Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, указывая, что 01 октября 2017 года стороны заключили договор № аренды нежилого помещения, по условиям которого она (арендодатель) предоставляет арендатору ИП ФИО3 во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 50,3 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: <адрес>, на срок аренды по 30 августа 2018 года (включительно). Арендуемое помещение ИП ФИО3 по договору франшизы используется под офис компании «СДЭК», которая в свою очередь предлагает комплекс логистических услуг по доставке товаров для интернет-магазинов и других компаний дистанционной торговли, то есть данное помещение арендатором используется в предпринимательских целях. В соответствии с п. 4.1 договора аренды нежилое помещение (магазин) было передано арендатору во временное владение и пользование за плату, сумма арендной платы составляет 37 000 рублей в месяц, которую арендатор оплачивает арендодателю не позднее 1 (первого) числа оплачиваемого месяца. В соответствии с разделом 7 договора стороны согласовали условия досрочного расторжения договора. Пунктом 7.3 договора предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (решения) и письменного уведомления арендатора о расторжении договора за 1 (один) месяц при наличии следующих обстоятельств: использование арендатором помещения не по назначению, указанному в п. 1.1 договора; невыполнение обязательств по договору одной из сторон; при невыполнении п. 4.1 договора, то есть нарушения сроков оплаты арендной платы. В иных случаях досрочное расторжение договора аренды возможно при наличии согласия сторон (п. 7.1 договора). Пунктом 3.4.7 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан письменно или устно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за 2 (два) месяца до расторжения. 01 октября 2017 года между сторонами было утверждено дополнительное соглашение №1, согласно которому п. 3.4.7 договора изложен в новой редакции, а именно: в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан письменно или устно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за 1 (один) месяц до расторжения.

Арендатор ИП ФИО3 22 февраля 2018 года уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды№ от 01 октября 2017 года с 15 марта 2018 года. При этом в тексте данного уведомления не указаны основания для досрочного расторжения договора, кроме того, каких-либо нарушений условий договора со стороны арендодателя не было допущено с момента заключения договора по дату направления арендатором уведомления о досрочном расторжении договора. Для досрочного расторжения арендатором договора аренды по снованиям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре. Заключенный между сторонами договор не содержит самостоятельных оснований для расторжения договора со стороны арендатора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора. Просит признать незаконным досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, взыскать с ИП ФИО3 задолженность по арендной плате за апрель и май 2018 года в размере 74 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства ФИО4 заявленные требования уточнила, просила признать незаконным досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, взыскать с ИП ФИО3 задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2018 года по 17 апреля 2018 года в размере 20 961 рубль, а также 9 210 рублей в качестве компенсации за устранение недостатков, обнаруженных при сдаче арендуемого помещения. Указала, что ИП ФИО3 с учетом особенностей вида предпринимательской деятельности на стадии подбора соответствующих помещений в г. Березники мог оценить все характеристики объекта недвижимости, в том числе наличие (отсутствие) места для парковки и выгрузки-загрузки автотранспорта. Кроме того, данное помещение ответчик взял в аренду во второй раз, то есть заключил договор аренды на новый срок. Доказательств того, что в арендуемом помещении было зафиксировано нарушение температурного режима, ответчиком не представлено. ИП ФИО3 уведомил арендодателя о расторжении договора аренды 22 февраля 2018 года с 15 марта 2018 года, то есть с нарушением месячного срока уведомления. Арендуемое помещение ответчиком фактически не сдано, при обследовании помещения в присутствии ответчика было установлено, что 2 светильника полностью не работают, зафиксировано, что из строя вышли дросселя и светильники. В ходе приемки помещения обнаружены недостатки на сумму 9 210 рублей: 2 светильника стоимостью 2 428 рублей находятся в нерабочем состоянии, произведена замена ламп дневного освещения – 472 рубля, отсутствует оконный карниз стоимостью 1 000 рублей, отсутствует специальная световая лампа «выход» над входной дверью стоимостью 1 000 рублей, светильник возле входа в помещение – 1 000 рублей, офисное кресло находится в неисправном состоянии (повреждена пружина подъема сиденья – 3 050 рублей), отсутствует хозинвентарь, предназначенный для уборки снега (деревянная лопата) – 260 рублей. Данные нарушения зафиксированы в акте приема помещения. Арендуемое помещение было сдано в аренду иному арендатору с 18 апреля 2018 года, в связи с чем истец вправе требовать задолженность по арендной плате за 17 дней, что составляет 20 961 рубль.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик ИП ФИО3 в судебном заседании выразил несогласие с иском в части требования о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, взыскании с него задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2018 года по 17 апреля 2018 года в размере 20 961 рубль, полагая, что был вправе расторгнуть договор аренды, о чем устно сообщил арендодателю в январе 2018 года и письменно в феврале 2018 года: отправил уведомление 09 февраля 2018 года, которое было получено арендодателем 22 февраля 2018 года. Арендная плата была оплачена им по 31 марта 2018 года, с 18 апреля 2018 года помещение сдано в аренду иному лицу. Причиной для расторжения договора аренды послужило то обстоятельство, что площади арендуемого помещения стало недостаточно для производства работ по разгрузке продукции. ФИО4 ранее он предлагал возместить причиненные недостатки в размере 5 000 рублей, с чем она не согласилась. Относительно требования о взыскании ущерба согласился с возмещением стоимости ламп дневного света на сумму 472 рубля, двух светильников в размере 2 428 рублей и световой лампы «выход» в размере 1 000 рублей. В остальной части с заявленным требованием не согласился, указывая, что истцом не доказано наличие повреждений имущества и их стоимость. Офисное кресло повреждено не было, передано в том состоянии, в котором было получено при заключении договора аренды, иное имущество (карниз, светильник с 3-мя лампами, лопата деревянная) в акте передачи не значатся, ему не передавались. Ранее сторонами был заключен договор аренды помещения по <адрес> на период с 01 ноября 2016 года по 30 сентября 2017 года.

Выслушав доводы ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, исходя из следующего.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

01 октября 2017 года между ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договора № аренды нежилого помещения, площадью 50,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на срок с 01 октября 2017 года по 30 августа 2018 года.

По условиям договора, ИП ФИО3 принял на себя обязательство по уплате ФИО4 арендной платы в размере 37 000 рублей в месяц путем ее перечисления на расчетный счет ФИО4 не позднее 1 (числа) оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 7.1 договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон, а в части расчетов и передачи помещения и имущества – до исполнения обязательств.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что расторжение договора осуществляется на основании решения арендодателя и письменного уведомления арендатора о расторжении договора за 1 (один месяц): при использовании арендатором объекта по не указанному в п. 1.1 договора назначению; при нарушении не выполнения обязательств по договору одной из сторон; при невыполнении п. 4.1 настоящего договора.

09 февраля 2018 года ИП ФИО3 направил в адрес ФИО4 уведомление о расторжении договора аренды № от 01 октября 2017 года с 15 марта 2018 года в соответствии с п. 3.4.7 договора.

Согласно п. 3.4.7 договора аренды арендатор обязуется письменно или устно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении арендуемого помещения, как в связи с истечение срока действия договора аренды, так и при его досрочном расторжении. В случае расторжения настоящего договора освободить занимаемое помещение не позднее последнего дня действия договора.

01 октября 2017 года сторонами подписано дополнительное соглашение № к договору аренды № от 01 октября 2017 года, в соответствии с которым в том числе изменена редакция п. 3.4.7 договора аренды: арендатор обязуется письменно или устно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении арендуемого помещения, как в связи с истечение срока действия договора аренды, так и при его досрочном расторжении. В случае расторжения настоящего договора освободить занимаемое помещение не позднее последнего дня действия договора.

В судебном заседании ответчик ФИО3 суду пояснил, что причиной направления им в адрес ФИО4 уведомления о расторжении договора послужило то основание, что площади арендуемого помещения стало недостаточно для производства работ по разгрузке продукции, в связи с чем он решил расторгнуть договор аренды и арендовать иное помещение.

Между тем, указанное обстоятельство не относится к основаниям, указанным в ст. 620 ГК РФ, при наличии которого по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут.

Условиями договора аренды № от 01 октября 2017 года основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора не предусмотрены.

Исходя из буквального толкования п. 3.4.7 договора аренды (с учетом его изменения соглашением сторон № от 01 октября 2017 года), указанный в нем месячный срок установлен для сообщения арендатором арендодателю сведений о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения, а не о его расторжении по инициативе арендатора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО3 не вправе был требовать расторжения договора аренды по изложенному им обстоятельству, в связи с чем досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, заключенного ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО3, является незаконным.

Учитывая, что арендная плата за пользование нежилым помещением была внесена ответчиком по 31 марта 2018 года, а также наличие заключенного ФИО4 и ФИО2 договора аренды того же нежилого помещения с 18 апреля 2018 года, заявленное истцом требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2018 года по 17 апреля 2018 года в размере 20 961 рубль суд признает обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Кроме того, ФИО4 заявлено требование о взыскании с ИП ФИО3 в счет возмещения ущерба 9 210 рублей.

Поскольку в судебном заседании ответчиком не оспаривалось наличие повреждений двух светильников, световой лампы «выход» и ламп дневного света, а также стоимость указанного имущества, суд полагает возможным взыскать с ответчика в счет возмещения ущерба 3 900 рублей (расчет: 2 428 /стоимость 2х светильников/ + 472 /стоимость лам дневного света/ + 1 000 /стоимость световой лампы «выход»/ = 3 900 руб.).

Доказательств повреждения либо отсутствия при передаче ответчиком истцу арендуемого помещения иного имущества, указанного в иске, а также его стоимости истцом суду не представлено, в связи с чем в удовлетворении требования о взыскании с ответчика в счет возмещения ущерба стоимости оконного карниза 1 000 рублей, светильника возле входа 1 000 рублей, офисного кресла (пружины подъема сиденья) - 3 050 рублей, деревянной лопаты – 260 рублей истцу должно быть отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

ФИО4 предъявлены ко взысканию с ответчика расходы на проезд в автобусе из г. Березники в г. Пермь и обратно в размере 670 рублей, в подтверждение чего представлены два билета от 17 сентября 2018 года на сумму 335 рублей каждый.

Учитывая, что расходы истца на оплату проезда для участия в предварительном судебном заседании в Мотовилихинском районном суде г. Перми 17 сентября 2018 года подтверждены проездными билетами, в которых дата приобретения совпадает с датой предварительного судебного заседания, суд полагает, что расходы по приобретению указанных билетов в сумме 670 рублей подлежат возмещению ИП ФИО3

Кроме того, ответчик обязан возместить истцу расходы по уплате государственной пошлины в размере 945 рублей 83 копейки. Общий размер расходов, подлежащих возмещению ответчиком, составляет 1 615 рублей 83 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 193,194,197,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № от 01 октября 2017 года, заключенного ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате в размере 20 961 рубль, в счет возмещения ущерба 3 900 рублей, в счет возмещения судебных расходов 1 615 рублей 83 копейки, в удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми.

Судья: