Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Качалова М.А. и Арсенкина Е.Ю. к Департаменту управления имуществом г.о. Самара, третье лицо Администрация г.о. Самара об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в г.о. Самара с множественностью лиц на стороне арендатора,

УСТАНОВИЛ:

Качалов М.А. и Арсенкин Е.Ю. обратились в суд с иском к Департаменту управления имуществом г.о. Самара с вышеуказанным иском. В обоснование своих требований указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание (магазин «Монарх»), площадью 189,3 кв. м, по адресу: <адрес>.

Указанное здание расположено на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена.

В марте 2019 года они обратились в Департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о предоставлении им земельного участка под зданием в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

В ответ на их обращение Департамент управления имуществом г.о. Самара направил проект договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в г.о. Самара с множественностью лиц на стороне арендатора.

Не согласившись с предложенной ответчиком редакцией договора аренды, в целях досудебного регулирования разногласий, ими ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия с приложением к ней договора аренды и протокола разногласий.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ им отказано в принятии изложенных в претензии и протоколе разногласий изменений условий договора аренды.

Согласно проекту договора, в соответствии с п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ стороны пришли к соглашению о том, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3.2. договора аренды).

Пунктами 2.7, 2.8 договора аренды предусмотрено, что исчисление арендной платы начинается с ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы, согласно п.2.1 договора аренды в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ года «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории <адрес> и предоставленные без проведения торгов». В соответствии с расчётом арендной платы, приведённом в приложении № к договору, размер арендной платы на год составил 683 753 руб. 44 коп. для Качалова М.А. и 341 876 руб. 54 коп. для Арсенкина Е.Ю.

Часть земельного участка, испрашиваемого в аренду, расположена в границах красных линий, что подтверждается пунктом 8.1 договора аренды.

Размер арендной платы за земельный участок, в соответствии с ч.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

В соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (в редакции постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) размер арендной платы земельного участка при наличии ограничений прав на приобретения в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков предназначенных для использования в сходных целях, для которых указанные ограничения отсутствуют.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности в соответствии с положениями ст.39.7 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 3.5 порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории <адрес> и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории <адрес> и предоставленные без проведения торгов» предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, занимаемый зданием, сооружением, в отношении которого установлены ограничения прав на приобретение в собственность собственником этого здания, сооружения, определяется в соответствии с методикой. В случае если размер арендной платы, определённый в соответствии с правилами, установленными абзацем первым настоящего пункта, превышает размер земельного налога в отношении такого земельного участка, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере земельного налога за земельный участок.

Размер земельного налога установлен постановлением Самарской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об установлении земельного налога» (в редакции Решения думы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ№) и составляет 1,5% от кадастровой стоимости (подп. 7 пункта 5 постановления).

В соответствии с Приложением № к договору аренды, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 2 964 693 руб. 94 коп.

Учитывая изложенное, размер арендной платы в отношении указанного земельного участка составляет 44 470 руб. 41 коп. (2 964 693,94 х 1,5%).

Таким образом, размер арендного платежа, определённый в приложении № к договору, не соответствует Постановлению <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просили урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды №з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в г.о. Самара с множественностью лиц на стороне арендатора, путём принятия договора в редакции, предложенной ими: Качаловым М.А. и Арсенкиным Е.Ю., а именно:

пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции - размер арендной платы за земельный участок определён в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории <адрес> и предоставленные без проведения торгов»;

пункт 2.7 договора аренды - исключить;

пункт 2.8 договора аренды - исключить;

пункт 3.2 договора аренды - исключить;

приложение № к договору аренды изложить в следующей редакции - параметры расчётов арендной платы для арендодателей: кадастровая стоимость - 2 964 693 руб. 94 коп.; ставка налога - 1,5%.

Размер арендной платы в расчёте на год 2 964 693,94 х 1,5% = 44 470 руб. 41 коп. Размер арендной платы в расчёте на месяц 44 470 руб. 41 коп./12 = 3 705 руб. 87 коп.

В судебном заседании представитель истцов, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара и Администрации г.о. Самара, привлечённой к участию в деле в качестве третьего лица, действующий на основании доверенностей, возражал против удовлетворения заявленных требований, просил в иске отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями ст.27 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 настоящего Кодекса); 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями;10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п.4 настоящей статьи; 2) из состава земель лесного фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п.4 настоящей статьи; 6) не указанные в п.4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; 13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; 14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

В соответствии с ч.9. п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду в соответствии со ст. 39.20 Земельного участка РФ имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

В силу ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями ст.421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно подпунктам 11, 12 пункта 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами не подлежат приватизации на основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что Качалову М.А. и Арсенкину Е.Ю. с ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание (магазин «Монарх»), площадью 189,3 кв. м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Материалами дела подтверждается, что указанное здание расположено на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена.

Материалами дела также подтверждается, что в марте 2019 года истцы обратились в Департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0110001:10, площадью 278 кв. м, (под зданием) относящийся к категории земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования: «под временный мини-бар» в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, Департамент управления имуществом г.о. Самара направил истцам проект договора аренды земельного участка №з, государственная собственность на который не разграничена, в г.о. Самара с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктами 2.7, 2.8 договора аренды исчисление арендной платы начинается с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 договора аренды размер арендной платы в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ года «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории <адрес> и предоставленные без проведения торгов» и рассчитан по формуле: Ап=СКад/So х Sa х Кв х Ки, где СКад - кадастровая стоимость участка; So - площадь объекта; Sa - площадь арендуемая; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции расчётного года, что было отражено в приложении № к договору аренды.

В соответствии с расчётом арендной платы, приведенном в приложении № к договору, размер арендной платы на год составил 683 753 руб. 44 коп. для Качалова М.А. и 341 876 руб. 54 коп. для Арсенкина Е.Ю.

Установлено, что не согласившись с предложенной ответчиком редакцией договора аренды, в том числе и в части его применения к отношениям, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ, в целях досудебного регулирования разногласий, истцами ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия с приложением к ней договора аренды и протокола разногласий, однако согласно письму Департамента управления имуществом г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ№ истцам отказано в принятии изложенных в претензии и протоколе разногласий изменений условий договора аренды.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено наличие ограничений в использовании земельного участка: земельный участок частично находится в охранной зоне инженерных коммуникаций. Земельный участок расположен в границах красных линий.

Согласно выписке из ИСОГД, представленной в суд представителем ответчика, испрашиваемый в аренду земельный участок частично находится в охранной зоне инженерных коммуникаций. Земельный участок расположен в границах красных линий.

Таким образом, судом установлено, что указанный земельный участок ограничен в обороте и не может быть в настоящее время предоставлен истцам в собственность на законных основаниях.

Пунктом 1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Соответствующие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ (в редакции постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№).

Постановлением №, вступившим в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ, основные принципы определения арендной платы дополнены ещё одним принципом №, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением №.

Согласно п.30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учёта интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п.5 ст.27 Земельного кодекса РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п.1 ст.387 Налогового кодекса РФ).

Верховный Суд РФ в решении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип №) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № (2015), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённые постановлением №, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ постановление № в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № (действующем с ДД.ММ.ГГГГ), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При наличии указанных обстоятельств, учитывая, что испрашиваемый истцами в аренду земельный участок ограничен в обороте, соответственно, он не может быть в настоящее время предоставлен истцам в собственность на законных основаниях, суд приходит к выводу о том, что при определении размера арендной платы за земельный участок необходимо руководствоваться соответствующим принципом, согласно которому арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, размер арендной платы в отношении испрашиваемого в аренду земельного участка должен составлять 44 470 руб. 41 коп. (2 964 693,94 х 1,5%) за 1 год. Соответственно размер арендной платы в расчёте на месяц 44 470 руб. 41 коп./12 = 3 705 руб. 87 коп.

С учётом изложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцами требований, в связи с чем, они подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Качалова М.А. и Арсенкина Е.Ю. – удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды №з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в г.о. Самара с множественностью лиц на стороне арендатора, путём принятия договора в редакции, предложенной ими: Качаловым М.А. и Арсенкиным Е.Ю., а именно:

пункт 2.7 договора аренды - исключить;

пункт 2.8 договора аренды - исключить;

пункт 3.2 договора аренды - исключить;

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в 30-дневный срок через Ленинский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья