм закона, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределам, или внутри помещений, и обслуживающее более одного помещения.

Процессуальная заинтересованность его заключается в нарушении ответчиками права и законного интереса истца, как долевого собственника, при использовании имущества, которое относится к общему имуществу в здании, а также невозможностью выполнить предписание государственно пожарного надзора в части выполнения самостоятельного эвакуационного выхода из <данные изъяты> здания.

В силу ст. 247 п. 1 предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия, в порядке, устанавливаемом судом. В помещении № первого этажа, <данные изъяты> здания, которое является проходным помещением в помещение № (помещение тепловых узлов) и помещения № (электрощитовая) и относится к общему имуществу здания в целом, ответчик, изменил функциональное назначение данного помещения и без его согласия устроил из него, для своих нужд, сварочный цех. При этом договора аренды у ответчика на это помещение нет. Помещение № также имеет второй выход непосредственно на <адрес>.

Поводом для его обращения в суд послужило нежелание ответчика освободить проходное помещение №, которое относится к общему имуществу. Согласно предписанию № от ДД.ММ.ГГГГ по устранению нарушений требований пожарной безопасности, выписанное на имя ФИО1 собственника помещений, государственным инспектором ЦАО <адрес> по пожарному надзору К., он должен был выполнить ряд мероприятий по пожарной безопасности <данные изъяты> здания, в том числе согласно № предписанию, обеспечить части зданий различной функциональной пожарной опасности, самостоятельными эвакуационными выходами.

Несмотря на неоднократные предложения директору ООО «Компания «Мак-арт» освободить помещение №, (которое относится к общему имуществу) первого этажа <данные изъяты>, для выполнения эвакуационного выхода из здания, соглашения о добровольном освобождении Ответчиком данного помещения достигнуто не было. Директор 000 «Компания «Мак-арт» отказалась освобождать помещение под предлогом того, что это их собственность.

За невыполнение предписания государственного пожарного надзора, в том числе и из-за невозможности выполнить эвакуационный выход, на основании постановления мирового судьи по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, он был привлечен к административной ответственности в виде штрафа.

Такие действия ответчика нарушают права и законные интересы истца, что выразилось в невозможности осуществлять правомочия собственника на общее имущество в здании.

В силу ст.36 п.3 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

В силу ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Своего согласия ответчику на уменьшение размера общего имущества или заключения договора аренды на помещение № общей площадью <данные изъяты> которое относится к общему имуществу в здании расположенном по адресу: <адрес>, истец не давал.

Таким образом, истцу чинятся реальные препятствия в осуществлении права собственности, а именно: препятствия в осуществлении правомочий собственника общее имущество в здании обусловлены неправомочными действиями ответчика. А также невозможности выполнить предписание государственного пожарного надзора в части обеспечения части здания эвакуационным выходом.

На основании вышеизложенного, просил выселить ООО «Компания «Мак-арт», из самовольно занятого нежилого помещения № на поэтажном плане первого этажа <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> в здании, расположенном по адресу: <адрес>.

В производстве Первомайского районного суда города имелось гражданское дело между теми же сторонами о признании недействительным договора купли - продажи вышеуказанного нежилого помещения недействительным, в котором ФИО1 ссылаясь на те же обстоятельства, просил признать недействительным, в силу противоречия закону, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № в части передачи в собственность ООО «Компания «Мак-арт» нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> здания расположенного по адресу: <адрес> момента её совершения.

Определением Первомайского районного суда <адрес> указанные дела были соединены в одно производство.

В ходе судебное разбирательства истец неоднократно изменял и уточнял исковые требования, в итоге просил признать недействительным, в силу противоречия закону, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № в части передачи в собственность ООО «Компания «Мак-арт» нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> здания расположенного по адресу: <адрес> момента её совершения.

Обязать ООО «Компания «Мак-арт» освободить нежилое помещение № первого этажа <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал, по доводам, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему. Подтвердил, что у него в собственности также имеются места общего пользования по вышеуказанному адресу. Посчитал, что срок исковой давности им не пропущен. При этом, пояснил, что предписание пожарного инспектора ему было выдано в ДД.ММ.ГГГГ года, сразу он обратился к собственнику помещения №- ООО «Компания «Мак-арт» по вопросу выполнения ими выданного ему предписания органа пожнадзора. При выдаче ему указанного предписания он весной ДД.ММ.ГГГГ года пояснял контролирующему органу необходимость обращения по вопросам пожарной безопасности к другим собственником нежилых помещений, в том числе к собственнику помещения №47- ООО «Компания «Мак-арт». Просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «Компания «Мак - Арт», ФИО2, ООО «Фирма «Мак-арт» ФИО3 заявленные требования не признал, просил отказать в полном объеме, в связи с тем, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной. По его мнению, поскольку пропущен срок исковой давности, оснований для удовлетворения требований об освобождении помещения № нет. Действиями ответчиков права истца не ущемлены.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

ФИО1 и его супруге ФИО4 по праву общей собственности в равных долях каждому принадлежат: нежилые встроенные помещения (мастерские), общей площадью <данные изъяты>м., находящиеся на первом этаже двухэтажного кирпичного здания - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ. Нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане <данные изъяты>- первого этажа, <данные изъяты> - второго этажа <данные изъяты>, находящиеся в двухэтажном кирпичном здании с четырьмя пристройками, литеры <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ. Одна вторая доли в праве собственности на нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане № - первого этажа, № - второго этажа, <данные изъяты> - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ. Данные сведения подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Организации ответчика принадлежат: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>, номера на поэтажном плане №, третьего этажа пристройки, Литера. Нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане № - первого этажа, 1№ - второго этажа, Литера №. Нежилые помещения, общей площадью номера на поэтажном плане №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся на втором этаже пристроек <данные изъяты>.

Указанные нежилые помещения перешли в собственность ООО «Компания «Мак - Арт» на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1).

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1).

В силу ст. 549ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно оспариваемому договору ФИО2 передала, а ООО «Компания «Мак - Арт» прияло и оплатило следующее недвижимое имущество:

- нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. номера на поэтажном плане первого этажа - №; номера на поэтажном плане второго этажа - №), находящиеся в здании инженерного корпуса, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, принадлежащие Продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. номера на поэтажном плане -№, находящиеся на втором этаже в здании инженерного корпуса, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, принадлежащие Продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв,м. номера па поэтажном плане №, находящиеся в одноэтажной пристройке, нежилого строения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащие Продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1).

Имущество находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемому промышленному оборудованию, используемому для производственных, потребительских, коммерческих и иных целей в соответствии с конструктивным назначением имущества и условиями настоящего договора. А также не обременено правами третьих лиц, в споре, под арестом не состоит (п.1.2). С момента принятия имущества по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора, к Покупателю переходят все права собственника Имущества. Покупатель вправе без согласия па то Продавца от своего имени заключать с третьими лицами коммерческие и иные договоры по вопросам распоряжения Имуществом, включая и права реализации Имущества (п.1.3). Согласно пункту 2.1.1. в течение пяти дней с момента подписания настоящего договора передать Покупателю по акту приема-передачи Имущество, предусмотренное настоящим договором, в состоянии, соответствующем условиям договора, производственному назначению.

Согласно акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания «Мак - Арт» приняло, а ФИО2 передала указанные нежилые помещения. Состав имущества, переданного продавцом покупателю в собственность, а также его техническое состояние соответствуют условиям договора и находятся в удовлетворяющем покупателя состоянии.

Истец, требуя признать договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в части купли - продажи помещения № недействительным, мотивирует тем, что указанная сделка нарушает его права как собственника. Истец ссылается, что об указанной сделке он узнал в ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка, при совершении которой не соблюдены указанные условия, является недействительной.

В силу ст. 166ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в, натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Положениями п.2 ст.209 ГК РФ предусмотрено право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Специальной нормой, а именно п.1 ст.181 ГК РФ с учетом разъяснений в п.32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ», установлен иной порядок исчисления начала течения срока исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий такого рода сделки - со дня начала исполнения сделки.

Судом установлено, что исполнение договора началось с момента передачи предмета сделки его приобретателю - ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, срок исковой давности по заявленному требованию истек ДД.ММ.ГГГГ, в то время как иск подан ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности, о применении которого просил ответчик.

О сделке, совершенной с участием ответчика, истец не мог не знать, поскольку к тому моменту он уже владел нежилыми помещениями по вышеуказанному адресу.. Между тем, ФИО1 ссылается на предписание от ДД.ММ.ГГГГ об устранении нарушений требований безопасности, согласно которому, следовало обеспечить производственные части здания, где и располагается помещение №, эвакуационными выходами, с выходом непосредственно наружу здания. И как следует, из пояснений истца, предписание пожарного инспектора ему было выдано в ДД.ММ.ГГГГ, сразу он обратился к собственнику помещения №- ООО «Компания «Мак-арт» по вопросу выполнения ими выданного ему предписания органа пожнадзора. При выдаче ему указанного предписания он ДД.ММ.ГГГГ года пояснял контролирующему органу необходимость обращения по вопросам пожарной безопасности к другим собственником нежилых помещений, в том числе к собственнику помещения №- ООО «Компания «Мак-арт».

Таким образом, ФИО1 пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку истцу судом в удовлетворении требований о признании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказано, оснований для удовлетворения требований об освобождении нежилого помещения № первого этажа <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ООО «Компания «Мак - Арт», у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью « Компания «Мак-Арт», ФИО2 о признании недействительным части договора купли- продажи недвижимого имущества, о возложении обязанности освободить нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Первомайский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу 22.01.2014

Решение вступило в законную силу 22.01.2014о