Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Бикетовой Любови Ивановны к индивидуальному предпринимателю Звездину Александру Владимировичу о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Звездину Александру Владимировичу о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, указывая, что 01 октября 2017 года стороны заключили договор № аренды нежилого помещения, по условиям которого она (арендодатель) предоставляет арендатору ИП Звездину А.В. во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 50,3 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: <адрес>, на срок аренды по 30 августа 2018 года (включительно). Арендуемое помещение ИП Звездиным А.В. по договору франшизы используется под офис компании «СДЭК», которая в свою очередь предлагает комплекс логистических услуг по доставке товаров для интернет-магазинов и других компаний дистанционной торговли, то есть данное помещение арендатором используется в предпринимательских целях. В соответствии с п. 4.1 договора аренды нежилое помещение (магазин) было передано арендатору во временное владение и пользование за плату, сумма арендной платы составляет 37 000 рублей в месяц, которую арендатор оплачивает арендодателю не позднее 1 (первого) числа оплачиваемого месяца. В соответствии с разделом 7 договора стороны согласовали условия досрочного расторжения договора. Пунктом 7.3 договора предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (решения) и письменного уведомления арендатора о расторжении договора за 1 (один) месяц при наличии следующих обстоятельств: использование арендатором помещения не по назначению, указанному в п. 1.1 договора; невыполнение обязательств по договору одной из сторон; при невыполнении п. 4.1 договора, то есть нарушения сроков оплаты арендной платы. В иных случаях досрочное расторжение договора аренды возможно при наличии согласия сторон (п. 7.1 договора). Пунктом 3.4.7 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан письменно или устно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за 2 (два) месяца до расторжения. 01 октября 2017 года между сторонами было утверждено дополнительное соглашение №1, согласно которому п. 3.4.7 договора изложен в новой редакции, а именно: в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан письменно или устно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за 1 (один) месяц до расторжения.

Арендатор ИП Звездин А.В. 22 февраля 2018 года уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды№ от 01 октября 2017 года с 15 марта 2018 года. При этом в тексте данного уведомления не указаны основания для досрочного расторжения договора, кроме того, каких-либо нарушений условий договора со стороны арендодателя не было допущено с момента заключения договора по дату направления арендатором уведомления о досрочном расторжении договора. Для досрочного расторжения арендатором договора аренды по снованиям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре. Заключенный между сторонами договор не содержит самостоятельных оснований для расторжения договора со стороны арендатора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора. Просит признать незаконным досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, взыскать с ИП Звездина А.В. задолженность по арендной плате за апрель и май 2018 года в размере 74 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства Бикетова Л.И. заявленные требования уточнила, просила признать незаконным досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, взыскать с ИП Звездина А.В. задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2018 года по 17 апреля 2018 года в размере 20 961 рубль, а также 9 210 рублей в качестве компенсации за устранение недостатков, обнаруженных при сдаче арендуемого помещения. Указала, что ИП Звездин А.В. с учетом особенностей вида предпринимательской деятельности на стадии подбора соответствующих помещений в г. Березники мог оценить все характеристики объекта недвижимости, в том числе наличие (отсутствие) места для парковки и выгрузки-загрузки автотранспорта. Кроме того, данное помещение ответчик взял в аренду во второй раз, то есть заключил договор аренды на новый срок. Доказательств того, что в арендуемом помещении было зафиксировано нарушение температурного режима, ответчиком не представлено. ИП Звездин А.В. уведомил арендодателя о расторжении договора аренды 22 февраля 2018 года с 15 марта 2018 года, то есть с нарушением месячного срока уведомления. Арендуемое помещение ответчиком фактически не сдано, при обследовании помещения в присутствии ответчика было установлено, что 2 светильника полностью не работают, зафиксировано, что из строя вышли дросселя и светильники. В ходе приемки помещения обнаружены недостатки на сумму 9 210 рублей: 2 светильника стоимостью 2 428 рублей находятся в нерабочем состоянии, произведена замена ламп дневного освещения – 472 рубля, отсутствует оконный карниз стоимостью 1 000 рублей, отсутствует специальная световая лампа «выход» над входной дверью стоимостью 1 000 рублей, светильник возле входа в помещение – 1 000 рублей, офисное кресло находится в неисправном состоянии (повреждена пружина подъема сиденья – 3 050 рублей), отсутствует хозинвентарь, предназначенный для уборки снега (деревянная лопата) – 260 рублей. Данные нарушения зафиксированы в акте приема помещения. Арендуемое помещение было сдано в аренду иному арендатору с 18 апреля 2018 года, в связи с чем истец вправе требовать задолженность по арендной плате за 17 дней, что составляет 20 961 рубль.

Истец Бикетова Л.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик ИП Звездин А.В. в судебном заседании выразил несогласие с иском в части требования о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, взыскании с него задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2018 года по 17 апреля 2018 года в размере 20 961 рубль, полагая, что был вправе расторгнуть договор аренды, о чем устно сообщил арендодателю в январе 2018 года и письменно в феврале 2018 года: отправил уведомление 09 февраля 2018 года, которое было получено арендодателем 22 февраля 2018 года. Арендная плата была оплачена им по 31 марта 2018 года, с 18 апреля 2018 года помещение сдано в аренду иному лицу. Причиной для расторжения договора аренды послужило то обстоятельство, что площади арендуемого помещения стало недостаточно для производства работ по разгрузке продукции. Бикетовой Л.И. ранее он предлагал возместить причиненные недостатки в размере 5 000 рублей, с чем она не согласилась. Относительно требования о взыскании ущерба согласился с возмещением стоимости ламп дневного света на сумму 472 рубля, двух светильников в размере 2 428 рублей и световой лампы «выход» в размере 1 000 рублей. В остальной части с заявленным требованием не согласился, указывая, что истцом не доказано наличие повреждений имущества и их стоимость. Офисное кресло повреждено не было, передано в том состоянии, в котором было получено при заключении договора аренды, иное имущество (карниз, светильник с 3-мя лампами, лопата деревянная) в акте передачи не значатся, ему не передавались. Ранее сторонами был заключен договор аренды помещения по <адрес> на период с 01 ноября 2016 года по 30 сентября 2017 года.

Выслушав доводы ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, исходя из следующего.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

01 октября 2017 года между Бикетовой Л.И. (арендодатель) и ИП Звездиным А.В. (арендатор) заключен договора № аренды нежилого помещения, площадью 50,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на срок с 01 октября 2017 года по 30 августа 2018 года.

По условиям договора, ИП Звездин А.В. принял на себя обязательство по уплате Бикетовой Л.И. арендной платы в размере 37 000 рублей в месяц путем ее перечисления на расчетный счет Бикетовой Л.И. не позднее 1 (числа) оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 7.1 договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон, а в части расчетов и передачи помещения и имущества – до исполнения обязательств.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что расторжение договора осуществляется на основании решения арендодателя и письменного уведомления арендатора о расторжении договора за 1 (один месяц): при использовании арендатором объекта по не указанному в п. 1.1 договора назначению; при нарушении не выполнения обязательств по договору одной из сторон; при невыполнении п. 4.1 настоящего договора.

09 февраля 2018 года ИП Звездин А.В. направил в адрес Бикетовой Л.И. уведомление о расторжении договора аренды № от 01 октября 2017 года с 15 марта 2018 года в соответствии с п. 3.4.7 договора.

Согласно п. 3.4.7 договора аренды арендатор обязуется письменно или устно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении арендуемого помещения, как в связи с истечение срока действия договора аренды, так и при его досрочном расторжении. В случае расторжения настоящего договора освободить занимаемое помещение не позднее последнего дня действия договора.

01 октября 2017 года сторонами подписано дополнительное соглашение № к договору аренды № от 01 октября 2017 года, в соответствии с которым в том числе изменена редакция п. 3.4.7 договора аренды: арендатор обязуется письменно или устно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении арендуемого помещения, как в связи с истечение срока действия договора аренды, так и при его досрочном расторжении. В случае расторжения настоящего договора освободить занимаемое помещение не позднее последнего дня действия договора.

В судебном заседании ответчик Звездин А.В. суду пояснил, что причиной направления им в адрес Бикетовой Л.И. уведомления о расторжении договора послужило то основание, что площади арендуемого помещения стало недостаточно для производства работ по разгрузке продукции, в связи с чем он решил расторгнуть договор аренды и арендовать иное помещение.

Между тем, указанное обстоятельство не относится к основаниям, указанным в ст. 620 ГК РФ, при наличии которого по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут.

Условиями договора аренды № от 01 октября 2017 года основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора не предусмотрены.

Исходя из буквального толкования п. 3.4.7 договора аренды (с учетом его изменения соглашением сторон № от 01 октября 2017 года), указанный в нем месячный срок установлен для сообщения арендатором арендодателю сведений о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения, а не о его расторжении по инициативе арендатора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ИП Звездин А.В. не вправе был требовать расторжения договора аренды по изложенному им обстоятельству, в связи с чем досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, заключенного Бикетовой Любовью Ивановной и индивидуальным предпринимателем Звездиным Александром Владимировичем, является незаконным.

Учитывая, что арендная плата за пользование нежилым помещением была внесена ответчиком по 31 марта 2018 года, а также наличие заключенного Бикетовой Л.И. и ФИО2 договора аренды того же нежилого помещения с 18 апреля 2018 года, заявленное истцом требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2018 года по 17 апреля 2018 года в размере 20 961 рубль суд признает обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Кроме того, Бикетовой Л.И. заявлено требование о взыскании с ИП Звездина А.В. в счет возмещения ущерба 9 210 рублей.

Поскольку в судебном заседании ответчиком не оспаривалось наличие повреждений двух светильников, световой лампы «выход» и ламп дневного света, а также стоимость указанного имущества, суд полагает возможным взыскать с ответчика в счет возмещения ущерба 3 900 рублей (расчет: 2 428 /стоимость 2х светильников/ + 472 /стоимость лам дневного света/ + 1 000 /стоимость световой лампы «выход»/ = 3 900 руб.).

Доказательств повреждения либо отсутствия при передаче ответчиком истцу арендуемого помещения иного имущества, указанного в иске, а также его стоимости истцом суду не представлено, в связи с чем в удовлетворении требования о взыскании с ответчика в счет возмещения ущерба стоимости оконного карниза 1 000 рублей, светильника возле входа 1 000 рублей, офисного кресла (пружины подъема сиденья) - 3 050 рублей, деревянной лопаты – 260 рублей истцу должно быть отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Бикетовой Л.И. предъявлены ко взысканию с ответчика расходы на проезд в автобусе из г. Березники в г. Пермь и обратно в размере 670 рублей, в подтверждение чего представлены два билета от 17 сентября 2018 года на сумму 335 рублей каждый.

Учитывая, что расходы истца на оплату проезда для участия в предварительном судебном заседании в Мотовилихинском районном суде г. Перми 17 сентября 2018 года подтверждены проездными билетами, в которых дата приобретения совпадает с датой предварительного судебного заседания, суд полагает, что расходы по приобретению указанных билетов в сумме 670 рублей подлежат возмещению ИП Звездиным А.В.

Кроме того, ответчик обязан возместить истцу расходы по уплате государственной пошлины в размере 945 рублей 83 копейки. Общий размер расходов, подлежащих возмещению ответчиком, составляет 1 615 рублей 83 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 193,194,197,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, заключенного Бикетовой Любовью Ивановной и индивидуальным предпринимателем Звездиным Александром Владимировичем.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Звездина Александра Владимировича в пользу Бикетовой Любови Ивановны задолженность по арендной плате в размере 20 961 рубль, в счет возмещения ущерба 3 900 рублей, в счет возмещения судебных расходов 1 615 рублей 83 копейки, в удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми.

Судья: