Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указав в обоснование иска следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>: земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м; жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этажность <данные изъяты> подпорной стены с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Цена договора сторонами определена в размере <данные изъяты> руб., из которых: <данные изъяты> руб. подлежит оплате покупателем в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. подлежит уплате в срок до подписания основного договора купли-продажи, который определен сторонами – не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Обязательства по оплате продавцу задатка в размере <данные изъяты> руб. исполнены истцом полностью.

С даты заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу в пользование приобретаемое недвижимое имущество и разрешил проводить ремонтные работы, между сторонами было согласовано проведение истцом работ по подключению в дом электричества, газа, оплату счета истцом в ПАО «Россети Кубань». Истцом были заключены договор на проведение строительно-ремонтных работ с подрядчиком, договор с дизайнером, произведены работы по неотделимому улучшению недвижимого имущества на сумму <данные изъяты> руб. Истец мог оплатить всю сумму по предварительному договору сразу и оформить сделку, но ответчик попросил подождать до ДД.ММ.ГГГГ пока не истечет пятилетний срок нахождения спорного имущества в собственности ответчика в целях исключения необходимости оплаты налогов.

ДД.ММ.ГГГГ истец направлял сообщение ответчику по WhatsApp о том, что необходимая для сделки сумма в размере <данные изъяты> руб. имеется на карте <данные изъяты>», и чтобы её перевести необходимо вместе явиться в отделение банка и предоставить письменное подтверждение (договор) между сторонами. На данное сообщение ответчик ответил согласием.

В назначенный день сделки, ДД.ММ.ГГГГ, истец явился в Государственное автономное учреждение <адрес> "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг <адрес>", расположенный по адресу: <адрес> А и взял талон № на прием заявлений, после чего направил ответчику (продавцу) сообщение о необходимости постараться приехать к <данные изъяты> час., чтобы успеть на прием. С этого момента ответчик перестал выходить на связь и для заключения основного договора купли-продажи в назначенное время не явился.

На следующий день, ДД.ММ.ГГГГ, на электронную почту истца от ответчика поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и извещении о прекращении обязательств с указанием на то, что со стороны истца до ДД.ММ.ГГГГ предложение заключить основной договор купли-продажи не поступило и оплата второго платежа не произведена, в связи с чем ответчик потерял актуальность для совершения сделки и сумма задатка в размере <данные изъяты> руб. не подлежит возврату.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ г. на сайте «Авито» сети «Интернет» появилось объявление о продаже спорной недвижимости, а ДД.ММ.ГГГГ выставлено объявление на указанном сайте «Авито» о продаже данной недвижимости по цене <данные изъяты> руб.

Направленное истцом в адрес ответчика возражение на уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, а также предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, оставлено ответчиком без ответа.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в суд и просит возложить на ответчика обязательство заключить с истцом основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости в срок, не превышающий месяц, после вступления в законную силу решения суда.

Истец ФИО1, его представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на то обстоятельство, что расторжение предварительного договора купли-продажи произошло по вине самого истца в связи с неоплатой им второго платежа в срок не позднее даты заключения основного договора купли-продажи.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. п. 1 - 5 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного).

В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н, по условиям которого стороны взяли на себя обязательства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3. предварительного договора) заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства, площадь: <данные изъяты> кв.м, кадастровый №; расположенного на нём жилого дома, площадь: общая <данные изъяты> кв. м., этажность: <данные изъяты> кадастровый №; подпорной стены, назначение: нежилое, площадь: общая <данные изъяты>.м., кадастровый №, по цене, указанной в тексте предварительного договора.

Согласно пункту № предварительного договора, первый платеж в сумме <данные изъяты> руб. в качестве задатка оплачивается покупателем в день заключения предварительного договора, при этом из них <данные изъяты> руб. перечисляются безналичным путем - перечислением на расчетный счет продавца, открытый в <данные изъяты> по реквизитам, указанным в настоящем пункте предварительного договора, а денежные средства в размере <данные изъяты> руб. передаются наличными продавцу. Второй и окончательный платеж в сумме <данные изъяты> руб. покупатель оплачивает продавцу до подписания основного договора купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

По акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГФИО1 передал, а ФИО3 принял денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в качестве задатка за отчуждаемое недвижимое имущество, расчет по первому платежу произведен полностью.

Согласно п№ предварительного договора в случае неоплаты или только частичной оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества в соответствии с п.п.№ и в установленные сроки в соответствии с п.№. продавец вправе во внесудебном одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, направив письменное уведомление покупателю на адрес места регистрации или электронную почту. Настоящий договор считается расторгнутым с даты получения покупателем уведомления о расторжении настоящего договора нарочно, на электронную почту, либо надлежащим образом отправленное посредством Почты России (заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении), при этом у продавца возникает право заключать аналогичные договоры с другими третьими лицами - покупателями. Сумма внесенного по настоящему договору задатка (первого платежа) не возвращается покупателю в соответствии с п.п№ настоящего договора.

Анализируя указанный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что данный предварительный договор содержит все существенные условия основного договора купли-продажи: условие о предмете, цене и сроках, данный договор подписан сторонами.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а также расположенные на нем жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: 3, с кадастровым номером №, подпорная стена, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <адрес>,принадлежат ФИО3

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 названного Кодекса.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре.

В силу п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом, срок, в который стороны обязались заключить основной договор на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, в установленный предварительным договором срок - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком заключен не был, что подтверждено пояснениями сторон.

Из пояснений истца ФИО1 также следует, что с предложением о заключении основного договора истец к ответчику в письменном виде не обращался, обращался только в устной форме, приглашение в регистрирующий орган ответчику в письменном виде, как определено условиями предварительного договора купли-продажи, не направлял. Ссылается лишь на сообщения WhatsApp, направленные на телефон ответчика.

Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что основной договор купли-продажи заключен не был, так как его никто не предупредил когда и куда надо явиться для его заключения, истец его не уведомлял об этом ни устно, ни письменно. При этом, обязанность оплатить оставшуюся часть денежных средств по предварительному договору в установленный договором срок истцом не исполнена. В связи с этим ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес истца: <адрес>, <адрес>, так и на адрес электронной почты: poligran9@rambler.ru письменное уведомление об одностороннем внесудебном расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в связи с нарушением покупателем обязательства оплатить второй платеж.

Из материалов дела следует, что данное уведомление получено ФИО1 по электронной почте ДД.ММ.ГГГГ, почтовым отправлением через Почту России – ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи не направила в срок до ДД.ММ.ГГГГ другой стороне соответствующего предложения (оферты) заключить договор купли-продажи, каких-либо письменных предложений от истца не поступало, иным образом истец не выражал намерения заключить основной договор, как предписывают положения п. 5 ст. 429 и п.4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств обратного согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду в ходе рассмотрения дела не представлено.

Доводы истца о том, что он устно обращался к ответчику с требованием заключить основной договор, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, которыми в силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации являются только письменные предложения о заключении договора, направленные другой стороне до ДД.ММ.ГГГГ

Переписка с ответчиком в мессенджере WhatsApp таким доказательством в силу закона не является.

При этом само по себе посещение истцом ДД.ММ.ГГГГ, то есть на следующий день после установленной предварительным договором даты заключения основного договора купли-продажи, Государственного автономного учреждения <адрес> "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг <адрес>", расположенного по адресу: <адрес> А, в отсутствие надлежащего извещения ответчика о времени и месте заключения основного договора купли-продажи не может свидетельствовать о достижении сторонами намерения заключить основной договор купли-продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.

Учитывая изложенное, у истца в настоящее время отсутствуют законные основания для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 в полном объеме.

Руководствуясь положениями статей 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Вахитова