Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее - ОМС «КУИ ЗГО»), в котором просит признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес> на подвальное помещение площадью 103,8 кв. м.

В обоснование заявленных требований указала, что действует в своих интересах, как собственник <адрес> и в интересах жильцов указанного многоквартирного дома, как старшая по дому. В подвале дома имеется нежилое помещение площадью 163,7 кв. м, часть которого площадью 59,9 кв. м при строительстве запланирована для использования в качестве весоремонтной мастерской. Остальная часть подвального нежилого помещения площадью 103,8 кв. м является техническим подвалом, в котором находятся технические коммуникации квартир МКД. Полагает, что указанное подвальное помещение принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного <адрес>, так как имеет вспомогательное значение и не предназначено для самостоятельного использования. В настоящее время указанное подвальное помещение является муниципальной собственностью, распоряжение которой осуществляет ОМС «КУИ ЗГО», сдавая его в аренду, в связи с чем, собственники жилых помещений не могут воспользоваться правом проведения ремонтных работ общедомовых инженерных коммуникаций, расположенных в подвальном помещении, не имея туда свободного доступа (л.д. 13-14, 16-19).

В ходе судебного разбирательства истец, уточнив исковые требования, просила признать помещение площадью 163,7 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> общим имуществом собственников многоквартирного дома (л.д. 190).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Таганай» (ООО УК «Таганай»).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4, определением от ДД.ММ.ГГГГ статус ФИО4 изменен на ответчика.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО2 и ФИО3

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала. В ходе рассмотрения дела пояснила, что спорное нежилое помещение площадью 163,7 кв. м, расположенное в подвале многоквартирного дома, было передано с баланса ОАО «РЖД» в муниципальную собственность. В дальнейшем часть помещения была продана ФИО2 и ФИО3, другая часть – передана в аренду ФИО4 Считает, что при совершении указанных сделок ОМС «КУИ ЗГО» нарушены права жильцов МКД, так как в соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Первой в доме ДД.ММ.ГГГГ. была приватизирована квартира истца. С этого момента спорные подвальные помещения дома переходят в общую долевую собственность жильцов, как общее имущество дома.

Представитель ответчика ОМС «КУИ ЗГО» ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 207), в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражал. Полагал, что спорное нежилое помещение не является общим имуществом собственников, поскольку на дату приватизации первой квартиры в доме это помещение было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, имело собственника и, как следствие, право общей долевой собственности жителей дома на него не возникло. Кроме того, к заявленным истцом требованиям просил применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал, пояснив, что является арендатором части спорного помещения. Другая часть данного помещения принадлежит на праве собственности его супруге и ФИО2 Изначально со стадии проекта и после заселения дома спорное нежилое помещение использовалось, как весоремонтная мастерская. Затем там размещалась пекарня, впоследствии помещение пустовало продолжительное время, но никогда не использовалось для обслуживания дома. В спорное помещение есть два отдельных входа с улицы, обеспечен свободный доступ сотрудников управляющей компании для реализации ими своих полномочий, в том числе для обслуживания установленных после капитального ремонта дома в ДД.ММ.ГГГГ. запорных вентилей на стояках отопления.

Ответчики ФИО2, ФИО3, представитель третьего лица ООО УК «Таганай» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены судом надлежащим образом (204-206).

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец ФИО1 является собственником <адрес> (копия свидетельства о государственной регистрации права – л.д. 23, копия свидетельства о перемене имени – л.д. 51, выписка из ЕГРН от 16.07.2021г. – л.д. 77-79).

Кроме того, ФИО1 избрана председателем Совета многоквартирного <адрес> в <адрес> (старшим по дому), наделенным полномочиями по представлению интересов собственников МКД в суде по вопросам, касающимся общего имущества, а также иным вопросам, связанным с управлением МКД (л.д. 56-59 – копии протоколов общего внеочередного собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ.).

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу положений п. 1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (п.2 ч. 2 ЖК).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно копии составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. технического паспорта на жилой <адрес>, представленной в материалы дела по запросу суда ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области (л.д. 84-91), указанный жилой дом находился на балансе 1 Дистанции зданий и сооружений Златоустовского отделения дороги, год постройки -ДД.ММ.ГГГГ. В доме имеются жилые и нежилые помещения, в том числе жилые – 80 квартир. Классификация нежилых помещений – прочие, полезной площадью 161,5 кв. м, в том числе 129,4 кв. м – основная общая и 32,1 кв. м - основная арендная.

Впоследствии, Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" было принято решение, в соответствии с которым объекты государственной собственности (жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения), независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Решением Златоустовского городского Собрания депутатов № 314-1 от 13.08.1998г. утвержден Перечень коммунально-бытовых объектов, жилого и нежилого фонда федеральной собственности, передаваемых в муниципальную собственность г. Златоуста, согласованный первым заместителем Министра путей сообщения Российской Федерации. В указанный перечень вошел жилой <адрес> с нежилыми, встроенно-пристроенными помещениями, используемыми предприятиями торговли, общественного питания, ремонтно-эксплуатационными предприятиями остаточной балансовой стоимостью на ДД.ММ.ГГГГ 125 989 руб. (л.д.37-41, 178-185).

Заместителем начальника Челябинской дистанции гражданских сооружений филиала ОАО «РЖД» Южно-Уральской железной дороги ФИО6 по запросу суда предоставлена копия договора № о ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым Златоустовское отделение Южно-Уральской железной дороги на основании решения Златоустовского городского Собрания депутатов № 314-1 от 13.08.1998г. безвозмездно передало муниципальному образованию г. Златоуст со своего баланса жилой и нежилой фонд, объекты инженерной инфраструктуры, а также объекты коммунально-бытового назначения в муниципальную собственность по актам приема-передачи, в состав которых входил, в том числе, жилой дом по адресу: <адрес> и расположенные в указанном доме встроенно-пристроенные помещения (л.д. 174-177).

Из материалов дела следует, что депутатами Златоустовского городского Собрания депутатов принято решение № 600 от 28.12.1999г. (л.д. 42) считать муниципальной собственностью г.Златоуста объекты социально-культурного и культурно-бытового назначения, передаваемые с баланса Златоустовского отделения Южно-Уральской железной дороги согласно приложению к Решению Златоустовского городского Собрания депутатов № 314-1 от 13.08.1998г.

Распоряжением председателя Комитета по управлению государственным имуществом территориального агентства Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 232 от 12.03.2001г. (л.д. 43) исключены из реестра федерального имущества объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в том числе нежилые помещения в <адрес>ю 165,1 кв. м (приложение к распоряжению - л.д. 44-46).

Согласно выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. нежилые помещения общей площадью 163,7 кв. м (№№ 1-11 на поэтажном плане) в доме <адрес> приняты на кадастровый учет с реестровым №, как самостоятельный объект. Данные помещения отделены капитальной стеной от остальных помещений подвала многоквартирного дома, имеют два самостоятельных входа, доступ в помещения со стороны подвала дома невозможен (л.д. 47).

На основании Решения Златоустовского городского Собрания депутатов № 314-1 от 13.08.1998г. и Распоряжения председателя Комитета по управлению государственным имуществом № 232 от 12.03.2001г. зарегистрировано право собственности Муниципального образования Златоустовский городской округ на нежилое помещение I – гражданское, общая площадь 163,7 кв. м, находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 48 – копия свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ., составленному комиссией МУ «Комитет по управлению имуществом г. Златоуста», Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Златоуста, МУ «Комитет городского хозяйства г. Златоуста», подвальное помещение в <адрес> не является местом общего пользования и не содержит коммуникации, относящиеся к жилому дому, при строительстве жилого дома подвальное помещение предусмотрено для размещения ремонтной мастерской (л.д. 49).

Реализуя правомочия собственника, ОМС «КУИ ЗГО» распорядился спорным нежилым помещением следующим образом: часть помещения (помещение II площадью 59,5 кв. м) продана ФИО3 и ФИО2 по ? доли в праве каждому с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 52), другая часть спорного нежилого помещения (помещение I площадью 96,2 кв. м с кадастровым номером №) на момент рассмотрения дела является муниципальной собственностью и сдана в аренду ФИО4 (л.д. 132-137).

Согласно ответу Администрации ЗГО на обращение ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ., при анализе документов на <адрес> в реестре муниципальной собственности выявлен двойной учет, а именно: подвал площадью 59,5 кв. м учитывается дважды, как самостоятельное помещение и в составе площади 163,7 кв. м. Таким образом, на самом деле в муниципальной собственности находится нежилое помещение площадью 96,2 кв. м., в реестр будут внесены изменения (л.д. 33).

В соответствии с распоряжением руководителя ОМС «КУИ ЗГО» № 991-р от 24.08.2021г., на основании выписок из ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности Муниципального образования Златоустовский городской округ, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, отделу учета и отчетности муниципальной казны вместо нежилого помещения I - гражданское, общей площадью 163,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, следует учитывать нижеперечисленные объекты нежилого фонда:

1.1. Нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, <адрес>. Площадь: 96,2 кв. м. Наименование: нежилое помещение позиции 1 – 4, 7 - 10. Этаж: подвал. Кадастровый №. Кадастровая стоимость: 2 361 952,42 руб. Номер и дата государственной регистрации: №, ДД.ММ.ГГГГ.

1.2. Нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, <адрес>. Площадь: 62,8 кв. м. Наименование: нежилое помещение позиции 5-. Этаж: подвал. Кадастровый №. Кадастровая стоимость: 1 541 898,26 руб. Номер и дата государственной регистрации: №, ДД.ММ.ГГГГ.

Указанным распоряжением отделу имущественных отношений поручено организовать работу по внесению изменений в договор аренды в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №; прекратить право муниципальной собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, являющегося дублирующим (л.д. 131).

Ответчиками суду представлены копии договора аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 129-130, 132-137), согласно которым ФИО4 предоставлено на праве аренды нежилое помещение I с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для складской деятельности общей площадью 96,2 кв. м на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с иском, истец именует спорное помещение подвалом, однако такое наименование связано с субъективным восприятием истца и не подтверждается материалами дела.

Отличие между подвалом и цоколем установлено СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 декабря 2010 г. N 820 (в ред. от 15.08.2018г.), а именно: цоколем считаются помещения, в которых уровень земли приходится менее, чем на половину высоты комнаты, а подвалом - те комнаты, где уровень земли соответствует половине или больше высоты помещения.

Как следует из экспликации к поэтажному плану (л.д. 92), являющейся частью технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ, в <адрес> в цокольном этаже размещено помещение I, включающее в себя весоремонтную мастерскую: кабинет, коридор, две мастерских, коридор, два туалета, коридор, с основной площадью 129,4 кв. м и вспомогательной 32,1 кв. м, всего по весоремонтной мастерской 161,5 кв. м. Кроме того, на цокольном этаже размещено помещение II (офис), включающее в себя приёмную и два кабинета со вспомогательной площадью 59,5 кв. м.

Согласно пояснениям ответчика ФИО4, уровень пола в находящемся в собственности ответчиков ФИО2 и ФИО3 помещении II ниже уровня земли, в арендованном им помещении I – на уровне земли, при этом в помещении имеются окна, отдельный вход, подвала под спорным помещением нет, что не оспаривается истцом. ФИО4 считает, что спорное нежилое помещение является цокольным, что подтверждается также фотографиями <адрес> и спорных помещений, представленными в материалы дела стороной ответчиков (л.д. 144-147).

Такими образом, судом установлено, что предметом спора по данному иску является нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже <адрес>, на момент рассмотрения дела находящееся в муниципальной собственности (помещение I площадью 96,2 кв. м) и в долевой собственности ответчиков ФИО2 и ФИО3 (помещение II площадью 59,5 кв. м в ? доли каждому).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона адрес от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в государственной или муниципальной собственности, поэтому правовой режим нежилых помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, следовательно, это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Разъясняя смысл указанных правовых норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами, как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК и части 1 статьи 36 ЖК.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначено ли спорное нежилое помещение для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное цокольное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником <адрес> (л.д. 23, 51, 77-79).

Указанная <адрес> передана ФИО8 1-ой Дистанцией гражданских сооружений Отделения ЮУЖД на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ., договор зарегистрирован в БТИ ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 108).

Из пояснений истца следует, что принадлежащая ей квартира в жилом доме приватизирована первой, при этом сведений о приватизации иных квартир в данном доме ранее ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено.

На момент приватизации истцом своей квартиры в 1993 году спорное помещение не являлось техническим или обслуживающим дом помещением, согласно техническому паспорту 1985 года функциональное назначение помещений указано как "весоремонтная мастерская и офис".

Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО10 и ФИО9

Так, свидетель ФИО10 показал, что с ДД.ММ.ГГГГ работал в ООО «Прибороремонт» весовым мастером. Общество располагалось в цоклое в нежилом помещении по <адрес>. Ему известно, что с ДД.ММ.ГГГГ годов данные помещения использовались как кладовая, и как комната для ремонта весов. Помещение предприятие арендовало у ОАО «РЖД», занимались в нем ремонтом весов и сдачей весов на гос. поверку. В помещении мастерской была собственная электрощитовая, в кладовой проходили трубы, в том числе канализации, из-за которых помещение периодически затапливало (л.д. 166).

Из показаний свидетеля ФИО9 следует, что её муж в ДД.ММ.ГГГГ году работал в Златоустовском филиале ГСХП «Прибороремонт» по адресу: <адрес>, филиал располагался в полуподвальном помещении <адрес>, отделенном от основного подвала дома стеной и имевшим отдельный вход с улицы. В 90-х годах XX века муж стал директором ТОО «Златприбор», которое являлось правопреемником ГСХП «Прибороремонт», располагалось по тому же адресу и перечисляло арендную плату Строительно-монтажному поезду №. После ликвидации СМП-156 арендуемое предприятием помещение перешло в ведение городской администрации, арендную плату перечисляли уже в местный бюджет. В этот период она работала в ТОО «Златприбор» бухгалтером. В 2001 году из-за высокой арендной платы ТОО «Златприбор» переехало в помещение на ул. <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ года свидетель является директором этого предприятия. Документы за период размещения предприятия в <адрес> уничтожены в связи с истечением срока их хранения (л.д.167-168).

Истец в обосновании иска ссылалась на принадлежность спорного нежилого помещения собственникам многоквартирного дома и предназначение его для обслуживания всего жилого дома.

Отклоняя требования истца о признании права собственности на спорное нежилое помещение суд принимает во внимание, что согласно материалов технической инвентаризации, технического паспорта дома, а также документов о передаче указанного помещения в муниципальную собственность, спорное нежилое помещение с момента постройки дома находилось в ведении и использовалось подразделениями Златоустовского отделения дороги, сдавалось в аренду, в течение всего периода его эксплуатации и на момент приватизации истцом первой квартиры являлось федеральной собственностью и самостоятельным (обособленным) объектом недвижимости, в этом качестве прошло технический учет. Данные о том, что спорное нежилое помещение подвергалось перепланировке, переустройству с изменением его первоначального назначения отсутствуют. Так как спорное нежилое помещение было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и имело собственника, право общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме на данное помещение при приватизации первой квартиры в жилом доме не возникло.

Материалами настоящего дела подтверждается, что многоквартирный жилой <адрес> построен в ДД.ММ.ГГГГ году и впоследствии эксплуатировался как жилой дом со встроенными в цокольную часть спорными нежилыми помещениями, предназначенными для самостоятельного использования с самостоятельным функциональным назначением.

Расположенные в цокольном помещении инженерные коммуникации, такие как канализационные стояки, стояки системы отопления и водоснабжения, являются частью внутридомовой системы канализации, отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения (комплекса технологически связанных между собой инженерных сооружений), однако, оборудование спорного помещения, также как и других помещений дома необходимыми коммуникациями, не относит такие помещения к общедомовым.

По сведениям ООО УК «Таганай», предоставленным истцу по её заявлению, при переходе МКД от управляющей организации ООО «Коммунсервис-2», техническая документация, а именно схемы инженерных сетей теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения переданы не были. Документация при сдаче МКД в эксплуатацию утрачена предыдущими управляющими компаниями. ООО УК «Таганай» предоставило истцу копию поэтажного плана (подвал, 1-й этаж) с технического паспорта МКД. Инженерные сети теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, проложенные в подвальном помещении подъезда №4 (нежилые помещения), предусмотрены при строительстве дома и реконструкции не подвергались. В нежилых помещениях проложены: розлив отопления 57 мм, стояки отопления 20 мм, розлив ХВС ППР 50 мм, стояки ХВС 32 мм, 40 мм, стояки водоотведения 110 мм (чугун), инженерные сети электроснабжения (л.д.107).

Спорным помещением истец и собственники помещений многоквартирного дома никогда не владели и не могли владеть, цокольное помещение многоквартирного дома не предназначено для обслуживания всего дома. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что спорное подвальное помещение является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, не представлено. Узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в нем не имеется.

Суд считает необходимым отметить, что юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома с момента его создания, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале (при его отсутствии – в цоколе) и не порождают право общей долевой собственности жителей на помещения, уже выделенные ранее для самостоятельного использования и не связанные с обслуживанием жилого дома.

Сам по себе факт нахождения в спорных помещениях инженерных коммуникаций не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку изначально они были выделены для самостоятельного использования, не связаны с обслуживанием жилого дома

Доказательств того, что расположенные в спорных помещениях стояки отопления, водоснабжения и канализации требуют ежедневного или частого обслуживания и контроля с целью поддержания их потребительских свойств, истцом не представлено. Наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорных помещениях, а также к иным местам общего пользования со стороны ответчиков, на которые истец ссылалась в ходе рассмотрения дела (л.д. 61-66), доказательствами, отвечающими требованиям допустимости и относимости, не подтверждено. Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу, которое расположено в частных помещениях.

В материалы дела ответчиками представлена копия акта обследования нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 138-139), согласно которому комиссией в составе: заместителя директора ООО УК «Таганай» ФИО12, инженера ООО УК «Таганай» ФИО13, арендатора нежилого помещения №1 ФИО4, собственника нежилого помещения № 2 ФИО2 проведено обследование внутридомовых инженерных сетей подвальных помещений 4-го МКД по адресу: <адрес>.

В результате обследования установлено, что подвальное помещение 4-го подъезда занимают 2 нежилых помещения:

№ 1 - нежилое помещение, собственник - Муниципальное образование Златоустовский городской округ, собственность № от ДД.ММ.ГГГГ., в подвальном помещении МКД <адрес>, вход с тыльной стороны дома, подъезд №4.

№ 2 - нежилое помещение S=59,5 кв. м, собственник - ФИО3, долевая собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве ? и ФИО2, долевая собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве 1/2, расположено в подвальном помещении 4-го подъезда, смежное с нежилым помещением №1, вход со стороны бокового фасада.

Внутридомовая инженерная система холодного водоснабжения представляет собой 3 водопроводные линии из полипропилена. Линия №1- диаметром 40 мм, линия №2 - диаметром 32 мм и линия №3 - диаметром 32 мм. Водопроводные линии являются транзитными, проложены через смежную стену подвального помещения 3-го подъезда и помещения №1. Указанные водопроводные линии снабжают холодной водой квартиры 4-го подъезда: линия №1 - кв.62 и 63 (далее +4), линия №2 - кв.61 (далее +4), линия № 3 - кв.64 (далее +4). Отсечные вентиля расположены в подвальном помещении подъезда №3, доступ: свободный. В помещениях №1, №2 разрывов трубопровода нет, кранов, вентилей не имеется, возможность безучётного потребления холодной воды отсутствует. На момент обследования инженерные сети холодного водоснабжения находятся в удовлетворительном состоянии, утеплены, утечек не наблюдается.

Внутридомовая инженерная система водоотведения: в помещении №1 находятся стояки водоотведения в количестве 2 штук диаметром 100 мм. Стоки просматриваемые, в удовлетворительном состоянии. 1 стояк диаметром 100 мм. Указанные стояки отводят воду квартир 4-го подъезда: стояк №1 - <адрес> (далее +4), стояк №2 для <адрес> 63 (далее +4). Стояк №3 расположен в закрытом «глухом» помещении под лестничным маршем, доступ ограничен, служит для отвода вод следующих квартир: <адрес> (далее +4). На момент обследования утечек и постороннего запаха не наблюдалось. При планировании работ по замене стояков водоотведения, работы предварительно согласуются, проводятся в заранее запланированное время, В помещении №2 стояки водоотведения отсутствуют.

Внутридомовая инженерная система теплоснабжения: МКД имеет систему с верхним розливом, и во всех помещениях находятся тепловые линии в одну нитку (обратка) диаметром 50 мм. Направление теплоносителя сверху вниз и с направлением к тепловому пункту (подъезд №3). Отдельного контура отопления в нежилые помещения нет. В помещении № 1 и в помещении №2 индивидуальные отопительные приборы отсутствуют. В нежилых помещениях находятся тепловые линии диаметром 50 мм по каждому фронту. Участок тепловой линии 2,5 м подъездного фронта диаметром 50 мм и стояк отопления диаметром 20 мм расположены в закрытом помещении (под лестничным маршем), доступ отсутствует. В помещении № 1 количество стояков - 3 штуки диаметром 20 мм и 3 штуки диаметром I5 мм (полотенцесушители). Запорная арматура исправная, на момент обследования трубы имеют теплоизоляцию. В ДД.ММ.ГГГГ. проведен капитальный ремонт системы теплоснабжения. В помещении №2 количество стояков - 5 штук диаметром 20 мм и 1 штука диаметром 15 мм (полотенцесушители), Запорная арматура исправная, на момент обследования трубы имеют теплоизоляцию.

Внутридомовая инженерная система электроснабжения: в помещении №1 проложено 2 кабеля электроснабжения, заведенных через подвал 3-го подъезда. Кабель №1 проходит транзитом в помещение №2. Кабель №2 заканчивается клемной коробкой и через перекрытие уходит в шахту 4-го подъезда для электроснабжения жилых помещений. На данном участке отсутствуют какие-либо подключения, рубильники, эл. приборы. В помещении №2 через смежную с помещением № 1 стену проходит кабель №1, который заканчивается в распределительном щитке. После распределительного щитка в нежилом помещении организована внутренняя разводка. На участке от стены до распределительного щитка какие-либо подключения, рубильники, эл. приборы отсутствуют. Неучтённого потребления на момент обследования не обнаружено.

Комиссия сделал выводы: о том, что инженерные сети МКД в помещениях № l и № 2 находятся в удовлетворительном состоянии, доступ к общедомовым стоякам организован, возможность отключения, запирания общедомовых стояков имеется (л.д. 138-143).

Согласно письма Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» в ответ на обращение ФИО7, доступ в спорное помещение предоставляется по первому требованию, затруднений не возникает. В ходе подготовки к отопительному сезону ДД.ММ.ГГГГ.г. специалистами управляющей организации проведено обследование коммуникаций многоквартирного дома. Подвальное помещение сухое, запорная арматура в рабочем состоянии, инженерные сети в исправном состоянии, протечек, захламления, беспорядка нет, доступ к приборам учета, коммуникациям обеспечен (л.д.159).

Более того, согласно акта № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-65) в момент комиссионного обследования ООО УК «Таганай» и ООО «Уралэнергосбыт» <адрес> старшая дома ФИО1, инициировавшая это обследование, будучи надлежаще извещенной о месте и времени обследования (проверка расчетной схемы учёта), отсутствовала по неустановленной причине.

Учитывая установленные обстоятельства, суд не находит оснований для прекращения права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения и признания на них права общей собственностью жильцов МКД, поскольку спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Относительно доводов представителя ОМС «КУИ ЗГО» о пропуске ФИО1 при обращении с настоящим иском срока исковой давности, суд считает необходимым отметить, что по своей сути исковые требования ФИО1 направлены на прекращение зарегистрированного права собственности ответчиков и истребование спорных помещений из их владения, как принадлежащих всем собственникам помещений многоквартирного жилого дома.

В пункте 57 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

В силу статьи 208 ГК исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (пункт 49 Постановления).

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что спорное нежилое помещение никогда не находилось в фактическом владении и пользовании собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе истца по настоящему делу, так как свободный доступ жителей дома в спорные помещения, имевший место в период после 2001 г., когда спорные помещения были освобождены прежним арендатором, не означает переход права собственности.

Следовательно, в силу статьи 208 ГК на предъявленное исковое требование о признании права собственности исковая давность распространяется.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку представителем ОМС «КУИ ЗГО» заявлено об истечении срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК, требования истца о признании права ответчиков отсутствующим не подлежат удовлетворению и в силу пропуска ФИО1 срока исковой давности при обращении в суд.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи суд считает, что поскольку доказательств, свидетельствующих о принадлежности спорного нежилого помещения к объектам общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, использовании спорного помещения для нужд многоквартирного дома не представлено, а напротив, судом установлено нахождение спорного нежилого помещения в федеральной, а впоследствии в муниципальной собственности и его использование в качестве самостоятельного объекта, не связанного нуждами многоквартирного дома (размещение с момента введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в нежилом помещении мастерской и офиса), законных оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Руководствуясь ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на нежилое помещение (помещение I площадью 96,2 кв. м и помещение II площадью 59,5 кв. м), расположенное по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Златоустовский городской суд.

Председательствующий А.Е. Максимов