Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ООО «СтройАльянсГрупп» о признании сделки недействительной, а также заявлению П.ина П. А. к ФИО5, ООО «СтройАльянсГрупп» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ООО «СтройАльянсГрупп» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенного между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп».

Исковые требования мотивированы тем, что решением Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата по иску ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп» о принуждении к совершению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящегося по адресу: <адрес> б, исковые требования ФИО5 были удовлетворены, на ответчика в лице генерального директора ООО «СтройАльянсГрупп» Б. была возложена обязанность обратиться в соответствующий регистрационный орган с заявлением о проведении государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящегося по адресу: <адрес> б. Определением о разъяснении решения суда от дата судом разъяснено, что в соответствии с решением Назрановского районного суда от дата подлежит государственной регистрации переход от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5 права собственности на нежилое здание с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящееся по адресу: <адрес> б, и что указанное решение суда является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> такой государственной регистрации. Иск ФИО5 был мотивирован тем, что между ним как покупателем и ООО «СтройАльянсГрупп» как продавцом был заключен договор купли-продажи от дата вышеуказанного недвижимого имущества на сумму 23 млн.руб., однако ООО «СтройАльянсГрупп», получив причитающуюся сумму денег, уклонилось от регистрации объекта купли-продажи на имя ФИО5 Поскольку иск был полностью признан ответчиком ООО «СтройАльянсГрупп», суд, посчитав, что такое признание не противоречит закону и не нарушает чьи-либо охраняемые законом права и интересы, удовлетворил требования ФИО5

Истец ФИО1 считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенный между ООО «СтройАльянсГрупп» и ФИО5, является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду следующего.

дата Управлением Росреестра по СК за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества: гостиничный комплекс, автомойка и кафе – объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, адрес: <адрес> б (далее также - спорная недвижимость), о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана соответствующая запись. Право собственности ФИО1 на спорную недвижимость было зарегистрировано на основании вступившего в законную силу определения <адрес>вого суда от дата, которым было отменено решение Промышленного районного суда <адрес> от дата по делу по иску ФИО1 к ООО «СтройАльянсГрупп», которым истцу было отказано в удовлетворении иска о признании недействительным заключенного между ним и ответчиком договора купли-продажи недвижимости, и по делу судом апелляционной инстанции было принято новое решение: признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от дата объекта незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, площадь застройки 367,4 кв.м, условный номер26-26-12/128/2009-355, находящееся по адресу: <адрес> «б», заключенный между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп». В резолютивной части указанного определения суд апелляционной инстанции также указал, что настоящее решение является основанием к аннулированию записи № от дата в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации прав собственности за ООО «СтроАльянсГрупп» и восстановлении регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество. Согласно части 5 статьи 329 ГПК РФ определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Таким образом, право собственности ФИО1 на спорную недвижимость было зарегистрировано в соответствии с требованиями статьи 17 Закона о государственной регистрации на основании вступившего в законную силу судебного акта — апелляционного определения <адрес>вого суда от дата, которым признан недействительным договор купли-продажи спорной недвижимости, заключенный между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп» дата.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГПК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, т.е. в данном случае — с дата. Таким образом, на момент якобы заключения договора купли-продажи спорной недвижимости дата между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп» собственником спорной недвижимости являлось не ООО «СтройАльянсГрупп», а ФИО1

Указанный договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», является ничтожной сделкой ввиду следующего.

Спорная недвижимость неоднократно являлась объектом притязаний на нее других лиц, и права на нее были предметом рассмотрения судебных дел. Так, в производстве Промышленного районного суда <адрес> находилось гражданское дело № (2-7227/2013;) ~ М-6270/2013 по иску У. к ООО «СтройАльянсГрупп», поданному дата, о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства – гостиничный комплекс, автомойку и кафе, площадь застройки 367,4 кв.м, условный номер26-26-12/128/2009-355, находящееся по адресу: <адрес> «б». Определением суда от дата указанный иск был оставлен без рассмотрения. Основанием иска являлось соглашение об отступном от дата, заключенное между У. и ООО «СтройАльянсГрупп», согласно которому обязательства последнего по договору займа на сумму 1065000 руб. подлежат прекращению с момента подписания этого соглашения о передаче прав и собственности на вышеуказанный (он же - спорный) объект недвижимости. Истца У. при производстве по указанному делу в суде первой и вышестоящих судебных инстанций представлял В. по доверенности.

дата в арбитражный суд Республики Ингушетия обратилось ООО «Антанта» с иском к ООО «СтройАльянсГрупп» о взыскании задолженности по договору займа. Исковое заявление было принято к производству, было возбуждено дело №А18-822/2013. Определением от дата по делу №А18-822/2013 по заявлению ООО «Антанта» суд принял обеспечительные меры в виде наложения ареста на принадлежащий ООО «СтройАльянсГрупп» объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, площадь застройки 367,4 кв.м, условный №, находящееся по адресу: <адрес> «б». Определением от дата по делу №А18-822/2013 было утверждено мировое соглашение, в связи с чем производство по указанному делу было прекращено. При этом в судебном заседании дата от ответчика ООО «СтройАльянсГрупп» присутствовал В. по доверенности, от истца – ФИО7 по доверенности.

Решение же Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата (в редакции определения от дата) о государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5 основано на том, что дата между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп» заключен договор купли-продажи спорной недвижимости.

Таким образом, не являясь собственником спорной недвижимости, ООО «СтройАльянсГрупп», тем не менее, совершал в отношении нее сделки и иным образом позиционировал себя как собственника спорной недвижимости в отношениях с третьими лицами и судом, причем одновременно был участником правоотношений в отношении спорной недвижимости с разными лицами. Указанные обстоятельства, а также тот факт, что представителем в суде ООО «СтройАльянсГрупп» по одним делам, и процессуального оппонента ООО «СтройАльянсГрупп» - У. - по другому делу являлось одно и то же лицо — В., убедительно свидетельствуют о том, что действия, в том числе и процессуальные, ООО «СтройАльянсГрупп» полностью подпадают под действие пункта 1 статьи 10 ГК РФ, а также о том, что действия представителей (в том числе в силу закона уполномоченных лиц) ООО «СтройАльянсГрупп» и якобы контрагентов ООО «СтройАльянсГрупп» по сделкам по инициированию производства дел в суде имеют характер совместных, спланированных действий, направленных на неправомерное завладение спорным имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент якобы заключения договора купли-продажи спорной недвижимости дата, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Вышеизложенные обстоятельства судебных споров в отношении спорной недвижимости, их хронология (напр., иск У. к ООО «СтройАльянсГрупп» был подан дата, т.е. на следующий день после вступления в силу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата), принятие по каждому делу обеспечительных мер в виде ареста спорной недвижимости и запрета Управлению Росреестра по СК регистрировать права на спорную недвижимость, свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от дата заключен между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп» «задним числом», без намерения передать недвижимость в собственность ФИО5, а в целях сохранения контроля над ней ООО «СтройАльянсГрупп» и недопущения легального владения и пользования ею ФИО1

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Недобросовестное поведение сторон сделки – ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп» - является очевидным. Такое недобросовестное поведение, выражающееся в намерении ООО «СтройАльянсГрупп» в отсутствие законных оснований сохранить за собой спорную недвижимость через использование для этих целей «подставного» покупателя ФИО5 и формальную легализацию его прав на спорную недвижимость, направлено на причинение вреда законному собственнику спорной недвижимости ФИО1

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). Согласно пункту 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г.№, к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Об оспариваемом договоре купли-продажи от датаФИО1 узнал только в марте 2015 года, когда был привлечен Назрановским районным судом Республики Ингушетия к участию в деле по заявлению ФИО5 к Управлению Росреестра по <адрес> в качестве третьего (заинтересованного) лица.

ФИО1 заинтересован в признании договора купли-продажи от дата, заключенного между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», недействительным (ничтожным) ввиду следующего.

дата между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости, по которому ФИО2 купил и принял право собственности на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, степень готовности 6 %, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> «б», принадлежащий продавцу на основании апелляционного определения <адрес>вого суда от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 812256 от дата, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, запись регистрации №.

дата переход права собственности был зарегистрирован за номером 26-26-01/109/2014-617.

дата между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости.

Указанные лица обратились в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако дата Управлением было принято решение № о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект, мотивированное тем, что в отношении спорной недвижимости имеется арест, наложенный на основании определения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата. Указанный арест наложен в рамках рассмотрения дела по иску ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп». Кроме того, в 2015 году ФИО5 обратился в Назрановский районный суд Республики Ингушетия с требованиями к Управлению Росреестра по СК о признании незаконными действий Управления, выразившихся в государственной регистрации права собственности на спорный объект за ФИО2, и об обязании Управления устранить последствия указанной незаконной регистрации путем аннулирования записи в ЕГРП о праве собственности ФИО2 Решением Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата требования ФИО5 удовлетворены. Указанное решение вступило в законную силу.

Таким образом, договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», будучи неоспоренным, создает правовую неопределенность в отношении прав на спорную недвижимость, препятствует ФИО1 в реализации его предусмотренных законом правомочий собственника недвижимости владеть, пользоваться и распоряжаться ею.

Просил суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенный между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп».

От третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО3, поступило заявление о вступлении его в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора. В заявлении ФИО3 указал, что с исковыми требованиями ФИО1, со всеми доводами искового заявления, и с обстоятельствами, их подтверждающими, ФИО3 согласен в полном объеме (без изъятий). При этом у ФИО3, как покупателя спорной недвижимости у ФИО2, имеется самостоятельный правовой интерес в данном споре.

Так, дата между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости. Право собственности ФИО2 на спорную недвижимость зарегистрировано, о чем дата в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним совершена запись №. Спорная недвижимость передана ФИО2ФИО3

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. ФИО2 и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако дата Управлением было принято решение № о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, мотивированное тем, что в отношении спорной недвижимости имеется арест, наложенный на основании определения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата. Указанный арест наложен в рамках рассмотрения дела по иску ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп». Кроме того, в 2015 году ФИО5 обратился в Назрановский районный суд Республики Ингушетия с требованиями к Управлению Росреестра по СК о признании незаконными действий Управления, выразившихся в государственной регистрации права собственности на спорный объект за ФИО2, и об обязании Управления устранить последствия указанной незаконной регистрации путем аннулирования записи в ЕГРП о праве собственности ФИО2 Решением Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата требования ФИО5 удовлетворены. Указанное решение вступило в законную силу.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с абз.абз. 2, 3 пункта 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно статье 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», будучи неоспоренным, создает правовую неопределенность в отношении прав на спорную недвижимость, препятствует ФИО3 в государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость от ФИО2, как последнего легального собственника спорной недвижимости, к ФИО3, как к ее покупателю по договору, и в целом препятствует реализации ФИО3 предусмотренных законом правомочий собственника недвижимости владеть, пользоваться и распоряжаться ею.

Таким образом, предмет спора по указанному делу связан с защитой прав и законных интересов ФИО3

Просил суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенный между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп»; применить последствия недействительности сделки: запретить осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, степень готовности 6 %, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> «б», от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5; запретить государственную регистрацию права собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, степень готовности 6 %, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> «б».

Ответчик ФИО5 исковые требования ФИО1 и требования ФИО3 не признал, в письменных возражениях указал, что на основании п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Истец не является стороной сделки, а также не является собственником спорного имущества. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.206г. спорное имущество принадлежит на праве собственности ФИО2 Таким образом, по отношению к данной сделке ФИО1 является третьим лицом. На основании п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ). В силу правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от дата№-О-О, по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ при предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки заинтересованным может признаваться лицо, являющееся субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. Следовательно, лицо, не являющееся стороной договора, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты. В обоснование заинтересованности признания сделки недействительной истец лишь указывает, что дата между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости. Указанные лица обратились в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако дата Управлением было принято решение о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект, мотивированное тем, что в отношении спорной недвижимости имеется арест, наложенный на основании определения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата. Таким образом, истец ссылается, как на нарушение своих прав, существование ареста в виде запрета на отчуждение. Однако, признание сделки недействительной (ничтожной) не повлечет снятие ареста. При обращении в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) и применении в отношении сторон, его заключивших, последствий недействительности сделки истец не обосновал, и не представил надлежащие доказательства в обоснование каким образом удовлетворение данного иска повлияет на его права. Считает, что требования ФИО3 являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что спорная сделка не затрагивает права и законные интересы ФИО3, что ФИО3 избран ненадлежащий способ защиты права. Считает, что требование ФИО3 о применении последствия недействительности сделки не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием в действующем законодательстве такой категории последствий недействительности сделки. Просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СтройАльянсГрупп», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по СК в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором указал хронологию и вид регистрационных действий в отношении спорной недвижимости, включая наложение арестов, просил суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством. Управление просило рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Присутствующие в судебном заседании представитель ФИО1, ФИО3 и ФИО2 по доверенности ФИО4, представитель ФИО5 по доверенности ФИО6 поддержали требования и возражения своих доверителей.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

дата между ФИО1 как продавцом и ООО «СтройАльянсГрупп» как покупателем был заключен договор купли-продажи недвижимости: объекта незавершенного строительства - гостиничного комплекса, автомойки и кафе,инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, 6% готовности, расположенного по адресу: <адрес> б (далее - спорная недвижимость).

ФИО1 спорная недвижимость принадлежала на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, свидетельство о регистрации права <адрес> от 19.03.2010г., выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>, запись регистрации №.

Переход права собственности по договору купли-продажи от дата был зарегистрирован 30.06.2011г., запись регистрации №.

Впоследствии ФИО1 обратился в Промышленный районный суд <адрес> с иском о признании договора купли-продажи недвижимости от дата недействительным и о применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации права собственности на спорную недвижимость за ООО «СтройАльянсГрупп» № в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Промышленного районного суда <адрес> от дата в удовлетворении исковых требований ФИО1 было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата решение Промышленного районного суда <адрес> от дата было отменено, по делу принято новое решение, которым признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от дата объекта незавершенного строительства - гостиничного комплекса, автомойки и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, 6% готовности, расположенного по адресу: <адрес> б, заключенный между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп».

В резолютивной части апелляционного определения от дата также указано, что настоящее решение является основанием к аннулированию записи № от 30.06.2011г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за ООО «СтройАльянсГрупп» и восстановлении регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество.

Согласно части 5 статьи 329 ГПК РФ определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Определением судьи <адрес>вого суда от дата отказано в передаче кассационной жалобы В. в интересах ООО «СтройАльянсГрупп» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума <адрес>вого суда.

Во исполнение вступившего в законную силу апелляционного определения 11.06.2014г. Управлением Росреестра по СК за ФИО1 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись № о государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость за ФИО1

Таким образом, право собственности ФИО1 на спорную недвижимость было зарегистрировано в соответствии с требованиями статьи 17 Закона о государственной регистрации на основании вступившего в законную силу судебного акта - апелляционного определения <адрес>вого суда от дата, которым признан недействительным договор купли-продажи спорной недвижимости, заключенный между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп» дата.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

дата между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости, по которому ФИО2 купил и принял право собственности на спорную недвижимость.

дата переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 26-26-01/109/2014-617.

дата между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости, в связи с чем ФИО2 и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

дата Управлением Росреестра по СК было принято решение № о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость, мотивированное тем, что в отношении нее имеется арест, наложенный на основании определения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата.

Указанный арест, согласно определению от дата, наложен в рамках рассмотрения дела по иску ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп» о принуждении к совершению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящегося по адресу: <адрес> б, с которым ФИО5 обратился в Назрановский районный суд Республики Ингушетия.

Определением от дата запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> производить регистрацию каких-либо сделок в отношении принадлежащего ООО «СтройАльянсГрупп» недостроенного нежилого здания в 3 этажа площадью застройки 367,40 кв.м за кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-355, находящегося по адресу: <адрес> «б».

дата на основании указанного определения Управлением проведена государственная регистрация ареста на незавершенный строительством объект, нежилое здание, площадью застройки 367,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> б, принадлежащий ООО «СтройАльянсГрупп».

Иск ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп» мотивирован тем, что между ним как покупателем и ООО «СтройАльянсГрупп» как продавцом дата был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости на сумму 23 млн.руб., однако ООО «СтройАльянсГрупп», получив причитающуюся сумму денег, уклонилось от регистрации объекта купли-продажи на имя ФИО5

Иск был полностью признан ответчиком ООО «СтройАльянсГрупп», в связи с чем, суд, посчитав, что такое признание не противоречит закону и не нарушает чьи-либо охраняемые законом права и интересы, решением от дата удовлетворил требования ФИО5, на ответчика в лице генерального директора ООО «СтройАльянсГрупп» Б. возложил обязанность обратиться в соответствующий регистрационный орган с заявлением о проведении государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящегося по адресу: <адрес> б.

Определением от дата Назрановского районного суда Республики Ингушетия о разъяснении решения от дата разъяснено, что в соответствии с решением Назрановского районного суда от дата подлежит государственной регистрации переход от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5 права собственности на нежилое здание с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящееся по адресу: <адрес> б, и что указанное решение суда является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> такой государственной регистрации.

В декабре 2014 года ФИО5 обратился в Назрановский районный суд Республики Ингушетия с требованиями к Управлению Росреестра по СК о признании незаконными действий Управления, выразившихся в государственной регистрации права собственности на спорный объект за ФИО2 30.10.2014г., т.е. совершенных после вынесения определения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата о запрете регистрационных действий, и об обязании Управления устранить последствия указанной незаконной регистрации путем аннулирования записи в ЕГРП о праве собственности ФИО2

Решением Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата требования ФИО5 удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, выразившиеся в государственной регистрации права собственности на объект - недостроенное нежилое здание в 3 этажа площадью застройки 367,40 кв.м за кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-355, находящееся по адресу: <адрес> «б», совершенные после вынесения определения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата о запрете регистрационных действий. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> возложена обязанность аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ФИО2 на объект — недостроенное жилое здание в 3 этажа площадью застройки 367,40 кв.м за кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-355, находящееся по адресу: <адрес> «б».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия от дата решение Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата оставлено в силе.

Из хронологической последовательности сделок в отношении спорной недвижимости и судебных разбирательств, связанных с правами на нее, следует, что на момент рассмотрения Назрановским районным судом Республики Ингушетия дела по иску ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп» и принятия дата решения по нему, основанного на факте заключенности между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп» договора купли-продажи спорной недвижимости от дата, ООО «СтройАльянсГрупп», признавшему исковые требования, было известно о том, что спорная недвижимость не принадлежит ему, поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата было принято решение о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от дата, заключенного между ФИО1 и ООО «СтройАльянсГрупп».

Согласно пункту 1 статьи 167 ГПК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, т.е. в данном случае - с дата.

В соответствии с подп. 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

На момент заключения договора купли-продажи спорной недвижимости дата между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп» собственником спорной недвижимости являлось не ООО «СтройАльянсГрупп», а ФИО1 на основании решения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата, которое является основанием к аннулированию записи № от 30.06.2011г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за ООО «СтройАльянсГрупп» и восстановлении регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество.

Право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику. В связи с чем сделка купли-продажи недвижимого имущества, со стороны продавца совершенная лицом, не являющимся собственником такого имущества, не соответствует требованиям закона, и в соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора от дата, является ничтожной.

Кроме того в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № установлено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Обстоятельства дела свидетельствуют о недобросовестном поведении ООО «СтройАльянсГрупп» как стороны сделки.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25, к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

О заключенном между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп» договоре купли-продажи от датаФИО1 узнал в марте 2015 года, после того, когда был привлечении к участию в деле по заявлению ФИО5 к Управлению Росреестра по <адрес> в качестве третьего (заинтересованного) лица, и получил из Назрановского районного суда Республики Ингушетия копию заявления ФИО5

Ничтожная сделка является недействительной независимо отпризнания еетаковой судом(п. 1 ст. 166). Учитывая, чтоГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, неисключал возможность предъявления исков опризнании недействительной ничтожной сделки, ископризнании недействительной ничтожной сделки может предъявить любое заинтересованное лицо. Этоже лицо названо вабз. 2 п. 2 ст. 166 ГКРФвкачестве субъекта требования оприменении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ в ред. Федерального закона от 07.05.2013г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

ФИО1 заинтересован в признании договора купли-продажи от дата, заключенного между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», недействительным (ничтожным) ввиду того, что указанный договор создает правовую неопределенность в отношении прав на спорную недвижимость, препятствует ФИО1 в реализации его предусмотренных законом правомочий собственника недвижимости владеть, пользоваться и распоряжаться ею, поскольку дата между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости, по которому ФИО2 купил и принял право собственности на спорную недвижимость.

дата между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

ФИО2 и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако дата Управлением Росреестра по СК было принято решение № о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, мотивированное тем, что в отношении спорной недвижимости имеется арест, наложенный на основании определения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата.

Указанный арест наложен в рамках рассмотрения дела по иску ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп».

Кроме того, в 2015 году ФИО5 обратился в Назрановский районный суд Республики Ингушетия с требованиями к Управлению Росреестра по СК о признании незаконными действий Управления, выразившихся в государственной регистрации права собственности на спорный объект за ФИО2, и об обязании Управления устранить последствия указанной незаконной регистрации путем аннулирования записи в ЕГРП о праве собственности ФИО2

Решением Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата требования ФИО5 удовлетворены. Указанное решение вступило в законную силу.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с абз.абз. 2, 3 пункта 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», создает правовую неопределенность в отношении прав на спорную недвижимость, препятствует ФИО3 в государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость от ФИО2, как последнего легального собственника спорной недвижимости, к ФИО3, как к ее покупателю по договору, и в целом препятствует реализации ФИО3 предусмотренных законом правомочий собственника недвижимости владеть, пользоваться и распоряжаться ею.

Таким образом, предмет спора по указанному делу связан с защитой прав и законных интересов ФИО3

При этом истец ФИО3 стороной оспариваемого договора не является.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Заинтересованность ФИО3 в признании недействительным как ничтожной сделки договора купли-продажи, заключенного между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», подтверждена, поскольку ФИО3 является покупателем спорной недвижимости у ее последнего легального собственника ФИО2

Суд считает, что требование ФИО3 о применении последствий недействительности сделки в виде запрета осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, степень готовности 6 %, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> «б», от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5; запрета государственной регистрацию права собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, степень готовности 6 %, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> «б», подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Спорная недвижимость фактически не была по оспариваемому договору передана ФИО5 и не находится в его владении, и доказательства иного ответчиком в материалы дела не представлены, а находится во владении ФИО3

Переход права собственности на спорную недвижимость от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5 не зарегистрирован, однако право зарегистрировать такой переход у ответчиков сохраняется.

Переход права собственности на спорную недвижимость от ФИО2 к ФИО3 не зарегистрирован, и препятствием к такой регистрации является судебное постановление Назрановского районного суда, принятое в результате: решения Назрановского районного суда Республики Ингушетия от дата по иску ФИО5 к ООО «СтройАльянсГрупп» о принуждении к совершению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящегося по адресу: <адрес> б, которым исковые требования ФИО5 были удовлетворены, на ответчика в лице генерального директора ООО «СтройАльянсГрупп» Б. была возложена обязанность обратиться в соответствующий регистрационный орган с заявлением о проведении государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящегося по адресу: <адрес> б; определения о разъяснении решения суда от дата, которым разъяснено, что в соответствии с решением Назрановского районного суда от дата подлежит государственной регистрации переход от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5 права собственности на нежилое здание с кадастровым (условным) номером 26-26-12/128/2009-35, находящееся по адресу: <адрес> б, и что указанное решение суда является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> такой государственной регистрации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, ФИО3 к ФИО5, ООО«СтройАльянсГрупп» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенного между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп», - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенный между ФИО5 и ООО «СтройАльянсГрупп».

Применить последствия недействительности сделки: запретить осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, степень готовности 6 %, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> «б», от ООО «СтройАльянсГрупп» к ФИО5; запретить государственную регистрацию права собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс, автомойку и кафе, инвентарный №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м, степень готовности 6 %, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> «б».

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный райсуд города Ставрополя в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.08.2016г.

Судья <данные изъяты> Ж.А. Пшеничная

<данные изъяты>