Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грудинского Александра Валентиновича к Оборовской Людмиле Ивановне, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, о прекращении государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Грудинский А.В. обратился в суд с указанным иском, указав в обоснование, что в соответствии с договором № на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ он являлся собственником однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Между истцом и ответчицей ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, удостоверенный нотариусом Большекаменского нотариального округа <адрес>, зарегистрированный в реестре за №. В соответствии с п. 2 договора квартира продана с обременением: с правом пожизненного проживания и регистрацией Грудинского А.В. в указанной квартире. В п. 4 договора указано, что продавец получил от покупателя денежную сумму в размере 270 000 руб. полностью в момент подписания данного договора. Однако, денежные средства от ответчицы истец не получал, в связи с чем до выплаты полной стоимости отчуждаемой квартиры государственную регистрацию договора купли-продажи не производил. В ДД.ММ.ГГГГ Грудинскому А.В. стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Оборовской Л.И. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, без каких-либо обременений. Грудинский А.В. в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, а также с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от него к Оборовской Л.И. не обращался, доверенности на осуществление вышеуказанных действий никому не выдавал. Истец просил признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить государственную регистрацию за № от ДД.ММ.ГГГГ права собственности Оборовской Л.И. на указанную квартиру; внести в государственный реестр сведения о правообладателе Грудинском А.В.

В судебном заседании истец Грудинский А.В. и его представители на основании ордера Загаба И.Г., на основании доверенности Кожемякин А.А. на требованиях настаивали в полном объеме, пояснив, что денежные средства по договору купли-продажи истец от ответчицы не получал. Правоустанавливающие документы Оборовской Л.И. истец не передавал, она квартиру не принимала, в нее не вселялась, бремя ее содержания несет исключительно сам истец. В ДД.ММ.ГГГГ Оборовская Л.И. с применением в отношении истца насилия забрала все правоустанавливающие документы на квартиру. По факту противоправных действий Оборовской Л.И. истец обращался с соответствующим заявлением в правоохранительные органы, в возбуждении уголовного дела отказано на том основании, что не удалось опросить Оборовскую Л.И. Позднее он восстановил документы и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал свое право собственности на основании договора приватизации, получив свидетельство о государственной регистрации права. Поскольку денежные средства по сделке он не получил, государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру не производил, Грудинский А.В. полагал заключенный с Оборовской Л.И. договор недействительным, в связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи квартиры с ФИО7, данный договор в 2013 году был расторгнут по соглашению сторон. В ДД.ММ.ГГГГ Оборовская Л.И. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру, при этом обременение в виде права пожизненного проживания истца не зарегистрировала. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности в нарушение требований действовавшего ранее законодательства произведена не по месту нахождения объекта недвижимости. До внесения изменения в Гражданский кодекс РФ, предоставляющего право обращения для государственной регистрации перехода права собственности только одной из сторон по сделке в случае, если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, Оборовская Л.И. не обращалась к Грудинскому А.В. с требованием произвести регистрацию сделки и перехода права, что, по мнению представителя истца, также свидетельствует о недобросовестности ответчицы, которая фактически квартиру не принимала и не выражала намерения реализовать свои права собственника. Также сторона истца полагает, что регистрирующим органом был зарегистрирован только переход права собственности, при этом сам договор купли-продажи государственную регистрацию не проходил. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец и его представители просили удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчица Оборовская Л.И. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о месте и времени слушания дела. Представитель ответчицы адвокат Шугов В.В. в судебном заседании против иска возражал. Пояснил, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Грудинским А.В. и Оборовской Л.И. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, соблюдена форма договора, денежные средства были переданы продавцу, что отражено в пункте 4 договора купли-продажи, в связи с чем договор купли-продажи соответствует всем требованиям, указанным в ст. 432 ГК РФ. Согласно пункту 7 договора, он одновременно имеет силу акта передачи спорного имущества. Государственная регистрация права Оборовской Л.И. является законной, так как была проведена на основании положений абз. 2 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ. Указал, что истцом выбран неверный способ защиты права в части оспаривания действий сотрудников Росреестра, поскольку указанные действия подлежат обжалованию в порядке КАС РФ.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю» в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Согласно поступившим ранее письменным возражениям, государственная регистрация сделки и перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, произведена на основании обращения Оборовской Л.И., представившей правоустанавливающий документ – договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом. В ходе правовой экспертизы было установлено, что все документы соответствуют требованиям, предъявляемым статьей 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю просил отказать в удовлетворении требований, предъявленных к Управлению.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, <адрес> в <адрес> принадлежала истцу Грудинскому А.В. на праве собственности в соответствии с договором № на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Грудинским А.В. и Оборовской Л.И. заключен договор купли-продажи указанной квартиры с сохранением регистрации и правом пожизненного проживания в квартире Грудинского А.В.

Договор подписан сторонами в присутствии нотариуса <данные изъяты> <адрес>ФИО8, который установил личность сторон, их дееспособность, волеизъявление, а также принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества Грудинскому А.В.

Учитывая буквальное толкование условий договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суд приходит к выводу об уплате Оборовской Л.И. покупной цены в размере 270 000 руб. в соответствии с пунктом 3 договора, поскольку в договоре выделена специальная графа для подписи продавца, которой он подтвердил получение всей суммы, претензий не имел.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан обеими сторонами, содержит отдельное указание на получение продавцом денежных средств, довод истца о том, что в момент подписания договора он не получал от Оборонской Л.И. денежные средства по сделке, является несостоятельным.

В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи покупатель приобретает право собственности на квартиру и долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации договора в Большекаменском отделе Главного Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Продавец передает квартиру и долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и относящиеся к ним документы покупателю в момент подписания настоящего договора, который имеет силу и акта передачи вышеуказанного имущества.

Положение пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

На основании действовавших до 1 января 2017 года ст. ст. 16, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обратиться с заявлениями о переходе прав должны были обе стороны сделки. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими, со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП. При этом срок для совершения действий по регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости законом не установлен.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку договором предусмотрено право пожизненного проживания Грудинского А.В. в проданной им квартире, сам по себе факт того, что Оборовская Л.И. в квартиру не вселялась и ею не пользовалась, не свидетельствует о недействительности сделки.

Так как договор купли-продажи является одновременно и актом приема-передачи имущества продавцом покупателю, соответственно, в момент заключения договора Грудинский А.В. передал квартиру Оборовской Л.И. Однако ее право владения и пользования приобретенным имуществом ограничено наличием у продавца права пожизненного проживания в указанной квартире. Спорная квартира состоит из одной жилой комнаты, в родственных отношениях истец и ответчик не состоят, в связи с чем вселение в нее Оборовской Л.И. невозможно и нецелесообразно. Доводы о том, что бремя содержания жилого помещения Оборовская Л.И. не несет, также не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, поскольку вопрос о распределении расходов по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг не входит в пределы рассмотрения спора о признании сделки недействительной (незаключенной).

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абз. 2 п. 3 этой же статьи).

Как усматривается из материалов дела, Оборовская Л.И. обратилась с заявлением о регистрации права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку договор купли-продажи удостоверен нотариально, заявления продавца для регистрации сделки и перехода права собственности не требовалось. Таким образом, сделка и переход права собственности зарегистрированы на законном основании.

То обстоятельство, что с момента заключения договора купли-продажи до введения в действие статьи 8.1 ГК РФ Оборовская Л.И. не обращалась к Грудинскому А.В. с требованием о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, не является основанием для признания договора незаключенным, поскольку на момент обращения Грудинского А.В. в суд с настоящим иском право собственности Оборовской Л.И. зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом законодательство РФ не устанавливает срок, в течение которого сделка с недвижимым имуществом должна быть зарегистрирована.

Не может служить основанием признания договора купли-продажи незаключенным и тот факт, что при регистрации права собственности Оборовской Л.И. на спорное имущество не было зарегистрировано обременение, поскольку сохранение за продавцом права пользования жилым помещением государственной регистрации не подлежит.

Доводы истца о незаконности государственной регистрации права собственности спорного объекта недвижимости в филиале ФИО3 в <адрес>, а не по месту нахождения имущества, не подлежат оценке в рамках данного дела, поскольку тем самым истец оспаривает действия регистрирующего органа, а такая категория споров рассматривается в порядке, установленном законодательством об административном судопроизводстве.

Грудинский А.В. ссылается на применение со стороны Оборовской Л.И. в отношении него физического насилия с целью изъятия правоустанавливающих документов, однако каких-либо доказательств этого не представлено, равно как и доказательств, свидетельствующих о совершении сделки под влиянием насилия или угрозы.

Последующее после совершения сделки с Оборовской Л.И. заключение договора купли-продажи с Суворовым Н.А., также не имеет правового значения для рассмотрения данного спора.

Утверждение стороны истца о том, что сам договор купли-продажи не был зарегистрирован, не основан на представленных в материалы дела доказательствах.

Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в число которых входят договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По запросу суда регистрирующим органом представлены копии регистрационного дела, в котором имеется договор купли-продажи, заключенный между Грудинским А.В. и Оборовской Л.И. Учитывая отсутствие каких-либо иных документов в материалах регистрационного дела, оснований полагать, что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию и не являлся основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, у суда не имеется.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении правил исковой давности к заявленным требованиям.

В соответствии со ст. ст. 195, 196, 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, и применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Срок исковой давности по данному спору необходимо исчислять не с момента заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ), а с момента, когда истец узнал о государственной регистрации права собственности Оборовской Л.И. на спорное имущество. Поскольку регистрация права собственности Оборовской Л.И. произведена в ДД.ММ.ГГГГ, о данном обстоятельстве истцу стало известно в ДД.ММ.ГГГГ, а иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что настоящий иск подан истцом в пределах срока исковой давности.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности совершенной между сторонами сделки, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Грудинскому Александру Валентиновичу в удовлетворении иска к Оборовской Людмиле Ивановне, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, о прекращении государственной регистрации права.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Шкотовский районный суд.

Дата составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Срок апелляционного обжалования исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Ознакомиться с мотивированным решением стороны вправе начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Косцюкевич