Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договоров купли-продажи договорами долевого участия, о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о признании договоров купли-продажи договорами долевого участия, о взыскании неустойки, в котором просила: признать договор № купли-продажи вещи создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ и договор № купли-продажи вещи создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ договорами участия в долевом строительстве; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 2 088 878 рублей; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; штраф в размере 50% от присужденной суммы.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор № купли-продажи вещи создаваемой в будущем. Согласно главы 1 договора продавец является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204020:0096, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на котором ведется строительство жилого дома площадью 3182 кв.м., этажность 3, количество обособленных помещений 64. Продавец обязуется осуществить строительство на участке и ввести дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и продать покупателю часть дома расположенную на 1 этаже, проектный номер помещения 3, общей проектной площадью 33 кв.м. Согласно п. 2.1 договора выкупная стоимость помещения составляет 1 650 000 руб. По данному договору продавцу были переданы денежные средства ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 000 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 650 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор № купли-продажи вещи создаваемой в будущем. Согласно главы 1 договора продавец является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204020:0096, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на котором ведется строительство жилого дома площадью 3182 кв.м., этажность 5, количество обособленных помещений 120. Продавец обязуется осуществить строительство на участке и ввести дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и продать покупателю часть дома, расположенную на 3 этаже, проектный номер помещения 32, общей проектной площадью 33 кв.м. Согласно п. 2.1 договора выкупная стоимость помещения составляет 2 095 000 руб. По данному договору продавцу были переданы денежные средства ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 095 000 рублей. Всего ответчику было передано 2 095 000 рублей и 1 650 000 рублей = 3 745 000 рублей. В установленный договорами срок жилой дом возведен не был, помещение не возведено и не введено в эксплуатацию до настоящего времени, истцу не передано. Заключенный сторонами договор, поименованный как договор № и 71 купли-продажи вещи создаваемой в будущем, предусматривает финансирование покупателем строительства объекта недвижимости - многоквартирного 5-этажного 120 квартирного дома, часть которого после сдачи объекта в эксплуатацию подлежит передаче в собственность покупателя. Таким образом, фактически продавцом осуществляется деятельность застройщика многоквартирного дома, а договор является договором участия в долевом строительстве. Согласно расчету процентов размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 044 449,31 рублей, что в двойном размере составляет 2 088 898 рублей. Истец также указывает на то, что ответчиком в связи с неисполнением обязательств по договору, был причинен моральный вреда. Компенсацию морального вреда истец оценивает в размере 100 000 рублей. Согласно договору № и 71 ответчик приняла на себя обязательства построить дом площадью 3182 кв.м., высотностью 5 этажей, имеющий 120 обособленных помещений - квартир. При этом только две квартиры предполагались истцу. Иные квартиры проданы ответчиком по аналогичным договорам. Таким образом, ответчик осуществляла фактически деятельность по возведению многоквартирного дома и извлечению прибыли. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

В порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которой истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, истец увеличила первоначально заявленные требования и просила суд и окончательно просила: признать договор № купли-продажи вещи создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ и договор № купли-продажи вещи создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ договорами участия в долевом строительстве; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 2 206 678 рублей 86 копеек; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; штраф в размере 50% от присужденной суммы.

В судебном заседании истец ФИО1, и а также ее представитель по доверенности ФИО3 поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении исковых требований, с учетом их увеличения, настаивали и просили удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомила, рассмотреть дело в свое отсутствие не просила, ходатайство об отложении судебного разбирательства не направила. Представила в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала на то, что между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи вещи создаваемой в будущем. Согласно договору продавец является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204020:0096, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на котором ведется строительство жилого дома площадью 3182 кв.м., этажность 3, количество обособленных помещений 64. Продавец обязуется осуществить строительство на участке и ввести дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и продать покупателю часть дома. По данным договорам продавцу были переданы денежные средства. ФИО1 заявляет, что в установленный договором срок жилой дом возведен не был, помещение не возведено и не введено в эксплуатацию. На данном основании ФИО1 просит ФИО2 вернуть денежные средства, выплатить неустойку., выплатить компенсацию морального вреда, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 штраф в размере 50% от присужденной суммы. ФИО2 не согласна с заявленными требованиями ФИО1 о выплате неустойки, считает, что в ее отношении ФИО1 злоупотребляет своим правом и полагает, что размер выплачиваемой неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательствам. Исходя из вышесказанного ФИО2 просит суд уменьшить размер выплачиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Также ФИО2 не согласна с заявленными требованиями ФИО1 о выплате компенсации морального вреда. Истец суду не представил доказательств, свидетельствующих о характере и степени, причиненных ему страданий. Вследствие чего ФИО2 считает, что размер штрафа, требуемого к взысканию судом с ФИО2Долинской Т.Д, является несоразмерным последствиям нарушенного обязательства и подлежит снижению исходя из правовой природы штрафа, который должен отвечать общим принципам права и вытекающим из Конституции РФ требованиям, предъявляемым к такого рода мерам юридической ответственности. На основании изложенного ответчик просил применить положения ст. 333 ГК РФ, требуемую неустойку уменьшить; в удовлетворении исковых требований в части возмещения морального вреда отказать; снизить размер, взыскиваемого судом, штрафа.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При данных обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика.

Выслушав доводы и возражения истца и его представителя, исследовав в судебном заседании все представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец), в лице ее представителя по доверенности ФИО4, был заключен договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем.

В соответствии с п. 1.1 данного договора, продавец является собственником земельного участка, имеющего следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов; площадь: 2000 кв.м, адрес: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, в районе <адрес>, кадастровый номером 23:49:0204020:0096.

В соответствии с п. 1.2 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке, указанном в п. 1.1 договора, продавцом ведется строительство жилого дома площадью 3182 кв.м., количество этажей – 3. Строительство осуществляется продавцом своими и/или привлеченными силами на основании разрешения на строительство объекта № RU 23309-133-Ц/135и-2007, выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Сочи Краснодарского края (срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ).

На основании п. 1.4 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, продавец принял на себя обязательство продать (передать в собственность покупателя) имущество, создаваемое в будущем: часть дома, имеющую следующие проектные характеристики: этаж расположения: 1 этаж (первый этаж), 2 (второй) подъезд; проектный номер помещения (квартиры): 3; общая проектная площадь обособленного помещения (с учетом площади балконов и лоджий): 33 кв.м. Место расположения обособленного помещения отражено на поэтажном плане дома (Приложение № к договору являющимся неотъемлемой части договора), а покупатель обязался принять указанное имущество в собственность и уплатить продавцу выкупную цену за него.

В силу п. 1.3.1 указанного договора, ориентировочный срок окончания строительства дома – ДД.ММ.ГГГГ, указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 (шесть) месяцев.

Согласно п. 2.1 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная стоимость (выкупная цена) обособленного помещения составляет 1 650 000 рублей, из расчета 50 000 рублей за 1 кв.м., включая стоимость балконов и лоджий.

Кроме того, между ФИО2 в лице представителя ФИО4 (продавец) с одной стороны и ФИО1 (покупатель) с другой стороны было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по договору № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору покупатель передает, а продавец принимает, в качестве иного обеспечения обязательств, не поименованного в законе, денежную сумму в размере 1 650 000 рублей, из расчета 50 000 рублей, включая площадь балконов и лоджий.

Денежные средства передаются в следующем порядке: в день заключения договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 рублей; денежные средства в размере 650 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец), в лице ее представителя по доверенности ФИО4, был заключен договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем.

В соответствии с п. 1, п. 1.1 данного договора, продавец является собственником земельного участка, имеющего следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов; площадь: 2000 кв.м, адрес: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, в районе <адрес>, кадастровый номером 23:49:0204020:0096.

На основании п. 1.4 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, продавец принял на себя обязательство продать (передать в собственность покупателя) имущество, создаваемое в будущем: часть дома, имеющую следующие проектные характеристики: этаж расположения: 3 этаж (третий этаж), 1 (первый) подъезд; проектный номер помещения (квартиры): 32; общая проектная площадь обособленного помещения (с учетом площади балконов и лоджий): 33 кв.м. Место расположения обособленного помещения отражено на поэтажном плане дома (Приложение № к договору являющимся неотъемлемой части договора), а покупатель обязался принять указанное имущество в собственность и уплатить продавцу выкупную цену за него.

Согласно п. 2.1 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная стоимость (выкупная цена) обособленного помещения составляет 2 095 000 рублей, из расчета 63 485 рублей за 1 кв.м., включая стоимость балконов и лоджий.

Кроме того, между ФИО2 в лице представителя ФИО4 (продавец) с одной стороны и ФИО1 (покупатель) с другой стороны было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по договору № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору покупатель передает, а продавец принимает, в качестве иного обеспечения обязательств, не поименованного в законе, денежную сумму в размере 2 095 000 рублей, из расчета 63 485 рублей, включая площадь балконов и лоджий.

Денежные средства передаются покупателем продавцу в качестве займа наличными в день заключения договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 095 000 рублей.

Как следует из материалов дела, во исполнение обязательств по договорам № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем истец ФИО1 оплатила ответчику ФИО2 в лице ее представителя по доверенности ФИО4 денежные средства всего в размере 3 745 000 рублей:

- по договору № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 650 000 рублей, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ в размере 650 000 рублей;

- по договору № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ в 2 095 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 095 000 рублей.

Таким образом, обязательства по договорам № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, исполнены истцом своевременно и в полном объеме. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось. Более того, ответчик в отзыве на исковое заявление указывает на то, что по данным договором продавцу были денежные средства.

Как указывает истец, ответчиком были нарушены свои обязательства в части сроков завершения строительства жилого дома и передачи в собственность истцу имущества, создаваемого в будущем согласно договорам № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, ориентировочный срок окончания строительства жилого дома, определенный в договоре № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ, определенный в договоре № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, пункт 1.3 каждого из названных договоров купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, предусматривает, что указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 месяцев, а пункт 1.6 договоров предусматривает, что продавец обязан обеспечить в срок не позднее 4-х месяцев с момента окончания строительства дома государственную регистрацию своего права собственности на указанное Помещение, и в срок не позднее 3-х месяцев с момента регистрации права собственности продавца передать его покупателю, а также предоставить в указанный срок в соответствующее подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о переходе права собственности на помещение к продавцу.

В этой связи истцом ДД.ММ.ГГГГ была направлена ответчику ФИО2 претензия с предложением уплаты финансовой неустойки в размере 2 088 898 рублей, расчет которой произведен исходя из цены каждого из договоров № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Истцом заявлены требования о признании договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ - договорами участия в долевом строительстве, а также о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения договорных обязательств по двум договорам в размере 2 206 678 рублей 86 копеек. Расчет неустойки произведен в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В статье 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество и некоммерческая организация.

В ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ содержится понятие договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения сторонами договора), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (ч. 2.1).

Как следует из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (утратил силу с 1 июля 2018 года на основании Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ);

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Кроме того, в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено следующее. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между двумя физическими лицами, в установленном законом порядке не зарегистрирован, то есть заключен с нарушением требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, следовательно, он не может быть признан договором участия в долевом строительстве, для удовлетворения исковых требований в указанной части оснований у суда не имеется.

Фактически, между истцом и ответчиком заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, к данному договору могут применяться положения ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ о немедленном возврате переданных денежных средств, уплате в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и о возмещении сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, а также положения Закона о защите прав потребителей.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения договорных обязательств в размере 2 088 898 рублей, суд учитывает, что данные требования могут быть сопряжены только с требованиями о немедленном возврате переданных ему денежных средств. Однако, истцом требований о возврате денежных средств, процентов от суммы этих средств и убытков не заявлено.

Из действий истца явствует его воля сохранить силу договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

На основании п. 1 ст. 395 ГК РФ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку не требуя прекращения действия договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, истец вправе требовать от ответчика за просрочку исполнения обязательств по данным договорам уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ. Однако, такие требования истцом не заявлялись.

Кроме того, поскольку договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть признаны договорами участия в долевом строительстве, то положение – пункт 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не может быть применен к данным правоотношениям.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей и штрафа в размере 50% от присужденной суммы.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 08.12.2020) "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, поскольку истцу отказано в удовлетворении основных требований о признании договоров купли-продажи договорами долевого участия, а также о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, следовательно, не имеется у суда оснований для взыскания с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсации морального вреда, которые являются производными требованиями от основных.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании договоров купли-продажи договорами долевого участия, о взыскании неустойки – оставить без удовлетворения.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей 20.01.2021 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"