Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, о прекращении государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, указав в обоснование, что в соответствии с договором № на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ он являлся собственником однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Между истцом и ответчицей ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, удостоверенный нотариусом Большекаменского нотариального округа <адрес>, зарегистрированный в реестре за №. В соответствии с п. 2 договора квартира продана с обременением: с правом пожизненного проживания и регистрацией ФИО1 в указанной квартире. В п. 4 договора указано, что продавец получил от покупателя денежную сумму в размере 270 000 руб. полностью в момент подписания данного договора. Однако, денежные средства от ответчицы истец не получал, в связи с чем до выплаты полной стоимости отчуждаемой квартиры государственную регистрацию договора купли-продажи не производил. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, без каких-либо обременений. ФИО1 в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, а также с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от него к ФИО2 не обращался, доверенности на осуществление вышеуказанных действий никому не выдавал. Истец просил признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить государственную регистрацию за № от ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО2 на указанную квартиру; внести в государственный реестр сведения о правообладателе ФИО1

В судебном заседании истец ФИО1 и его представители на основании ордера ФИО4, на основании доверенности ФИО5 на требованиях настаивали в полном объеме, пояснив, что денежные средства по договору купли-продажи истец от ответчицы не получал. Правоустанавливающие документы ФИО2 истец не передавал, она квартиру не принимала, в нее не вселялась, бремя ее содержания несет исключительно сам истец. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с применением в отношении истца насилия забрала все правоустанавливающие документы на квартиру. По факту противоправных действий ФИО2 истец обращался с соответствующим заявлением в правоохранительные органы, в возбуждении уголовного дела отказано на том основании, что не удалось опросить ФИО2 Позднее он восстановил документы и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал свое право собственности на основании договора приватизации, получив свидетельство о государственной регистрации права. Поскольку денежные средства по сделке он не получил, государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру не производил, ФИО1 полагал заключенный с ФИО2 договор недействительным, в связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи квартиры с ФИО7, данный договор в 2013 году был расторгнут по соглашению сторон. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировала право собственности на спорную квартиру, при этом обременение в виде права пожизненного проживания истца не зарегистрировала. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности в нарушение требований действовавшего ранее законодательства произведена не по месту нахождения объекта недвижимости. До внесения изменения в Гражданский кодекс РФ, предоставляющего право обращения для государственной регистрации перехода права собственности только одной из сторон по сделке в случае, если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, ФИО2 не обращалась к ФИО1 с требованием произвести регистрацию сделки и перехода права, что, по мнению представителя истца, также свидетельствует о недобросовестности ответчицы, которая фактически квартиру не принимала и не выражала намерения реализовать свои права собственника. Также сторона истца полагает, что регистрирующим органом был зарегистрирован только переход права собственности, при этом сам договор купли-продажи государственную регистрацию не проходил. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец и его представители просили удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о месте и времени слушания дела. Представитель ответчицы адвокат Шугов В.В. в судебном заседании против иска возражал. Пояснил, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, соблюдена форма договора, денежные средства были переданы продавцу, что отражено в пункте 4 договора купли-продажи, в связи с чем договор купли-продажи соответствует всем требованиям, указанным в ст. 432 ГК РФ. Согласно пункту 7 договора, он одновременно имеет силу акта передачи спорного имущества. Государственная регистрация права ФИО2 является законной, так как была проведена на основании положений абз. 2 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ. Указал, что истцом выбран неверный способ защиты права в части оспаривания действий сотрудников Росреестра, поскольку указанные действия подлежат обжалованию в порядке КАС РФ.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю» в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Согласно поступившим ранее письменным возражениям, государственная регистрация сделки и перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, произведена на основании обращения ФИО2, представившей правоустанавливающий документ – договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом. В ходе правовой экспертизы было установлено, что все документы соответствуют требованиям, предъявляемым статьей 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю просил отказать в удовлетворении требований, предъявленных к Управлению.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, <адрес> в <адрес> принадлежала истцу ФИО1 на праве собственности в соответствии с договором № на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанной квартиры с сохранением регистрации и правом пожизненного проживания в квартире ФИО1

Договор подписан сторонами в присутствии нотариуса <данные изъяты> <адрес>ФИО8, который установил личность сторон, их дееспособность, волеизъявление, а также принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества ФИО1

Учитывая буквальное толкование условий договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суд приходит к выводу об уплате ФИО2 покупной цены в размере 270 000 руб. в соответствии с пунктом 3 договора, поскольку в договоре выделена специальная графа для подписи продавца, которой он подтвердил получение всей суммы, претензий не имел.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан обеими сторонами, содержит отдельное указание на получение продавцом денежных средств, довод истца о том, что в момент подписания договора он не получал от ФИО2 денежные средства по сделке, является несостоятельным.

В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи покупатель приобретает право собственности на квартиру и долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации договора в Большекаменском отделе Главного Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Продавец передает квартиру и долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и относящиеся к ним документы покупателю в момент подписания настоящего договора, который имеет силу и акта передачи вышеуказанного имущества.

Положение пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

На основании действовавших до 1 января 2017 года ст. ст. 16, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обратиться с заявлениями о переходе прав должны были обе стороны сделки. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими, со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП. При этом срок для совершения действий по регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости законом не установлен.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку договором предусмотрено право пожизненного проживания ФИО1 в проданной им квартире, сам по себе факт того, что ФИО2 в квартиру не вселялась и ею не пользовалась, не свидетельствует о недействительности сделки.

Так как договор купли-продажи является одновременно и актом приема-передачи имущества продавцом покупателю, соответственно, в момент заключения договора ФИО1 передал квартиру ФИО2 Однако ее право владения и пользования приобретенным имуществом ограничено наличием у продавца права пожизненного проживания в указанной квартире. Спорная квартира состоит из одной жилой комнаты, в родственных отношениях истец и ответчик не состоят, в связи с чем вселение в нее ФИО2 невозможно и нецелесообразно. Доводы о том, что бремя содержания жилого помещения ФИО2 не несет, также не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, поскольку вопрос о распределении расходов по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг не входит в пределы рассмотрения спора о признании сделки недействительной (незаключенной).

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абз. 2 п. 3 этой же статьи).

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 обратилась с заявлением о регистрации права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку договор купли-продажи удостоверен нотариально, заявления продавца для регистрации сделки и перехода права собственности не требовалось. Таким образом, сделка и переход права собственности зарегистрированы на законном основании.

То обстоятельство, что с момента заключения договора купли-продажи до введения в действие статьи 8.1 ГК РФ ФИО2 не обращалась к ФИО1 с требованием о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, не является основанием для признания договора незаключенным, поскольку на момент обращения ФИО1 в суд с настоящим иском право собственности ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом законодательство РФ не устанавливает срок, в течение которого сделка с недвижимым имуществом должна быть зарегистрирована.

Не может служить основанием признания договора купли-продажи незаключенным и тот факт, что при регистрации права собственности ФИО2 на спорное имущество не было зарегистрировано обременение, поскольку сохранение за продавцом права пользования жилым помещением государственной регистрации не подлежит.

Доводы истца о незаконности государственной регистрации права собственности спорного объекта недвижимости в филиале ФИО3 в <адрес>, а не по месту нахождения имущества, не подлежат оценке в рамках данного дела, поскольку тем самым истец оспаривает действия регистрирующего органа, а такая категория споров рассматривается в порядке, установленном законодательством об административном судопроизводстве.

ФИО1 ссылается на применение со стороны ФИО2 в отношении него физического насилия с целью изъятия правоустанавливающих документов, однако каких-либо доказательств этого не представлено, равно как и доказательств, свидетельствующих о совершении сделки под влиянием насилия или угрозы.

Последующее после совершения сделки с ФИО2 заключение договора купли-продажи с ФИО6, также не имеет правового значения для рассмотрения данного спора.

Утверждение стороны истца о том, что сам договор купли-продажи не был зарегистрирован, не основан на представленных в материалы дела доказательствах.

Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в число которых входят договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По запросу суда регистрирующим органом представлены копии регистрационного дела, в котором имеется договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Учитывая отсутствие каких-либо иных документов в материалах регистрационного дела, оснований полагать, что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию и не являлся основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, у суда не имеется.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении правил исковой давности к заявленным требованиям.

В соответствии со ст. ст. 195, 196, 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, и применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Срок исковой давности по данному спору необходимо исчислять не с момента заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ), а с момента, когда истец узнал о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорное имущество. Поскольку регистрация права собственности ФИО2 произведена в ДД.ММ.ГГГГ, о данном обстоятельстве истцу стало известно в ДД.ММ.ГГГГ, а иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что настоящий иск подан истцом в пределах срока исковой давности.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности совершенной между сторонами сделки, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, о прекращении государственной регистрации права.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Шкотовский районный суд.

Дата составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Срок апелляционного обжалования исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Ознакомиться с мотивированным решением стороны вправе начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Косцюкевич