Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Информационные Технологии и Телекоммуникации» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Информационные Технологии и Телекоммуникации» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве с 13 185 064 рубля до 11 207 287 рублей, взыскании неустойки в размере 3 164 415 рублей и далее из расчета 1% от цены договора, т.е. 131 850 рублей за каждый день просрочки, начиная с 05.06.2021г. по день исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в ее пользу, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя (л.д. 4-8).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что между ним и ООО «Информационные Технологии и Телекоммуникации» 26.02.2019г. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного -БС1, который зарегистрирован в установленном законом порядке 20.03.2019г.

По этому договору истец приобрел права на двухкомнатную квартиру, расположенную на восьмом этаже девятиэтажного корпуса многоквартирного дома, производя оплату согласно условиям сделки.

Интерес к заключению сделки у истца сформировался рекламой ответчика, исходя из которой, квартиры на восьмом и девятом этажах будут иметь панорамное остекление.

В январе 2021г. ответчиком направлена истцу информация, что конструкция остекления расположена с высотой до оконного проема 800 мм.

Условия о размере окон квартиры, параметрах остекления, в том числе такая характеристика, как «панорамные окна» в заключенном между сторонами договоре, отсутствует.

По мнению истца, уменьшение площади остекления не соответствует качеству объекта долевого строительства, заявленному для заключения договора, отклонения от обычных требований не оговорены.

В соответствии с этим, истец считает, что в рассматриваемом споре лицом, нарушившим обязательство, является застройщик.

19.05.2021г. истец потребовал соразмерного уменьшения цены договора, на которое ответчик ответил отказом.

Требование о соразмерном уменьшении цены договора ответчик получил 25.05.2021г.

Как указывает истец, действия ответчика по привлечению его к заключению договора и его исполнению, причинили ему моральный вред.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен, доверил свои интересы в суде представлять представителю.

Представитель истца ФИО2, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ООО «Информационные Технологии и Телекоммуникации» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, представил отзыв на иск и дополнение к нему.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 ст.431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 2 данной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Материалами дела доказано, что между ФИО2 и ООО «Информационные Технологии и Телекоммуникации» заключен договор участия в долевом строительстве №-БС1 от 26.02.2019г. (далее- договор) многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург,на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005016:1309 (далее - объект) (л.д. 13-26).

Договор заключен согласно Федеральному Закону №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГг. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Срок передачи квартиры по договору-не позднее 31.12.2021г. Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство №.1-2017 от 19.10.2017г., выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и в соответствии с Проектной документацией, подготовленной ООО «Проектная Культура», шифр 03/2017-БС66-01, 2017 год.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком получено 30.07.2021г. за №, что свидетельствует о выполнении строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией.

Исходя из положений ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, объект в целом, построен в полном соответствии с проектной документацией.

Описание подлежащей передаче истцу квартиры содержится в пункте 1.2 договора, а также в приложениях №,2 к договору (л.д. 14-23).

Так, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество-двухкомнатная квартира в корпусе 1, имеющая следующие проектные характеристики: назначение-жилое помещение, общая площадь 64,11 кв.м., площадь комнат и вспомогательных помещений квартиры указаны в плане квартиры (приложение № к договору), местоположение квартиры: секция (подъезд) 1 (согласно приложению №-секция 1.1), этаж 8, условный номер (индекс) 024, строительные оси: 1-5; Б-Д. Описание местоположения квартиры в объекте приводится в приложении № к настоящему договору. Основные характеристики объекта приводятся в приложении № к договору. Данное приложение является неотъемлемой частью договора.

При этом условиями заключенного договора не определены размеры окон квартиры, параметры остекления, в т.ч. такая характеристика квартиры, как «панорамные окна». Конечные характеристики квартиры определяются проектной документацией строящегося многоквартирного дома, на основании которой осуществляется его строительство (п. 4.1 договора).

Доводы истца о наличии у него правовых оснований требовать соразмерного уменьшения покупной цены договора основаны на неверном толковании норм права и обстоятельств по настоящему спору.

Согласно ч.1 ст.7 № 21-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Часть 2 ст.7 № 214-ФЗ предоставляет дольщику правомочие требовать соразмерного уменьшения покупной цены, если квартира построена застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. По смыслу указанной нормы основанием для применения ответственности к застройщику является создание объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Под соразмерным уменьшением покупной цены (вследствие наличия строительных недостатков, ухудшающих качество товара) понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Вместе с тем, истцом не представлено каких-либо объективных доказательств, что фактическое остекление в квартире, выполненное в соответствии с проектом, ухудшает качество квартиры в смысле приведенных норм №214-ФЗ.

Спорная характеристика квартиры, как «панорамные окна», договором не определена.

В приложении № к договору особо оговорено, что характеристики объекта и квартиры являются проектными, т.е. выполняются согласно проектной документации, в т.ч. остекление балконов и лоджий производится по проекту (стр. 10-11 договора), застройщик оставляет за собой право на изменение материалов и оборудования.

Таким образом, договор для определения характеристик квартиры, не являющихся обязательными при описании в самом тексте договора долевого участия в соответствии с требованиями №214-ФЗ, отсылает к проектной документации строящегося объекта, с которой истец не ознакомился при заключении договора.

При этом при должной степени осмотрительности и заботливости истец не был лишен возможности ознакомиться с ней до заключения договора.

В указанном случае, отсутствие ознакомления с проектной документацией до подписания договора, является риском дольщика, в связи с чем несоответствие квартиры его визуализации не может быть возложено на ответчика.

Из Приложения № к договору усматривается, что в квартире истца окна схематически изображены не во всю ширину стен (л.д.21).

Термин «панорамное остекление» согласно ГОСТ 56926-2016 применяется для определения панорамного окна не только во всю высоту помещения, но также и в ширину, то при должной степени внимательности истец должен был и мог осознавать интересующие его характеристики в части типа остекления.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).

Статьей 21 №214-ФЗ установлена обязанность застройщика предоставить проектную документацию по требованию участника долевого строительства для ознакомления.

Законодательством не установлена необходимость отражения в договоре долевого участия всех технических характеристик строящегося объекта.

Доводы истца о формировании его интереса к заключению договора, исходя из рекламы, в которой указывалось на наличие панорамного остекления, не могут приняты судом во внимание, поскольку рекламный буклет приложением к договору не является, следовательно, описание и характеристики квартиры, приведенные в таких рекламных материалах, не влекут правовых последствий при определении объекта долевого строительства, в отношении которого заключался договор.

Истцом к исковому заявлению была представлена презентация объекта, выполненная в 2019г., вместе с тем из данной презентации невозможно определить в отношении каких квартир (и относится ли к ним квартира, приобретенная истцом) заявлено о наличии панорамного остекления.

В презентации приведено лишь изображение фасада жилого дома без привязки к местности (согласно РнС строилось 7 жилых корпусов), расположение квартир вообще не идентифицировано.

В буклетах отсутствует информация, что термин «панорамные окна» приведены в соответствии с ГОСТ 56926-2016.2.5.

Визуализация строящегося объекта и его отдельных элементов, приведенная в рекламных буклетах, не отражает всех характеристик дома и (или) квартир, не позволяет судить в полном объеме о конструктивных, архитектурных, инженерных и т.п. решениях, применяемых при строительстве.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О рекламе» информация, обязательная к размещению (доведению до потребителя) в силу закона не признается рекламой.

При этом согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона «О рекламе» то обстоятельство, что информация, обязательная к размещению (доведению до потребителя) в силу закона или размещенная в силу обычая делового оборота, приведена не в полном объеме, само по себе не влечет признания этой информации рекламой.

Статья 10 Закона «О защите прав потребителей» не содержит указания на то, что информация о технических характеристиках реализуемых товаров являются обязательными к размещению.

В соответствии с п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.12.1998г. № «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе», сведения, распространение которых по форме и содержанию является для юридического лица обязательным на основании закона или обычая делового оборота, не относятся к рекламной информации независимо от манеры их исполнения на соответствующей вывеске, в том числе с использованием товарного знака.

При этом в силу ст.21 №214-ФЗ на застройщика возложена обязанность по ознакомлению участника долевого строительства с проектной документацией строящегося объекта по требованию последнего.

Учитывая вышеизложенное, в рекламе строящегося жилищного комплекса детальное описание его проектных характеристик (архитектурные, конструктивные, инженерные и т.п. решения) не требуется.

С указанными характеристиками дольщик вправе ознакомиться по собственному желанию.

Представление истца о панорамном остеклении является субъективным, основанным на визуальных образах дома, приведённых в рекламных материалах.

Однако, при проявлении должной степени осмотрительности и заботливости истец не был лишен возможности ознакомиться с проектной документацией.

Кроме того, рекламные буклеты ЖК содержали оговорки, что фактические элементы квартир строящегося жилого дома могут отличаться от указанных, а с проектной документацией можно ознакомиться в установленном законом порядке.

Вместе с тем, предоставленным правом на ознакомление с проектной документацией при заключении договора долевого участия дольщик не воспользовался, в связи с чем не вправе ссылаться на несоответствие типа остекления своим визуальным ожиданиям.

Согласно п. 3.16. «ФИО5 56926-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (с 01.05.2021г. вступили в силу Изменения №, утв. Приказом Росстандарта от ДД.ММ.ГГГГ N 1385-ст) под панорамным остеклением понимаются все виды светопрозрачных конструкций с общей габаритной высотой, равной высоте помещения в чистоте, и общей габаритной шириной, равной ширине помещения.

Однако, согласно проекту габаритные размеры витражей в квартире (ширина*высота) отличаются в меньшую сторону от габаритов комнат и оконных проемов, что не позволяет отнести тип остекления квартиры к категории «панорамного» в смысле приведенной терминологии ГОСТ.

По ГОСТ 56926-2016 по состоянию на 26.02.2019г. термин «панорамное остекление» применяется исключительно к балконным блокам, но не к оконным.

Указанный ГОСТ на этапе разработки и утверждения проектной документации, на этапе строительства объекта не был включен в Перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (утвержден Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№), т.е. не являлся и не является обязательным в применении.

В соответствии с пунктом 5.2.2.5 ГОСТ 56926-2016 по состоянию на 26.02.2019г. определено, что панорамные балконные блоки допускается применять при устройстве панорамного остекления жилых помещений и кухонь, не примыкающих к балкону (лоджии), при условии обязательного устройства дополнительного защитного ограждения с наружной стороны светопроема (так называемых «французских балконов»).

Из визуализаций строящегося дома, приведенных в рекламных буклетах, очевидно, что отсутствие защитных ограждений окон, не позволяет расценивать остекление квартиры как панорамное.

В соответствии с п.4.1 договора застройщик обязан передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям настоящего договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.

Так, комплектность и качество квартиры считаются соответствующими условиям настоящего договора при условии, что в квартире присутствуют и установлены все конструктивные элементы, указанные в приложении 2 к настоящему договору (п.4.2 договора).

Согласно п.4.5 договора, под существенным нарушением требований о качестве квартиры, понимается следующее: непригодность квартиры в целом, либо каких-либо из ее комнат для постоянного проживания, что определяется по критериям, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащими сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ № от 28.01.2006г., и иными законодательными актами.

Однако, истцом не представлено доказательств, что фактическое остекление в квартире вместо ожидаемого «панорамного» препятствует использованию квартиры по назначению.

Ходатайств о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы у сторон не имелось.

Суд не может согласиться с представленным истцом расчетом суммы, на которую он требует уменьшить стоимость договора: «при заявленной высоте потолков 3-3,2м. остекление уменьшено минимум на 25% (0,8*100)/3,2)», поскольку отсутствует какая-либо логически обоснованная связь между выражением стоимостной оценки предполагаемого истцом уменьшения площади остекления в квартире и суммы, на которую и истец просит уменьшить стоимость квартиры.

Так, стоимость квартиры при заключении договора определялась исключительно в зависимости от общей проектной площади квартиры (п. 1.2, 5.1, 5.4 договора).

В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п.5.1 договора, общий размер долевого взноса, подлежащего внесению дольщиком застройщику (цена договора), составляет 13 185 064 рубля (л.д.17).

В соответствии с п.5.4 договора стороны определили стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 205 663 рубля. Указанная стоимость 1 кв.м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия договора.

Суд считает необходимым указать, что заявленная истцом цифра в 0,8м. в части уменьшения высоты остекления приведена без каких-либо подтвержденных расчетов или других объективных доказательств.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании вышеизложенного нельзя признать доказанными основания иска, а именно наступление того обстоятельства, с которым по условиям договора связывается изменение цены договора (ее уменьшение).

Поскольку требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа с ответчика являются производными от требования о соразмерном уменьшении покупной цены договора, не подлежащего удовлетворению, то и данные требования удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ООО «Информационные Технологии и Телекоммуникации» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 12,56,57,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО2 к ООО «Информационные Технологии и Телекоммуникации» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья

В порядке ст.199 ГПК РФ решение изготовлено 04.04.2022г.

Судья